農(nóng)村宅基地房屋可否賣給外村人？買受人可否分得拆遷補(bǔ)償款,？今日北京雷石拆遷律師將于下文為您解答上述法律問題,。

一、最高人民法院在北京召開第八次全國法院民事商事審判工作會議紀(jì)要

宅基地房屋買賣合同是否有效,，一定要看試點(diǎn)地區(qū)還是非試點(diǎn)地區(qū)：

1. 在國家確定的宅基地制度改革試點(diǎn)地區(qū)，可以按照國家政策及相關(guān)指導(dǎo)意見處理宅基地使用權(quán)因抵押擔(dān)保,、轉(zhuǎn)讓而產(chǎn)生的糾紛,。

2. 在非試點(diǎn)地區(qū)，出售給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的個(gè)人,，該房屋買賣合同認(rèn)定為無效,。

合同無效后，買受人請求返還購房款及其利息,，以及請求賠償翻建或者改建成本的,，應(yīng)當(dāng)綜合考慮當(dāng)事人過錯(cuò)等因素予以確定。

3. 在涉及農(nóng)村宅基地或農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地的民事糾紛案件中,，當(dāng)事人主張利潤分配等合同權(quán)利的,，應(yīng)提供政府部門關(guān)于土地利用規(guī)劃、建設(shè)用地計(jì)劃及優(yōu)先滿足集體建設(shè)用地等要求的審批文件或者證明,。未提供上述手續(xù)或者雖提供了上述手續(xù),，但在一審法庭辯論終結(jié)前土地性質(zhì)仍未變更為國有土地的，所涉及的相關(guān)合同應(yīng)按無效處理,。

在征地拆遷時(shí),，宅基地房屋買賣合同可能無效,，但是作為買受人可以分得部分拆遷補(bǔ)償款。

二,、上海高院關(guān)于審理農(nóng)村宅基地房屋買賣糾紛案件的原則意見 滬高法民—[2004]4號文

農(nóng)村宅基地引發(fā)的糾紛,，區(qū)分不同情況：

1. 以下三種情況，雙方當(dāng)事人應(yīng)各自返還房屋及購房款：

1）對于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員人之間的農(nóng)村房屋買賣,，該房屋買賣合同認(rèn)定為有效,。

2）對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的，如果取得有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)的,，可以認(rèn)定合同有效,。

3）對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn),，如果合同尚未實(shí)際履行或者購房人尚未實(shí)際居住使用該房屋的,，該合同應(yīng)作無效處理。

2. 以下一種情況,，除返還購房款,，由購房人與出賣人按比例取得補(bǔ)償款，其分割比例一般可以考慮在7：3左右:

對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員,，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn),，如果合同已實(shí)際履行完畢，且購房人已實(shí)際居住使用該房屋的,，對合同效力暫不表態(tài),，實(shí)際處理中應(yīng)本著尊重現(xiàn)狀、維護(hù)穩(wěn)定的原則,，承認(rèn)購房人對房屋的現(xiàn)狀以及繼續(xù)占有,、居住、使用該房屋的權(quán)利,。

雖然合同無效,，但買受人可以分得70%的拆遷補(bǔ)償款！

附法律法規(guī)

最高人民法院第八次全國法院民事商事審判工作會議紀(jì)要

(一)關(guān)于農(nóng)村房屋買賣問題

30,、現(xiàn)階段,，我國農(nóng)村社會保障體系還不完善，宅基地還具有較強(qiáng)的社會保障和社會福利性質(zhì),，完全放開對宅基地使用權(quán)限制的條件還不具備,。在國家已確定的宅基地流轉(zhuǎn)試點(diǎn)地區(qū)，可以按照國家政策及相關(guān)指導(dǎo)意見處理宅基地使用權(quán)因抵押擔(dān)保,、轉(zhuǎn)讓而產(chǎn)生的糾紛,。在非試點(diǎn)地區(qū)，農(nóng)民將其宅基地上的房屋出售給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的個(gè)人,，該房屋買賣合同認(rèn)定為無效,。合同無效后,，買受人請求返還購房款及其利息，以及請求賠償翻建或者改建成本的,，予以支持,。

31、在涉及農(nóng)村宅基地或農(nóng)村經(jīng)營性建設(shè)用地的合資,、合作開發(fā)房地產(chǎn)糾紛中,，當(dāng)事人主張利潤分配等合同權(quán)利的，應(yīng)提供政府部門關(guān)于土地利用規(guī)劃,、建設(shè)用地計(jì)劃及優(yōu)先滿足集體建設(shè)用地等要求的審批文件或者證明,。未提供上述手續(xù)或者雖提供了上述手續(xù)，但在一審法庭辯論結(jié)束之前土地性質(zhì)仍未變更為國有土地的,，該合資,、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同按無效處理。

