最近伴隨 “國(guó)五條”的出臺(tái),，二手房買賣又驟然熱了起來，買房賣房人為了趕時(shí)間,，往往忽略了對(duì)合同的推敲和對(duì)交易風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)判,，極易埋下糾紛的隱患。

為此,，筆者特整理了實(shí)踐中常見的二十種二手房交易糾紛,，并相應(yīng)地給出預(yù)防提示。

一,、稅費(fèi)承擔(dān)糾紛

表現(xiàn)形式：由于合同中沒有約定交易納稅申報(bào)方式,，購(gòu)房時(shí)中介給買方計(jì)算稅費(fèi)均按核定計(jì)算 （個(gè)人所得稅為房屋核定總價(jià)的1%或1.5%）,。

但房?jī)r(jià)上漲后，賣方為了達(dá)到毀約的目的,，委托律師致函買方強(qiáng)勢(shì)要求按差值的20%核實(shí)征收,，并要求買方承擔(dān)由此增加的少則十余萬多則上百萬的稅費(fèi)。

預(yù)防提示：務(wù)必在簽約時(shí)明確約定遞件過戶時(shí)的納稅申報(bào)方式,，防止任何一方借口毀約,。

二、免稅糾紛

表現(xiàn)形式：房屋符合免稅條件（滿五年家庭唯一住房）,，房?jī)r(jià)上漲后,，賣方拒不配合買方申請(qǐng)免稅，迫使買方因高額稅費(fèi)而知難而退,，以達(dá)到毀約目的,。

預(yù)防提示：務(wù)必在合同中明確約定，賣方負(fù)有配合買方申請(qǐng)免稅的義務(wù),，由于賣方本人或其家庭成員不予配合,，由此增加的稅款由賣方承擔(dān)。

三,、戶口糾紛

表現(xiàn)形式：合同沒有約定戶口遷移時(shí)間及違約責(zé)任,，遞件過戶簽訂 《二手房買賣合同》時(shí)業(yè)主找茬拒不遷出，或要求無限期遷出,，否則交易無法進(jìn)行,，以此達(dá)到毀約不賣或者漲價(jià)的目的。

預(yù)防提示：務(wù)必在簽約時(shí)明確約定業(yè)主戶口遷出的時(shí)間及違約責(zé)任,，并預(yù)留遷戶保證金,。

四、套貸糾紛

表現(xiàn)形式：買方為多貸款,，合同虛增成交價(jià)遞交給銀行作為審批貸款的依據(jù),，遇房?jī)r(jià)上漲，業(yè)主投訴到銀行或銀監(jiān)局,，要求撤銷銀行已經(jīng)出具的貸款承諾,，以達(dá)到毀約目的。

預(yù)防提示：即便業(yè)主愿配合,，也不要為了多貸款而給銀行遞交陰陽合同,，實(shí)踐中已有因此被銀行撤銷貸款承諾函而對(duì)業(yè)主構(gòu)成違約的判例。

五,、按揭糾紛

表現(xiàn)形式：合同約定買方按揭付款,，如銀行最終審批貸款不足或不能獲得銀行貸款，買方必須補(bǔ)足或一次性付款,。

由于信貸政策變化導(dǎo)致貸款不足或不成,，又無力補(bǔ)足或一次性付款對(duì)業(yè)主構(gòu)成違約,。

預(yù)防提示：購(gòu)房前需充分衡量自身支付及可以追加首期款的能力，特別約定按揭不足補(bǔ)足的范圍,，并約定因政策或銀行原因按揭不能的，買方可以解除合同,。

六,、借名糾紛

表現(xiàn)形式：買方不具備購(gòu)房資格而與業(yè)主簽訂合同，同時(shí)簽訂《買方主體變更確認(rèn)書》,，約定過戶到其指定人名下,，屆時(shí)未能找到符合購(gòu)房條件的新買方，導(dǎo)致對(duì)業(yè)主構(gòu)成違約,，或找到他人借名買房后與被借名方發(fā)生產(chǎn)權(quán)糾紛,。

預(yù)防提示：對(duì)于買方而言，購(gòu)房前請(qǐng)確保自身符合購(gòu)房條件,，借名買房存在法律風(fēng)險(xiǎn),，需與被借名方簽署 《產(chǎn)權(quán)確認(rèn)書》；對(duì)于業(yè)主來說,，不以自己名義購(gòu)買的買方都有各自背后的原因,，其交易風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)高于剛需自住購(gòu)房，建議賣家盡量回避這樣的借名購(gòu)房者,。

對(duì)于被借名者來說,，存在另行購(gòu)房時(shí)購(gòu)房資格及貸款受限，以及實(shí)際業(yè)主逾期還款導(dǎo)致自身信用收到影響的風(fēng)險(xiǎn),，建議慎重以自己的名義替別人購(gòu)房,。

