購(gòu)買二手房,，除了需要繳納國(guó)家規(guī)定的稅費(fèi)之外,，還可能涉及中介費(fèi),、過戶費(fèi)、公證費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用,。這些費(fèi)用累計(jì)起來(lái),，是一筆不小的開支。那么,，可不可以在稅費(fèi)上有省錢的法子,？

　　先來(lái)看看二手房交易涉及哪些稅

　　契稅

　　根據(jù)財(cái)政部等三部委近日2016年發(fā)布的最新政策來(lái)看，自2016年2月22日起,，面積為90平方米及以下的,減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的,減按1.5%的稅率征收契稅,。

　　除北上廣深以外,對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭第二套改善性住房,面積為90平方米及以下的,減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的,減按2%的稅率征收契稅。

　　營(yíng)業(yè)稅

　　另外,，新政規(guī)定,，個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的,全額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年)的住房對(duì)外銷售的,免征營(yíng)業(yè)稅。該項(xiàng)優(yōu)惠不包含北上廣深,。

　　此前的政策則是,，個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的,全額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年)的非普通住房對(duì)外銷售的,按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年)的普通住房對(duì)外銷售的,免征營(yíng)業(yè)稅,。

　　購(gòu)買二手房,，除了需要繳納國(guó)家規(guī)定的稅費(fèi)之外,，還可能涉及中介費(fèi),、過戶費(fèi),、公證費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用,。這些費(fèi)用累計(jì)起來(lái)，是一筆不小的開支,。那么，可不可以在稅費(fèi)上有省錢的法子,？

　　先來(lái)看看二手房交易涉及哪些稅

　　契稅

　　根據(jù)財(cái)政部等三部委近日2016年發(fā)布的最新政策來(lái)看,，自2016年2月22日起，面積為90平方米及以下的,減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的,減按1.5%的稅率征收契稅,。

　　除北上廣深以外,對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭第二套改善性住房,面積為90平方米及以下的,減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的,減按2%的稅率征收契稅,。

　　營(yíng)業(yè)稅

　　另外,，新政規(guī)定,，個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的,全額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年)的住房對(duì)外銷售的,免征營(yíng)業(yè)稅,。該項(xiàng)優(yōu)惠不包含北上廣深,。

　　此前的政策則是，個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的,全額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年)的非普通住房對(duì)外銷售的,按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年)的普通住房對(duì)外銷售的,免征營(yíng)業(yè)稅,。

　　新政下前后的契稅及營(yíng)業(yè)稅對(duì)比

　　那么在新政下，我們?cè)诜慨a(chǎn)契稅及營(yíng)業(yè)說方面能節(jié)省多少錢呢,？

　　需要注意是,，許多人是在2月22日之前買的房子,，很多人在問契稅及營(yíng)業(yè)稅該怎么教,，小編想告訴大家,如果你是在新政實(shí)施前買的房，但是納稅是在新政實(shí)施后,，那么按照新政的標(biāo)準(zhǔn)納稅就可以了,。

　　　個(gè)人所得稅

　　普通住宅2年之內(nèi)：{售房收入－購(gòu)房總額－（營(yíng)業(yè)稅 城建稅 教育費(fèi)附加稅 印花稅）}×20%；

　　2年以上（含）5年以下的普通住宅：（售房收入－購(gòu)房總額－印花稅）×20%,。

　　出售公房：5年之內(nèi),，（售房收入－經(jīng)濟(jì)房?jī)r(jià)款－土地出讓金－合理費(fèi)用）×20%，其中經(jīng)濟(jì)房?jī)r(jià)款=建筑面積×4000元/平方米,，土地出讓金=1560元/平方米×1%×建筑面積,。出售不是家庭唯一住房的個(gè)稅按房?jī)r(jià)的1%征收。

　　交易手續(xù)費(fèi)

