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“商改住”的七大問(wèn)題與要點(diǎn)

 gzdoujj 2018-04-09


來(lái)源:無(wú)訟閱讀      作者:萇樂(lè)(北京市煒衡律師事務(wù)所)

房屋的產(chǎn)權(quán),,包含房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)兩部分,。房屋所有權(quán)的期限為永久,而土地使用權(quán)期限分為70年,,50年,,40年。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)憲法》,,土地的所有權(quán)歸國(guó)家和集體所有,。根據(jù)1990年的《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第12條,土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定:

(一)居住用地70年,;

(二)工業(yè)用地50年,;

(三)教育、科技,、文化,、衛(wèi)生、體育用地50年,;

(四)商業(yè),、旅游、娛樂(lè)用地40年,;

(五)綜合或者其他用地50年,。

一、“商住房”與“商改住”是兩個(gè)不同的概念

“商住兩用房”不是一個(gè)專業(yè)的建筑名詞,,是由市場(chǎng)本身發(fā)展而來(lái),。“商住房”經(jīng)常與70年產(chǎn)權(quán)的住宅一起被提及,,“商住房”土地劃撥使用性質(zhì)是綜合類(lèi)用地或商業(yè)用地,,所以產(chǎn)權(quán)年限是50年或40年,。通過(guò)以酒店式公寓,、公寓式辦公、LOFT等名義,,開(kāi)發(fā)建設(shè)為“類(lèi)住宅”產(chǎn)品,。

“商住房”系改變房屋使用性質(zhì),在未報(bào)規(guī)劃變更的情形下,系違反規(guī)劃用途的行為,?!吧套》俊本幼≌卟荒苓w入戶口,也不能享受周邊學(xué)校,、居委會(huì)等配套設(shè)施,。

“商改住”則是另一種完全不同的概念。在以前,,商改住是指企業(yè)將商業(yè)用地變更土地用途,,最終呈現(xiàn)的也是商務(wù)公寓或酒店公寓。這些土地年限一般為40年,。

而現(xiàn)在,,由于房地產(chǎn)高庫(kù)存,商改住在部分地區(qū)已經(jīng)放開(kāi),,房企可以申請(qǐng)將商業(yè)用途的土地通過(guò)合法途徑變更為住宅用地,,在最新的“購(gòu)租并舉”意見(jiàn)中,土地用途可以變更,,但在變更用途的土地上蓋的房子一般只能用來(lái)出租,。

二、觀點(diǎn)一:“商改住”是違法行為

一部分商業(yè)項(xiàng)目,,處于城市核心地段,,將商業(yè)房改為住宅,一方面可增加開(kāi)發(fā)商利潤(rùn),,即“商改住”后的售價(jià)高于早先商業(yè)用途的價(jià)格,;另一方面為了滿足市場(chǎng)住房需求,因40年,、50年產(chǎn)權(quán)的項(xiàng)目售價(jià)一般低于70年產(chǎn)權(quán)住宅,,較為低廉的價(jià)格吸引人們購(gòu)買(mǎi)。

上世紀(jì)90年代初期,,深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)火爆,,放量激增,供需平衡的打破導(dǎo)致此后長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)市場(chǎng)低迷,,許多爛尾樓就此出現(xiàn),。當(dāng)時(shí),一些已批復(fù)的寫(xiě)字樓物業(yè),,為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn),,紛紛改頭換面,以商務(wù)公寓或酒店式公寓的形式推出,。

現(xiàn)在網(wǎng)上搜索“商改住”,,還有不少“商改住”系違法行為的評(píng)論,該“商改住”違法的觀點(diǎn),認(rèn)為土地性質(zhì)是無(wú)法改變的,,商業(yè)地產(chǎn)就是商業(yè),,變不成住宅。

三,、現(xiàn)行觀點(diǎn):在下列兩種情形下可合法地“商改住”

(一)經(jīng)規(guī)劃變更的“商改住”,,搖身一變,從“商業(yè)”變?yōu)椤白≌?,可租可售?/span>

(二)為了使住房租賃企業(yè)充分發(fā)揮市場(chǎng)作用,,調(diào)動(dòng)租賃積極性,允許將商業(yè)性質(zhì)用房等按規(guī)定改建為租賃住房,。

2016年6月3日,,國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》國(guó)辦發(fā)〔2016〕39號(hào)。

