如今想當(dāng)個(gè)房奴可真是不容易

工資龜速,，房價(jià)飛漲

省吃儉用

好不容易貸款買了套房

提前還貸竟還要收取違約金！

前天中午

蘇州四大行就統(tǒng)一發(fā)出了

關(guān)于個(gè)人信貸業(yè)務(wù)提前還款的須知

須知中明確表示

“貸款發(fā)放后的60月內(nèi)（5年內(nèi)）提出申請(qǐng)?zhí)崆斑€款的,，提前還款的部分要向銀行繳納6個(gè)月的還款額違約金,，還款金額不得少于一萬元。8月1日起執(zhí)行,?！?/span>

（疑似建行提前還款客戶須知）

因?yàn)闆]有具體的細(xì)則出臺(tái)，觀察君暫時(shí)無法回答這些問題,。

雖說只是江蘇蘇州的中,、農(nóng)、工,、建行的分支機(jī)構(gòu)出臺(tái)新的規(guī)定,，但消息一出，一石擊起千層浪,，又雙叒叕刺痛房奴們（或打算成為房奴）的心,。賣房的人擔(dān)心貸款不足5年會(huì)被收取高額違約金，買房的人擔(dān)心羊毛出在羊身上，出賣方會(huì)將違約金轉(zhuǎn)嫁到自己身上,。

注：以上利率來自網(wǎng)點(diǎn)咨詢,，不同樓盤、客戶資質(zhì)利率上浮也有不同,，具體以銀行告知為準(zhǔn),。

一、提前還房貸為何銀行要收違約金,？

很多借款人認(rèn)為：提前還款是誠信的表現(xiàn),，銀行提前收回了貸款，降低了銀行經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn),，為何還要要收違約金,？

1、提前還款導(dǎo)致銀行預(yù)期利息收益降低

個(gè)人住房貸款一般期限較長,，利率較低,，有不動(dòng)產(chǎn)作為抵押,，且不動(dòng)產(chǎn)均投保意外險(xiǎn),，故其風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)低于其他貸款項(xiàng)目，是銀行經(jīng)營中的優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù),，銀行從中獲取的收益較為穩(wěn)定,。借款人選擇提前還款，將會(huì)提前結(jié)束該筆優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù),，銀行總體的貸款規(guī)模便會(huì)減少,，預(yù)期可獲得的長期利息收益也無法實(shí)現(xiàn)，造成了銀行的利息損失,。

2,、提前還款打亂了銀行的貸款投放計(jì)劃

銀行每年都會(huì)制定貸款投放計(jì)劃，按照地區(qū),、行業(yè)進(jìn)行額度分配,。如果某地區(qū)、某行業(yè)完成了投放任務(wù),，那么該地區(qū),、該行業(yè)貸款投放額度就會(huì)緊縮，反之,，貸款投放額度就會(huì)擴(kuò)大,。一旦借款人選擇提前還款，則變相造成了銀行往年貸款投放任務(wù)的未完成,，銀行需要根據(jù)提前還款的規(guī)模重新調(diào)整當(dāng)年貸款投放計(jì)劃,，銀行的資金使用便受到了較大的影響。

3、提前還款增加了銀行的經(jīng)營成本

銀行辦理一筆個(gè)人住房貸款,，會(huì)經(jīng)過客戶面談,、征信審核、抵押物評(píng)估,、投保,、辦理抵押登記、簽訂抵押貸款合同,、發(fā)放貸款,、貸后檢查等諸多環(huán)節(jié)，不僅涉及銀行內(nèi)部多個(gè)業(yè)務(wù)部門,，還涉及房產(chǎn)評(píng)估,、保險(xiǎn)、不動(dòng)產(chǎn)登記等相關(guān)機(jī)構(gòu),。各個(gè)環(huán)節(jié)都會(huì)產(chǎn)生服務(wù)或產(chǎn)品費(fèi)用,，這些費(fèi)用均是應(yīng)當(dāng)平攤到個(gè)人住房貸款整個(gè)期間的成本。如果借款人提前還款,，銀行只收回了實(shí)際用款期間的服務(wù)成本,，則在剩余期限內(nèi)的服務(wù)成本便是銀行的利潤損失。同時(shí),，銀行必然要為這筆提前歸還的資金再做安排,，貸款辦理的流程要重新走一遍，再一次的支出貸款辦理的各項(xiàng)費(fèi)用,。不僅如此,，由于提前還款的突發(fā)性，銀行無法及時(shí)對(duì)提前還款資金作充分的籌劃,，閑置的資金也會(huì)有管理成本,，并且喪失了本該獲得的利息。

4,、提前還款加大了銀行經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)

