Q1：想請(qǐng)教三個(gè)問(wèn)題,，第一是我們上半年新進(jìn)入了幾個(gè)城市徐州和寧波,，可不可以解釋一下我們進(jìn)入這些城市的一些想法和未來(lái)對(duì)這些區(qū)域的展望？然后第二個(gè)問(wèn)題是前面提到下半年舊改有441貨值,，這個(gè)是不是包括在下半年總可售貨值的800多億里面,，預(yù)計(jì)這些舊改項(xiàng)目的去化率大概是多少？第三個(gè)問(wèn)題是想問(wèn)下2018年上半年實(shí)際現(xiàn)金流情況,，謝謝,。

A1：我們上半年進(jìn)入的城市，包括徐州,、寧波和滁州等城市,，這些三線城市主要是核心城市溢出的產(chǎn)業(yè)效果比較明顯， 接下來(lái)我們很多地方拿地都是看好地方的產(chǎn)業(yè)發(fā)展的進(jìn)步,，這樣才有機(jī)會(huì)繼續(xù)為當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)發(fā)展做一些配套的房地產(chǎn)項(xiàng)目,。第二是440億的貨值就是四個(gè)項(xiàng)目為下半年和明年供貨的總量，集中在下半年的話(huà),，應(yīng)該是有100億出頭的貨,。第三個(gè)問(wèn)題，說(shuō)下我們上半年現(xiàn)金流情況,，然后再說(shuō)關(guān)于18年調(diào)整之后的預(yù)測(cè),。在16年上半年，我們先從現(xiàn)金流入開(kāi)始,，物業(yè)銷(xiāo)售215億,，其他非地產(chǎn)的業(yè)務(wù)流入12億，加起來(lái)228億?，F(xiàn)金流分出來(lái)講,，是幾個(gè)方面,，第一是土地款，我們用了64億,，建安成本是90億,，銷(xiāo)售開(kāi)支是17億，利息開(kāi)支是50億,，稅費(fèi)是20億,，加起來(lái)整個(gè)現(xiàn)金流出是241億。我們?nèi)ツ暌沧隽藥醉?xiàng)投資,，也付了21億的其他投資,。從融資方面，我們?nèi)谫Y流入包括我們所有的貸款194億,，融資的流出包括還款108億,，所以?xún)袅魅氲氖?6億。年初的時(shí)候1月1號(hào)是210億,，剛剛算現(xiàn)金流入53億,，所以加起來(lái)現(xiàn)金凈額就是263億， 這是今年上半年,。那么我們?nèi)甑念A(yù)測(cè)物業(yè)銷(xiāo)售是525億,，這個(gè)就是我們目標(biāo)700億里面算回款率是75%。其他流入的是25億,，加起來(lái)是550億,。然后現(xiàn)金流出方面，土地款我們的預(yù)測(cè)是240億,，建安成本是180億,，銷(xiāo)售開(kāi)支是45億，利息開(kāi)支是100億,，稅是50億,，股息是6億，加起來(lái)是621億,。 其他投資去年尾款加起來(lái)是40億,。因?yàn)樯习肽晡覀儧](méi)有新的非地產(chǎn)投資，那么凈融資的流入是320億,，包括全年的借款,，融資流出是220億，這個(gè)就是我們短期的需要還款的,。所以?xún)舻臄?shù)額是160億,，現(xiàn)金水平跟中期的663億差不多。

Q2：我想問(wèn)一下,，就是因?yàn)榭紤]匯率的變動(dòng),，公司有沒(méi)有做匯率方面的對(duì)沖,？那么對(duì)于下半年匯率的形式的話(huà)，對(duì)下半年綜合的這個(gè)財(cái)務(wù)成本,、融資成本會(huì)有多大的影響,？