第12條:允許改建房屋用于租賃,。允許將商業(yè)性質(zhì)用房等按規(guī)定改建為租賃住房,,土地使用年限和容積率不變,土地用途調(diào)整為居住用地,,調(diào)整后用水,、用電、用氣價(jià)格應(yīng)當(dāng)按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行,。允許將現(xiàn)有住房按照國(guó)家和地方的住宅設(shè)計(jì)規(guī)范改造后出租,,改造中不得改變?cè)蟹阑鸱謪^(qū)、安全疏散和防火分隔設(shè)施,,必須確保消防設(shè)施完好有效,。

第13條:給予稅收優(yōu)惠。對(duì)依法登記備案的住房租賃企業(yè),、機(jī)構(gòu)和個(gè)人,,給予稅收優(yōu)惠政策支持。落實(shí)營(yíng)改增關(guān)于住房租賃的有關(guān)政策,,對(duì)個(gè)人出租住房的,,由按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅;對(duì)個(gè)人出租住房月收入不超過(guò)3萬(wàn)元的,,2017年底之前可按規(guī)定享受免征增值稅政策,;對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)提供住房租賃經(jīng)紀(jì)代理服務(wù),適用6%的增值稅稅率,;對(duì)一般納稅人出租在實(shí)施營(yíng)改增試點(diǎn)前取得的不動(dòng)產(chǎn),,允許選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法,按照5%的征收率計(jì)算繳納增值稅,。對(duì)個(gè)人出租住房所得,,減半征收個(gè)人所得稅;對(duì)個(gè)人承租住房的租金支出,,結(jié)合個(gè)人所得稅改革,,統(tǒng)籌研究有關(guān)費(fèi)用扣除問(wèn)題。

四,、“商改住”的問(wèn)題,,還應(yīng)具體看各地區(qū)的政策導(dǎo)向

(一)嚴(yán)格監(jiān)管“商改住”,區(qū)分商業(yè)性質(zhì)用房與普通住宅:以北京地區(qū)為例

2017年3月26日,,北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)等5部門(mén)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè),、辦公類(lèi)項(xiàng)目管理的公告》,全面叫?!吧谈淖 ?。

開(kāi)發(fā)企業(yè)新報(bào)建商辦類(lèi)項(xiàng)目,最小分割單元不得低于500平方米,;不符合要求的,,規(guī)劃部門(mén)不予批準(zhǔn)。開(kāi)發(fā)企業(yè)新建的商辦類(lèi)項(xiàng)目,,應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃用途建設(shè),、銷(xiāo)售,違反規(guī)定的,,規(guī)劃國(guó)土,、住建部門(mén)依法處理;開(kāi)發(fā)企業(yè)在建(含在售)商辦類(lèi)項(xiàng)目,,不得賣(mài)給個(gè)人,,而個(gè)人購(gòu)買(mǎi)必須滿足兩個(gè)條件:一是名下在京無(wú)住房和商辦類(lèi)房產(chǎn)記錄;二是在京已連續(xù)5年繳納社會(huì)保險(xiǎn)或者連續(xù)5年繳納個(gè)人所得稅,。

(二)從寬對(duì)待商業(yè)性質(zhì)用房,,購(gòu)房人享有更多的權(quán)利:以安徽淮北市、六安市為例

2017年5月19日,,淮北市出臺(tái)了非住宅商品房去庫(kù)存相關(guān)政策,。文件指出,購(gòu)買(mǎi)商業(yè)辦公等非住宅商品房的購(gòu)房家庭子女就讀義務(wù)教育階段學(xué)校的,,與住宅享受同等入學(xué)條件,,可就近入學(xué)。這是我省首個(gè)將非住宅商品房去庫(kù)存與子女就近入學(xué)掛鉤的城市,。

2017年10月,,六安市住建委公布《關(guān)于加快推進(jìn)非住宅商品房去庫(kù)存的意見(jiàn)(征求意見(jiàn)稿)》,擬出臺(tái)非住宅商品房去庫(kù)存新的意見(jiàn),。鼓勵(lì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)存量商住公寓或酒店式公寓,,凡是購(gòu)買(mǎi)公寓的,,可享受與該區(qū)域住宅同等的入戶、上學(xué),、就醫(yī)等政策,。

五、商業(yè)性質(zhì)用房,,對(duì)外出租后,,租戶用于居住,該租賃合同有效

案例:北京市東城區(qū)房屋土地經(jīng)營(yíng)管理一中心朝陽(yáng)門(mén)分中心訴北京金虎汽車(chē)電器有限公司房屋租賃合同糾紛案,,北京市東城區(qū)人民法院,,(2017)京0101民初1688號(hào)。

