2018年3月5日,，政府工作報(bào)告中再次提及棚戶(hù)區(qū)改造,，提出“更好解決群眾住房問(wèn)題。啟動(dòng)新的三年棚改攻堅(jiān)計(jì)劃,，今年開(kāi)工580萬(wàn)套,。”作為提高保障和改善民生水平的重要內(nèi)容，棚戶(hù)區(qū)改造再次被放到重要位置,。近年來(lái),，隨著棚戶(hù)區(qū)改造的推進(jìn)，尤其是棚改貨幣化和PSL對(duì)拉動(dòng)三四線房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)揮了積極作用,。但隨著棚改進(jìn)入攻堅(jiān)階段,，棚改空間逐步縮小，加之資金面收緊導(dǎo)致PSL規(guī)?？s減,，預(yù)計(jì)棚改貨幣化安置對(duì)房地產(chǎn)拉動(dòng)效應(yīng)將有所減弱。

根據(jù)易居研究院數(shù)據(jù),，2016年三季度以來(lái)三線及以下城市商品房銷(xiāo)售明顯好于一二線，一方面受到一二線城市需求外溢的支持,，另一方面棚改貨幣化也是其重要驅(qū)動(dòng)力,。根據(jù)易居研究院全國(guó)80城住宅成交數(shù)據(jù)，隨著樓市密集調(diào)控開(kāi)啟,，2016年10月以來(lái),，一二線城市商品住宅成交量快速下滑，盡管近半年來(lái)降幅有所收窄,，但2018年1月一線城市仍表現(xiàn)為負(fù)增長(zhǎng),，降幅為9.8%。與此相對(duì),，三四線城市成交量有所上升,，2018年1月份增速已達(dá)到26%。

對(duì)于這種“分化”現(xiàn)象,，一種可能的解釋是一二線城市需求外溢,、帶動(dòng)周邊三四線城市銷(xiāo)售,。然而，分地區(qū)來(lái)看,，年初以來(lái),，中部和西部地區(qū)銷(xiāo)售同比增速遠(yuǎn)好于東部地區(qū)，意味著三四線商品房熱銷(xiāo)并不能簡(jiǎn)單歸因于一二線城市需求外溢效應(yīng),，而是全國(guó)“普遍性”的現(xiàn)象,。棚改貨幣化帶來(lái)的定向貨幣寬松，或是三四線城市商品房熱銷(xiāo)的重要驅(qū)動(dòng)力,。

▼一二三線城市商品住宅成交增幅走勢(shì)

▲數(shù)據(jù)來(lái)源：易居研究院

三四線房地產(chǎn)市場(chǎng)最核心的問(wèn)題是缺乏需求,，與之相對(duì)的，則是大量的棚戶(hù)區(qū)居民有住房需求但沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)能力,，市場(chǎng)上,，大量的商品房又在積壓，棚改貨幣化,，就架起了商品房去庫(kù)存和基礎(chǔ)貨幣投放的橋梁,。

根據(jù)易居研究院數(shù)據(jù)，全國(guó)80個(gè)重點(diǎn)城市2014年底新建商品住宅庫(kù)存達(dá)到峰值,，自2015年初開(kāi)始庫(kù)存逐步下降,，這其中棚改貨幣化起到了重要作用。2015年棚改貨幣化安置率近30%,，2016年達(dá)到50%,，棚改貨幣化安置面積分別為1.5億平方米和2.5億平方米，分別占當(dāng)年商品住宅銷(xiāo)售面積的13.6%和18.2%,。棚改貨幣化安置對(duì)三四線城市去庫(kù)存效果明顯。

▼全國(guó)80個(gè)重點(diǎn)城市新建商品住宅庫(kù)存面積

▲數(shù)據(jù)來(lái)源：易居研究院

2014年4月央行創(chuàng)設(shè)PSL（抵押補(bǔ)充貸款）,，加大對(duì)“棚戶(hù)區(qū)改造”重點(diǎn)項(xiàng)目的信貸支持力度，2015年國(guó)務(wù)院37號(hào)文提出“積極推進(jìn)棚改貨幣化安置”,。2015年至今,，棚改安置模式重心逐漸轉(zhuǎn)向貨幣化安置，PSL（抵押補(bǔ)充貸款）成為貨幣化安置的主要資金來(lái)源,。在 2014 年創(chuàng)設(shè) PSL 之后,，央行在2014 年、2015 年和 2016 年新增 PSL 分別為 3831 億元,、6981億元,、9714億元，利率僅為2.75%,。截至 2017 年 12 月,，PSL 余額已接近2.7萬(wàn)億元,。

