作者：元甲 原創(chuàng) 家族財富密碼

1.國內(nèi)房地產(chǎn)市場進入調(diào)整期

大家對房地產(chǎn)都很關(guān)注，現(xiàn)在對很多人來講,，房子不簡單是住宿的功能,，還關(guān)系到很多人的資產(chǎn)盈虧和投資選擇。

從2010年至2016年的數(shù)據(jù)看,，國內(nèi)主要城市的房價一直在上漲,。北上廣深四個城市中，北京房價上漲了81.67%,，上海房價上漲了79.95%,，廣州房價上漲了52.98%，深圳房價上漲了148%,。包含了一線城市,、省會城市和重要三線城市的百城價格指數(shù)則顯示，6年間,，房價平均上漲了43%,。

天津、重慶,、杭州,、南京、武漢、廈門和青島的價格分別上漲36.5%,、10%,、22.3%、69%,、52.7%,、124.68%和12%。

近二十多年的房地產(chǎn)情況來看,，房價呈一直上漲趨勢,。房地產(chǎn)政策也是不斷地調(diào)整，時而放松,，時而收緊,。從1998年實行房地產(chǎn)市場化改革開始，至今二十年,，國內(nèi)房地產(chǎn)市場在政策的調(diào)控下經(jīng)歷了六個階段,。

第一階段是1998年至2002年的房地產(chǎn)野蠻生長階段，猶如剛出籠的小牛犢,，房地產(chǎn)的發(fā)展肆無忌憚,，四處“攻城占地”，也產(chǎn)生了中國首批房地產(chǎn)富豪,。

第二階段是2003年至2008年的政府主動介入降溫階段,，因為房地產(chǎn)市場化改革，初期發(fā)展過于野性,，政府開始用行政的手段和經(jīng)濟政策適度約束其發(fā)展,。

第三階段是2008年制2009年的政府借助地產(chǎn)帶動經(jīng)濟發(fā)展階段，由于美國次債危機對全球經(jīng)濟的影響,，國內(nèi)制定了4萬億投資計劃,，出臺了一系列利好固定資產(chǎn)投資的政策，房地產(chǎn)借東風(fēng)而上,，迅速擴張,。

第四階段是2010年至2012年政府首次實行買房限購的行政手段控制房價波動，擬制主要城市的房價上漲趨勢,。

第五階段是2013年至2016年,，其中2013年至2014年，政策是主要是遏制投機性房地產(chǎn)交易,，但是房地產(chǎn)市場依然是擴張,；2015年至2016年，目標(biāo)是去庫存,，放松金融的手段刺激購房需求，房產(chǎn)成交放量增長，新一輪房價飛速上漲,，引發(fā)搶房,。

現(xiàn)階段，在限購限貸限首付各種行政和金融監(jiān)管手段下,，需求受到抑制,，房價進入調(diào)整期。

二十年來國房景氣指數(shù)如下：

每次房地產(chǎn)開發(fā)投資的震蕩,，都和政策直接相關(guān),。從上圖顯示情況來看，房地產(chǎn)開發(fā)是一個由政策決定的市場,。2017年,，國房景氣指數(shù)相對平穩(wěn)，略高于100,，這一階段房地產(chǎn)開發(fā)進入調(diào)整期,。

2.二十年來的房產(chǎn)調(diào)控

（1）1998年至2002年

這是房地產(chǎn)商業(yè)化時代的開端，受緊縮環(huán)境影響,，房價未出現(xiàn)急劇上漲,。

1998年，國務(wù)院《關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》（國發(fā)[1998]23號）真是開啟了中國的商業(yè)房地產(chǎn)時代,。文件明確停止以前的福利分房,，實行住房分配貨幣化，發(fā)展住房金融,，培育和規(guī)范住房交易市場,，也就是進入房地產(chǎn)商業(yè)化時代。同時配套的文件還有《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》（國務(wù)院令第248號）,。

當(dāng)時,，亞洲金融危機的影響還在，出口受到影響,，國內(nèi)實施積極的財政政策,，鼓勵住房消費帶動國內(nèi)消費增長。例如,，1999年,，在個人住房交易中，個人所得稅,、營業(yè)稅,、契稅享受免征、減半等優(yōu)惠,。2000年,，鼓勵貸款買房,，房租收入稅率降低。2001年,，繼續(xù)鼓勵住房消費和房地產(chǎn)開發(fā)投資,，對房改之前的房產(chǎn)免營業(yè)稅、契稅及相關(guān)收費,。2002年,，采用金融手段調(diào)控房地產(chǎn)，降價住房公積金存,、貸款利率,。

加入WTO以后，國內(nèi)出口形勢迅速好轉(zhuǎn),。2002年,，局部投資增幅過快，開始房地產(chǎn)市場的調(diào)控,，控制土地供應(yīng),，并恢復(fù)征收土地增值稅。

（2）2003年至2008年7月

這一時期,，調(diào)控政策主要在于為房地產(chǎn)市場降溫,，價格沒有停下上漲的腳步。

2003年,，中國人民銀行《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（銀發(fā)[2003]121號）出臺,，命令加強房地產(chǎn)信貸，二套住房的首付比例提高,，四證齊全才能發(fā)放貸款等,。財政手段緊跟而上，對出售的房屋征收房地產(chǎn)稅,。國務(wù)院《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國發(fā)[2003]18號）,，將房地產(chǎn)定位為拉動國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，要求房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展,。