A2：我們還沒(méi)有做匯率的對(duì)沖，因?yàn)槲覀儽容^大的一個(gè)還款在2020年6月份的,，所以如果從現(xiàn)金流來(lái)講,，用美元融資去還美元，在財(cái)務(wù)報(bào)表凈利潤(rùn)里面也有一個(gè)匯兌的風(fēng)險(xiǎn),。但是我們也判斷過(guò)匯率的走勢(shì)還有那個(gè)對(duì)沖的成本,，我還是覺(jué)得在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)在這個(gè)水平就沒(méi)有去做對(duì)沖。

Q3：一個(gè)是債務(wù)結(jié)構(gòu)里面,，今年境內(nèi)還款占比比較大的,，包括兩年內(nèi)境內(nèi)的要還的比例更大，那么我們現(xiàn)在境內(nèi)的融資情況怎么樣,？后面的規(guī)劃什么？另外就是舊改接下來(lái)兩三年具體推盤(pán)的策略什么,？因?yàn)樯钲诂F(xiàn)在也是限購(gòu)各方比較趨嚴(yán)的一個(gè)城市,，我們有沒(méi)有加速?zèng)_大規(guī)模、在深圳加快推貨的想法,？還有管理層說(shuō)降負(fù)債是我們一個(gè)比較重要的目標(biāo),，但具體來(lái)看就是我們接下來(lái)的有什么措施和想法？還有剛看到年報(bào)里面有是因?yàn)槌鍪凼裁礀|西,，有一個(gè)19億的收入,，這個(gè)可不可以解釋的詳細(xì)一點(diǎn)？ 

A3：第一就是還款,，其實(shí)我們整年貸款的需求是380億,，上半年我們做了194億，已經(jīng)超過(guò)一半,。所以我們下半年只需要做186億,，中間有112億是用于還款的，是下半年的還款需求,。我們現(xiàn)在有銀行方面承諾的貸款額度大概是132億,。所以這個(gè)132億銀行承諾的額度已經(jīng)足夠我們下半年償還。在境內(nèi)境外我們?nèi)谫Y目標(biāo)其實(shí)已經(jīng)有一個(gè)承諾的額度了,，如果超過(guò)112億,，比如說(shuō)達(dá)到186億，就可以增大買(mǎi)地,，我們還是會(huì)根據(jù)下半年的融資情況吧,，因?yàn)楝F(xiàn)在我們5月份拿了AA+的中誠(chéng)信的評(píng)級(jí),，也開(kāi)拓了我們境內(nèi)的一些其他融資渠道。所以如果下半年,，看看市場(chǎng)有序的話(huà),，我們可以在拿地方面會(huì)有調(diào)整。

負(fù)債率從幾個(gè)方向去走,，第一我們從年初來(lái)講,，董事局也讓我們明確目標(biāo)去加快回款，還有加速銷(xiāo)售,。所以現(xiàn)金情況變好,，凈負(fù)債率有下跌。第二我們?cè)陧?xiàng)目層面也有一些股權(quán)合作,。主要是有4個(gè)項(xiàng)目出售,，在深圳跟廣州，所以就是有個(gè)19億的一個(gè)利潤(rùn),，這個(gè)是我們出售超過(guò)51%的一個(gè)股權(quán),。

國(guó)家在推動(dòng)去杠桿，降負(fù)債,，作為企業(yè)也是要響應(yīng)號(hào)召,，也應(yīng)該共同努力，為我們國(guó)家做點(diǎn)貢獻(xiàn),，這是必須的,。 從我們自身本身來(lái)說(shuō)，去杠桿和降負(fù)債作為董事會(huì)主要的目標(biāo),，我們也不想負(fù)債太多,，但是我們從發(fā)展過(guò)程當(dāng)中，也因?yàn)榧颜讟I(yè)跟別的企業(yè)有點(diǎn)不同,，因?yàn)樽隽撕芏嗟呐f改,，年限比較長(zhǎng)，同時(shí)消耗資金也比較大,，所以我們會(huì)在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中,，成熟和不成熟的，我們會(huì)引進(jìn)一些合作伙伴,，以股權(quán)來(lái)引進(jìn),，來(lái)降低我們的負(fù)債，公司可以達(dá)到雙贏,。

