本文來自“中金點睛”微信公眾號

　　城鎮(zhèn)存量住房并未過剩,，其中城區(qū)仍略顯不足

　　我們的估算結(jié)果顯示2017年末中國城鎮(zhèn)住房總存量261億平方米，共計2.7億套(不含集體宿舍),。家庭戶(不含集體戶)戶均住房1.13套,，其中城區(qū)僅1.07套。值得特別指出的是,，戶均1套房并不表示“充足”,。市場上需要一定比例的冗余住房為家庭換房找房提供選擇，否則房價將不斷上漲,。這一合理的冗余比例(或稱自然空置率)一般至少不低于10%,。因此，中國城鎮(zhèn)范圍戶均住房套數(shù)基本合理,，而城區(qū)仍略有不足,。此外，我們也注意到在過去十年中,，由于城鎮(zhèn)化進程快于住房凈新增速度(新建減拆除),，戶均指標呈下降趨勢(2010年普查時城鎮(zhèn)和城區(qū)分別為1.16和1.09)。

　　存量中仍有較高比例的低質(zhì)量住房

　　國家統(tǒng)計局2015年抽樣調(diào)查揭示出諸多重要信息：存量住房中78%為6層及以下建筑(21%為平房),，這其中絕大部分沒有電梯;16%的住房無廚房或衛(wèi)生間(美日等發(fā)達國家該比例接近0);15%建于1990年以前,。此外，存量住房套型結(jié)構(gòu)偏小,。一居和二居室占比達62%,，而四居室及以上占比僅7%。這不僅預(yù)示著大量的拆除,、改建,，也意味著巨大的潛在改善型需求。

　　擁有多套住房的家庭并非多數(shù)

　　測算顯示，目前中國家庭戶住房自有化率80%(若包含集體戶則為75%),。城鎮(zhèn)家庭戶中,，20%無房，65%僅有一套房,，15%有兩套及以上住房(平均3.2套),。從住房實際使用情況看，僅有一套房的家庭幾乎全部自住,，擁有兩套及以上住房的家庭自住1套,、出租1套、閑置1.2套,。20%的無房戶全部租房,，其中一半單獨租住、一半為合租,。

　　住房空置率并不高

　　空置率存在廣義和狹義兩個口徑,，廣義指只要某時刻該房屋無人居住即為空置，狹義則剔除正在裝修或危舊等合理空置,。國際上多數(shù)國家廣義和狹義空置率僅相差約1個百分點,，合理的空置率(自然空置率)水平通常在10%-15%。然而在中國,，考慮到大量新竣工房屋為毛坯房,，我們認為使用狹義空置率更為合理。測算顯示,，當(dāng)前城區(qū)狹義空置率僅為9.7%,，顯著低于美國、日本等成熟市場;而即使將鎮(zhèn)區(qū)納入考量,，12.1%的城鎮(zhèn)總體空置率水平也處于合理區(qū)間,。值得特別強調(diào)的是，空置率在過去近十年中也呈現(xiàn)下降趨勢,。

　　正因為住房總量并不過剩,、質(zhì)量亟待提升、擁有多套房的家庭只是少數(shù),、空置率實際上并不高,，房價過去這些年才會一直上漲，這在本質(zhì)上是供需矛盾的結(jié)果,。與之類似但更為失衡的例子就是香港,，過去三十余年其住房空置率與房價呈顯著負相關(guān)，尤其是2003年以后香港的住房空置率持續(xù)下降(當(dāng)前僅為3.7%),，而同期房價呈現(xiàn)大幅上漲,，甚至在加息預(yù)期之下仍在攀升,。