看到一則廣告，一個日本人要出售一套相當(dāng)于中國國內(nèi)75平米的公寓,，價格為5萬日元,，按照時下匯率，折合人民幣只要3000元左右,。在中國,，連十八線縣城，3000塊你都買不到一套75平米的公寓,。

而更不可思議的是,，這套公寓地處新瀉縣的滑雪觀光勝地，是由西武集團開發(fā)的休閑式公館,，東南朝向,，12樓，建造于上世紀80年代的中后期,。而西武集團曾打造日本著名的王子酒店,，可謂是大品牌開發(fā)商,。

王子酒店

不僅如此，由于地處滑雪勝地,，這套公寓,，當(dāng)時售價是7500萬日元（約450萬人民幣），不到一個月就告售罄,。

短短20多年過去，一套7500萬日元的房子貶值到至5萬日元,，降價幅度高達99.9%,，算上資金成本，這套公寓倒賠了更多錢,。

日本樓市,，究竟經(jīng)歷了什么？

上個世紀80年代,，正是哈佛大學(xué)教授傅高義所說的“日本第一”的時代,。隨著戰(zhàn)后經(jīng)濟的高度成長，日本在諸多方面都取得了另世人刮目的成績,，很多成功的范例成為世界各國的學(xué)習(xí)對象,。

在日本房地產(chǎn)市場，自1983年起,，東京土地價格開始以異常的速度飛漲,。隨后，這種暴漲的趨勢也逐漸擴大到東京以外地區(qū),。這一時期,，支撐日本地價高漲的，是來自各方的期待,。所有人都相信“隨著日本經(jīng)濟的騰飛,，東京將毫無疑問地成為亞洲的金融中心”。世界各地的企業(yè)都迅速向東京市中心聚集,，都希望能在此擁有一席之地,。正是在這種期待之下，人們開始搶購?fù)恋亍?/span>

由于土地價格暴漲,，一些“不正?！钡默F(xiàn)象開始出現(xiàn)：首先，是土地的倒買倒賣,。買到一塊土地,，轉(zhuǎn)手再將其賣掉，從中牟取暴利,。由于地價的不斷上漲,，這些倒賣商可以用手頭的土地做抵押,，輕松地從銀行獲得貸款，他們幾乎分文不出就可以進行土地倒買倒賣,。為暴利所吸引,，日本很多公司紛紛投身于這個行業(yè)。這個時代的經(jīng)驗是：只要是地產(chǎn),，閉著眼睛買都會發(fā)財,。

地價飆升還出現(xiàn)了一些特別的詞匯，比如“鉛筆樓”這樣的詞,，這是指極為狹窄的土地上,，建造5層高左右、像鉛筆一樣細長的大樓,。這些新詞也已經(jīng)成為大街小巷,，為人熟知的流行詞匯。

根據(jù)1987年1月政府公布的土地標(biāo)準(zhǔn)價格,，東京附近的土地價格比前一年上漲23.8%,。到了1988年1月，土地價格上漲率高達65.3%,。

不止東京,，當(dāng)時的日本企業(yè)也將地產(chǎn)購買沖動帶到了美國。1986年,，日本第一不動產(chǎn)公司以創(chuàng)紀錄的價格買下紐約的蒂芙尼大廈,，1987年三菱地所買下紐約洛克菲勒中心14棟大樓。在這樣的背景下,，1988年,，日本國土廳公布的《國土利用白皮書》居然指出，“以東京附近為中心的土地價格上漲是由實際需求所引起的,?！币簿褪钦f，國土廳認為,，當(dāng)時土地價格的上升并非投機導(dǎo)致,，而是土地需求大于供給引起的，并非異?，F(xiàn)象,。

洛克菲勒大廈

受這份《國土利用白皮書》的影響，日本土地泡沫化現(xiàn)象進一步膨脹,。除了城市中心地區(qū)的商業(yè)用地,，大城市周圍住宅用地的價格也顯著上升。1990年,，東京周邊的公寓價格已經(jīng)超出人們平均年薪的10倍,，市中心更是高達將近20倍,。在首都區(qū)域，不要說獨棟住宅,，就是公寓價格也漲到了平民百姓難以承受的水平,。

到1989年底，日本土地資產(chǎn)總額約為2000萬億日元,，是當(dāng)時美國土地資產(chǎn)總額的4倍之多,。當(dāng)時日本人甚至喊出“賣掉東京就可以買下整個美國”、“只用皇居的土地就可以買下整個加拿大”這樣的豪言壯語,。

