【案情】

2009年3月，張某看中一處樓盤房屋,，便于當(dāng)月與該商品房開發(fā)公司(以下簡稱開發(fā)公司)簽訂購房預(yù)售合同,，但未向登記機關(guān)進行預(yù)告登記。同年10月,，該開發(fā)公司為資金周轉(zhuǎn),，將張某所購房屋所在的樓棟進行了銀行抵押。2012年3月為該公司承諾交房日期,，但卻因該開發(fā)公司無法償還銀行借款,，銀行要求實現(xiàn)抵押權(quán)而無法交房。

【分歧】

在建商品房抵押權(quán)與商品房購房人期待權(quán)之沖突由來已久,，如何分清它們之間的權(quán)利實現(xiàn)順序,，存在以下兩種不同觀點。

第一種意見認為：張某應(yīng)優(yōu)先實現(xiàn)其購房期待權(quán),，得到房屋,。張某購房在先，并簽訂了購房買賣合同,。而銀行的抵押權(quán)并無法律特定規(guī)定的優(yōu)先受償權(quán),，作為平等的債權(quán)關(guān)系，應(yīng)以設(shè)定先后順序,，實現(xiàn)其權(quán)利,。

第二種意見認為：銀行就優(yōu)先實現(xiàn)其抵押權(quán)。本案屬先預(yù)售后抵押的情形,，張某與該公司買賣合同簽訂在先,，應(yīng)該向登記機關(guān)進行預(yù)告登記，以阻止其它權(quán)利設(shè)定其上,，或掌握主動權(quán),，允許或是不允許其它權(quán)利的后期進入，因張某未進行預(yù)告登記，故不能有效阻止其它權(quán)利的設(shè)定,，所以應(yīng)當(dāng)承擔(dān)權(quán)利不能實現(xiàn)的潛在風(fēng)險,。

【管析】

筆者同意第二種意見，并借此案情,，列舉一下商品房中抵押權(quán)與購買人期待權(quán)發(fā)生沖突的各種情形,，并一一分析如下。

一,、期待權(quán)釋義,。所謂期待權(quán)指的是“權(quán)利取得人依據(jù)法律能夠確定地取得的某種物權(quán)的權(quán)利”。商品房預(yù)購人期待權(quán)是指開發(fā)商將經(jīng)批準預(yù)售的在建商品房以簽訂買賣合同的方式預(yù)售給購房業(yè)主,，業(yè)主享有合同上的債權(quán),，經(jīng)預(yù)告登記，此種債權(quán)就成為一種所有權(quán)的期待權(quán),，具有物權(quán)性質(zhì),。在房地產(chǎn)交易實踐中，普遍存在著開發(fā)商將正在建設(shè)中的房屋預(yù)售給業(yè)主,，又在該建筑物上設(shè)定抵押權(quán)以獲得銀行貸款或在在建房屋上設(shè)定抵押貸款后又將該房預(yù)售的情況,。如果開發(fā)商按時還清了貸款，就不會發(fā)生抵押人與預(yù)購人期待權(quán)之間的沖突,，但如果開發(fā)商喪失了還債能力,，矛盾就產(chǎn)生了。

二,、先抵押后預(yù)售的情形

《物權(quán)法》第191條規(guī)定：“抵押期間,，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或提存,。轉(zhuǎn)讓的價款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有,，不足的部分由債務(wù)人清償。抵押期間,，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意,，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外,?！?/p>

筆者認為，基于以上條文的規(guī)定,，對于先抵押后預(yù)售的情形,，抵押權(quán)與預(yù)購人的期待權(quán)之間不存在沖突,，抵押權(quán)人與預(yù)購人的權(quán)利均可實現(xiàn),。首先，抵押期間，抵押人若未經(jīng)抵押權(quán)人同意,，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn),，即未經(jīng)抵押權(quán)人同意，開發(fā)商轉(zhuǎn)讓商品房的行為是無效的,。所以,，受讓人(即購房人)與抵押人(即開發(fā)商)之間的轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效，那么依據(jù)《合同法》第58之規(guī)定[15],，開發(fā)商對購房人負返還價款,、賠償損失的責(zé)任，此時,，便不會產(chǎn)生預(yù)購人的期待權(quán),，也就不存在抵押權(quán)與期待權(quán)之間的沖突了。在這種情況下,，抵押權(quán)人仍享有對房屋的抵押權(quán),，而購房人也可獲得返還的價款和賠償損失的相應(yīng)資金。

其次,，抵押期間,，抵押人若經(jīng)抵押權(quán)人同意，轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn),，即開發(fā)商經(jīng)抵押權(quán)人同意將房屋轉(zhuǎn)讓給受讓人(即購房人) ,，那么依據(jù)上述規(guī)定，開發(fā)商所得價款應(yīng)向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或提存,，此時抵押權(quán)消滅,，購房人即取得沒有設(shè)定抵押權(quán)的房屋，也就不存在抵押權(quán)與預(yù)購人期待權(quán)的沖突了,。

三,、先預(yù)售后抵押的情形。新頒布的中國《物權(quán)法》第20條規(guī)定：當(dāng)事人簽訂買賣房屋或其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議,，為保障將來實現(xiàn)物權(quán),，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記，預(yù)告登記后,，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意,，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力,。所謂的預(yù)告登記,，即為保全一項以將來發(fā)生的不動產(chǎn)物權(quán)變動為目的的請求權(quán)的不動產(chǎn)登記。預(yù)告登記的本質(zhì)特征是使被登記的請求權(quán)具有物權(quán)的優(yōu)先效力,，納入預(yù)告登記的請求權(quán),，對后來發(fā)生的不當(dāng)處分行為具有排它效力,，以確保將來只發(fā)生該請求權(quán)期待的法律結(jié)果。預(yù)告登記向后具有保全效力,。

因此,，對于先預(yù)售后抵押的情形： (1)若當(dāng)事人對預(yù)售合同辦理預(yù)告登記，則因預(yù)告登記向后具有保全效力,，所以開發(fā)商對于房屋預(yù)售之后處分該房屋的權(quán)利就應(yīng)受到限制,，即未經(jīng)預(yù)購人同意，不得再對預(yù)售的房屋設(shè)定抵押,。依《物權(quán)法》第20條之規(guī)定,，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的,，不發(fā)生物權(quán)效力,。但如果開發(fā)商的抵押行為取得預(yù)購人同意，那么對于抵押權(quán)與預(yù)購人期待權(quán)之間的沖突,，應(yīng)賦予預(yù)購人期待權(quán)以優(yōu)先效力,。 ( 2)若當(dāng)事人未對預(yù)售合同辦理預(yù)告登記，則預(yù)購人的期待權(quán)只是一種債權(quán)性質(zhì),，預(yù)購人只享有請求出賣人履行買賣合同的債權(quán)請求權(quán),。因此，對于這種情況下抵押權(quán)與預(yù)購人期待權(quán)之間的沖突,，應(yīng)依據(jù)“物權(quán)優(yōu)于債權(quán)”及“登記優(yōu)于未登記”原則,，確立在建商品房抵押權(quán)具有優(yōu)先效力。

綜上,，張某在本案中當(dāng)屬先預(yù)售后抵押,，且預(yù)售又未進行預(yù)告登記，故該在建商品房抵押權(quán)具有優(yōu)先效力,，張某期待權(quán)只能在抵押權(quán)實現(xiàn)之后再進行分配,，或者向該開發(fā)公司追究違約責(zé)任，以獲賠償,。

轉(zhuǎn)載：光明網(wǎng)