七、裁決過戶糾紛

表現(xiàn)形式：買方不具備購(gòu)房資格,，與業(yè)主虛擬債務(wù),，并將業(yè)主訴至法院，等候判決以房抵債,，中途往往發(fā)生交易雙方反悔或者裁決過戶受阻的情況,。

預(yù)防提示：：通過虛假訴訟過戶，屬司法打擊對(duì)象,，任何一方中途反悔必將導(dǎo)致交易不成退房退款,，建議業(yè)主優(yōu)先將房屋賣予符合購(gòu)房條件的人。

八,、經(jīng)營(yíng)貸,、消費(fèi)貸糾紛

表現(xiàn)形式：買方屬限貸范圍，根本無法獲取按揭貸款,，擬通過先過戶然后抵押獲取經(jīng)營(yíng)貸或消費(fèi)貸,，過戶后遲遲不予抵押或抵押貸款后拒不付款,，導(dǎo)致買方房屋易主而房款收不到的情況。

預(yù)防提示：先取得貸款承諾書后再過戶是二手房交易的基本流程,，按揭貸款是二手房貸款的合法方式,，經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸都是虛假套貸,，即便買方無意詐騙也存在被銀行發(fā)現(xiàn)而撤銷貸款的可能,，建議務(wù)必堅(jiān)持先取得貸款承諾后過戶，如買方堅(jiān)持經(jīng)營(yíng)貸或消費(fèi)貸且業(yè)主必須賣房,，需由買方另行提供擔(dān)保人或擔(dān)保物,。

九、學(xué)位糾紛

表現(xiàn)形式：許多人為了孩子上學(xué)而購(gòu)買學(xué)區(qū)房,，合同中卻沒有明確約定帶有學(xué)位,，或者雖有約定，但沒有約定一旦沒有學(xué)位的處理方式,，導(dǎo)致交易過程中學(xué)位不明或沒有而發(fā)生糾紛,。

預(yù)防提示：購(gòu)買前請(qǐng)務(wù)必走訪教育部門、學(xué)校,、鄰居,，確認(rèn)房屋屬于學(xué)校學(xué)區(qū)范圍并存在學(xué)位，合同明確約定一旦沒有學(xué)位可以解除合同,，并由業(yè)主方賠償相關(guān)損失,。

十、小產(chǎn)權(quán)房糾紛

表現(xiàn)形式：購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房或軍產(chǎn)房后業(yè)主毀約或買方毀約,。

預(yù)防提示：小產(chǎn)權(quán)房和沒有軍方辦理軍產(chǎn)證的二手軍產(chǎn)房買賣合同均屬無效合同,，任何一方毀約將面臨退房退款的后果，建議在價(jià)格和風(fēng)險(xiǎn)之間充分衡量慎重購(gòu)買,。

十一,、委托公證賣房糾紛

表現(xiàn)形式：業(yè)主做公證委托后，受托人利用委托書協(xié)助買方將房屋高價(jià)過戶到新買方,，并從中賺取差價(jià),，業(yè)主知曉后拒絕與不知情的新買方交易，導(dǎo)致連環(huán)訴訟,。

預(yù)防提示：業(yè)主公證委托書授權(quán)事項(xiàng)務(wù)必在可控范圍之內(nèi),，并了解交易流程，及時(shí)跟進(jìn)交易,，發(fā)現(xiàn)受托人濫用委托權(quán),，有損自身合法權(quán)益的行為時(shí)及時(shí)中止授權(quán)，切莫做了公證了事，同時(shí)建議不要賦予受托人轉(zhuǎn)委托權(quán),。

十二,、無權(quán)代理糾紛

表現(xiàn)形式：簽約時(shí)業(yè)主本人不在，親屬代簽合同并收取定金,，合同履行過程中房?jī)r(jià)上漲,，業(yè)主本人不追認(rèn)合同。

預(yù)防提示：簽約時(shí)務(wù)必請(qǐng)代理人出示業(yè)主書面收取委托書,，沒有授權(quán)委托書的,，務(wù)必電話業(yè)主本人錄音確認(rèn)，并在簽約后及時(shí)找業(yè)主本人補(bǔ)簽合同,。

十三、夫妻房糾紛

表現(xiàn)形式：房屋登記在夫妻共同名下,，簽約時(shí)只有一方簽字,，合同履行過程中，另一方不予認(rèn)可導(dǎo)致交易受阻,。

預(yù)防提示：簽約時(shí)務(wù)必夫妻雙方共同到場(chǎng)簽名確認(rèn),。

十四、贖樓糾紛

表現(xiàn)形式：二手房交易中,，如涉及到房主已將房屋抵押的情況,，就需要先進(jìn)行 “贖樓”。即買方付清賣方物業(yè)的抵押貸款本息并注銷抵押登記,，將一手證贖出,。一手證贖出且抵押登記被注銷后，視為贖樓完成,。