1987年美國股市“黑色星期一”引發(fā)日本股市大跌,，但日本的房價依然強勢走高。1990年的日本股市全線下跌,，但很多人懷疑是這無非只是在重復(fù)1987年的故事，正是在這種情緒的支撐下,，到1991年夏天,，東京的房地產(chǎn)價格依然還在不斷攀升。

但非常不幸的是,，奇跡再沒有出現(xiàn),，1991年下半年日本房地產(chǎn)價格開始毫無征兆的暴跌，一夜之間,，隨著房價一起跳樓的除了從中牟利的炒房客之外,，還有那些投機的倒買倒賣商。10年之后,，日本各大城市的平均地價都回落至1980年代初的水平,，一切又回到了原點。

從文化的淵源上來看,，日本其實和中國一樣,，都屬于東亞儒家文化圈，中國人有“安居才能樂業(yè)”的情結(jié),，日本人以前也一樣有,。日本武士的誕生從某種意義上來說，就是伴隨著土地私有而出現(xiàn)的,。自近代明治維新以來,，日本土地基本一直都是世代承襲。但是,，這種情況在戰(zhàn)后,，隨著經(jīng)濟高度成長，日本社會開始出現(xiàn)了前所未有的巨大變化,，特別是人們對土地,，對安居的看法也逐漸開始改變,。

在日華人學(xué)者姜建強認為：日本人歷來有“土地神話”的情結(jié)。為了擁有土地,，不惜“一所懸命”,。在日本歷史上，貴族與寺社關(guān)系者以外的人,，第一次擁有法律意義上的所有權(quán)——土地,，是在鐮倉時代的初期。小領(lǐng)主一旦擁有土地,，是怎么也不愿輕易放手的,，世代繼承是其必然。但將“一所懸命”用語變成“一生懸命”,，則表明日本人對土地意識的單薄,，表明土地神話在現(xiàn)代的終結(jié)。或許是斷舍離對物的一種本能性的厭棄,，或許是一切有形之物必將歸無的無常哲學(xué),，或許是中產(chǎn)成功的標(biāo)志發(fā)生了不可逆轉(zhuǎn)的變化，日本人終于率先走出了這一步：不想擁有一切,，但一切為我所用,。

事實上，從日本歷史發(fā)展的進程來看,，無論是“無常哲學(xué)”,、“對物的本能厭棄”抑或是“中產(chǎn)標(biāo)志的變化”，不可否認的是,，日本的這種“一切為我所用”的實用主義由來已久,，只不過是從根深蒂固的土地依附情結(jié)中解放出來的時間可能相較其它要晚很多。

日本土地價格經(jīng)歷了這輪如同過山車般的起伏,，日本社會反倒逐漸產(chǎn)生了一種波瀾不驚的心態(tài),。加上，日本史無前例的人口減少及急速的老齡化,，整個社會開始走向了“低欲望”,。日本人開始追求一種簡素的生活，開始回歸對生命本質(zhì)的探索,，日本人的自我意識也開始覺醒,，做自己想做的事情，過自己想要的生活成為整個社會的主流,。

由于人口的持續(xù)減少及人口構(gòu)成極端的高齡化,。日本開始出現(xiàn)了一個現(xiàn)象：隨著年輕勞動力向大城市集中，高齡老人不得不孤守家鄉(xiāng),，而待其離世后家鄉(xiāng)的住宅就變成空房,。不容忽視的一點是：在日本,，父母去世后，如果要繼承其遺產(chǎn)的話,，需要繳納相應(yīng)的遺產(chǎn)稅,，為了不繳納遺產(chǎn)稅而不繼承父母遺產(chǎn)的人也有很多，這可能是日本空房增加的一個原因,。

日本總務(wù)省2015年2月26日發(fā)布的2013年度“住宅·土地統(tǒng)計調(diào)查”,。從這個調(diào)查數(shù)據(jù)來看，日本住宅總數(shù)為6063萬戶,，但空房數(shù)卻為有史以來最高的820萬戶,，比率為13.5%，平均每7戶人家有一戶是空房,。而據(jù)日本著名的野村總研的預(yù)測,，到2018年，日本的空房數(shù)量將會超1000萬戶,。

從下圖的統(tǒng)計數(shù)據(jù)也可以看出,，這個空置率從1993年的448萬戶，到2013年的820萬戶,，20年間增加了1.8倍。

一方面是空房在持續(xù)增加,，導(dǎo)致日本人對房產(chǎn)價格沒有任何信心,；另一方面是年輕的日本人并不想在一個地方住得太久，他們向往可以隨時移動的自由空間,。比起買房要承擔(dān)的房貸資金風(fēng)險,，日本人更愿意沒有風(fēng)險的租房生活。

