《中國(guó)購(gòu)物中心》：您認(rèn)為當(dāng)前中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域有沒(méi)有資產(chǎn)管理者,？

苗思華：中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域涉及資產(chǎn)管理企業(yè)有印力集團(tuán),、中糧集團(tuán)、凱德商用以及萬(wàn)達(dá)集團(tuán),、萬(wàn)科集團(tuán)等,。

印力集團(tuán)與沃爾瑪、凱德,、西蒙,、摩根士丹利到黑石、工銀國(guó)際達(dá)成商業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈條資本戰(zhàn)略合作,，代表項(xiàng)目有杭州印象城,、蘇州印象城、西安怡豐城等項(xiàng)目,。

中糧大悅城與國(guó)壽投資控股有限公司,、新加坡政府產(chǎn)業(yè)投資有限公司，共同成立了國(guó)內(nèi)第一家地產(chǎn)核心基金,。通過(guò)基金管理模式,，大悅城可以在項(xiàng)目和基金兩個(gè)層面享有資產(chǎn)增值收益，能夠有效地提高股東回報(bào),，最終釋放資產(chǎn)價(jià)值,。

2015年1月14日，萬(wàn)達(dá)對(duì)外宣布與中國(guó)光大控股附屬公司——光大安石（北京）房地產(chǎn)投資顧問(wèn),、嘉實(shí)資本管理,、四川信托、快錢(qián)支付4家公司,，分別簽署了有關(guān)設(shè)立合作投資消費(fèi)平臺(tái)的框架協(xié)議,，4家投資機(jī)構(gòu)擬出資240億元用于投資20座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，萬(wàn)達(dá)商業(yè)只負(fù)責(zé)建設(shè)和管理,。

《中國(guó)購(gòu)物中心》：資產(chǎn)管理與物業(yè)管理,、商業(yè)管理之間是什么關(guān)系？商業(yè)管理專業(yè)如何看待資產(chǎn)管理,？

苗思華：資產(chǎn)管理屬于物業(yè)管理,、商業(yè)管理遞進(jìn)升華；通過(guò)資產(chǎn)管理使得物業(yè)獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定健康的發(fā)展,，減少對(duì)企業(yè)內(nèi)部資源的依賴,，帶來(lái)業(yè)務(wù)的更快發(fā)展；良好的物業(yè)管理、商業(yè)管理為帶來(lái)即期現(xiàn)金流的改變以及收益率在短期內(nèi)的快速增長(zhǎng),，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值的放大,。

商業(yè)管理是資產(chǎn)管理提升的重要保障同時(shí)也是最核心環(huán)節(jié),。

《中國(guó)購(gòu)物中心》：承接上述問(wèn)題,，您認(rèn)為存在怎樣的發(fā)展困惑？該如何解決,？

苗思華：目前行業(yè)在資產(chǎn)管理發(fā)展存在二大困惑

-困惑一-

物業(yè)資產(chǎn)回報(bào)率低,，高回報(bào)物業(yè)公司有限：目前全國(guó)資產(chǎn)回報(bào)率在5%以內(nèi)的項(xiàng)目，基本找不到資金方愿意接盤(pán),。投資回報(bào)率在5~8%的項(xiàng)目,，只能嫁接便宜但難弄的銀行資本；投資回報(bào)率8~15%的項(xiàng)目,基本具備了信托融資談判的條件,。投資回報(bào)率在15~20%甚至更高的項(xiàng)目,，才具備吸引需要高回報(bào)的各類(lèi)基金投資的要求。

-困惑二-

行業(yè)分工處于失衡狀態(tài),，管理混亂：目前行業(yè)內(nèi)多數(shù)資金方在完成投資后,，實(shí)際參與物業(yè)實(shí)際管理，導(dǎo)致物業(yè)管理混亂,，從而造成物業(yè)發(fā)展及收益不穩(wěn)定,。

針對(duì)以上行業(yè)困惑需從以下兩方面解決：

-加強(qiáng)商業(yè)物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)專業(yè)管理能力-

通過(guò)專業(yè)化團(tuán)隊(duì)幫助物業(yè)精準(zhǔn)選址、規(guī)劃,、定位,、招商、運(yùn)營(yíng)控制項(xiàng)目成本同時(shí)以最大最快速度提升物業(yè)資產(chǎn)回報(bào)率,，獲得各類(lèi)資本青睞,。

