此處先從物業(yè)管理的法律關(guān)系及計費方式的法律責任分析入手,，再進一步討論上述案例中的雙方觀點。

（一）物業(yè)管理中的相關(guān)法律關(guān)系

物業(yè)管理,，是指業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定,，對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護,、管理,，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。為了規(guī)范物業(yè)管理雙方的權(quán)利義務,，業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)之間簽訂物業(yè)服務合同,，由此形成的物業(yè)服務合同關(guān)系，是物業(yè)管理中的最基本法律關(guān)系,。

從物業(yè)交樓到業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)前,，物業(yè)管理存在一個特殊過渡期——前期物業(yè)管理，是指在業(yè)主,、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前,，由建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)實施的物業(yè)管理。此時,，建設單位作為唯一業(yè)主或者業(yè)主代表的身份行使權(quán)利——選聘前期物業(yè)服務企業(yè),，與物業(yè)服務企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務合同。而物業(yè)買受人向建設單位購買物業(yè),，基于物業(yè)買賣行為合法占有物業(yè)后形成業(yè)主身份,，從而與物業(yè)服務企業(yè)形成前期物業(yè)服務合同關(guān)系，并受到前期物業(yè)服務合同的約束,。

（二）酬金制與包干制的法律責任

前期物業(yè)服務合同中堪稱最重要的條款,，即物業(yè)服務費的計費方式：包干制與酬金制,。

包干制，是指由業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用,，盈余或者虧損均由物業(yè)服務企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式,。實行物業(yè)服務費用包干制的，物業(yè)服務費用的構(gòu)成包括物業(yè)服務成本,、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤,。

酬金制，是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務企業(yè),，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出,，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。實行物業(yè)服務費用酬金制的,，預收的物業(yè)服務支出屬于代管性質(zhì),，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)服務企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務合同約定以外的支出,。預收的物業(yè)服務資金包括物業(yè)服務支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金,。

物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出構(gòu)成一般包括以下部分：管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等,；物業(yè)共用部位,、共用設施設備的日常運行、維護費用,；物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用,、綠化養(yǎng)護費用、秩序維護費用,；辦公費用,；物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；物業(yè)共用部位,、共用設施設備及公眾責任保險費用；經(jīng)業(yè)主同意的其它費用,。物業(yè)共用部位,、共用設施設備的大修、中修和更新,、改造費用,，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務支出或者物業(yè)服務成本,。

通過對比可知,，二種計費方式在成本或支出項目并無本質(zhì)區(qū)別，其法律責任的關(guān)鍵區(qū)別在于,，業(yè)主交納的物業(yè)服務費歸誰所有,。按包干制,，業(yè)主交納的物業(yè)服務費，作為享受物業(yè)服務的交易對價,，歸物業(yè)服務企業(yè)所有,，由其自行支配，因物業(yè)服務產(chǎn)生的費用屬于物業(yè)服務企業(yè)成本,，物業(yè)服務企業(yè)自負盈虧,；按酬金制，業(yè)主交納的物業(yè)服務費為業(yè)主所有,，物業(yè)服務企業(yè)負責代管該資金及代為支出因物業(yè)服務產(chǎn)生的費用,，結(jié)余或不足的物業(yè)服務費，仍由業(yè)主享有或承擔,。

為確保物業(yè)服務費的合理支出,，實行物業(yè)服務費用酬金制的，物業(yè)服務企業(yè)需要定期公布預決算及收支情況,，并接受專業(yè)機構(gòu)的審計,，但如果物業(yè)服務費確實不足以支付酬金及物業(yè)服務支出，業(yè)主還要補交差額部分,。

實際上,，住宅業(yè)主通常不具備核查及管控物業(yè)服務企業(yè)使用物業(yè)資金的能力，酬金制存在物業(yè)資金被濫用的風險,，因此物業(yè)費補差對住宅業(yè)主而言較難接受,，故住宅小區(qū)通常采用包干制計收物業(yè)服務費。當然,，如物業(yè)服務企業(yè)具有良好的誠信及服務水平,，業(yè)主能夠合理判斷物業(yè)服務成本及有效管控物業(yè)資金支出，酬金制也具有資金使用效率高,、不會因成本費用競爭問題導致物業(yè)服務水平下降等好處,，適用于單一大業(yè)主的商業(yè)體或高端項目。

回到本文所述案例,，針對住宅小區(qū)樓盤,，開發(fā)商的觀點確實更為符合行業(yè)慣例，但住宅小區(qū)（或含住宅的綜合體）樓盤的前期物業(yè)服務企業(yè)選聘,，按照物業(yè)管理條例及相關(guān)規(guī)章規(guī)定屬于法定招投標情形,，開發(fā)商通過招投標確定并經(jīng)過備案的前期物業(yè)服務合同如需變更，以某些地方規(guī)定為例,，應獲物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建筑物專有面積及業(yè)主人數(shù)雙過半通過方可進行重新招投標,，未經(jīng)重新招投標，備案的前期物業(yè)服務合同無法變更,。結(jié)合最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》的規(guī)定,，建設單位預售物業(yè)前,，與選聘的物業(yè)服務企業(yè)依法簽訂前期物業(yè)服務合同，即使小業(yè)主并非合同當事人,，也能約束小業(yè)主,。該前期物業(yè)服務合同，實質(zhì)上涉及建設單位,、物業(yè)服務企業(yè)和小業(yè)主三方,，形成了以全部業(yè)主作為集合主體的公共權(quán)利和義務，同時由于經(jīng)過備案程序,，產(chǎn)生了公示的效力,，而物業(yè)買受人基于此形成了對該合同的信賴。因此,，物業(yè)服務企業(yè)認為他們應在前期物業(yè)服務合同的法律框架下與小業(yè)主簽訂前期物業(yè)服務協(xié)議,，具有法律依據(jù)。

