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在買賣雙方達(dá)成房屋交易意向后,，便可以按照自愿、公平及誠(chéng)實(shí)信用的原則簽訂房屋買賣合同,。合同一旦簽訂即具有法律效力,，買方或賣方若因?yàn)樽陨砘蚩陀^原因?qū)е潞贤瑹o(wú)法履行的,，便很有可能涉及違約，承擔(dān)違約責(zé)任,。下面以某中介公司購(gòu)房合同為例,，對(duì)合同中的關(guān)鍵問題進(jìn)行逐一分析。  一,。需要注意房屋哪些情況,？ 1.基本情況 根據(jù)房產(chǎn)證登記信息，如實(shí)填寫房屋坐落位置,、建筑面積等信息,，賣方所填寫信息需真實(shí)有效，并未所填寫內(nèi)容擔(dān)責(zé),。  2.產(chǎn)權(quán)情況 此條款需賣方清楚以下方面： (1)房屋性質(zhì)：如商品房,、已購(gòu)公房、經(jīng)適房或二類經(jīng)適房等,。 (2)產(chǎn)權(quán)情況：是否有抵押,，若有抵押權(quán)人是誰(shuí)、何時(shí)辦理解抵押手續(xù)等其他詳細(xì)信息,。 (3)是否有租賃：涉及房屋優(yōu)先購(gòu)買權(quán),，如果有租戶需提交租戶簽署的放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)聲明，以免未來(lái)發(fā)生不必要糾紛,。  3.房屋產(chǎn)權(quán)及具體狀況的承諾 在買賣合同中,，這個(gè)部分需要賣方確認(rèn)并擔(dān)責(zé)。內(nèi)容包括： (1)房產(chǎn)沒有產(chǎn)權(quán)糾紛,，沒有被限制交易,；配偶知曉且同意出售；無(wú)其他人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)等,，如違約賣方遵守違約條款并賠償,。 (2)賣方確認(rèn)房屋內(nèi)沒有出現(xiàn)過意外死亡時(shí)間，不是兇宅,，并承擔(dān)責(zé)任,。 (3)如果賣方違約，應(yīng)按照約定時(shí)間返還全部房款以及因?yàn)檫`約而造成的其他損失,。未如期返還,，需交滯納金。 (4)賣方需確認(rèn)房屋基本狀況,，例如有無(wú)漏水,，如有問題該怎么解決，何時(shí)解決等事項(xiàng),。 4.房屋的交付 (1)房屋交付時(shí)間,。一般作為賣方,，房屋交付時(shí)間可以選擇以下幾個(gè)時(shí)間為節(jié)點(diǎn)： 辦理完過戶手續(xù)后__個(gè)工作日 拿到買方全部首付款后__個(gè)工作日 拿到全部購(gòu)房款__個(gè)工作日 在房屋交付時(shí)，也要約定房屋內(nèi)物品歸屬,，交接水,、電、暖,、燃?xì)獾荣M(fèi)用情況,，交付當(dāng)日發(fā)生的費(fèi)用由哪一方承擔(dān)。  二,。錢款支付及范圍是哪些,？ 1.成交價(jià)、付款方式及資金劃轉(zhuǎn)方式 (1)房屋成交價(jià)格,。買賣雙方協(xié)商好價(jià)格,，此環(huán)節(jié)是將房屋價(jià)格落實(shí)到合同上，任何口頭約定的效力都比不上此處的白紙黑字,。 (2)對(duì)房屋內(nèi)家具家電的處理,。寫明室內(nèi)家居家電的折合金額，對(duì)于特別貴重以及需要搬走的東西可在補(bǔ)充協(xié)議中詳細(xì)說(shuō)明,，以免交房時(shí)出現(xiàn)糾紛,，并不缺乏類似案例。 (3)確定買方付款方式,。買方選擇何種付款方式對(duì)于賣方拿到房款時(shí)間有直接關(guān)系,。買方全款的話收款最快，商貸約40~45個(gè)工作日,，公積金貸款約40~60個(gè)工作日,。 (4)約定貸款如未獲得批準(zhǔn)的解決方式。作為賣方,，如果買方貸款未獲得銀行批準(zhǔn),，就意味著交易程序無(wú)法按照約定繼續(xù)進(jìn)行。即出現(xiàn)此種情況的解決辦法和責(zé)任歸屬,。  貸款方式的確定  2.稅,、費(fèi)相關(guān)規(guī)定 二手房交易到末尾環(huán)節(jié)就是繳稅過戶了。繳稅過戶需約定兩點(diǎn)： 1.因一方不按規(guī)定履行繳稅的,，應(yīng)賠付違約金,。 2.因政策原因?qū)е露愘M(fèi)變化的，買賣雙方應(yīng)友好協(xié)商,。  三,。違約責(zé)任賠償及相關(guān)認(rèn)定 1.違約責(zé)任 買賣雙方任何一方違約，都需要按照違約條款所規(guī)定的承擔(dān)責(zé)任。違約條款中主要需要注意三點(diǎn)：違約情景的規(guī)定,、違約金的賠償數(shù)額,、交付時(shí)間,。  2.辦理過戶的責(zé)任約定 此項(xiàng)需買賣雙方約定： 1.過戶時(shí)間以及如果違約,，如何處理。 2.戶口遷出時(shí)間以及如果違約,，如何處理,。  以上八條是房屋買賣合同中買賣雙方都需要特別明確的問題，一旦出現(xiàn)違約,，需要按照合同約定進(jìn)行賠償,。 資料來(lái)源： 《存量房屋買賣合同》 |
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