預(yù)告登記排除金錢債權(quán)執(zhí)行中的幾個(gè)問(wèn)題

——以房屋所有權(quán)預(yù)告登記為例

司偉

A公司將其開(kāi)發(fā)的房屋一套出賣于甲,，雙方簽訂了商品房買賣合同，甲于同日支付了80%的購(gòu)房款,，雙方于次日辦理了房屋所有權(quán)預(yù)告登記。此后,，法院根據(jù)申請(qǐng)執(zhí)行人乙的申請(qǐng)，查封了被執(zhí)行人A公司的包括案涉房屋在內(nèi)的房屋?，F(xiàn)案外人甲以法院不當(dāng)查封其房產(chǎn)為由,，提出執(zhí)行異議。這是強(qiáng)制執(zhí)行程序中的較為常見(jiàn)的執(zhí)行異議類型,。由此反映的問(wèn)題是，房屋所有權(quán)預(yù)告登記對(duì)于金錢債權(quán)對(duì)房屋的強(qiáng)制執(zhí)行是否有排除（阻卻）作用？其排除的是對(duì)于執(zhí)行標(biāo)的的何種強(qiáng)制執(zhí)行行為,？進(jìn)一步，房屋所有權(quán)預(yù)告登記是否可以排除在房屋上設(shè)定了抵押權(quán)等擔(dān)保物權(quán)或其他依法具有優(yōu)先受償效力的金錢債權(quán)強(qiáng)制執(zhí)行,？

對(duì)于上述問(wèn)題，由于現(xiàn)行法律并無(wú)明確規(guī)定,，司法解釋雖有所涉及，但散見(jiàn)于多部司法解釋中,，并未形成較為成熟的體系，且需進(jìn)一步思考如何與相應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)則相協(xié)調(diào)的問(wèn)題,，故對(duì)于作為執(zhí)行標(biāo)的的房屋上面存在的預(yù)告登記權(quán)利與其他權(quán)利類型之間的沖突與協(xié)調(diào),，不僅是執(zhí)行程序中面臨的重要問(wèn)題，更是需要在執(zhí)行異議之訴等案件的審理中予以回應(yīng)的重要問(wèn)題,。本文試擇要對(duì)其中的幾個(gè)重要問(wèn)題加以探討,。限于篇幅，本文探討限于房屋所有權(quán)預(yù)告登記情形,，被執(zhí)行人為預(yù)告登記義務(wù)人,。

預(yù)告登記對(duì)民事強(qiáng)制執(zhí)行措施的對(duì)抗力問(wèn)題，本質(zhì)上是預(yù)告登記法律效力在強(qiáng)制執(zhí)行程序中如何體現(xiàn)的問(wèn)題,。由于強(qiáng)制執(zhí)行措施可分為保全性執(zhí)行措施和處分性執(zhí)行措施,，保全性執(zhí)行措施是以防止被執(zhí)行人轉(zhuǎn)移,、隱藏,、變賣、毀損財(cái)產(chǎn)為目的的執(zhí)行措施,，處分性強(qiáng)制執(zhí)行措施則是對(duì)被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)予以處分以滿足申請(qǐng)執(zhí)行人的請(qǐng)求的執(zhí)行措施,，具體對(duì)于房屋而言，前者是指查封（以及預(yù)查封）,，后者則包括拍賣,、變賣、折價(jià),。由于兩者對(duì)于房屋所有權(quán)的影響不同,，故下文予以區(qū)分討論。