進一步討論,，如果物業(yè)服務企業(yè)在不變更經(jīng)過備案的前期物業(yè)服務合同的情形下,，是否可以通過與小業(yè)主簽訂的前期物業(yè)服務協(xié)議，變更前期物業(yè)服務合同中包括但不限于物業(yè)費計費方式的約定,？

如果物業(yè)服務企業(yè)和小業(yè)主在經(jīng)過備案的前期物業(yè)服務合同的法律框架外,，又另行簽訂前期物業(yè)服務協(xié)議變更雙方的權(quán)利義務時，筆者認為：作為民事法律關(guān)系,，只要權(quán)利不被濫用,，就應當法不禁止即可為，在合同相對性的基礎上充分保障意思自治,，因此雙方在不損害善意第三人,、集體或公共利益的前提下，有自行處分權(quán)利或設定義務的自由,，如僅涉及小業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的事項時,，即使前期物業(yè)服務協(xié)議與前期物業(yè)服務合同的約定不一致，尊重雙方的意思自治,，以雙方簽訂的前期物業(yè)服務協(xié)議約定為準,；但是，如前述不一致的約定損害善意第三人,、集體或公共利益時，基于對善意第三人,、集體或公共利益的保護,，按上述司法解釋的思路，應突破合同相對性,，以經(jīng)過備案的前期物業(yè)服務合同為準據(jù),，從而實現(xiàn)對公共利益,、集體利益及善意第三人信賴利益的保護。以物業(yè)費計費方式為例,，其關(guān)乎全體業(yè)主交納的物業(yè)資金的管理和使用方式,，涉及全體業(yè)主的集體利益，即使個別小業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)之間的前期物業(yè)服務協(xié)議變更了物業(yè)費計費方式,，在確定整個物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務費計費方式,、物業(yè)資金收支與歸屬、成本費用核算及財務審計等事項時,，仍應以前期物業(yè)服務合同約定為準,。

不同的物業(yè)費計費方式，意味著不同的法律責任,。對于物業(yè)費計費方式,，作為開發(fā)商、物業(yè)服務企業(yè)或買受人,，下列事項值得注意,。

（一）合理設定或明確甄別物業(yè)費計費方式

開發(fā)商選聘前期物業(yè)服務企業(yè)時，應根據(jù)建設開發(fā)項目的性質(zhì),，在招標文件合理設定物業(yè)費計費方式,，確保不影響銷售；物業(yè)服務企業(yè)在投標時亦應注意甄別該項內(nèi)容,，避免因錯誤響應計費方式與公司經(jīng)營方式發(fā)生沖突,；作為小業(yè)主，在購買商品房時要充分閱讀合同條款,，包括附件中的前期物業(yè)服務合同,，以明確與物業(yè)服務企業(yè)之間的關(guān)系。否則,，當需要變更物業(yè)費計費方式卻無法變更時,，開發(fā)商可能面臨樓盤銷售受阻，物業(yè)服務企業(yè)可能面臨經(jīng)營困難,，而小業(yè)主可能面臨物業(yè)資金難以管控而利益受損的情形,。

（二）及時變更物業(yè)費計費方式

確有必要變更物業(yè)費計費方式時，開發(fā)商應及時辦理相關(guān)手續(xù),，最好時間節(jié)點是在正式預售商品房前,。結(jié)合最高人民法院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，買受人基于物業(yè)買賣行為,，系于合法占有物業(yè)后才形成業(yè)主身份,，故開發(fā)商在交樓前，仍然是唯一業(yè)主,，有權(quán)處分與物業(yè)管理相關(guān)的權(quán)利,。但實踐中,，按部分地方規(guī)定，在物業(yè)銷售過程中變更經(jīng)過備案的前期物業(yè)服務合同并非易事,。有些地方主管部門認為買受人預購商品房后即形成業(yè)主身份,，要求開發(fā)商變更前期物業(yè)服務合同前應事先征得買受人同意。我們認為該觀點值得商榷,，雖然站在買受人角度,，開發(fā)商如可恣意變更前期物業(yè)服務合同內(nèi)容，將可能損害買受人信賴利益,，但按上述規(guī)定,，業(yè)主身份的形成時間節(jié)點是在合法占有物業(yè)后，在該節(jié)點前買受人的業(yè)主身份與權(quán)利實際上并未產(chǎn)生,，無權(quán)限制開發(fā)商處分權(quán)利,，如果該項變更與預售合同約定沖突，買受人可以基于合同約定要求開發(fā)商承擔違約責任,。

（三）充分,、合理行使業(yè)主權(quán)利

在物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)費計費方式為酬金制的情形下，作為業(yè)主,，有權(quán)查閱物業(yè)服務企業(yè)定期公布的物業(yè)資金預決算及收支情況,，委派專業(yè)機構(gòu)對物業(yè)管理實體進行審計，以充分保障業(yè)主的知情權(quán),。具備條件的情況下,，單一大業(yè)主還可以與物業(yè)服務企業(yè)簽訂相關(guān)協(xié)議，細化有關(guān)物業(yè)資金收支的財務內(nèi)控制度,，以保障物業(yè)資金的安全及合理使用,。