位于北京市東城區(qū)朝陽(yáng)門(mén)內(nèi)大街×號(hào)樓一層商業(yè)性質(zhì)用房39間為原告管理的公房,,原告與被告(原為北京汽車(chē)電機(jī)廠,,后改制更為現(xiàn)名稱)簽訂有《工商業(yè)性質(zhì)用房租賃合同》。合同約定被告承租該房屋,,建筑面積587.6平方米,,月租金2528.44元;后,,在被告使用房屋過(guò)程中,,為解決職工住房困難,被告除己方使用3間房屋外,,將剩余房屋分給其職工居住,。

現(xiàn)原、被告雙方就涉案房屋“商改住”問(wèn)題等協(xié)商未果,,被告未交納2016年1月至2016年12月的欠租30341.28元,。

法院審理認(rèn)為:根據(jù)已查明的事實(shí),原告與被告簽訂的租賃合同不違反法律,、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定,,合法有效。現(xiàn)雖已超過(guò)雙方所簽租賃合同載明的期限,,但雙方并未簽訂新的租賃合同,,被告方仍在繼續(xù)占有使用房屋,故應(yīng)當(dāng)認(rèn)定雙方之間的租賃關(guān)系仍舊存在,,被告應(yīng)當(dāng)向原告繼續(xù)交納租金,,并承擔(dān)逾期付租的違約責(zé)任。

六,、經(jīng)規(guī)劃部門(mén)同意,,房屋使用性質(zhì)由商業(yè)改為住宅之后,應(yīng)向房管局辦理變更及分割登記手續(xù),,并申請(qǐng)辦理變更測(cè)量,,否則無(wú)法辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證

案例:廣東合縱世紀(jì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與鄭珺商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛2016民終10827案,,廣東省廣州市中級(jí)人民法院,(2016)粵01民終10827號(hào),。

法院審理認(rèn)為:根據(jù)廣州市城市規(guī)劃局于2007年4月30日作出的《關(guān)于要求調(diào)整建筑功能的復(fù)函》(穗規(guī)函〔2007〕3641號(hào))可知,,該局已審核同意合縱公司將案涉房屋的性質(zhì)由原來(lái)的商業(yè)性質(zhì)用房變更為普通住宅,并明確有關(guān)建筑設(shè)計(jì)和使用功能調(diào)整涉及消防安全,、環(huán)境保護(hù)、衛(wèi)生防疫,、人防工程等問(wèn)題,,合縱公司應(yīng)取得相關(guān)專業(yè)管理部門(mén)意見(jiàn)并按其要求辦理。

依照《房屋登記辦法》及《中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范GB/T17986·1-2000》的相關(guān)規(guī)定,,合縱公司應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)辦理變更測(cè)量,。

七、開(kāi)發(fā)商未經(jīng)批準(zhǔn)擅自“商改住”,,或面臨行政處罰及民事賠償責(zé)任

《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》(2008年)第64條:未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的,,由縣級(jí)以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)責(zé)令停止建設(shè);尚可采取改正措施消除對(duì)規(guī)劃實(shí)施的影響的,,限期改正,,處建設(shè)工程造價(jià)百分之五以上百分之十以下的罰款;無(wú)法采取改正措施消除影響的,,限期拆除,,不能拆除的,沒(méi)收實(shí)物或者違法收入,,可以并處建設(shè)工程造價(jià)百分之十以下的罰款,。

第68條:城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)作出責(zé)令停止建設(shè)或者限期拆除的決定后,當(dāng)事人不停止建設(shè)或者逾期不拆除的,,建設(shè)工程所在地縣級(jí)以上地方人民政府可以責(zé)成有關(guān)部門(mén)采取查封施工現(xiàn)場(chǎng),、強(qiáng)制拆除等措施。

開(kāi)發(fā)商將規(guī)劃性質(zhì)為商業(yè)的項(xiàng)目,,違規(guī)改為“商住房”或“類(lèi)住房”,,將面臨行政處罰。此外,,開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售過(guò)程中如明確承諾將商業(yè)性質(zhì)用房改為居住用房,,但未報(bào)規(guī)劃批準(zhǔn),買(mǎi)受人可要求解除合同或賠償損失,。

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