在此之前,，首先再來(lái)重申一下預(yù)告登記的法律效力,。預(yù)告登記是為保全一項(xiàng)以將來(lái)發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)為目的的請(qǐng)求權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)登記,，是相對(duì)于“本登記”或“終局登記”而言的登記制度。預(yù)告登記的法律效力,，主要體現(xiàn)為法律對(duì)預(yù)告登記權(quán)利人基于預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)（以下簡(jiǎn)稱預(yù)告登記請(qǐng)求權(quán)）的保護(hù)限度,，換言之，也即預(yù)告登記的效力邊界,，這是預(yù)告登記制度的核心問(wèn)題,。對(duì)此,，我國(guó)《物權(quán)法》第20條第1款規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議,，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán),，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記,。預(yù)告登記后,，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意,，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力,?！痹摋l規(guī)定集中體現(xiàn)了預(yù)告登記的保全效力,。一方面,，預(yù)告登記僅具有債權(quán)保全的作用,，已經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利本身并非物權(quán),。雖然預(yù)告登記擔(dān)保的請(qǐng)求權(quán)旨在實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán),，但其仍是請(qǐng)求他人設(shè)立,、變更、登記不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的請(qǐng)求權(quán),，而非對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的支配性物權(quán),。究其本質(zhì)而言,，預(yù)告登記可以視為是一種擔(dān)保手段,，即作為未來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)的擔(dān)保,，但預(yù)告登記所保全的權(quán)利在本登記完成之前也僅為債法上的請(qǐng)求權(quán),。另一方面,，預(yù)告登記又屬于物權(quán)法范疇,，因?yàn)槠湫Я哂形餀?quán)性質(zhì),。它是一項(xiàng)以保全物權(quán)變動(dòng)請(qǐng)求權(quán)為目的的登記制度,，本身效力上具有物權(quán)性質(zhì),?！?〕預(yù)告登記的保全效力集中體現(xiàn)在對(duì)中間處分行為是否產(chǎn)生相應(yīng)的物權(quán)效力的影響上。預(yù)告登記義務(wù)人在預(yù)告登記有效期間處分該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的行為,，在理論上被稱為中間處分行為,。中間處分行為的特殊之處在于行為發(fā)生期間的特定性，即發(fā)生在預(yù)告登記完成之后至本登記完成或預(yù)告登記失效之前的期間,，由于中間處分行為發(fā)生的時(shí)間這一特定性,，可能會(huì)妨害預(yù)告登記權(quán)利人實(shí)現(xiàn)其請(qǐng)求權(quán)，故法律對(duì)該處分行為的物權(quán)效力進(jìn)行限制,，以達(dá)到保全預(yù)告登記請(qǐng)求權(quán)的目的,。《物權(quán)法》第20條第1款第1句的規(guī)定表明,，預(yù)告登記賦予被登記債權(quán)以一定物權(quán)效力,，對(duì)違背預(yù)告登記內(nèi)容的中間處分行為具有排他效力?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)物權(quán)法〉若干問(wèn)題的解釋（一）》對(duì)此進(jìn)一步解釋為：“未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意,，轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，或者設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán),、地役權(quán),、抵押權(quán)等其他物權(quán)的，應(yīng)當(dāng)依照物權(quán)法第二十條第一款的規(guī)定,，認(rèn)定其不發(fā)生物權(quán)效力。”從《物權(quán)法》第20條的立法原意看,，其目的是對(duì)預(yù)告登記義務(wù)人對(duì)物上權(quán)利的處分,，包括物權(quán)的設(shè)定,、變更,、轉(zhuǎn)移等,，進(jìn)行限制,。如此,，是否應(yīng)將預(yù)告登記保全效力的邊界,，解釋為限于民法上的處分行為呢,？由于法院對(duì)預(yù)告登記的房屋所采取的強(qiáng)制執(zhí)行措施，在性質(zhì)上顯然不屬于私法意義上的處分,，故是否因此而不受預(yù)告登記保全效力的影響呢,？筆者認(rèn)為,，顯然不能簡(jiǎn)單作如此回答，相應(yīng)的答案應(yīng)建立在對(duì)相關(guān)執(zhí)行措施的法律效果與預(yù)告登記保全效力的比對(duì)之上,。

執(zhí)行程序中的查封,，是指執(zhí)行法院對(duì)作為被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)就地封存或到登記機(jī)構(gòu)就產(chǎn)權(quán)登記予以查封,，禁止被執(zhí)行人進(jìn)行處分的一種強(qiáng)制執(zhí)行措施。由于查封的財(cái)產(chǎn)將依據(jù)生效的法律文書被進(jìn)一步處分,，故執(zhí)行程序中的查封實(shí)質(zhì)上僅是執(zhí)行過(guò)程中的臨時(shí)保全措施，其本身并不會(huì)直接導(dǎo)致執(zhí)行標(biāo)的權(quán)利的變動(dòng),。