關(guān)于融資這一塊,，下半年的融資，這個(gè)在將來(lái)在國(guó)內(nèi)來(lái)說(shuō)相對(duì)比較順暢的，當(dāng)然整個(gè)行業(yè)也是從緊的,。我們會(huì)以現(xiàn)金流回為首要目標(biāo)來(lái)看待我們的發(fā)展,，我們的銷(xiāo)售。

關(guān)于舊改下半年的貨量,，到明年的貨量相對(duì)比較大的情況下,，我們?cè)谕票P(pán)過(guò)程當(dāng)中，我們可能會(huì)采取一些適度的措施,，主要以發(fā)展現(xiàn)金流和風(fēng)險(xiǎn)來(lái)看待我們自己,。下半年平衡發(fā)展與負(fù)債，我們還是希望負(fù)責(zé)再繼續(xù)往下降,。

Q4：以現(xiàn)在土地儲(chǔ)備的情況來(lái)看,，未來(lái)大概這兩年左右應(yīng)該還要再補(bǔ)多少的土地儲(chǔ)備，或者貨值,，才能做到1000億目標(biāo),。 然后想問(wèn)問(wèn)除1000億目標(biāo)之外，行業(yè)排名有沒(méi)有什么目標(biāo),？就是我們比如說(shuō)在2020年的時(shí)候大概是什么名次,？然后公司一直也說(shuō)了，舊改未能完全在資產(chǎn)負(fù)債表上反映出來(lái),，想問(wèn)問(wèn)公司會(huì)不會(huì)一些措施去體現(xiàn)舊改的價(jià)值,，比如說(shuō)出售一些權(quán)益或其他一些行動(dòng)？最后一個(gè)問(wèn)題,，想問(wèn)就是我們未結(jié)轉(zhuǎn)的銷(xiāo)售部分是多少，GP Margin是多少,？

A4：剛才提到那個(gè)1000億的目標(biāo),，剛才我們?cè)谶@個(gè)演示里面說(shuō)的，貨值大概3800億,，所以達(dá)到1000億的目標(biāo)來(lái)講,，理論上是不用增加土地。但是實(shí)際上來(lái)講,，還是要持續(xù)的增長(zhǎng),。所以我們繼續(xù)買(mǎi)土地，現(xiàn)在因?yàn)槭袌?chǎng)資金比較緊張的時(shí)候,，我們也調(diào)低了我們今年買(mǎi)地目標(biāo),，本來(lái)我們想大概買(mǎi)300到400億的土地，現(xiàn)在我們大概買(mǎi)200到250億的地,，那么主要是看現(xiàn)金流,。所以簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，第一1000億的目標(biāo),，我們有3800億的貨值,，但是我們?nèi)タ吹臅r(shí)候主要是持續(xù)的問(wèn)題,，不是說(shuō)我達(dá)到1000億就夠了，那往后是怎么樣,，這還是一個(gè)比較關(guān)鍵的問(wèn)題,。因?yàn)槟憧催^(guò)去我們這個(gè)目標(biāo)來(lái)講，我們利潤(rùn)率大概是30%左右,，所以我們要達(dá)到這個(gè)目標(biāo)的時(shí)候,，還是要繼續(xù)去買(mǎi)土地，達(dá)到增長(zhǎng)的步伐,。

