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身邊有很多人想買或正在買房子，也有很多人在賣房子,，更有太多人都在炒房子,。其實(shí)，作為一個(gè)莫名其妙稀里糊涂的參與者,，我不僅僅對(duì)現(xiàn)在很感興趣，我對(duì)未來更感興趣,。我很想知道,，大家最后各自的結(jié)局是什么？ 無論最終結(jié)果如何,？可以肯定的是：有的人,，會(huì)樂享其成；有的人,，會(huì)慘淡收?qǐng)?；有的人，?huì)安然無事,，有的人,，會(huì)傷筋動(dòng)骨。就不知道,，到底誰是誰非,，誰對(duì)誰錯(cuò)了。 關(guān)于房子,，關(guān)于未來,，關(guān)于房子的未來，關(guān)于未來的房子,，我多么想知道準(zhǔn)備的答案,。可惜的是,，我離真相太遠(yuǎn),，離臆想太近。 如果在不確定中去尋找確定性這一課題,，是投資（投機(jī)）中的必修課的話,，我也想在地產(chǎn)行業(yè)中尋找一些相對(duì)的確定性。因?yàn)橐軠y(cè)本身并不要錢，也無需為自己的猜測(cè)買單,，這才讓我敢亂寫亂彈琴,。 掐指算算，這樣的確定性內(nèi)容基本如下： （1） 房地產(chǎn)的供給和需求的雙方,，存在力量嚴(yán)重的不對(duì)等性：供給端的終極力量主要是銀行（開發(fā)貸+房貸+亂七八糟的渠道貸）+土地供應(yīng)（地方政府+宏觀微觀的財(cái)政收入等）,；而需求端的力量主要是剛需購房+住房升級(jí)+投資購房+投機(jī)炒房+其他亂七八糟的房。供給和需求兩端將最終決定未來房地產(chǎn)的去向,。至于什么開發(fā)商了,，房產(chǎn)中介了，特別融資渠道了等都是附屬地位而且只能起到從屬作用,，他們沒有決定權(quán),，處于房產(chǎn)交易的被支配地位。 （2） 先說供給端：房價(jià)不是你想漲就漲,，也不是你想跌就跌,。換句話說也可以，房價(jià)不是你想不漲他就不漲,，也不是你想下跌它就下跌,。目前來看，銀行（開發(fā)貸+房貸+亂七八糟的渠道貸）+土地供應(yīng)（地方政府+宏觀微觀的財(cái)政收入等）有決定權(quán),。土地供應(yīng),，大部分歸結(jié)于供給端（供應(yīng)多少+供應(yīng)兩端的極限值）；但銀行既可以是供給端,，也可以是需求,；銀行，既有開發(fā)貸,，也有房貸+其他相關(guān)貸,，這對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)需求和銷售需求都有很大的貨幣推動(dòng)作用。就從目前及短期來看,，房價(jià)掌握在土地財(cái)政+銀行手中,，與購房者沒什么太大關(guān)系，購房者想也不要想了,。至于,，土地財(cái)政+銀行想干嘛，那就得自己去判斷了,，若能從土地財(cái)政+銀行的終極利益去考慮,，判斷對(duì)的可能性也有。 （3） 再說需求端：短期來看,，需求端無法決定未來,，未來的房價(jià),，房價(jià)的未來；但其影響力還是不可小視的,。有兩種情況下,，需要特別考慮。若需求端,，極度萎縮,，嚴(yán)重供大于求，則土地財(cái)政+房價(jià)所代表的資產(chǎn)及負(fù)債將會(huì)出現(xiàn)異常的風(fēng)險(xiǎn),，很可能是系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn),，這會(huì)造成滿盤皆輸?shù)慕Y(jié)局。若需求端,，極度增加,，嚴(yán)重供不應(yīng)求，要么按需求增加適量供給,，要么價(jià)格相應(yīng)增加,。需求端的兩種極端情況，無論出現(xiàn)那種,，對(duì)于經(jīng)濟(jì)總量的沖擊和行業(yè)比例的失調(diào)都百害而無一利,。最終,，都可能造成系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn),，從以前和目前的狀況來看的話，似乎搞不明白啊,。一直喝酒的人,，永遠(yuǎn)不知道自己是醒著的還是醉著的。 （4） 綜上所述,，在土地財(cái)政+銀行其絕對(duì)主導(dǎo)力量的同時(shí),，能夠不影響經(jīng)濟(jì)總量和行業(yè)比例的協(xié)調(diào)發(fā)展的未來房地產(chǎn)，才有可能持續(xù),。目前看,，效果有待巨大改進(jìn)。 （5） 地產(chǎn)中介+開發(fā)商,，本質(zhì)上是為銀行+土地財(cái)政賺錢的,，自己抽點(diǎn)傭金，順便也是為需求端的購房者服務(wù)的,。對(duì)買賣雙方的力量,，起不到?jīng)Q定性的改變。談多了,，可能就是想多了吧,。但交易頻率顯然越高越好,，而交易頻率越高，就越有可能有泡沫風(fēng)險(xiǎn),。有沒有泡沫,，泡沫大小的罪魁禍?zhǔn)祝膊粦?yīng)該算在地產(chǎn)中介+開發(fā)商頭上,，這一點(diǎn)是顯而易見的,。 （6） 要從局部來看，不平衡,、不充分的問題更有意思,。鑒于各個(gè)地方不平衡、不充分的發(fā)展,。房子的需求和供給量當(dāng)然也不一樣,。表面上看，不同地方不同房價(jià),，不同房價(jià)意味著不均衡的資源分配（教育,、醫(yī)療、衛(wèi)生,、養(yǎng)老等）,。不同的資源分配，從根本上說,，是行業(yè)和產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與行政手段共同調(diào)配的結(jié)果,。所以，一城一價(jià),，一區(qū)一價(jià),，一縣一價(jià)，理所當(dāng)然,。所以需求和供給端,，也理所應(yīng)當(dāng)不同區(qū)域，不同對(duì)待 （7） 當(dāng)房地產(chǎn)處于投資甚至投機(jī)性需求時(shí),，一定是水往低處流,。資本向流水一樣，是逐利著的流動(dòng)的,。從總體上講,，水沒有淹沒到最后的一座城市、最后的一片區(qū)縣,、甚至最后的一片村莊,，是不會(huì)停止流動(dòng)的。從局部上講,，哪里有低洼處,，哪里就會(huì)用水把它填滿為止,。所以，總體而言,，需要達(dá)到水漫金山才行,；局部而言，需要填平所有溝溝壑壑,。那樣才叫真的結(jié)束,。不過，應(yīng)該不會(huì)那樣吧,。順便問一下,，現(xiàn)在開發(fā)到幾線城市，哪里的區(qū)域了,。 不能再說具體企業(yè)了,，不專業(yè)說得多會(huì)被罵。 以上內(nèi)容,，純屬虛構(gòu),，如有雷同，純屬巧合,。 |
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