提前還款會(huì)加大銀行經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn),，這與很多借款人的認(rèn)知是完全相反的。例如,，銀行會(huì)在個(gè)人住房貸款的基礎(chǔ)上開展住房抵押貸款資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù),，提前還款使得基礎(chǔ)資產(chǎn)的現(xiàn)金流具有不確定性，增加了資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的定價(jià)難度,，也增加了相關(guān)證券持有人的風(fēng)險(xiǎn),，直接影響住房抵押貸款資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)的發(fā)展。

二,、提前還款的法律分析

▼ 銀行收取提前還貸違約金,，是否合法,？

按照法律規(guī)定，房奴們提前還貸的,，利息可按照實(shí)際借款的期間計(jì)算,。但如果與銀行之間有約定，就要按約定來履行了,。也就是說,，提前還貸，銀行跟借款人約定需要收取違約金,，法律上是允許的,。

▼ 新規(guī)出來之前簽訂的房產(chǎn)貸款合同是否適用新規(guī)？

在銀行出臺(tái)新規(guī)定之前,，已與銀行所簽訂的房產(chǎn)貸款合同不會(huì)適用新出臺(tái)的規(guī)定,。新規(guī)定實(shí)施后簽訂的合同，才會(huì)按新規(guī)操作,。也就是說,，老人老辦法，新人新辦法,。至于新規(guī)定出來前簽的合同,，提前還貸是否需要支付違約金？提前幾年需支付違約金,？違約金如何計(jì)算,？則應(yīng)看房產(chǎn)貸款合同中對(duì)此有無約定,。

▼ 銀行收取提前還貸違約金,，是否合理呢？

有人說,，雖然法律并不禁止銀行收取提前還貸違約金,，但是不合理啊。借款人早點(diǎn)把錢還給銀行,，又不是拖欠貸款,，銀行不是應(yīng)該高興才對(duì)嗎？

但銀行并不是這樣想的,。主要是因?yàn)?，銀行對(duì)每筆資金都有一定的安排，如果提前還貸只需要按照實(shí)際借款的期間計(jì)算利息,，會(huì)使得原本可以定期收取的利息無法再實(shí)現(xiàn),。而讓銀行獨(dú)自承擔(dān)因資金閑置而造成的利息損失，對(duì)銀行而言也是不公平的,。因此,，銀行要求收取提前還貸的違約金也是有理由的。

▼ 新規(guī)中約定的違約金金額，是否合理合法,？

在中國建設(shè)銀行股份有限公司蘇州分行《個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)提前還款客戶須知》提到：

提前還款違約金=提前還款金額×貸款執(zhí)行月利率×6個(gè)月

按照這個(gè)違約金計(jì)算方法,，有人計(jì)算：如提前還10萬元，違約金為2940元,；如提前還100萬元,，違約金為29400元。

而現(xiàn)我國房價(jià)居高不下,，房貸金額少則幾萬幾十萬,，多則幾百萬上千萬。如因提前還貸,，則需支付的違約金金額也是一筆不小的數(shù)字,。新規(guī)約定的違約金金額是否合法合理呢？

在民間借貸中,，借款人手上有富余資金要提前還款,，這樣的要求是合理且正常的，也是符合法律規(guī)定的,?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第三十二條：“借款人可以提前償還借款，但當(dāng)事人另有約定的除外,。借款人提前償還借款并主張按照實(shí)際借款期間計(jì)算利息的,，人民法院應(yīng)予支持?！钡撘?guī)定只適用于民間借貸,，對(duì)提前歸還銀行貸款的法律分析與民間借貸存在顯著差異。

1,、《貸款通則》對(duì)提前還款的規(guī)定

《貸款通則》第三十二條第五款：“借款人提前歸還貸款,，應(yīng)當(dāng)與貸款人協(xié)商?！痹撘?guī)定較為模糊,，沒有明確提前歸還貸款是否是一種違約行為，也沒有明確協(xié)商不能后解決爭端應(yīng)依據(jù)的法律及條款,。值得肯定的是,，該規(guī)定還是認(rèn)可了提前歸還貸款的可行性，但借款人需與貸款人協(xié)商解決,。

2,、《合同法》對(duì)提前還款的規(guī)定

《合同法》第二百零八條：“借款人提前償還借款的，除當(dāng)事人另有約定的以外,，應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際借款的期間計(jì)算利息,?！备鶕?jù)該規(guī)定，銀行無權(quán)禁止借款人提前還款,，且在沒有額外約定的情形下無權(quán)向提前還款人收取實(shí)際借款期間以外的利息,。借款人提前還款的，按照實(shí)際借款期間計(jì)算借款利息,。