我補(bǔ)充一下,，這個(gè)其實(shí)從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要是看每個(gè)城市的不同，當(dāng)然有些城市我們都沒(méi)有土地,，那要去買(mǎi)一些土地,，那我們最主要的想法還是在于大灣區(qū)。因?yàn)槲覀冊(cè)诖鬄硡^(qū)有可持續(xù)發(fā)展的優(yōu)勢(shì)所在,。我也相信在我們這個(gè)幾大板塊合力發(fā)揮的情況下,，我們應(yīng)該是具備相當(dāng)強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力，特別是在下半年到明年開(kāi)始,，供應(yīng)的土地和各個(gè)板塊都非常成熟的發(fā)展,。特別是在科技板塊，我們國(guó)內(nèi)有個(gè)A股,，有個(gè)健康公司,。圍繞著我們城市更新的發(fā)展，因?yàn)楝F(xiàn)在在城市更新這一塊,，現(xiàn)在投標(biāo)的情況下,，要不具備幾個(gè)競(jìng)爭(zhēng)力的行業(yè)的話(huà)，中標(biāo)也很難,。因?yàn)楝F(xiàn)在要拿舊村或者是拿一塊土地,，拿一個(gè)優(yōu)質(zhì)或者是價(jià)格合理的地確實(shí)是很難。所以我們?cè)谇皟赡赀x擇進(jìn)入健康領(lǐng)域,，因?yàn)槌鞘懈碌囊粔K地里,，它有很多的業(yè)務(wù)板塊，所以我們?cè)谶@一塊是已經(jīng)開(kāi)始在發(fā)力,，同時(shí)在拆遷這一塊相對(duì)我們還是有優(yōu)勢(shì),，特別是進(jìn)度這一塊。那關(guān)于結(jié)轉(zhuǎn)這一塊,，我們還是采取在行業(yè)當(dāng)中有相當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)力的速度來(lái)結(jié)轉(zhuǎn),，當(dāng)然我們要看看一線城市的宏觀調(diào)控和行業(yè)的調(diào)控。比如說(shuō)我們到現(xiàn)在為止，我們?cè)谒械某鞘惺菦](méi)有受過(guò)比如說(shuō)國(guó)土局的相關(guān)方面的處罰,。首先企業(yè)在中國(guó)做生意,，守規(guī)守法，守行業(yè)規(guī)矩是排在第一位的,。第二個(gè)就是我們的品質(zhì)質(zhì)量,，是相當(dāng)有競(jìng)爭(zhēng)力的，希望在座的各位有空到深圳去看看,。我建議大家可以去我們的國(guó)際旅游樂(lè)園,，去看看我們的旅游開(kāi)發(fā)和綜合開(kāi)發(fā)能力是怎么樣。

剛才還有一個(gè)數(shù)據(jù),，我們?cè)谫~上面已銷(xiāo)售還沒(méi)結(jié)轉(zhuǎn)的數(shù)據(jù)大概是344億,。那么這等于大概我們銷(xiāo)售的450億的貨值還沒(méi)有確認(rèn)收入。

Q5：我想問(wèn)一下,，去年你們拿的鄭州的那塊地,，成本價(jià)大概在4000左右，今年開(kāi)盤(pán)好像是七八千左右,， 那4000塊的土地成本,，七八千賣(mài)出去的話(huà)，這個(gè)項(xiàng)目是不是會(huì)虧,？中報(bào)里面沒(méi)有提到蛇口的項(xiàng)目,，我作為投資者的話(huà)，比較關(guān)心東角頭的項(xiàng)目現(xiàn)在的進(jìn)展是怎樣的,？

A5：深圳蛇口的這塊地以前叫金礦,，現(xiàn)在是叫鉆石礦，因?yàn)檫@塊地我希望是下半年能完成手續(xù),，我相信應(yīng)該價(jià)值非常高,，賣(mài)多少錢(qián)，要不要賣(mài),、怎么賣(mài)？那還不知道,，但這里應(yīng)該是深圳最好的土地之一,。假如我們?nèi)ミ^(guò)深圳的話(huà)，因?yàn)檫@個(gè)地塊屬于大前海片區(qū),，而且是臨海的,，位置是非常不錯(cuò)的。其實(shí)我們?cè)诎l(fā)展新的城市這一塊,，我們也在嘗試,，原則上我們現(xiàn)在不輕易地進(jìn)入新的城市，那我們?cè)谶M(jìn)入之前，我們做過(guò)盡調(diào),。

在鄭州去年拿的土地,，今年開(kāi)出來(lái)第一期的時(shí)候是很難賺錢(qián)的。但是正常情況下,，比如說(shuō)是樓盤(pán)相對(duì)比較大,，在第一期開(kāi)發(fā)出來(lái)的時(shí)候，都是不賺錢(qián)或者賺一點(diǎn)點(diǎn),。我們平均價(jià)格是賣(mài)8000多,，基本打平是沒(méi)有問(wèn)題的。那我們希望在二期三期能賺點(diǎn)錢(qián),。

