核心提要：

1,、價(jià)格預(yù)測(cè)

2、外來(lái)房企的進(jìn)攻戰(zhàn),？

好地網(wǎng)5月7日消息(研究員 何貝貝) 5月9日,，海寧市將出讓5宗商住用地，其中,，3宗位于許村鎮(zhèn),，其它2宗分別位于市區(qū)和長(zhǎng)安鎮(zhèn)?？偝鲎屆娣e約230畝,，總建筑面積33.8萬(wàn)方，總起價(jià)18.1億元,。

本次掛牌出讓地塊設(shè)定上限價(jià)格,，當(dāng)溢價(jià)率達(dá)到70%時(shí)鎖定限價(jià)，轉(zhuǎn)入競(jìng)報(bào)配置安置房或保障房面積,。

這次最令業(yè)界關(guān)注的是許村的57號(hào)與58號(hào)地塊,，與臨平新城幾乎無(wú)縫連接——距杭州地鐵1號(hào)線南苑站（臨平新城內(nèi)）不到500米,！據(jù)好地網(wǎng)獲悉，報(bào)名該地塊的房企眾多,，熱度高,。

出讓地塊指標(biāo)表

一,、價(jià)格預(yù)測(cè)

1,、2宗“焦點(diǎn)”地塊，成交價(jià)會(huì)如何,，好地研究院分析如下:

57號(hào)地塊：出讓面積46275㎡,，容積率2.3，建筑面積106433㎡,，起始樓面價(jià)5750元/㎡,，上限樓面價(jià)9771元/㎡。

58號(hào)地塊：出讓面積為30126㎡,，容積率1.8,，建筑面積54227㎡，起始樓面6270元/㎡,，上限樓面價(jià)10659元/㎡,。

板塊內(nèi)近期成交的地塊為萬(wàn)科項(xiàng)目。

相鄰余杭區(qū)域近期成交的為理想國(guó)際項(xiàng)目,。

對(duì)標(biāo)萬(wàn)科41號(hào)地塊：

57號(hào),、58號(hào)地塊的上限樓面價(jià)（9771元/㎡和10659元/㎡）與萬(wàn)科項(xiàng)目的成交樓面價(jià)（9020元/㎡）價(jià)差分別為751和1639元/㎡，加上萬(wàn)科項(xiàng)目具有11%的自持比例,，實(shí)際價(jià)差更小,。

2宗地塊區(qū)位更加優(yōu)越，距南苑站僅500米,，萬(wàn)科項(xiàng)目距離南苑站直線距離約5公里,；

此外,，58號(hào)地塊容積率（1.8）低于萬(wàn)科項(xiàng)目（2.3）,。

因此，2宗地塊都可能達(dá)至上限,。

對(duì)標(biāo)理想國(guó)際項(xiàng)目,，許村鎮(zhèn)地塊即使達(dá)到上限價(jià)格，也比理想國(guó)際項(xiàng)目（成交樓面價(jià)為19038元/㎡）低1萬(wàn)元/㎡左右,；

從交通上看,，57號(hào)、58號(hào)地塊離地鐵南苑站更近,，因此,，地塊極大概率達(dá)至上限價(jià)格,。

周邊成交地塊指標(biāo)表

對(duì)標(biāo)周邊房?jī)r(jià)，2宗地塊上限價(jià)格對(duì)應(yīng)的保本房?jī)r(jià)分別為17006元/㎡和18124元/㎡,，地塊周邊無(wú)新房在售,，余杭區(qū)域的二手房崇邦余之城價(jià)格約為2.7萬(wàn)元/㎡（高層精裝），保本房?jī)r(jià)比二手房低1萬(wàn)元/㎡左右,。

價(jià)格預(yù)測(cè)：距好地網(wǎng)獲悉,，2宗地塊報(bào)名單位在14家以上，且外來(lái)房企居多,，競(jìng)爭(zhēng)激烈的情況下,，預(yù)計(jì)地塊會(huì)達(dá)至上限，轉(zhuǎn)入競(jìng)拍配置安置房面積,。

2,、許村另外一宗地塊位于鎮(zhèn)政府附近，與上述2宗地塊相比,，離杭稍遠(yuǎn),，但可享政府帶來(lái)的交通和產(chǎn)業(yè)配套，屬性也較好,。

54號(hào)地塊：出讓面積為24650㎡,，容積率2.3，建筑面積56695㎡,，樓面起價(jià)3598元/㎡,，上限樓面價(jià)6103元/㎡。

地塊位置圖

地塊西側(cè)即為華景川項(xiàng)目,。

對(duì)標(biāo)華景川14號(hào)地塊：

地塊位置緊鄰,，容積率相同，但該宗地塊體量?。?.7萬(wàn)方）,，且須配建安置房比例不少于總建筑面積的30%，預(yù)計(jì)熱度不如華景川項(xiàng)目,。

若考慮安置房成本（按3000元/平米計(jì)算）,，達(dá)至上限價(jià)格6103元/㎡時(shí)，實(shí)際樓面價(jià)約為10004元/㎡,，高于華景川項(xiàng)目（成交樓面價(jià)8114元/㎡）,。從地塊對(duì)標(biāo)上來(lái)看，拍至上限具有一定難度,。