從執(zhí)行實(shí)務(wù)看,，對(duì)已經(jīng)作出預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn)能否采取查封措施,，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則,、《土地登記辦法》和《房屋登記辦法》均無(wú)明確規(guī)定。但《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》）第30條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中,，對(duì)被查封的辦理了受讓物權(quán)預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn)，受讓人提出停止處分異議的，人民法院應(yīng)予支持,；符合物權(quán)登記條件，受讓人提出排除執(zhí)行異議的,，應(yīng)予支持,。”最高人民法院在對(duì)該條的理解中進(jìn)一步認(rèn)為,，預(yù)告登記的權(quán)利人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)享有的是物權(quán)期待權(quán),，并未完成本登記，尚未取得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán),。其案外人異議能否被支持,，還要視異議的具體內(nèi)容而定。如果受讓人請(qǐng)求停止處分不動(dòng)產(chǎn),，因預(yù)告登記的目的就是為了排除包括強(qiáng)制執(zhí)行在內(nèi)的處分行為,，人民法院對(duì)停止處分的異議請(qǐng)求應(yīng)予支持,；如果受讓人能夠提出證據(jù)證明,，其按照約定已經(jīng)符合取得預(yù)告登記物權(quán)的條件，可以確定地取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán),，人民法院對(duì)其異議請(qǐng)求應(yīng)予支持,，將相關(guān)執(zhí)行措施予以解除，以利受讓人辦理物權(quán)登記,。反之,，則不應(yīng)解除對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)的查封等執(zhí)行措施?！?〕從該條規(guī)定及解釋看,，對(duì)于辦理了所有權(quán)預(yù)告登記的房屋，法院亦可采取查封措施,。只有當(dāng)預(yù)告登記權(quán)利人證明其按照約定已經(jīng)符合取得預(yù)告登記物權(quán)的條件,，可以確定地取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)時(shí)，法院才應(yīng)解除查封,。也就是說(shuō),，在當(dāng)前的執(zhí)行實(shí)務(wù)層面，辦理了房屋所有權(quán)預(yù)告登記并不當(dāng)然能夠排除查封措施,。

那么,，接下來(lái)尚需結(jié)合查封的法律后果對(duì)此安排的妥適性再作進(jìn)一步分析。對(duì)于查封的不動(dòng)產(chǎn),，其所有權(quán)還能否轉(zhuǎn)讓,，《房地產(chǎn)管理法》第38條規(guī)定：“下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：……（二）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的,；……”,。在登記制度的實(shí)然操作層面，對(duì)于查封的不動(dòng)產(chǎn)能否辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記,，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則均未明確回應(yīng),，但《房屋登記辦法》《土地登記辦法》對(duì)此作出了明確規(guī)定，其中《房屋登記辦法》第22條規(guī)定：“有下列情形之一的,，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予登記：……（六）房屋被依法查封期間,，權(quán)利人申請(qǐng)登記的；（七）法律,、法規(guī)和本辦法規(guī)定的其他不予登記的情形,。”《土地登記辦法》第69條規(guī)定：“對(duì)被人民法院依法查封,、預(yù)查封的土地使用權(quán),，在查封、預(yù)查封期間,，不得辦理土地權(quán)利的變更登記或者土地抵押權(quán),、地役權(quán)登記?！笨梢?jiàn),，在登記制度的實(shí)際操作中，對(duì)于被查封的房屋,，登記簿處于凍結(jié)狀態(tài),，登記機(jī)構(gòu)對(duì)于房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記不予辦理。

如前所述,，查封的功能在于保障申請(qǐng)執(zhí)行人的債權(quán)得以實(shí)現(xiàn),，但查封本身并不會(huì)直接導(dǎo)致房屋所有權(quán)的變動(dòng)，而預(yù)告登記保全效力集中體現(xiàn)在對(duì)于預(yù)告登記期間物權(quán)變動(dòng)效力的排斥,，因此,，原則上兩者并不矛盾，故一般而言,，在已經(jīng)辦理了房屋所有權(quán)預(yù)告登記的情況下,，人民法院可以采取查封措施。但同時(shí),，根據(jù)上述登記制度規(guī)定,，查封登記在效力實(shí)為“凍結(jié)登記簿”。據(jù)此,，預(yù)告登記權(quán)利人若想進(jìn)行本登記,，須先向法院提出執(zhí)行異議，申請(qǐng)解除查封，方可實(shí)現(xiàn)預(yù)告登記所要保全的請(qǐng)求權(quán),?？梢?jiàn)，在預(yù)告登記權(quán)利人要實(shí)現(xiàn)預(yù)告登記權(quán)利即完成本登記時(shí),，查封對(duì)預(yù)告登記權(quán)利的實(shí)現(xiàn)構(gòu)成了障礙,。但由于預(yù)告登記是否能夠最終推進(jìn)為本登記具有相當(dāng)?shù)牟淮_定性，故如預(yù)告登記將絕對(duì)地排除查封,，則會(huì)導(dǎo)致登記在預(yù)告登記義務(wù)人名下的財(cái)產(chǎn)處于既不能作為出賣人（預(yù)告登記義務(wù)人）的責(zé)任財(cái)產(chǎn)被查封,，根據(jù)《最高人民法院、國(guó)土資源部,、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問(wèn)題的通知》的規(guī)定,，也不能作為買受人（預(yù)告登記權(quán)利人）的責(zé)任財(cái)產(chǎn)被查封（而只能作預(yù)查封）的“真空狀態(tài)”，而且也將可能帶來(lái)一旦預(yù)告登記失效,，由于人民法院可能難以在第一時(shí)間進(jìn)行查封,，也就難以防止被執(zhí)行人惡意處分該房屋的風(fēng)險(xiǎn)。因此,，綜合來(lái)看,，目前的實(shí)務(wù)做法應(yīng)當(dāng)是平衡各方權(quán)利后的較優(yōu)選擇。