Q6：蛇口項(xiàng)目我之前看的資料占地面積是17萬(wàn)平方米,，那我想問(wèn)一下這個(gè)17萬(wàn)平米的面積里面規(guī)劃建筑面積大概會(huì)有多少？

A6：現(xiàn)在在深圳增加容積率確實(shí)很難,，按照城市的土地建面來(lái)說(shuō),，應(yīng)該是給我們?cè)黾右恍┤莘e率，但是現(xiàn)在政府也說(shuō)是統(tǒng)一增加,，但是要收掉一點(diǎn)土地來(lái)做一些別的,。 那我們說(shuō)還不如蓋矮一點(diǎn)，價(jià)格賣(mài)的更高點(diǎn),，是吧,？但是確實(shí)這個(gè)項(xiàng)目原則上來(lái)說(shuō)是政府要求提高容積率，我們自己在衡量,，要提高多少或者提不提高,。不提高的話(huà)，當(dāng)然我們可以建很多別墅?，F(xiàn)在在深圳的市區(qū)要蓋別墅是不可能的,，我們希望以政府的整體利益為主，我們支持政府,，所以現(xiàn)在政府在我們?cè)趺醋?，我們也怎么做。這塊地總的占地很大,，還不止這個(gè)數(shù),，原來(lái)總的占地是30多萬(wàn)，那確定給我們是17萬(wàn),，我們覺(jué)得在深圳這么優(yōu)越的位置,，比如在香港的尖沙咀，我們擁有在海邊17萬(wàn)平方米的占地面積,，那具體給我政府批多少容積率,，我覺(jué)得我們要求不要太高不要太貪心,。

Q7：這個(gè)19億的非經(jīng)常性的收益，這四個(gè)項(xiàng)目是深圳還有廣州的是吧,？能不能說(shuō)一下是哪幾個(gè)項(xiàng)目呢,？ 還有一個(gè)19年的舊改在工地里面，是包括了南門(mén)墩,、福田的兩個(gè)項(xiàng)目,。那南門(mén)墩的項(xiàng)目規(guī)劃是63萬(wàn)，那你們只是寫(xiě)的是23萬(wàn),，這23萬(wàn)是第一期的這個(gè)工地的計(jì)劃,？然后福田那兩個(gè)項(xiàng)目是在哪里呢？

A7：其實(shí)我們出售股權(quán)或者是轉(zhuǎn)讓一些股權(quán),，是站在一個(gè)雙贏多贏的角度,，比如說(shuō)我們?cè)趶V州、中山或者深圳,，如果我們出讓股權(quán),，對(duì)方能夠這個(gè)項(xiàng)目帶來(lái)快速發(fā)展能夠幫我們做更多的服務(wù)的情況下，我們是會(huì)選擇這樣的合作方作為合作的對(duì)象,。南門(mén)墩是分期開(kāi)發(fā),，整個(gè)南門(mén)墩總的建筑面積應(yīng)該是有70萬(wàn)左右。東山小區(qū)也是在開(kāi)始啟動(dòng)第一期,，開(kāi)始啟動(dòng)報(bào)建的手續(xù),，已經(jīng)在開(kāi)始推動(dòng)。原來(lái)我們也不想那么快,，但是現(xiàn)在不快不行,。政府覺(jué)得這個(gè)地方還是環(huán)境太難看，城市市容受影響,，所以我們也需要積極去推動(dòng),。未來(lái)城市更新我們總數(shù)加起來(lái)有七八十個(gè)項(xiàng)目，那我們也會(huì)相應(yīng)根據(jù)我們的實(shí)際情況,，開(kāi)發(fā)的速度,，銷(xiāo)售的速度和現(xiàn)金流，針對(duì)每個(gè)項(xiàng)目的價(jià)值,，引進(jìn)一些合作伙伴或者引進(jìn)一些戰(zhàn)投,。