若借款人與銀行簽訂提前還款的“違約條款”,，是否應(yīng)當(dāng)按照“違約條款”的規(guī)定履行義務(wù)？《合同法》第六十條第一款：“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù),?！钡谄呤粭l：“債權(quán)人可以拒絕債務(wù)人提前履行債務(wù)，但提前履行不損害債權(quán)人利益的除外,。債務(wù)人提前履行債務(wù)給債權(quán)人增加的費(fèi)用,，由債務(wù)人承擔(dān)?！薄逗贤ā返诹畻l和第七十一條處于《合同法》總則部分,，第二百零八條處于借款合同分則部分，優(yōu)先適用分則,，分則無規(guī)定適用總則,，故此處只需確定借款人提前還款是否導(dǎo)致銀行增加費(fèi)用，若提前還款導(dǎo)致銀行增加了費(fèi)用或給銀行帶來損失,，則這部分費(fèi)用和損失由提前還款人承擔(dān),，實(shí)際上銀行確實(shí)會(huì)因借款人提前還款增加經(jīng)營成本或帶來損失。

“違約條款”應(yīng)是補(bǔ)償性的而非懲罰性的,?！逗贤ā返谄呤粭l規(guī)定，債務(wù)人只需承擔(dān)債權(quán)人因債務(wù)人提前履行債務(wù)而導(dǎo)致債權(quán)人增加的費(fèi)用,。即借款人只需承擔(dān)銀行因借款人提前還款所增加的費(fèi)用和導(dǎo)致的損失,，具有鮮明的補(bǔ)償性,，故用“違約金”一詞并不妥當(dāng),。當(dāng)前，在銀行提供的格式借款合同中,，雙方在違約條款中約定的“違約金”數(shù)額計(jì)算方式并不能體現(xiàn)補(bǔ)償性原則,，只是機(jī)械的套用了某個(gè)簡單的公式，沒有給出“違約金”計(jì)算所依據(jù)的真實(shí)損失,。故本文認(rèn)為,，銀行提供的格式條款合同中對(duì)“違約金”的計(jì)算并不具有補(bǔ)償?shù)奶卣鳎瑧?yīng)當(dāng)根據(jù)銀行實(shí)際損失來計(jì)算“違約金”,，若銀行不能提供實(shí)際損失的相關(guān)證據(jù),，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證不能的責(zé)任,。

有觀點(diǎn)認(rèn)為：提前還款的“違約條款”可以是懲罰性條款，《合同法》第二百零八條應(yīng)理解為如果當(dāng)事人有對(duì)于提前還款的懲罰性約定,，則應(yīng)當(dāng)根據(jù)懲罰性約定來處理,。本文認(rèn)為該觀點(diǎn)存在偏差，根據(jù)文義解釋,，“除當(dāng)事人另有約定的以外,，應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際借款的期間計(jì)算利息”該條款是對(duì)利息計(jì)算的規(guī)定，而非對(duì)違約金進(jìn)行說明,，故該條款的約定只是利息計(jì)算方式的約定,，而非違約相關(guān)約定。

3,、《人民幣利率管理規(guī)定》對(duì)提前還款的規(guī)定

《人民幣利率管理規(guī)定》第二十六條：“借款人在借款合同到期日之前歸還借款時(shí),，貸款人有權(quán)按原貸款合同向借款人收取利息?！薄度嗣駧爬使芾硪?guī)定》是人民銀行制定的部門規(guī)章,，其規(guī)定的內(nèi)容不得與法律、行政法規(guī)相抵觸,?！度嗣駧爬使芾硪?guī)定》對(duì)提前還款的規(guī)定與《合同法》第七十一條、第二百零八條相抵觸,，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效條款,。實(shí)質(zhì)上該條款的價(jià)值取向也存在問題，人民銀行頒布的《貸款通則》第二十二條第五款：“借款人未能履行借款合同規(guī)定義務(wù)的,，貸款人有權(quán)依合同約定要求借款人提前歸還貸款或停止支付借款人尚未使用的貸款,。”該條款規(guī)定了貸款人有權(quán)提前收回貸款,，但在《人民幣利率管理規(guī)定》中又規(guī)定借款人提前歸還借款應(yīng)按原合同支付到期前的所有利息,，銀行可以提前收回利息利益，并且安然收回本金,，在平等主體間作出如此規(guī)定,，片面加重了借款人的義務(wù)，提升了銀行的權(quán)利,，是顯失公平的,。

根據(jù)以上規(guī)定，如涉及訴訟,，借款人認(rèn)為違約金高于實(shí)際損失的,，應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)。銀行認(rèn)為違約金約定合理的,，亦應(yīng)提供相應(yīng)的證據(jù),。

最終,，法院會(huì)根據(jù)案件的具體情形，以違約造成的銀行損失為基準(zhǔn),，綜合衡量合同履行程度,、當(dāng)事人的過錯(cuò)、預(yù)期利益,、當(dāng)事人締約地位強(qiáng)弱,、是否適用格式合同或條款等多項(xiàng)因素，根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則予以綜合權(quán)衡,，作出判決,。

      觀察君認(rèn)為在當(dāng)前銀企借貸關(guān)系不良、呆賬壞賬增加,、信用信譽(yù)不佳的大背景下,，提前還貸客觀上可以降低了銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)，有利于培養(yǎng)人們的信用意識(shí),，而不應(yīng)該視為違約行為,。