本報訊 在一起房屋買賣合同糾紛中,，雙方在合同中約定賣房人“凈拿”房款104萬元，但買方卻堅持認(rèn)為個人所得稅應(yīng)由賣方自行繳納,，其只愿意承擔(dān)交易過程中的契稅及中介費,。
近日，江蘇省南通市中級人民法院對此案作出維持一審的終審判決,，認(rèn)定買方李女士系違約方,，其已經(jīng)支付的5萬元購房定金抵作應(yīng)支付的違約金。
2017年初,，黃某委托海門市某中介出售自己名下位于海門市靜海新村的一套房屋,。很快，李女士看中了這套房屋,。經(jīng)過中介的牽線,，黃某和李女士就該房屋買賣達(dá)成了合意，兩人在中介簽訂了售房協(xié)議書,。
雙方在協(xié)議中約定：黃某（甲方）將該房屋出售給李女士（乙方）,，總價為104萬元，過戶費用由李女士承擔(dān),，同時該合同第13條附說明“甲方凈拿104萬元”；乙方同意向甲方交納定金5萬元,。合同還專門約定過戶費用和中介費用均由乙方李女士支付,，并注明了違約金為房款總價的20%，即20.8萬元,。合同簽訂當(dāng)天,，李女士根據(jù)協(xié)議將5萬元定金支付給了黃某。
隨后,，雙方依約來到不動產(chǎn)登記中心辦理過戶手續(xù)時,，因“個人所得稅由誰來負(fù)擔(dān)”的問題發(fā)生爭執(zhí)。李女士認(rèn)為,，個人所得稅一般由得利者個人自行繳納,，雙方為此僵持不下。后來,，李女士一紙訴狀將黃某告上了海門市人民法院,，訴請解除雙方售房合同并由黃某支付違約金20.8萬元。
黃某卻認(rèn)為構(gòu)成根本違約的是李女士,，向法院提出了反訴,，要求解除雙方售房合同，并由李女士支付違約金20.8萬元。
海門法院經(jīng)審理認(rèn)為,，根據(jù)個人所得稅相關(guān)法律,、法規(guī)，個人所得稅的納稅人固然應(yīng)當(dāng)是房屋出售方,，但根據(jù)交易習(xí)慣,，二手房房屋買賣合同中廣泛存在買賣雙方對個人所得稅的實際承擔(dān)人進(jìn)行約定的情況，社會公眾對“凈拿”概念亦有普遍的共同認(rèn)知,，即由買方承擔(dān)所有的交易費用,。考慮二手房交易市場行情及黃某關(guān)于其損失的陳述,，對合同約定的20.8萬元違約金酌情確定為5萬元,。李女士已支付定金5萬元，抵作違約金,。
李女士不服,，向二審法院提起上訴。南通中院經(jīng)審理維持了原判,。
（曹竹園 古 林）
■連線法官■
“凈拿”應(yīng)理解為最終純得之意
“合同生效后,，對合同履行過程中部分權(quán)利義務(wù)沒有約定或者約定不明的，雙方可以協(xié)商,，協(xié)商不成的,，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定?！痹摪付彸修k法官谷昔偉介紹說,，《中華人民共和國合同法》第一百二十五條規(guī)定，當(dāng)事人對合同條款的理解有爭議的,，應(yīng)當(dāng)按照合同所使用的詞句,、合同的有關(guān)條款、合同的目的,、交易習(xí)慣以及誠實信用原則,，確定該條款的真實意思。本案中,，所涉購房協(xié)議合法有效,，雙方均應(yīng)當(dāng)按照協(xié)議約定履行各自義務(wù)，合同履行過程中雙方對個人所得稅由誰負(fù)擔(dān)產(chǎn)生爭議,，導(dǎo)致合同未能全面履行,。對于雙方爭議應(yīng)當(dāng)根據(jù)協(xié)議有關(guān)條款、法律規(guī)定,、交易習(xí)慣等因素作出理解,，從而確定責(zé)任主體,。
谷昔偉介紹說，《中華人民共和國個人所得稅法》對個人所得稅的規(guī)定屬于管理性強制性規(guī)范,，并不屬于效力性強制規(guī)范,，只有違反效力性強制規(guī)范的法律、法規(guī),，才涉及到合同無效的問題,。在二手房買賣中，買方不用交個人所得稅,，賣方則可能要交個人所得稅,，但如果滿足免稅條件的就可以不用交，具體由誰承擔(dān)要看購房合同的約定,，如果約定了由買方承擔(dān)房屋交易過程中的所有稅費的話,，就必須由買方承擔(dān)。具體到本案,，涉案協(xié)議條款中“凈”應(yīng)理解為純粹之意,，“凈拿”應(yīng)理解為最終純得之意，結(jié)合雙方協(xié)議中約定的“甲方凈拿104萬元”以及當(dāng)前房屋買賣交易習(xí)慣,，應(yīng)理解為由李女士承擔(dān)交易中產(chǎn)生的契稅,、個人所得稅等費用，賣房人最終純得104萬元,。因此,，雙方因個人所得稅由誰負(fù)擔(dān)產(chǎn)生爭議導(dǎo)致合同未能履行，主要原因在于買房人,，應(yīng)由其承擔(dān)違約責(zé)任,。