　　3元/平方米×建筑面積

　　印花稅

　　房屋成交總額×0.05%

　　從2009年開始國(guó)家暫免征收住宅印花稅

　　城市維護(hù)建設(shè)稅

　　營(yíng)業(yè)稅的7%,，該稅在賣方需要交納增值稅,、營(yíng)業(yè)稅的情況下交納，并按照繳納的增值稅,、營(yíng)業(yè)稅的稅費(fèi)進(jìn)行計(jì)算,，若無(wú)需繳納增值稅、營(yíng)業(yè)稅的,，也無(wú)需繳納該項(xiàng)費(fèi)用,。

　　教育費(fèi)附加

　　營(yíng)業(yè)稅的3%，該稅在賣方需要交納增值稅,、營(yíng)業(yè)稅的情況下交納，并按照繳納的增值稅,、營(yíng)業(yè)稅的稅額進(jìn)行計(jì)算,，若無(wú)需繳納增值稅、營(yíng)業(yè)稅的,，也無(wú)需繳納該項(xiàng)費(fèi)用,。

　　土地增值稅

　　普通住宅在其轉(zhuǎn)讓時(shí),，暫免征收土地增值稅（普通住宅免征）

　　轉(zhuǎn)讓非普通住宅的,，凡居住滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅（5年或5年以上免征）

　　居住滿三年未滿五年的,，減半征收土地增值稅（房屋成交總額×0.25%）

　　居住未滿三年的，按規(guī)定計(jì)征土地增值稅（房屋成交總額×0.5%）

　　房屋所有權(quán)登記費(fèi)

　　80元,，共有權(quán)證：20元

　　買賣合同公證費(fèi)

　　買賣合同需要公證時(shí)才須繳納,，房屋成交總額×0.3%

　　那么多的稅費(fèi)砍下來(lái)也是讓人頭疼的

　　那么省稅的辦法有哪些呢

　　一,、營(yíng)業(yè)稅：選擇2年以上的住房

　　根據(jù)財(cái)政部的最新政策來(lái)看，新政規(guī)定,，個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的,全額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年)的住房對(duì)外銷售的,免征營(yíng)業(yè)稅,，但是該項(xiàng)優(yōu)惠不包含北上廣深,。

　　同時(shí)，個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的,，全額征收營(yíng)業(yè)稅,。

　　所以根據(jù)規(guī)定內(nèi)容得知，購(gòu)買2年以上的住房最為合適,，營(yíng)業(yè)稅可以全免,。但營(yíng)業(yè)稅減免需要注意兩個(gè)方面問題：

　　1,、房屋購(gòu)買時(shí)間標(biāo)準(zhǔn)

　　個(gè)人購(gòu)買住房進(jìn)行納稅申報(bào)時(shí)，同時(shí)出具房屋產(chǎn)權(quán)證和契稅完稅證明且二者所注明的時(shí)間不一致的,，按照“孰先”的原則確定購(gòu)買房屋的時(shí)間；

　　個(gè)人將受贈(zèng)、繼承,、離婚分割等非購(gòu)買形式取得的住房對(duì)外銷售的行為,，其購(gòu)房時(shí)間按照發(fā)生受贈(zèng),、繼承,、離婚財(cái)產(chǎn)分割前的購(gòu)房時(shí)間確定；

　　根據(jù)國(guó)家房改政策購(gòu)買的共有住房,，以購(gòu)房合同的生效時(shí)間,、房款收據(jù)的開具日期或房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時(shí)間，按照“孰先”的原則確定購(gòu)買的時(shí)間,。

　　2,、普通住宅和非普通住宅的區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)

　　之前，國(guó)家營(yíng)業(yè)稅的征收還有普通住宅與非普通住宅之分,，如今取消限制,，對(duì)于購(gòu)買二手豪宅、別墅,、商住公寓等二手房的購(gòu)房群體來(lái)說可以說是一大利好政策,。

　　在買房時(shí)也不用顧及高額的營(yíng)業(yè)稅，只需在購(gòu)房時(shí)看清方承諾有沒有滿足“購(gòu)買2年以上(含2年)”的條件即可,。

　　二,、首次購(gòu)房出具無(wú)房證明

　　對(duì)于首次購(gòu)房的認(rèn)定，根據(jù)相關(guān)規(guī)定是這樣顯示的：對(duì)個(gè)人購(gòu)買普通住房,，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購(gòu)房人,、配偶及未成年子女）唯一住房的，減半征收契稅,。對(duì)個(gè)人購(gòu)買90平方米及以下普通住房的,，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅,。