-商業(yè)管理、資產(chǎn)方各司其職-

投資方和資產(chǎn)管理方可較為清晰的界定清楚責(zé)任主體,，防止日后勞資雙方的矛盾,，以避免更多公司治理的深層問(wèn)題。投資方完成項(xiàng)目投資建設(shè)后,，引入或組建獨(dú)立的專業(yè)商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)管理,。

《中國(guó)購(gòu)物中心》：您認(rèn)為資產(chǎn)管理能給商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)怎樣的變化？

苗思華：一是推動(dòng)庫(kù)存商業(yè)盡快盤(pán)活,，加快商業(yè)庫(kù)存去化,，拓寬融資渠道與退出機(jī)制。高庫(kù)存加劇了開(kāi)發(fā)商資金鏈繃緊,，而目前由于房地產(chǎn)業(yè)在整個(gè)銀行融資比重過(guò)高,，為未來(lái)增量資金來(lái)源造成了一定困難，資金壓力之下，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商開(kāi)始尋求不同類(lèi)型的資產(chǎn)管理與運(yùn)作方式盤(pán)活資產(chǎn),，優(yōu)化資金鏈,。

二是提升行業(yè)整體運(yùn)營(yíng)效率及收益，為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的保值增值保駕護(hù)航,。商業(yè)地產(chǎn)從投融管退都可以獲得資產(chǎn)收益,，從前期投資管理、建設(shè)期管理,、運(yùn)營(yíng)期管理,，到最后退出的資本管理，引入完善,、專業(yè)的資產(chǎn)管理理念有助于提升行業(yè)整體管理水平,，推動(dòng)商業(yè)開(kāi)發(fā)管理規(guī)范化。

《中國(guó)購(gòu)物中心》：購(gòu)物中心如何才能贏得更好的資產(chǎn)收益,？

苗思華：資產(chǎn)管理對(duì)于購(gòu)物中心而言,，是全鏈條的閉環(huán)的環(huán)節(jié)，主要包括金融平臺(tái),、資產(chǎn)管理平臺(tái),、開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)等，這三大環(huán)節(jié)缺一不可,，擁有對(duì)其專業(yè)化的管理與統(tǒng)籌能力,，才具備去做商業(yè)地產(chǎn)的實(shí)力。

購(gòu)物中心在開(kāi)發(fā)籌備初期即需建立全鏈條的資產(chǎn)管理體系,，在拿地,、定位、設(shè)計(jì),、建設(shè),、運(yùn)營(yíng)、退出都必須遵循與資本適配的原則,。根據(jù)不同項(xiàng)目的實(shí)際情況,，選擇不同類(lèi)型的進(jìn)入和退出模式。從專業(yè)運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì),、良好口碑及品牌聲譽(yù),；嚴(yán)格的項(xiàng)目質(zhì)量控制；堅(jiān)實(shí)的資源整合能力,；優(yōu)化的資產(chǎn)組合,；嚴(yán)格的風(fēng)險(xiǎn)控制能力等6個(gè)層面著手，最大限度提升項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)性利潤(rùn),，才能贏得更好的資產(chǎn)收益,。

《中國(guó)購(gòu)物中心》：在互聯(lián)網(wǎng)變革,、消費(fèi)升級(jí)大背景下，商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理方式該怎樣與互聯(lián)網(wǎng)相融合,？

苗思華：三個(gè)階段：

-前期- 

可通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)因素吸納非開(kāi)發(fā)商自有,、非金融機(jī)構(gòu)融資資金、個(gè)人和機(jī)構(gòu)投資人比如現(xiàn)在的信托,、基金,、眾籌，進(jìn)行項(xiàng)目前期投資,。

-中期- 

通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)信息及平臺(tái)機(jī)構(gòu),，吸收相應(yīng)資訊,、信息完成項(xiàng)目精準(zhǔn)的規(guī)劃,、定位、招商等完成項(xiàng)目建設(shè),。