(五)關(guān)于因土地承包,、征收,、征用引發(fā)爭議的處理問題

36、同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間,，為方便耕種管理,，對其取得的承包土地進(jìn)行互換，不因未簽訂書面協(xié)議,、未報(bào)發(fā)包方備案而無效,。互換協(xié)議履行后,，除當(dāng)事人對互換期間有明確約定的外,，應(yīng)以土地承包合同期限確定互換協(xié)議的剩余期限，承包期內(nèi)當(dāng)事人主張解除互換協(xié)議的,，不予支持。

37,、發(fā)包方將農(nóng)村土地發(fā)包給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個(gè)人承包,，未履行法律規(guī)定的民主議定程序或者履行程序不符合法律規(guī)定，本集體經(jīng)濟(jì)組織成員主張承包合同無效的,，予以支持,。

38、未履行土地征收,、征用手續(xù)即占用耕地進(jìn)行合作開發(fā)房地產(chǎn)或者從事房屋買賣的,，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同或者房屋買賣合同按無效處理。

39,、審理土地補(bǔ)償費(fèi)分配糾紛時(shí),，要在現(xiàn)行法律規(guī)定框架內(nèi),，綜合考慮當(dāng)事人生產(chǎn)生活狀況、戶口登記狀況以及農(nóng)村土地對農(nóng)民的基本生活保障功能等因素認(rèn)定相關(guān)權(quán)利主體,。要以當(dāng)事人是否獲得其他替代性基本生活保障為重要考量因素,，慎重認(rèn)定其權(quán)利主體資格的喪失，注重依法保護(hù)婦女,、兒童以及農(nóng)民工等群體的合法權(quán)益,。

附相關(guān)法律法規(guī)

上海高院關(guān)于審理農(nóng)村宅基地房屋買賣糾紛案件的原則意見

滬高法民—[2004]4號

農(nóng)村宅基地買賣應(yīng)嚴(yán)格按照法律法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行。對于由此引發(fā)的糾紛,，應(yīng)當(dāng)綜合考慮出賣人出售房屋是否經(jīng)過審批同意,、合同是否履行完畢以及買受人的身份等因素，區(qū)分不同情況,，妥善處理,，具體如下：

第一、對于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣,，該房屋買賣合同認(rèn)定為有效,。

第二、對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的,，如果取得有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)的,，可以認(rèn)定合同有效。

第三,、對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的,，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，如果合同尚未實(shí)際履行或者購房人尚未實(shí)際居住使用該房屋的,，該合同應(yīng)作無效處理,。

第四、對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員,，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn),，如果合同已實(shí)際履行完畢，且購房人已實(shí)際居住使用該房屋的,，對合同效力暫不表態(tài),，實(shí)際處理中應(yīng)本著尊重現(xiàn)狀、維護(hù)穩(wěn)定的原則,，承認(rèn)購房人對房屋的現(xiàn)狀以及繼續(xù)占有,、居住、使用該房屋的權(quán)利,。

對此類案件進(jìn)行處理時(shí),，亦區(qū)分不同情況：

第一、按上述第三種情況處理的，雙方當(dāng)事人應(yīng)各自返還房屋及購房款,。

第二,、按上述第四種情況處理的，如果系爭房屋已經(jīng)拆遷或者已納入拆遷范圍的,，應(yīng)在扣除購房人的購房款后,，充分考慮購房人重新購房的合理支出，由購房人與出賣人按比例取得補(bǔ)償款,，其分割比例一般可以考慮在7：3左右,。

《土地管理法》

第8條 農(nóng)村宅基地屬于農(nóng)民集體所有。

第62條 農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地,其宅基地的面積不得超過省,、自治區(qū),、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

農(nóng)村村民建住宅,，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃,，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。

農(nóng)村村民住宅用地,，經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核,，由縣級人民政府批準(zhǔn)；其中,，涉及占用農(nóng)用地的,，依照《土地管理法》第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。

農(nóng)村村民出賣,、出租住房后,再申請宅基地的,不予批準(zhǔn),。

宅基地使用權(quán)的繼承

《土地管理法》

第6條 城市市區(qū)的土地屬于全民所有即國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地,，除法律規(guī)定屬于國家所有的以外,，屬于集體所有;宅基地和自留地、自留山,，屬于集體所有,。

根據(jù)法律規(guī)定，公民使用的宅基地,，所有權(quán)屬于國家或集體;國家及集體所有的土地是可以依法確定由個(gè)人使用的,，即公民對宅基地有依法使用的權(quán)利。遺產(chǎn)必須是公民合法擁有的財(cái)產(chǎn),，所以，公民是不能將宅基地作為遺產(chǎn)繼承的,，而只享有使用權(quán),。宅基地為村民各戶使用，包括屋基地和院落地，長期不變,。

宅基地的所有權(quán)和公民私房的使用權(quán)是分離的,，宅基地的所有權(quán)屬于國家或集體，私房的所有權(quán)屬于私房產(chǎn)權(quán)人,。宅基地的使用權(quán)不屬于遺產(chǎn),，不能被繼承，但公民繼承了房屋,，宅基地的使用權(quán)也就隨著房屋而轉(zhuǎn)移給新的所有人,。這也只是具體執(zhí)行國家的行政法規(guī)，而不是繼承的結(jié)果,。