但從另一角度看,，在已經(jīng)符合取得預(yù)告登記的物權(quán)的條件時(shí),，預(yù)告登記權(quán)利人須先行通過(guò)執(zhí)行異議申請(qǐng)解除查封后,，方可實(shí)現(xiàn)預(yù)告登記所要保全的請(qǐng)求權(quán),，不可避免地給預(yù)告登記權(quán)利人實(shí)現(xiàn)其權(quán)利增加了諸多不便，也就是說(shuō),，查封如不解除,，最終將在某一時(shí)間點(diǎn)確定地構(gòu)成對(duì)預(yù)告登記“保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)”基本功能實(shí)現(xiàn)的障礙?？梢?jiàn),，現(xiàn)行的查封制度與預(yù)告登記之間確實(shí)存在一定的沖突之處，目前實(shí)務(wù)中的做法雖是當(dāng)下的較優(yōu)選擇,，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看,，應(yīng)為權(quán)宜之計(jì)，日后仍需對(duì)相關(guān)制度加以修訂完善,。對(duì)此,，有學(xué)者認(rèn)為，從表面上看,，預(yù)告登記權(quán)利人的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)轉(zhuǎn)化為物權(quán),，似乎與查封效力存有抵觸。然而，確保法院采取的強(qiáng)制執(zhí)行措施與其他一切妨礙預(yù)告登記請(qǐng)求權(quán)轉(zhuǎn)化為物權(quán)一樣,，都不應(yīng)阻止預(yù)告登記在實(shí)體法上履行可能性的必要條件,，這正是預(yù)告登記保全效力之體現(xiàn)。一旦預(yù)告登記權(quán)利人能在拍賣程序結(jié)束前完成本登記,，他將根據(jù)本登記的類型來(lái)決定能否干預(yù)執(zhí)行程序,。〔4〕有學(xué)者建議,，預(yù)告登記在某種程度上與查封登記具有相似性,，即兩者皆“凍結(jié)”了登記簿。再者,，預(yù)告登記房屋能否查封,，亦涉及現(xiàn)登記權(quán)利人與發(fā)動(dòng)債權(quán)人之間的利益權(quán)衡?；谝陨蟽牲c(diǎn),，或許可以“依樣畫葫蘆”，即在房屋已預(yù)告登記的情形下,，法院或許可依債權(quán)人的申請(qǐng)對(duì)其進(jìn)行輪候查封：當(dāng)預(yù)告登記推進(jìn)為本登記時(shí),，輪候查封就不生效;而當(dāng)預(yù)告登記依法解除或失效時(shí),輪候查封自動(dòng)生效。如此,，一方面,，預(yù)告登記權(quán)利人的利益可得到維護(hù)，其可自由決定是否按“原計(jì)劃”取得房屋所有權(quán),，如因房?jī)r(jià)下跌,，買方可能放棄實(shí)現(xiàn)其請(qǐng)求權(quán)；另一方面,，一旦預(yù)告登記權(quán)利人放棄“原計(jì)劃”,，在后的輪候查封便自動(dòng)轉(zhuǎn)化為查封，發(fā)動(dòng)債權(quán)人進(jìn)而可依查封順位優(yōu)先實(shí)現(xiàn)其債權(quán),?！?〕筆者對(duì)此深以為然，以上觀點(diǎn)和建議均是處理預(yù)告登記與查封關(guān)系的更優(yōu)選擇方案,，期待登記機(jī)構(gòu)能進(jìn)一步深化對(duì)預(yù)告登記效力的認(rèn)識(shí),，完善相應(yīng)的登記制度。

