火炬開發(fā)區(qū)管委會，翠亨新區(qū)管委會,，各鎮(zhèn)政府,、區(qū)辦事處，市各有關單位：

      現將《中山市舊城鎮(zhèn)全面改造實施細則（試行）》印發(fā)給你們,，請認真貫徹執(zhí)行,。執(zhí)行過程中遇到的問題，請徑向市“三舊”改造工作領導小組辦公室反映,。

                                                                                                             中山市人民政府

                                                                                                             2018年7月13日

中山市舊城鎮(zhèn)全面改造實施細則（試行）

第一章　總　則

　　第一條　為提升城市綜合競爭力,，優(yōu)化城市生活生產環(huán)境，規(guī)范舊城鎮(zhèn)的全面改造活動,，根據有關法律,、法規(guī)及國家和省有關政策規(guī)定，結合我市實際,，制定本細則,。

　　第二條　本細則所稱“舊城鎮(zhèn)”，是指城鎮(zhèn)中心區(qū)內,，危破舊房集中,、基礎設施落后的國有土地上，主要由城鎮(zhèn)居民生活或進行商貿活動的區(qū)域,。舊城鎮(zhèn)改造項目涉及集體用地的,，可以一并納入改造范圍。

　　以舊廠房為獨立改造項目或者以舊廠房為主的改造項目,，應當按照《中山市舊廠房全面改造實施細則（試行）》有關規(guī)定執(zhí)行。

　　第三條　舊城鎮(zhèn)改造應當堅持以人為本,、規(guī)劃先行,，改善人居環(huán)境，優(yōu)化功能布局,，有利于傳承和塑造城市特色風貌,，合理保護和利用歷史文化遺存。

　　舊城鎮(zhèn)改造涉及歷史文化遺存的,，應當統(tǒng)籌采用全面改造和微改造相結合的方式實施,。

　　第四條　各鎮(zhèn)政府（區(qū)管委會、辦事處,，以下簡稱“鎮(zhèn)區(qū)”）根據需要,，可以組織指導社區(qū)居民委員會協(xié)助符合規(guī)定的有關主體開展改造意愿、基礎數據調查等工作,，參與改造宣傳,、發(fā)動,、溝通、協(xié)調及爭議調解等,。參照舊村莊改造通過公開選定改造實施主體的,，可以由社區(qū)居民委員會組織落實和協(xié)調安排。

第二章　一般規(guī)定

　　第五條　舊城鎮(zhèn)改造涉及的補償可以采取物業(yè)補償,、貨幣補償或兩者相結合的方式,。

　　第六條　舊城鎮(zhèn)改造應當營造宜居環(huán)境，重點控制開發(fā)建設規(guī)模,。由回遷安置房,、公共配套設施和商品房開發(fā)面積等組成的開發(fā)建設規(guī)模不得超過按照《“三舊”改造項目可開發(fā)建設面積計算規(guī)定》（《中山市“三舊”改造實施辦法（試行）》附件2）計算確定的數額。

　　第七條　受《中山市“三舊”改造實施辦法（試行）》第十四條計算確定的開發(fā)建設總量限制,、所在片區(qū)控制性詳細規(guī)劃公共配套設施要求過高,、所在片區(qū)相關利害人反對等因素，經測算論證不能內部平衡改造成本和收益的改造項目,，可以采取以下方式處理：

　?。ㄒ唬┌凑瘴沂杏嘘P規(guī)定辦理容積率異地轉移； 

　?。ǘ└脑祉椖克璧墓卜张涮自O施由政府出資建設,。

　　第八條　舊城鎮(zhèn)改造的復建規(guī)模，參考以下標準：

　?。ㄒ唬┗剡w復建的安置房規(guī)模,，總體按照改造范圍內原有建筑面積的1.0倍計算。

　?。ǘo償移交政府的公益性用地或公益性建筑面積應符合《中山市“三舊”改造實施辦法（試行）》有關規(guī)定,，但控制性詳細規(guī)劃或者其他規(guī)劃、相關規(guī)定有更高要求的,，從其規(guī)定,。