2016年，全國(guó)棚戶(hù)區(qū)改造開(kāi)工606萬(wàn)套,，完成投資1.48萬(wàn)億元,。其中，國(guó)開(kāi)行棚改專(zhuān)項(xiàng)貸款9725億元,，占比66%,；農(nóng)發(fā)行棚改專(zhuān)項(xiàng)貸款約3000億元，占比20%,。從資金來(lái)源上看,，PSL支持的政策性銀行專(zhuān)項(xiàng)貸款占棚改資金來(lái)源的86%，是棚改貨幣化最重要的資金來(lái)源,。

PSL相當(dāng)于央行通過(guò)棚改貨幣化安置這一路徑,，向房地產(chǎn)市場(chǎng)注入了2.7萬(wàn)億的低成本貨幣。由于棚改貨幣化安置加大了對(duì)地方政府的資金壓力,，而央行推出的PSL創(chuàng)新性政策工具有效解決了棚改貨幣化安置的資金問(wèn)題,。其資金流向?yàn)檠胄型ㄟ^(guò)PSL向國(guó)開(kāi)行發(fā)放貸款，國(guó)開(kāi)行通過(guò)棚改專(zhuān)項(xiàng)貸款向地方政府發(fā)放貸款,，地方政府通過(guò)貨幣化安置向棚戶(hù)區(qū)居民發(fā)放補(bǔ)償款,，地方政府拆遷賣(mài)地后償還國(guó)開(kāi)行貸款，國(guó)開(kāi)行償還央行貸款,，形成資金流的閉環(huán),。PSL可以理解為是一種基礎(chǔ)貨幣投放的新渠道，借助棚改貨幣化實(shí)現(xiàn)對(duì)三四線城市的貨幣定向?qū)捤伞?/span>

過(guò)去幾年,，棚改對(duì)帶動(dòng)部分三四線城市房地產(chǎn)熱銷(xiāo)發(fā)揮了積極作用。但隨著棚改空間的逐步縮小,，以及資金面收緊導(dǎo)致PSL收縮,，未來(lái)棚改貨幣化安置對(duì)房地產(chǎn)的拉動(dòng)效應(yīng)預(yù)計(jì)將逐步減弱。

2018年政府工作報(bào)告中指出啟動(dòng)新的三年棚改攻堅(jiān)計(jì)劃,，今年開(kāi)工580萬(wàn)套,，較2016年減少40萬(wàn)套，2019和2020年預(yù)計(jì)將進(jìn)一步減少,。根據(jù)2012年統(tǒng)計(jì)的全國(guó)棚改存量戶(hù)數(shù)大約為4200萬(wàn)套,，按照計(jì)劃，到2020年棚戶(hù)區(qū)存量將降至100萬(wàn)套,，棚改工作進(jìn)入尾聲,，基本兌現(xiàn)改造約1億人居住的城鎮(zhèn)棚戶(hù)區(qū)和城中村的承諾。

▼全國(guó)棚改庫(kù)存消化進(jìn)度情況

除棚改空間逐步縮減外,，在去杠桿環(huán)境下,，資金面收緊,，包括PSL等政策性銀行、國(guó)開(kāi)行提供的貸款量也將收縮,。2017年P(guān)SL凈增加值共計(jì)6350億元,，較2016年的9714.11億元同比減少34.6%。PSL余額總量盡管有所增加,，2017年12月達(dá)到26876億元,，但增速有所放緩，較2016年1月回落10個(gè)百分點(diǎn),。隨著PSL規(guī)模的縮小,，將對(duì)棚改貨幣化安置比例造成一定影響，2018年棚改貨幣化安置比例預(yù)計(jì)將與往年持平或有所下降,。

▼2016-2017年P(guān)SL凈增加值變動(dòng)