而事實上,，除了要住在城市中心地帶的上班族需要使用按揭買房的方式,，絕大多數(shù)日本人幾乎已經(jīng)放棄了買房的生活方式。在城市的非中心地帶,、郊區(qū),，一幢連地帶房的新房并不貴，要是買二手房幾乎甚至可以白拿,。在一些房產(chǎn)網(wǎng)站,，幾乎都可以找到近乎白拿的房子。

日本傳統(tǒng)的住房基本上都是木造結(jié)構(gòu)的一戶建,，戰(zhàn)后五六十年代開始出現(xiàn)鐵骨水泥造或鐵骨鐵筋水泥造的三層以上的住宅被稱之為“マンション（公寓）,。而按照日本人的住宅觀念，新建住宅入住之后的第二天,，房價就跌20%,，傳統(tǒng)的木造的一戶建,，20年后資產(chǎn)價值就變零。即便再怎樣的裝修,，資產(chǎn)價值也是歸零,。這種住宅觀念，可能也是日本的年輕人輕易不買房的另一大原因,。

日本公寓

在日本,，住房和所享有的教育、醫(yī)療等社會資源完全獨立,。住房只是單純的住房,，不綁定任何其它的社會資源。無論是租房還是買房,，都享有同樣的醫(yī)療,、保險，享有均等的教育資源,。

從整體看,，現(xiàn)在日本人的土地需求已經(jīng)變得很低。大部分的日本人都流行租住公寓,。值得注意的是：日本公寓租金相對比較便宜,，約占月收入的1/8（比如，一個月工資8000元的話,，租房的話只需要1000左右）,，而日本又是個均質(zhì)性社會，工資基本都集中在平均線左右,，國家采用累進稅制,，年收入愈高則稅率愈高，所以在住房的負擔(dān)上,，日本人之間幾乎都相差不多,。而且如果是租房居住的話，也不用繳納房產(chǎn)稅,。

再者,，日本不動產(chǎn)機構(gòu)提供的租住公寓（注：日本無論是新房、二手房,、租住的公寓,，全部都是裝修完畢，可直接入住的）,，不僅房間環(huán)境干凈整潔舒適,，而且有很多還提供管家服務(wù)，有食堂餐廳，有健身房圖書館等娛樂和社交場所,。在一個物質(zhì)生活高度發(fā)達的社會,，人類對生理及安全的需求幾乎都可以輕易滿足。按照馬斯洛的需求層次理論,，人類對安全的需要,，包括了人身、健康,、資源所有,、財產(chǎn)所有、道德保障,、工作職位,、家庭安全等要素。而這些要素,，通過租房都可以毫無疑問地全部實現(xiàn),。

初到日本的中國人，在日本租房時可能會驚訝地發(fā)現(xiàn),，房間的基本設(shè)施,，如家電、家具,，甚至是汽車等,，考慮的首先不是購買，而是免費的贈送,。一方面是這類大件的處理費用較高,，另一方面是只要愿意，到處都可以輕松地得到,，于是這些物質(zhì)已經(jīng)完全失去了占有的意義，只剩下了使用的屬性,。

回到本文開頭的那則廣告,，由于整體經(jīng)濟發(fā)展的停滯，人口的減少,，滑雪勝地由從前的熱鬧繁榮變成如今的冷冷清清,。周邊的公寓自然再也不會有大批滑雪者租借了。但作為房產(chǎn)的固定資產(chǎn)稅,、管理費,、修繕費等還是要照付不誤，每個月的水,、電,、煤氣費用也要照付不誤（日本水電煤有基本料金，即便不使用也要付）,。如何擺脫這個無底洞的支出,？出售現(xiàn)房可能是唯一最好的選擇,。

但如今從前的繁榮已經(jīng)不再，加上冰天雪地的地區(qū),，又有多少人會接手呢,？于是，只有不斷地降價,，甚至是白送,。即便如此，愿意接盤的人恐怕也無多,。因為這樣的現(xiàn)象在如今的日本,，已經(jīng)完全不是個例，恐怕只要是日本人都知道這絕對是個燙手的山芋,。

于是,，大部分的日本住房已經(jīng)完全回歸到了其居住的屬性，而實現(xiàn)這一目標(biāo)的方式無非是是租住抑或購買,，兩相比較,，租住顯然要更輕松的多，那么,，何苦要給自己增加負擔(dān)呢,？如今，住房對于大多數(shù)的日本人來說已經(jīng)完全不是問題,，房地產(chǎn)在日本已是一個艱難的行業(yè),。

反觀國內(nèi)，一邊是超越日本的少子老齡化,，一邊是火爆的房產(chǎn)市場,，這是一個值得思考的現(xiàn)象。