相較于查封而言,，對(duì)被執(zhí)行人的房屋進(jìn)行拍賣,、變賣或折價(jià),，其法律后果將不可避免地導(dǎo)致房屋所有權(quán)的變動(dòng)，如此,，拍賣,、變賣或折價(jià)等強(qiáng)制執(zhí)行措施是否應(yīng)受預(yù)告登記的保全效力所反制而應(yīng)停止呢？對(duì)此,，我國(guó)現(xiàn)行法律并無(wú)規(guī)定,，司法解釋中也僅有《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第30條對(duì)此進(jìn)行了規(guī)定，根據(jù)該條規(guī)定,，房屋買受人（預(yù)告登記權(quán)利人）停止處分的異議,，應(yīng)予支持。作為理論探討,，接下來(lái)我們?nèi)詰?yīng)對(duì)作出此安排的妥適性作進(jìn)一步分析,。

對(duì)于房屋所有權(quán)預(yù)告登記是否得阻卻拍賣、變賣或折價(jià)等處分性強(qiáng)制執(zhí)行措施,，一直存在不同觀點(diǎn)和做法,。肯定觀點(diǎn)認(rèn)為,，預(yù)告登記若對(duì)強(qiáng)制執(zhí)行不具有對(duì)抗效力,，則其作為物權(quán)性的擔(dān)保方式，便在一定程度上喪失其功能,。否定觀點(diǎn)認(rèn)為,，預(yù)告登記本身并非物權(quán)，它所擔(dān)保的請(qǐng)求權(quán)只是債權(quán),，其實(shí)現(xiàn)并不確定,，而且如其能夠阻卻拍賣、變賣或折價(jià)等處分性強(qiáng)制執(zhí)行措施,，將極大地影響執(zhí)行程序的效率追求,，有損執(zhí)行債權(quán)人的權(quán)利,。在域外立法例上,，我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)采取了預(yù)告登記無(wú)對(duì)抗強(qiáng)制執(zhí)行的做法，其“土地法”第79條第3款規(guī)定：“預(yù)告登記,，對(duì)于因征收,、法院判決或者強(qiáng)制執(zhí)行而為新登記，無(wú)排除之效力,?！倍聡?guó)對(duì)于所有權(quán)的預(yù)告登記，雖未賦予其直接阻卻強(qiáng)制拍賣的效力,，但規(guī)定對(duì)于執(zhí)行拍賣中引起所有權(quán)移轉(zhuǎn)的“拍賣成交”（又稱為拍定）,，預(yù)告登記權(quán)利人得向拍定人主張物權(quán)登記,，拍定人不得以享有所有權(quán)而拒絕。即便拍定人拒絕同意本登記,，預(yù)告登記權(quán)利人亦可向法院起訴,，要求判決拍定人作出同意本登記的意思表示，并以勝訴判決代替拍定人的意思表示,，向登記機(jī)關(guān)要求辦理本登記,。而且，此時(shí),，只有“能清償該優(yōu)先權(quán)利以及從拍賣收益中應(yīng)當(dāng)收取的程序費(fèi)用”的報(bào)價(jià)才會(huì)被接受,，即存在所謂“最低出價(jià)額”，拍定人須接受在拍賣時(shí)沒(méi)有消滅而繼續(xù)存在的買受人的請(qǐng)求權(quán),?！?〕可見(jiàn)，德國(guó)通過(guò)一整套規(guī)則設(shè)計(jì),，實(shí)際上是采取了類似負(fù)擔(dān)權(quán)利的拍賣的做法,，一方面預(yù)告登記并不能阻卻強(qiáng)制拍賣，另一方面則規(guī)定強(qiáng)制拍賣不影響預(yù)告登記權(quán)利人實(shí)現(xiàn)本登記請(qǐng)求權(quán),，從而使得預(yù)告登記的保全效力仍然能夠得到落實(shí),。德國(guó)的做法是否可為我國(guó)法所借鑒呢？

筆者認(rèn)為,，在我國(guó),，從目前預(yù)告登記的效力在登記制度上的安排看，與德國(guó)并不相同,。如前所述,，我國(guó)預(yù)告登記的保全效力體現(xiàn)為絕對(duì)無(wú)效，即在預(yù)告登記后,，預(yù)告登記義務(wù)人處分不動(dòng)產(chǎn),，絕對(duì)不發(fā)生物權(quán)效力，在登記制度上則表現(xiàn)為“登記簿凍結(jié)”,；而德國(guó)則采取了相對(duì)無(wú)效的做法,，也就是說(shuō)，預(yù)告登記完成后,，預(yù)告登記義務(wù)人對(duì)其權(quán)利仍有權(quán)進(jìn)行處分,，但對(duì)預(yù)告登記權(quán)利人而言，該處分行為為相對(duì)的不生效力,，僅在預(yù)告登記義務(wù)人處分行為影響或者妨害預(yù)告登記權(quán)利人的請(qǐng)求權(quán)時(shí),，該處分行為不生效力。如此,，如允許在預(yù)告登記后仍得為拍賣,、變賣或折價(jià),，則勢(shì)必將與“凍結(jié)登記簿”的原則相悖。