　　第九條　舊城鎮(zhèn)改造可以按照以下兩種方式實施：

　　（一）權利人自行改造,，包括以下情形：

　　1．改造項目范圍內單一權利人對其用地實施改造,；

　　2．改造項目范圍全部權利人將房地產權益轉移到某一權利主體后由其實施改造。

　?。ǘ┱鲗Ц脑?。

　　第十條　房地產權益轉移可以通過以下途徑實現：

　　（一）通過簽訂搬遷補償協(xié)議,；

　?。ǘ┩ㄟ^收購合并歸宗或作價入股（需承諾舊建筑拆除后投資開發(fā)進度達到25%前股權不變更）。

　　房地產權益轉移兼有上述兩種實現方式的,，按第（一）種方式處理,。

　　第十一條　通過簽訂搬遷補償協(xié)議形式轉移房地產權益的,，應由屬地鎮(zhèn)區(qū)監(jiān)督和協(xié)調，并由公證機構公證,。

　　簽訂搬遷補償協(xié)議,，應當遵循公平公正、有償合理原則,，約定補償方式和支付期限,；安置房的面積、地點,、登記價格和交付標準,；搬遷期限、搬遷過渡方案和過渡期限,；協(xié)議生效的時間和條件,；權利主體向實施主體交付原不動產權證書時間等事項；還要約定權利主體的不動產權由實施主體承受,，明確原權利主體要親自申辦或委托實施主體向不動產登記機構申辦不動產權證注銷登記,。

　　原權利主體沒有房地產權屬證書的，應當提交相應的產權證明文件及經公證的房地產權益由實施主體承受的聲明書,。

　　第十二條　按照實施方式,，舊城鎮(zhèn)改造的申報主體按照以下方式確定：

　　（一）權利人自行改造的項目,，由權利人申報,，涉及多個權利人的，由其部分權利人委托單一市場主體申報,；或者根據需要,，由鎮(zhèn)區(qū)組織相關符合規(guī)定的主體申報；

　?。ǘ┱鲗Ц脑斓捻椖?，由鎮(zhèn)區(qū)“三舊”辦申報。

第三章　改造項目的申報

　　第十三條　通過簽訂搬遷補償協(xié)議實施改造的,，申報主體應當先行開展改造意愿調查，達到以下條件：

　?。ㄒ唬└脑祉椖糠秶鷥扔玫貫閱我粰嗬说?，取得該權利人同意；屬于共有的取得全體權利人同意,；建筑物區(qū)分所有權的,，經專有部分占建筑物總面積2/3以上的權利人且占總人數2/3以上的權利人同意；

　?。ǘ└脑祉椖糠秶鷥扔玫匕鄠€權屬地塊的,，符合改造意愿條件地塊總面積占比應當不小于2/3,；

　　（三）涉及集體用地的,，應當按照《中華人民共和國村民委員會組織法》的規(guī)定經該集體經濟組織表決同意,。

　　第十四條　在符合改造意愿條件的前提下，申報主體應當擬訂改造項目計劃方案,，闡明擬改造項目范圍,、面積、土地用途,、產業(yè)方向,、實施方式和時序以及編制改造項目規(guī)劃方案、制訂搬遷補償方案和編制項目改造方案等時間安排,，并附有關意愿調查材料,，向屬地鎮(zhèn)區(qū)申報。

　　鎮(zhèn)區(qū)應當在5個工作日內組織完成對申報材料的內容是否符合要求,、申報主體是否符合申報資格,、改造意愿是否符合條件、改造項目計劃方案是否符合“三舊”改造專項規(guī)劃等進行審查,，對改造項目的必要性,、合理性等進行綜合判斷，對不符合要求的,，應書面答復申請人并說明理由,；對符合要求的，應當將改造項目計劃方案（含申報主體信息）及有關意愿調查結果等,，在改造區(qū)域范圍內張貼公告,、通過政府網站公示不少于30日。經公示無異議,，或有異議但經核實不成立的,，鎮(zhèn)區(qū)應當將該項目納入項目預備庫，并按規(guī)定公布,。

　　公示期間,，其他市場主體提出已受改造項目范圍內有關權利人委托申報并有改造意向，或改造項目范圍內有關權利人提出已委托其他市場主體申報的,，由屬地鎮(zhèn)區(qū)組織競爭性談判,、公開協(xié)商或參照舊村莊改造公開選定等方式確定單一申報主體。

　　第十五條　同等情形下,，對項目預備庫內改造意愿高的項目,，各鎮(zhèn)區(qū)應優(yōu)先指導和協(xié)助基礎數據調查、組織編制改造單元規(guī)劃等后續(xù)工作,。

　　第十六條　納入項目預備庫后,，申報主體應當開展土地,、房屋、人口,、歷史文化遺存,、公共服務設施等基礎數據調查，并參照改造單元規(guī)劃編制要求,，編制改造項目規(guī)劃方案后,，向屬地鎮(zhèn)區(qū)申報。其中,，調查的基礎數據主要包括：

　?。ㄒ唬└脑祉椖糠秶⒚娣e,，國有土地范圍,、面積，如涉及集體土地的,，應當包括集體土地范圍,、面積等。

　?。ǘ﹪型恋厣霞凹w土地的建設情況,。包括建筑物坐落，產權人,，不動產權證號,、產權登記用途、登記時間,，基底面積,、層數、建筑面積,，報建,、建成時間，現狀用途,，附著物類型及數量等內容,。