對(duì)標(biāo)周邊房?jī)r(jià),，達(dá)至上限后，若以實(shí)際樓面價(jià)10004元/㎡計(jì)算，保本房?jī)r(jià)為17299元/㎡（簡(jiǎn)裝）,，周邊新房項(xiàng)目綠城華景川蘭園均價(jià)約1.9萬(wàn)元/㎡（高層毛坯）,，二手房綠城華景川柳岸春風(fēng)價(jià)格約1.8萬(wàn)元/㎡（高層精裝），保本房?jī)r(jià)低于新房?jī)r(jià)格,。從房?jī)r(jià)對(duì)標(biāo)來(lái)看,，可能拍至上限。

周邊成交地塊指標(biāo)表

價(jià)格預(yù)測(cè)：有可能拍至上限,。

3,、長(zhǎng)安鎮(zhèn)空窗期已有4年左右，板塊內(nèi)無(wú)新房在售,，因此,，也具有一定吸引力。

49號(hào)地塊：出讓面積為32006㎡,，容積率2.2,，建筑面積70413㎡，樓面起價(jià)5454元/㎡,，上限樓面價(jià)9260元/㎡,。

地塊位置圖

地塊周邊二手房?jī)r(jià)格約1.3萬(wàn)元/㎡（虹橋花園，高層精裝）,。

地塊上限價(jià)格對(duì)應(yīng)的保本房?jī)r(jià)為16363元/㎡,，比周邊二手房高約3363元/㎡，因此預(yù)計(jì)達(dá)不到上限,。

若以周邊二手房?jī)r(jià)格倒推,，樓面價(jià)約6589元/㎡，此時(shí)溢價(jià)率為21%,。

價(jià)格預(yù)測(cè)：溢價(jià)率20%左右時(shí),，保本房?jī)r(jià)與周邊二手房?jī)r(jià)格持平。

因此,，溢價(jià)率20%可當(dāng)作該地塊市場(chǎng)熱度的參考值,。

4、市區(qū)：46號(hào)地塊

地塊指標(biāo)：

出讓面積為19967㎡,，容積率2.5,，建筑面積49918㎡，樓面起價(jià)5309元/㎡,，上限樓面價(jià)9015元/㎡,。

地塊位置圖

因地塊規(guī)劃要求所有住宅為單身公寓套型,，戶型建筑面積不得大于60平方米（含公攤）,，預(yù)計(jì)熱度不高。

上限價(jià)格下的保本房?jī)r(jià)為16054元/㎡，周邊二手房東和園價(jià)格約1.3萬(wàn)元/㎡（公寓精裝）,，保本房?jī)r(jià)高于二手房?jī)r(jià)格約3000元/㎡,，因此，拍至上限具有一定難度,。

若以二手房?jī)r(jià)格倒推,，樓面價(jià)約為6589元/㎡，此時(shí)溢價(jià)率為24%,。

價(jià)格預(yù)測(cè)：溢價(jià)率25%左右時(shí),，保本房?jī)r(jià)與周邊二手房?jī)r(jià)格持平。

溢價(jià)率25%可當(dāng)作該地塊市場(chǎng)熱度的參考值,。

5宗地塊預(yù)測(cè)總結(jié)如下：

二,、外來(lái)房企的進(jìn)攻戰(zhàn)？

海寧本土房企萬(wàn)城和鴻翔主要布局城西,、城南新區(qū),、鵑湖等區(qū)域。

隨著海寧融杭諸多利好的實(shí)現(xiàn),，外來(lái)房企對(duì)海寧臨杭新區(qū),、連杭高新區(qū)等環(huán)杭區(qū)域興趣濃厚，逐步開(kāi)展在融杭區(qū)域的戰(zhàn)略布局,。

其中,，華景川勢(shì)如破竹，自2017年2月起在海寧摘取7宗涉宅地,，3宗分布在許村,，2宗分布在連杭高新區(qū)，加上和綠城等房企的合作項(xiàng)目,，華景川在海寧土地儲(chǔ)備約57萬(wàn)方,。

萬(wàn)科先以合作身份，在海寧開(kāi)發(fā)了多個(gè)項(xiàng)目,，如開(kāi)元萬(wàn)科新都會(huì),、朗詩(shī)萬(wàn)科·城市之光以及華景川萬(wàn)科·潮起東方等。

今年1月,，萬(wàn)科在許村一舉摘得2宗商住地,，吹響了正式入駐海寧的號(hào)角。

除此之外,，中天,、融信等房企也相繼競(jìng)得海寧涉宅地，成功入駐海寧,。

碧桂園,、榮安等房企參與了海寧地塊的競(jìng)拍，但目前尚未成功拿地。

許村等融杭高地,，對(duì)于房企來(lái)說(shuō),，吸引力不小，特別是外來(lái)房企,，力爭(zhēng)搶占先機(jī),，萬(wàn)科、中天,、碧桂園,、榮安、贊成等均報(bào)名了許村2宗商住地的競(jìng)拍,，其余也多為外來(lái)房企,，競(jìng)爭(zhēng)勢(shì)必激烈。