至于我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的做法,，筆者認(rèn)為更不可取,，因?yàn)槿绻A(yù)告登記不能對(duì)抗強(qiáng)制執(zhí)行，則其保全債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的制度內(nèi)涵將會(huì)被掏空,。具體地說(shuō),，若預(yù)告登記無(wú)排除強(qiáng)制執(zhí)行之效力，即在高權(quán)行為（德國(guó)法上典型的高權(quán)行為包括強(qiáng)制抵押的登記,，法定的權(quán)利取得,，如強(qiáng)制拍賣、征收等,，法院的判決與強(qiáng)制執(zhí)行行為也是高權(quán)行為的表現(xiàn)）效力高于預(yù)告登記效力的情形下,，當(dāng)事人與其希望借預(yù)告登記來(lái)保全利益，還不如直接從法院獲取一紙具有強(qiáng)制力的文書更能保障債權(quán)的實(shí)現(xiàn),?！?〕

雖然強(qiáng)制執(zhí)行中的拍賣、變賣或折價(jià)并非私法意義上的處分,，但由于預(yù)告登記所要保全的就是預(yù)告登記權(quán)利人實(shí)現(xiàn)物權(quán)的請(qǐng)求權(quán),，從而保障其實(shí)現(xiàn)物權(quán)的目的，而預(yù)告登記權(quán)利人的實(shí)現(xiàn)物權(quán)的請(qǐng)求權(quán)的相對(duì)人是預(yù)告登記義務(wù)人,，拍定人對(duì)于預(yù)告登記權(quán)利人并不當(dāng)然負(fù)有配合實(shí)現(xiàn)本登記的義務(wù),，因此，在沒(méi)有相應(yīng)的制度安排實(shí)現(xiàn)在強(qiáng)制拍賣程序中將預(yù)告登記義務(wù)人配合實(shí)現(xiàn)本登記的義務(wù)轉(zhuǎn)移給拍定人的情況下,，如果允許對(duì)于辦理了所有權(quán)預(yù)告登記的房屋進(jìn)行拍賣,、變賣或折價(jià)，將使得預(yù)告登記目的的落空,，而立法者引入預(yù)告登記制度,，正是為了防止一切潛在妨害或挫敗被擔(dān)保債法請(qǐng)求權(quán)的履行可能，其所針對(duì)的乃是預(yù)告登記義務(wù)人喪失不動(dòng)產(chǎn)處分權(quán)的一切可能性,?！?〕故基于預(yù)告登記的制度目的與法律效力，對(duì)于《物權(quán)法》第20條第1款所稱的“處分”,，宜作目的解釋,，將其解釋為不僅系指私法上的處分，亦應(yīng)包括強(qiáng)制執(zhí)行中的拍賣,、變賣、折價(jià)等將導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)的處分為宜,。

至于擔(dān)心預(yù)告登記權(quán)利阻卻拍賣,、變賣或折價(jià)等處分性強(qiáng)制執(zhí)行措施,，會(huì)導(dǎo)致執(zhí)行效率的犧牲，并進(jìn)而影響到執(zhí)行債權(quán)人的利益的問(wèn)題,，筆者認(rèn)為,，預(yù)告登記權(quán)利人作為房屋買受人，其雖為債權(quán)請(qǐng)求權(quán),，但其針對(duì)的對(duì)象是特定標(biāo)的即預(yù)告登記的房屋的給付這一非金錢債權(quán),，其對(duì)象是特定的；而對(duì)于普通金錢債權(quán)人而言,，其所享有的是對(duì)作為被執(zhí)行人的預(yù)告登記義務(wù)人（即房屋出賣人）的金錢債權(quán),，所針對(duì)的是被執(zhí)行人的不特定財(cái)產(chǎn)。如此,，并基于預(yù)告登記的效力,，賦予預(yù)告登記權(quán)利人阻卻預(yù)告登記義務(wù)人的普通金錢債權(quán)人通過(guò)強(qiáng)制執(zhí)行程序?qū)τ谠摲课莸呐馁u、變賣或折價(jià)等處分性強(qiáng)制執(zhí)行措施,，在權(quán)利的衡量上并不失當(dāng),。