擔(dān)保公司融資贖樓又分為一筆款贖樓和兩筆款贖樓兩種方式,。一筆款贖樓是由擔(dān)保公司為買方擔(dān)保按揭貸款給賣方贖樓，業(yè)主贖樓與買方按揭屬同一筆款,；兩筆款贖樓是擔(dān)保公司為業(yè)主擔(dān)保向銀行借款贖樓,，業(yè)主贖樓與買方按揭互不相關(guān)。

一旦采取 “一筆款”的贖樓方式,，即用買方的按揭貸款幫業(yè)主贖樓,，可能導(dǎo)致房產(chǎn)未過戶到買方，買方便要開始逐月供樓,。

預(yù)防提示：強(qiáng)烈建議寧可支付短期利息,，也不要選擇一筆款贖樓。

十五,、中介糾紛

表現(xiàn)形式：購(gòu)房時(shí)中介承諾的貸款利率,、貸款成數(shù)、稅費(fèi)數(shù)額、房屋狀況與實(shí)際情況不符,，導(dǎo)致購(gòu)房成本大增,。

預(yù)防提示：不要輕易相信中介的口頭承諾，重要事宜需書面寫下并由各方 （必須有對(duì)方）簽字確認(rèn),，以免事后說不清,，同時(shí)務(wù)必充分了解二手房交易流程及相關(guān)知識(shí)，確保信息屬實(shí),。

十六,、跳單糾紛

表現(xiàn)形式：買方在甲中介看房并簽署看樓書，后發(fā)現(xiàn)乙中介也有該房源,，且中介費(fèi)報(bào)價(jià)比甲中介低,，于是通過乙中介成交，或者通過其他手段聯(lián)系到業(yè)主自行成交,，被甲中介追索傭金,。

預(yù)防提示：簽訂看樓書應(yīng)約定有效期及心理房?jī)r(jià)價(jià)位，超過期限及心理價(jià)位看樓書無效,。通過乙中介成交時(shí)務(wù)必先行知會(huì)甲中介,，同等條件下優(yōu)先選擇甲中介成交。跳開中介私自成交屬違約行為,，中介追索傭金于法有據(jù),。

十七、解約定金糾紛

表現(xiàn)形式：合同約定任何一方違約僅需承擔(dān)定金罰則 （雙倍返還定金或被沒收定金）,，而無需再行承擔(dān)任何責(zé)任,，守約方亦不可逼迫違約方繼續(xù)履行合同。合同履行過程中,，遇房?jī)r(jià)暴漲,，即便房屋已由買方裝修入住，業(yè)主也要求雙倍返還少量定金解除合同,，給買方造成巨大損失,。

預(yù)防提示：解約定金存在于部分中介合同版本中，建議刪除該條款,，并約定任何一方違約需向守約方承擔(dān)定金罰則或按房地產(chǎn)成交價(jià)20%支付違約金,。

十八、期房糾紛

表現(xiàn)形式：業(yè)主尚未取得一手產(chǎn)權(quán)證,，必須辦出產(chǎn)權(quán)證后再行交易,，時(shí)間跨度明顯長(zhǎng)于普通二手房交易，期間房?jī)r(jià)波動(dòng)大,，業(yè)主以種種理由毀約不賣,。

預(yù)防提示：期房交易風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)高于普通二手房交易,，建議同等條件下購(gòu)買有產(chǎn)權(quán)證的現(xiàn)房，確需購(gòu)買無產(chǎn)權(quán)證的期房,，應(yīng)增加定金支付數(shù)額,，及時(shí)跟進(jìn)交易進(jìn)展。

十九,、違約金糾紛

表現(xiàn)形式：合同約定任何一方違約需按成交價(jià)20%的支付違約金,，訴至法院后，違約方表示違約金約定過高,，要求法院降低,。

預(yù)防提示：根據(jù)相關(guān)法律，法官有權(quán)在違約金過高時(shí)予以調(diào)整,，在此問題上法官的自由裁量權(quán)甚大,，從定金數(shù)額到成交價(jià)的20%都在其操控范圍之內(nèi)。

建議在確保自身不會(huì)毀約的情況下,，可約定 “首期款轉(zhuǎn)定金”,，即增加定金數(shù)額，加大違約方成本,，以確保自身的合法權(quán)益。

二十,、訴訟仲裁糾紛

表現(xiàn)形式：合同中約定爭(zhēng)議解決方式為仲裁,，而仲裁是一裁終局，錯(cuò)了不易糾正,，且仲裁費(fèi)遠(yuǎn)高于訴訟費(fèi),，即便勝訴，也面臨敗訴方申請(qǐng)撤銷仲裁,、申請(qǐng)不予執(zhí)行的可能,。

預(yù)防提示：建議選擇訴訟，不要選擇仲裁,。

律師建議：買房非小事,，在房屋買賣過程中應(yīng)多注意各個(gè)細(xì)節(jié)，積極詢問律師意見,，降低交易風(fēng)險(xiǎn),，做精明的購(gòu)房人和業(yè)主。