房地產(chǎn)工程項目管理要點「一位項目經(jīng)理的心得總結」

人在旅途在濟南 2018-12-20

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房地產(chǎn)工程項目管理要點【一位項目經(jīng)理的心得總結】

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對于房地產(chǎn)工程管理不同于大型的政府投資項目和建設商的自建項目,。房地產(chǎn)的工程管理更是房地產(chǎn)公司的產(chǎn)品實現(xiàn)的重要環(huán)節(jié),，如同制造行業(yè)的產(chǎn)品加工。涵蓋產(chǎn)品的設計,，制造過程,。在這個過程中，設計是針對市場進行的,，工程建設安裝設計進行組織生產(chǎn),。這樣就完成了產(chǎn)品制造的整個過程。

由于其工程管理不同于其他的大型工程(政府投資),，但是,，其管理還是很多相通之處，其相同之處在于：

1,、工程發(fā)包遵循招投標法,，通過工程發(fā)包的方式進行過程承包。

2、工程都是通過專業(yè)的監(jiān)理公司進行管理,。

3,、根據(jù)工程的特點，進行專項分包,，有不同的分包商進行過程的建設,。

其主要不同之處主要在于甲方，即建設方,。對于大型的政府投資項目,，現(xiàn)在都需要專業(yè)PMC公司進行管理，政府在其中扮演著投資方的角色,，管理有PMC,，采購有專業(yè)的招標代理公司，所有的發(fā)包,、管理都實行透明化的方式進行著,。

對于其他的自建工程，大都有基建處進行管理和采購,，現(xiàn)在還多的事業(yè)單位都開始走政府財政統(tǒng)一管理的路子,，納入政府采購的范疇之內(nèi)。

而對于房地產(chǎn)公司的工程,，房地產(chǎn)公司作為建設方,，很多事情的自主權很大，這樣就使很多工程的發(fā)包環(huán)節(jié)對采用邀約招標的方式進行,。建設方有很大的自主權,。這樣大模式對于房地產(chǎn)公司來說有利于公司的經(jīng)濟利益。能夠根據(jù)公司的實際情況邀請合適的合作方進行合作建設,。這樣在管理中有著和其他工程不同的管理中點,，其主要表現(xiàn)在:

1、嚴格發(fā)包：

選擇一個合適的承包方是工程建設成功的一半,，有經(jīng)驗,、管理規(guī)范的承包方，在工程建設中會省建設方好多的事的,。由于他的管理規(guī)范會使工程建設中規(guī)避很多的風險,。雖然自阿成本上可能有所增加，但是權衡一下風險的成本,，應該能節(jié)省一些,。

我的一個客戶在工程發(fā)包時，采用低價中標的策略進行的招標,，結果進來以后,，管理一團糟,，進度嚴重滯后，質(zhì)量更不用提,，到頭來還是進行隊伍的撤換,，一反一正白白浪費了近百萬。事后,，項目經(jīng)理那種無奈的表情,，至今記憶猶新，想到這里,，無語啊,。

2,、規(guī)范管理：

這話管理人員好像成天的掛在嘴上,，但是實際執(zhí)行起來比較難了。呵!在這里還是強調(diào)一定要嚴格按照項目管理規(guī)范的要求進行規(guī)范的計劃管理,，成本控制,。

對于房地產(chǎn)公司來說就是要加強計劃管理和預算管理。計劃管理在很多房地產(chǎn)公司比較缺失的,，更多是根據(jù)銷售合同把工程交付日期敲定了,，然后，項目部就拼命的要求承包方趕工,，結果到頭來質(zhì)量不是,，進度也不是，還要每天給客戶進行賠款!

賠了夫人又折兵啊,，所以項目開始時建設各方坐下來,，仔細看看圖紙及現(xiàn)場的實際情況制定一個合理的工期，然后把計劃細化到最起碼的三級執(zhí)行計劃上,，最后在去和客戶簽合同,，進行開工建設，這樣就對客戶負責,，同時也對公司自己負責,。

這樣的房地產(chǎn)公司的信譽才能上去。對于嚴格預算管理,，在圖紙出來以后要盡快的把工程預算出來,，以便于以后的成本控制，在發(fā)包中中標價要嚴格控制在預算范圍內(nèi),，對于大型的變更要嚴格控制,。

3、靈活控制：

這一點好像和上一點矛盾,，但是在工程現(xiàn)場的管理中確實要根據(jù)實際情況進行靈活的變化,。一是計劃要根據(jù)實際情況進行不對檢查,、調(diào)整。

二是在進度,、質(zhì)量,、安全上要在不同時間有不同的側重點;三是在承包商管理上要靈活，在嚴格按照合同執(zhí)行上進行變通,。曾經(jīng)有個工地,，因為過年時承包商不能給工人發(fā)下工資，把個工地給鬧翻了天,。在重大節(jié)日(春節(jié),、農(nóng)忙)時，建設方要體諒承包商的苦衷,，給與適當?shù)撵`活運用會收到意想不到的效果,。

曾經(jīng)有個項目經(jīng)理講過的一個事情，一家房地產(chǎn)開發(fā)公司在春節(jié)時主動支付了本應年后支付的工程款,，使得這個隊伍的工人都高高興興的回家過年了,，由于此工程工期緊，項目經(jīng)理年前說希望他們過完年能干一下進度,，結果,，年初六，所有工人都進了工地,，沒過十五,，工程就復工，整個工程得以順利的交付,。而對于房地產(chǎn)公司確實沒有多大的損失,。成本在控制范圍之內(nèi)。

4,、信息暢通：

現(xiàn)在這個信息時代,，信息不暢通，后果是什么樣,，這就不用說了,。對于項目部來說，建立完善的會議制度,，文檔管理制度,，是非常必要的。制定相應的流程,，設定合適的審批制度,，公文分發(fā)制度。是保證信息暢通的必要手段,。一個設計變更已經(jīng)批準了,，結果施工隊伍的手中還是老圖紙,，后果是什么樣?砸了重來，誰買單?