對(duì)于房屋所有權(quán)預(yù)告登記是否可以排除在房屋上設(shè)定了抵押權(quán)等擔(dān)保物權(quán)或其他依法具有優(yōu)先受償效力的金錢債權(quán)強(qiáng)制執(zhí)行,，現(xiàn)行法律,、司法解釋并無(wú)直接規(guī)定。由于在本文探討的范圍內(nèi),，預(yù)告登記權(quán)利人的身份同時(shí)又是房屋買受人,，故可參考相關(guān)司法解釋對(duì)于房屋買受人的權(quán)利保護(hù)的規(guī)定。

對(duì)此,，《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封,、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱《查封規(guī)定》）第17條規(guī)定：“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過(guò)戶登記的財(cái)產(chǎn)出賣給第三人,，第三人已經(jīng)支付部分或者全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn),，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封,、扣押,、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有,，但未辦理過(guò)戶登記手續(xù)的,，如果第三人對(duì)此沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，人民法院不得查封,、扣押,、凍結(jié)?！睆脑摋l文的表述上,，似乎并未對(duì)符合條件的房屋買受人的債權(quán)能夠排除執(zhí)行的對(duì)象也即申請(qǐng)執(zhí)行的權(quán)利種類進(jìn)行限制,。《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第28條,、第29條則進(jìn)一步明確規(guī)定,，符合條件的買受人的債權(quán)能夠排除執(zhí)行的對(duì)象限于金錢債權(quán)的執(zhí)行，這是基于《查封規(guī)定》第17條未對(duì)此作出明確限制在實(shí)踐中帶來(lái)的問(wèn)題而進(jìn)行了修正,。筆者認(rèn)為,，鑒于兩者在立法目的上的一致性，對(duì)《查封規(guī)定》第17條的適用情形也應(yīng)作相同限制,。也就是說(shuō),，《查封規(guī)定》第17條以及《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第28條、第29條規(guī)定所針對(duì)的可以排除執(zhí)行的對(duì)象應(yīng)限于金錢債權(quán)的執(zhí)行,，這里所謂的“金錢債權(quán)”,，在一般意義上是與非金錢債權(quán)相對(duì)而言的。從廣義理解,，既包括了無(wú)擔(dān)保的普通債權(quán),，也包括設(shè)定了擔(dān)保的債權(quán)。但由于后者已經(jīng)在性質(zhì)上屬于物權(quán)范疇,，故在一般情況下是否能夠被納入可被排除強(qiáng)制執(zhí)行的權(quán)利范圍,，尚需進(jìn)一步分析。

對(duì)此,，《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第27條規(guī)定：“申請(qǐng)執(zhí)行人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的依法享有對(duì)抗案外人的擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán),，人民法院對(duì)案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持，但法律,、司法解釋另有規(guī)定的除外,。”實(shí)際上是確立了基于擔(dān)保物權(quán)的強(qiáng)制執(zhí)行一般不應(yīng)被排除的一般原則,。這是由于債權(quán)一般而言是平等的,，但執(zhí)行程序中往往不得不面對(duì)不同債權(quán)對(duì)執(zhí)行標(biāo)的物提出不同請(qǐng)求的情況，故相關(guān)執(zhí)行程序司法解釋所要解決的一般問(wèn)題就是對(duì)這些本應(yīng)平等保護(hù)的債權(quán)在執(zhí)行程序中排序問(wèn)題,。而物權(quán)優(yōu)先于債權(quán),，這是物權(quán)法在物權(quán)與債權(quán)關(guān)系問(wèn)題上確立的一項(xiàng)基本原則，因此,，對(duì)于債權(quán)能否優(yōu)先于物權(quán)在執(zhí)行程序中獲得保護(hù),，除非有法律、司法解釋明確對(duì)物權(quán)與特定情形下的債權(quán)排序問(wèn)題作出特別規(guī)定,，否則就應(yīng)遵循這一基本原則,。

一方面，就預(yù)告登記的性質(zhì)而言，預(yù)告登記雖具有一定的“物權(quán)效力”,，但它始終保持著債權(quán)性,，即預(yù)告登記權(quán)利人對(duì)標(biāo)的物并不具有事實(shí)上和法律上的支配性,，預(yù)告登記權(quán)利人及其權(quán)利本身仍完全處于債務(wù)關(guān)系之中,。〔9〕而在房屋上設(shè)定了抵押權(quán)等擔(dān)保物權(quán)或其他依法具有優(yōu)先受償效力的金錢債權(quán),，在性質(zhì)上已經(jīng)屬于物權(quán),。因此，后者顯然應(yīng)優(yōu)先于預(yù)告登記權(quán)利,，從而不應(yīng)被預(yù)告登記阻卻其權(quán)利的實(shí)現(xiàn),。