　　改造項目范圍、土地房屋等數據應當由具備資質的測繪機構提供,，數據調查表填寫,、裝訂、組卷等具體要求,，各鎮(zhèn)區(qū)可以結合實際另行制定。

　　第十七條　申報主體向鎮(zhèn)區(qū)提交改造項目規(guī)劃方案后,，屬地鎮(zhèn)區(qū)應當組織核實基礎數據調查成果和組織審查改造項目規(guī)劃方案,。對改造項目規(guī)劃方案符合開發(fā)建設總量控制,、規(guī)劃技術規(guī)范、公共配套設施等基本要求的,，應當統(tǒng)籌組織編制改造單元規(guī)劃,，并按程序報批。

　　第十八條　改造單元規(guī)劃經批準后,，完善控制性詳細規(guī)劃調整的后續(xù)程序,，覆蓋原控制性詳細規(guī)劃。

第四章　改造項目的實施

　　第十九條　通過簽訂搬遷補償協(xié)議實施改造的,，申報主體與改造范圍內房地產權利人簽訂的《搬遷補償協(xié)議》,，應當每月定期匯總報鎮(zhèn)區(qū)備案。待簽訂率達到占總面積及占總人數的90%及以上,，可以向鎮(zhèn)區(qū)申請實施主體資格確認,，提交以下材料：

　　（一）項目實施主體資格確認申請書,；

　?。ǘ┥暾埲松矸葑C明文件；

　?。ㄈ└脑旆秶鷥韧恋睾徒ㄖ锏臏y繪報告,、權屬證明及抵押、查封等情況核查文件,；

　?。ㄋ模嵤┲黧w的資格認定材料；

　?。ㄎ澹┢渌嚓P文件資料,。

　　前款第（四）項規(guī)定材料包括：

　　（一）涉及本身為單一權利主體或通過收購合并歸宗的,，提供相關產權證明材料,；

　　（二）涉及作價入股的,，提供相關作價入股證明材料,；

　　（三）涉及通過搬遷補償協(xié)議形成單一主體的,，提供搬遷補償安置方案,、與改造范圍內有關權利人簽訂的《搬遷補償協(xié)議》、付款憑證,、異地安置情況,、回遷安置表等。

　　第二十條　鎮(zhèn)區(qū)收到實施主體資格確認申請材料后，應當在5個工作日內完成審查,，對不符合條件的,，應書面答復申請人并說明理由；對符合條件的,，應將申請人提供的土地房屋權屬情況及單一主體的形成情況在改造區(qū)域范圍及政府網站公示不少于7日,。經公示無異議，或有異議但經核實不成立的,，由鎮(zhèn)區(qū)向申請人核發(fā)實施主體確認文件,。

　　第二十一條　實施主體資格確認后，鎮(zhèn)區(qū)應當將改造項目納入年度實施計劃,，并組織實施主體編制項目改造方案,，經市“三舊”辦組織審核，報市政府批準后,，由市“三舊”辦核發(fā)批復文件,。

　　項目改造方案應當包括改造地塊的基本情況、項目實施主體,、規(guī)劃情況,、土地利用現狀情況、需完善歷史用地情況,、補償安置情況,、供地方式和計劃、進度安排,、改造預期效果等內容,。

　　需完善歷史用地的，辦理項目改造方案審批后,，由屬地鎮(zhèn)區(qū)組織材料辦理歷史用地報批手續(xù),。

　　第二十二條　項目改造方案經批準后，實施主體應當與鎮(zhèn)區(qū)簽訂項目實施監(jiān)管協(xié)議,，明確無償移交公益性用地,、公共設施或公益性建筑面積等義務及交付標準，搬遷補償安置方案履行義務,，分期安排和實施進度,，安置復建資金監(jiān)管要求等，并由實施主體按照約定存入安置復建監(jiān)管資金,，或提供不可撤銷,、無條件的見索即付銀行保函。

　　安置復建監(jiān)管資金應當存入鎮(zhèn)區(qū)指定的監(jiān)管賬戶,，并由屬地鎮(zhèn)區(qū),、實施主體和監(jiān)管賬戶開戶銀行三者共同監(jiān)管,。安置復建監(jiān)管資金不計利息，經鎮(zhèn)區(qū)同意可以分期支取用于回遷安置房的建設資金,。

