今天阿木跟大家聊聊住宅投資應(yīng)該選擇哪種還款方式的問題,。

L先生看上了南京某樓盤一套92㎡的小戶型期房,，準(zhǔn)備趁著南京房市降溫的時候作為短期投資買入。

該房交付時間是2020年,，L先生投資這套房子不準(zhǔn)備長持,，想拿到房后再等兩年，過了免征增值稅的時間,，大概在買房5年后,，就賣出。

房子看好了,，首付款也湊夠了,。可是L先生卻在選擇貸款方式的時候,，猶豫了,。

選擇等額本息，雖然前期每個月的還款額較少,，生活更輕松一些,。但還款的利息比例太高，5年下來,，要比等額本金多還很多利息,，這些白白損失的錢太可惜,。

選擇等額本金，雖然前期還的利息比例較少,，能較早,、較多地歸還本金。但前期月還款太多,，這使本來就資金緊張一家人,，前兩年會過得非常辛苦。而且5年下來,，本+息的還款總額要多很多,，太累了。

糾結(jié)不已的一家人,，向阿木詢問。

其實在此之前,，L先生也咨詢了其他一些朋友同事,，大家似乎比較傾向于等額本金法，畢竟已經(jīng)計劃5年后就把所有貸款提前還清,，少還的利息是一筆不小的數(shù)目,。

可情況確實如此么？

以L先生的例子：貸款100萬,，30年,，組合利率約5%。

我們首先來看看30年下來兩種貸款的整體還款（本+息）情況：

整體來看,，30 年后等額本息法要多還18.1萬的利息,。但在前23年，都是等額本金法還款總額較多,。如下圖：

兩者的差值還是很多的,。

圖中所示：因為等額本金法每月還款是逐月遞減的，所以在前23年總還款數(shù)都是比較多的,。在還到10年左右的時候,，甚至有十幾萬的差距。

而考慮到前期還款壓力,、通脹率等因素,，大部分朋友在選擇貸款時，都選擇了等額本息法,。畢竟房貸利率很低,，前期省下的錢去投資，也是一筆不小的收益,。

我們清楚了兩種還款結(jié)構(gòu)的不同,，再回到L先生的例子：如果計劃提前還款,，選擇哪種方式呢？

其實,，這是一個數(shù)學(xué)問題：

我們先把時間縮短到1年,，假設(shè)1年后就還清貸款，還款情況如下：

可以看出,，1年后就提前還貸的情況下,，選擇等額本息法多還了利息430元，好像確實是吃虧了,。

但是,，請不要忘了這1年時間，等額本息法的每月還款額,，累計一共少了18151元,。

考慮到資金的時間成本，如果把少還的這些錢用來理財,，收益能不能彌補(bǔ)多還的利息損失呢,？

我們選擇和貸款利率一樣的產(chǎn)品（年化5%）進(jìn)行比較，大家請看結(jié)果：

計算得出,，如果將1年間本息法每月少還的資金存起來,，進(jìn)行理財，當(dāng)年化率和貸款率相同時,，則累計收益（498.51元）也和1年中多還的利息基本相同,，并未吃虧！

按照L先生的計劃,，5年后還清的情況如何呢,？

時間換作5年后，等額本息法多還利息是10萬元（10868.12元）,；

而利用等額本息法少還的貸款去進(jìn)行理財（選擇5%年化率的產(chǎn)品）,，累計獲得約10萬元（10283.65元）的收益，兩者基本相同,！

所以,，等額本息法，雖然多還了利息,，但卻享用了少還貸款這部分資金的時間成本,！

當(dāng)貸款利率=投資年化時，兩者的價值是相同的,！

換言之,，如果你能找到超過5%理財收益的產(chǎn)品進(jìn)行投資，等額本息法更劃算！

而超過5%的理財產(chǎn)品太多了吧,！

所以,，只看到提前還貸多還了利息，就說等額本息法不好,，是略顯偏頗的,。

何況還有那讓人談虎色變的高通脹率！

總之,，當(dāng)下能少還貸款,，盡可能多的去充分利用房貸的低利率，才是更優(yōu)的選擇,！

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