　　另外還有規(guī)定注明,，“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治區(qū),、直轄市范圍內(nèi)納稅人（有配偶的為夫妻雙方）僅擁有一套住房,。

　　首次購(gòu)買普通住房的個(gè)人，可以向房地產(chǎn)主管部門申請(qǐng)查詢家庭住房登記記錄,，并由其出具無(wú)房證明,，如果當(dāng)?shù)夭痪邆洳樵儣l件而不能提供家庭住房登記查詢結(jié)果的，可以提交確實(shí)是首次購(gòu)買普通住房的書面誠(chéng)信保證,，從而享受一定幅度的契稅優(yōu)惠,。

　　三,、妥善保管相關(guān)有效憑據(jù)

　　根據(jù)相關(guān)規(guī)定：對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得,，免征個(gè)人所得稅,。不過需要注意的是，個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋的時(shí)間,，以銷售發(fā)票上注明的時(shí)間為準(zhǔn),。

　　納稅人符合自用5年以上和家庭唯一生活用房?jī)蓚€(gè)條件的，免征個(gè)人所得稅,。不符合上述政策的,，應(yīng)按“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”繳納個(gè)人所得稅，具體有查驗(yàn)征收或核定征收兩種征收方式,。納稅人能夠提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證的,，適用查驗(yàn)征收,，否則適用核定征收。

　　四,、分家析產(chǎn)稅收有優(yōu)惠

　　分家析產(chǎn)是家庭房產(chǎn)分割轉(zhuǎn)移的形式,。分家析產(chǎn)，是指家庭成員通過協(xié)議的方式,，根據(jù)共同議定的標(biāo)準(zhǔn),，將家庭共有財(cái)產(chǎn)予以分割，明確到各共有人各自所有的行為,。

　　根據(jù)規(guī)定：通過離婚析產(chǎn)的方式分割房屋產(chǎn)權(quán)是夫妻雙方對(duì)共同共有財(cái)產(chǎn)的處置,，個(gè)人因離婚辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，不征收個(gè)人所得稅,。

　　五,、房屋交換契稅有優(yōu)惠

　　房屋交換是指房屋所有者之間相互交換房屋的行為。根據(jù)《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》第十條規(guī)定：土地,、房屋權(quán)屬交換,，交換價(jià)格相等的，免征契稅,；交換價(jià)格不相等的,，向多交付貨幣、實(shí)物,、無(wú)形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益的一方征收契稅,。

　　例如：甲乙有各自換房的需求。甲有一套房,，價(jià)格80萬(wàn),，乙有一套房，價(jià)格100萬(wàn)，雙方均無(wú)按揭和抵押,。如果甲乙達(dá)成協(xié)議,，甲再支付乙20萬(wàn)元房款，雙方進(jìn)行房屋互換,。那么甲乙都享受契稅的優(yōu)惠,，甲只需繳納20×3%=0.6萬(wàn)元契稅，乙不需要交納契稅,。如果按照先賣再買的處理方法,，甲則需繳納契稅100×3%=3萬(wàn)元，乙需繳納契稅80×3%=2.4萬(wàn)元（不考慮契稅稅率優(yōu)惠）,。

        六,、買房時(shí)間節(jié)點(diǎn)要把握

       在政策通知內(nèi)，關(guān)于契稅調(diào)整的第一條是這樣規(guī)定的“對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購(gòu)房人,、配偶以及未成年子女,，下同），面積為90平方米及以下的,，減按1%的稅率征收契稅,；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅”,。

       言下之意是,，對(duì)于有一套房，想要賣房換新房的的家庭或者個(gè)人來(lái)說,，可以已有的房子先賣掉,，在辦理好過戶手續(xù)之后再進(jìn)行新房的交易，這樣就可以按照首套房的標(biāo)準(zhǔn)納稅了,。

　　微信公眾號(hào)：融360房貸（fangdai123）