　　復建安置資金具體數額,，由鎮(zhèn)區(qū)根據項目回遷安置房總量，按照建安成本測算確定,。

　　第二十三條　實施主體與改造項目范圍內全部房地產權利人簽訂《搬遷補償協(xié)議》，且安置復建資金落實到位后,，經鎮(zhèn)區(qū)核實批準,，實施主體申辦拆除施工許可后進場實施拆除，并可同步組織原房地產權利人辦理已拆除部分的不動產權證注銷登記手續(xù),。申請辦理不動產注銷登記應當提交下列材料：

　?。ㄒ唬┎粍赢a登記申請書；

　?。ǘ┥矸葑C明材料,；

　　（三）不動產權屬證書,；

　?。ㄋ模┎粍赢a已滅失或權利主體放棄所有權的證明；

　?。ㄎ澹┢渌匆?guī)定提交的材料,。

　　辦理過程中，原房地產權利人委托實施主體辦理注銷登記的,，應當辦理公證手續(xù),。辦理注銷登記后，由實施主體到市國土資源部門查詢獲取注銷登記證明,。

　　第二十四條　改造項目范圍內涉及的原不動產權證全部注銷后,，實施主體向鎮(zhèn)區(qū)提交相關注銷登記證明文件，由鎮(zhèn)區(qū)核實確認改造范圍內的所有房地產權益（含抵押,、查封或其他限制土地權利的情形）已處置完畢,，并函告市城鄉(xiāng)規(guī)劃、國土資源部門辦理后續(xù)手續(xù),。

　　第二十五條　完善前述手續(xù)后,，由實施主體申辦協(xié)議出讓供地手續(xù)。供地后,，實施主體按基本建設程序向相關部門申辦各項有關手續(xù),。

　　第二十六條　權利人利用其自身土地，或通過收購合并歸宗,、作價入股形式實施改造的,，無需開展改造意愿調查,、基礎數據調查、申報主體及實施主體資格確認,、落實安置復建監(jiān)管資金等環(huán)節(jié)工作,。

　　第二十七條　政府主導改造的，由鎮(zhèn)區(qū)組織實施前期土地整備工作后,，通過公開出讓方式確定土地使用權人實施改造,。對原土地權利人自愿將用地交由政府主導改造的，可以按照《中山市“三舊”改造實施辦法（試行）》第三十四條規(guī)定享受相應的土地收益補償,。

第五章　監(jiān)督管理

　　第二十八條　市相關部門和各鎮(zhèn)區(qū)應當組織加強巡查監(jiān)管,，及時發(fā)現、制止,、查處有關違法建設行為,，杜絕新增違法用地、違法建設,。屬地社區(qū)居民委員會應當積極配合維護好改造活動的正常秩序,，及時發(fā)現、報告,、勸阻有關違法建設行為,。

　　第二十九條　自改造項目納入項目預備庫之日起一年內，除直接按照控制性詳細規(guī)劃實施改造以外,，未申報改造項目規(guī)劃方案的,，由鎮(zhèn)區(qū)將該項目從項目預備庫中剔除。

　　第三十條　自改造單元規(guī)劃批準之日起三年內,，申報主體仍未取得實施主體認定資格的,，不再辦理該申報主體在該改造單元內相關項目的實施主體資格認定手續(xù)；對已取得實施主體資格的,，自改造單元規(guī)劃批準之日起三年內,，與改造項目范圍內所有房地產權利人簽訂《搬遷補償協(xié)議》的比例低于占總面積的95%或占總人數的95%的，由鎮(zhèn)區(qū)撤銷該項目實施主體資格認定文件,，自撤銷之日起三年內不再受理該實施主體和該項目用地申報“三舊”改造有關手續(xù),。

　　第三十一條　任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水,、供熱,、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使搬遷,，發(fā)生重大惡性事件的,，將嚴肅查處并追究責任。

　　第三十二條　舊城鎮(zhèn)改造中,，與少數權利人無法達成協(xié)議的,，應當加強宣傳,、調解工作。對已簽訂的《搬遷補償協(xié)議》產生爭議的,，可以通過調解機構進行協(xié)調,，協(xié)調無果的，應當提起民事訴訟,。

　　第三十三條　各鎮(zhèn)區(qū)應加強項目的跟蹤監(jiān)管,，督促申報、實施主體按照改造項目計劃方案推進工作,，嚴格按照搬遷補償協(xié)議,、項目改造方案、項目實施監(jiān)管協(xié)議,、土地出讓合同等有關約定實施改造，并定期向市“三舊”辦報送項目進展情況,。

第六章　附　則

　　第三十四條　鼓勵各鎮(zhèn)區(qū)結合實際,，制定出臺相關配套措施和操作規(guī)范。

　　第三十五條　本細則由市人民政府負責解釋,，具體解釋工作由市“三舊”改造工作領導小組辦公室承擔,。

　　第三十六條　本細則自印發(fā)之日起施行，有效期3年,。