-后期- 

在后期運(yùn)營(yíng)管理中,，引入互聯(lián)網(wǎng)渠道完成項(xiàng)目推廣、運(yùn)營(yíng)分析及管理,。

互聯(lián)網(wǎng),，特別是大數(shù)據(jù)，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展具有重要的推動(dòng)作用,，如打通線上線下,、場(chǎng)內(nèi)場(chǎng)外、全景畫(huà)像,、軌跡追蹤等,。在互聯(lián)網(wǎng)+的時(shí)代，資產(chǎn)管理需要朝3個(gè)方面做出改變：數(shù)據(jù)化,，為顧客供需打上標(biāo)簽,；社群化，將人的維度再細(xì)分,，分門(mén)別類(lèi)的供給服務(wù),，產(chǎn)生深度粘合；故事化：商業(yè)場(chǎng)所不斷有故事內(nèi)容產(chǎn)生,，提升基于價(jià)值觀的顧客粘性,。

資產(chǎn)管理最主要的技術(shù)需求是徹底數(shù)據(jù)化，商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理應(yīng)該聚焦打通數(shù)據(jù),，要重構(gòu)技術(shù)序列和數(shù)據(jù)體系,，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)實(shí)時(shí)的數(shù)據(jù)監(jiān)控，建立資產(chǎn)管理的實(shí)時(shí)掌控力,。

《中國(guó)購(gòu)物中心》：您對(duì)未來(lái)幾年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的資產(chǎn)管理會(huì)做出怎樣的判斷,？

苗思華：商業(yè)資產(chǎn)管理會(huì)變成一個(gè)公眾都可參與的長(zhǎng)線投資產(chǎn)品,，實(shí)現(xiàn)投資端、開(kāi)發(fā)端,、運(yùn)營(yíng)端的更加專業(yè)及有效的合作,。個(gè)人機(jī)構(gòu)投資和商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，資產(chǎn)的增資保值相互貫穿,，通過(guò)證券化的產(chǎn)品把投資端,、資產(chǎn)端、項(xiàng)目端等渠道和個(gè)人及機(jī)構(gòu)投資者打通,。

更多專業(yè)化的商業(yè)地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)出現(xiàn),。未來(lái)商業(yè)資產(chǎn)管理公司會(huì)是一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)投資運(yùn)營(yíng)管理的公司，是綜合金融團(tuán)隊(duì),、商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì),、商業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)三位一體的專業(yè)的投資運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)。

《中國(guó)購(gòu)物中心》：承接上述問(wèn)題,，您所在企業(yè)和項(xiàng)目將如何迎合行業(yè)資管趨勢(shì),？

苗思華：奧園集團(tuán)自2014年起就成立獨(dú)立商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司吸納大量來(lái)自萬(wàn)達(dá)、萬(wàn)科,、凱德等企業(yè)專業(yè)團(tuán)隊(duì),，建立起集獨(dú)立于地產(chǎn)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、規(guī)劃建筑,、招商運(yùn)營(yíng)系統(tǒng),，幫助項(xiàng)目完成精確的開(kāi)發(fā)、定位,、建設(shè),；保證項(xiàng)目后期長(zhǎng)期穩(wěn)定的投資收益。同時(shí)引入平安,、華夏人壽等一批金融機(jī)構(gòu)來(lái)保證項(xiàng)目投資,。

《中國(guó)購(gòu)物中心》：隨著智能購(gòu)物時(shí)代開(kāi)啟，未來(lái)購(gòu)物中心可能會(huì)出現(xiàn)哪些新思想和新場(chǎng)景,？

苗思華：隨著互聯(lián)智能購(gòu)物推進(jìn),，未來(lái)購(gòu)物中心體驗(yàn)新奇化、智能化成為常態(tài),。體驗(yàn)由多種元素組成,，既包括建筑設(shè)計(jì)、裝修風(fēng)格,、空間布局,、公共設(shè)施打造，也包括業(yè)態(tài)布局,、品類(lèi)搭配,、品牌組合,，還包括服務(wù)設(shè)施、氛圍營(yíng)造等,。從視覺(jué),、聽(tīng)覺(jué)、嗅覺(jué),、味覺(jué),、觸角等維度出發(fā)，從交通,、安全,、便捷、舒適,、時(shí)尚等角度進(jìn)行立體打造,，凸顯主題色彩、差異特色,、人文背景,、自然景觀,，融入更多的生態(tài),、科技、動(dòng)漫,、影視,、娛樂(lè)、社交等因素,。做到常變常新,，保持對(duì)顧客的持久吸引力。