另一方面，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》,，建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)和其他債權(quán),，但建筑工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)不能對(duì)抗已經(jīng)交付全部或者大部分所購(gòu)商品房?jī)r(jià)款的消費(fèi)者。由于抵押權(quán)優(yōu)先于一般債權(quán),，至少相當(dāng)有力的一種觀點(diǎn)認(rèn)為,，用數(shù)學(xué)符號(hào)表示該司法解釋中權(quán)利保護(hù)的遞序關(guān)系就是A＞B＞C＞D，在邏輯上呈現(xiàn)出典型的傳遞法律關(guān)系,，故抵押權(quán)的行使也不能對(duì)抗已經(jīng)交付全部或者大部分購(gòu)房款的消費(fèi)者,。《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第29條規(guī)定的依據(jù)和基礎(chǔ)也正在于此,。因此,，只有已經(jīng)交付全部或者大部分所購(gòu)商品房?jī)r(jià)款的消費(fèi)者，其債權(quán)方可對(duì)抗存在于該房屋上的抵押權(quán),、建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán),，該債權(quán)因其優(yōu)先于法定優(yōu)先權(quán)，故又被視為是一種“超級(jí)優(yōu)先權(quán)”,?！秷?zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第29條規(guī)定的條件與《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》有所不同，但基本精神和原則是一致的,。由此可得出的結(jié)論是,，在現(xiàn)行法框架下，只有同時(shí)具備了“已經(jīng)交付全部或者大部分所購(gòu)商品房?jī)r(jià)款”以及“消費(fèi)者”這兩個(gè)條件,，房屋買受人的債權(quán)才可以排除抵押權(quán),、建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)的強(qiáng)制執(zhí)行，至于是否辦理了房屋所有權(quán)預(yù)告登記,，在所不問(wèn),。

綜上，筆者認(rèn)為，預(yù)告登記本身并不能夠排除在房屋上設(shè)定了抵押權(quán)等擔(dān)保物權(quán)或其他依法具有優(yōu)先受償效力的金錢債權(quán)強(qiáng)制執(zhí)行,。

〔1〕［德］鮑爾·施蒂納爾：《德國(guó)物權(quán)法》,，張雙根譯，法律出版社2004年版,，第419頁(yè),。

〔2〕預(yù)查封是指人民法院對(duì)被執(zhí)行人尚未進(jìn)行權(quán)屬登記、但將來(lái)可能會(huì)進(jìn)行登記的房產(chǎn)進(jìn)行的一種預(yù)先的限制性登記,。其法律依據(jù)是《最高人民法院,、國(guó)土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問(wèn)題的通知》（法發(fā)［2004］5號(hào)）,。由于本文主題限于預(yù)告登記義務(wù)人作為被執(zhí)行人的情形,，而這并非預(yù)查封的適用情形，故本文對(duì)于預(yù)告登記與預(yù)查封的關(guān)系不作探討,。

〔3〕江必新,、劉貴祥主編：《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題規(guī)定理解與適用》，人民法院出版社2015年版,，第439-441頁(yè),。

〔4〕莊加園：“預(yù)告登記在強(qiáng)制執(zhí)行程序中的效力”，載《當(dāng)代法學(xué)》2016年第4期,。

〔5〕章曉英：“論房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓預(yù)告登記在金錢債權(quán)執(zhí)行中的法律地位”,，載《政治與法律》2016年第11期。

〔6〕同注〔4〕,。

〔7〕參見(jiàn)盧佳香：《預(yù)告登記之研究》,，輔仁大學(xué)1995年碩士學(xué)位論文，第191-203頁(yè),；常鵬翱：“比較法視野中的預(yù)告登記”,，載《金陵法律評(píng)論》2005年春季卷。

〔8〕莊加園：“預(yù)告登記的破產(chǎn)保護(hù)效力”,，載《南京大學(xué)學(xué)報(bào)》（哲學(xué)·人文科學(xué)·社會(huì)科學(xué)）2014年第6期,。

〔9〕金可可：“預(yù)告登記之性質(zhì)——從德國(guó)法的有關(guān)規(guī)定說(shuō)起”，載《法學(xué)》2007年第7期,。