2004年,，國土資源部和監(jiān)察部《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》（國土資發(fā)[2004]71號）限令8月31日為界，出讓土地的方式由協(xié)議變成“招,、拍,、掛”，地根收縮,。政府開始從土地供給方面調(diào)控房地產(chǎn),。當(dāng)年4月和10月，央行分別將存款準(zhǔn)備金利率從7%提高到7.5%,，金融機構(gòu)一年期基準(zhǔn)利率將上調(diào)0.27個百分點,，緊縮銀根,。全國各地房價繼續(xù)上漲。

2005年,，首次打出了調(diào)控組合拳,，行政,、金融,、財政政策紛紛出臺。國務(wù)院辦公廳《關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》（國辦發(fā)明電[2005]8號）,，俗稱舊國八條,，提出穩(wěn)定房價，控制需求,。國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》（國辦發(fā)[2005]26號）明確強化土地供應(yīng)管理,、嚴(yán)格住房信貸管理、交易環(huán)節(jié)營業(yè)稅從嚴(yán),。俗稱新八條,。銀監(jiān)會下發(fā)《加強信托購子公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險提示的通知》，限制并提高房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)信托融資的門檻,。國稅發(fā)[2005]156號文件正式明確個人二手房交易要交個人所得稅,。即便如此，市場并不買賬,，房價繼續(xù)上漲,。

2006年國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知》（國辦發(fā)[2006]37號），俗稱國六條出臺意味著新一輪調(diào)控的開始,，一直持續(xù)到2008年上半年,，房地產(chǎn)調(diào)控政策繼續(xù)在土地供應(yīng)、信貸,、利率,、稅收方面加強，試圖給持續(xù)上漲的市場降溫,。隨著政策組合拳的推進,，后面房價開始下跌。

（3）2008年8月至2009年

這一時期,，房價受政策松綁激勵,，飛速上漲。

2008年8月份,，美國次債危機在全球引爆經(jīng)濟危機,，國內(nèi)發(fā)改委、央行,、財政部等緊急出臺救市措施,。降息減稅,、降低購房門檻，政策松綁,，房地產(chǎn)市場繼續(xù)上漲,。上半年2009年，購房貸款最低可以申請七折優(yōu)惠利率,。

（4）2009年12月至2014年

這一時期,，雖然調(diào)控政策頻出，但是房價比較平穩(wěn)緩慢的上漲,。

2009年下半年,，政府關(guān)注到房價上漲過快，開始抑制房價上漲,。到年底,，個人住房買賣營業(yè)稅征免期由2年調(diào)回到5年，以遏制惡意炒房行為,。市場冷靜了一段時間,，進入2010年，房價繼續(xù)上漲,。

2010年,，國務(wù)院辦公廳《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國辦發(fā)[2010]4號），俗稱國十一條,。限制二套房貸首付不低于40%,，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險定價。增加保障性住房和普通商品住房有效供給,，抑制投資投機性購房需求等,。房價依然上漲。隨后要求二套房款首付款不低于50%,，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍,。首套面積超90m2，首付款不得低于30%,。商品住房價格過高,、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū),，課暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款,，貸款買房需要一年以上社保或個稅證明,。

2011年,，對房地產(chǎn)市場繼續(xù)從嚴(yán)的調(diào)控政策。新國八條出臺,，要求強化差別化住房信貸政策,，二套住房首付款比例不低于60%,，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。增加保障新住房用地供應(yīng),。限購住房數(shù)量,。央行11次出手，調(diào)整基準(zhǔn)利率和存款準(zhǔn)備金率,，緊縮意圖明顯,。住建部5次對房地產(chǎn)市場管理提出要求。發(fā)改委,、財政部,、國土資源部,、銀監(jiān)會分別從住房售價規(guī)范性,、二手房交易營業(yè)稅、土地供應(yīng),、信貸合規(guī)等方面發(fā)監(jiān)管文件,。房產(chǎn)稅在上海、重慶試點,。

2012年,，重點在保持政策的延續(xù)性和執(zhí)行落實限購、差別化住房信貸,、稅收政策,，不讓調(diào)控反復(fù)。

2013年,，“新國五條”重點在抑制投機投資性購房,，增加普通商品住房及用地供應(yīng)。國務(wù)院《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》（國辦發(fā)[2013]17號）,，二手房交易的個人所得稅調(diào)為差額的20%,。

2014年，央行,、銀監(jiān)會聯(lián)合出臺《關(guān)于進一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》（央行“9·30”房貸新政）,，對于貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%,，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍,。開始看到上層對房地產(chǎn)市場逐步松綁的跡象。

（5）2015年至2016年9月

從2015年開始,，對房地產(chǎn)的政策由遏制需求轉(zhuǎn)型去庫存,。

3月30，財政部和央行同時送出大禮包,，刺激需求,。一是個人轉(zhuǎn)讓2年以上（含2年）的普通住房,，免征營業(yè)稅。二是央行,、住建部,、銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)通知，二套房貸款首付比降至四成,。2015年,，為了去實施去庫存，除了3.30雙禮包,，經(jīng)濟手段的組合拳相當(dāng)強大,，降息5次、降準(zhǔn)3次,、公積金新政,、房貸利率6.15%降至4.9%。2016年,，繼續(xù)發(fā)力去庫存：不限購城市首付最低可到20%,，下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5%，營業(yè)稅,、契稅下調(diào)等,。這一輪刺激，帶動了全國主要城市的房價上漲,，一線城市出現(xiàn)搶房的現(xiàn)象,。

（6）2016年10月-

回歸房子使用屬性，去房地產(chǎn)金融屬性,。

2016年9月底,，北京、等全國16個城市,，出臺了嚴(yán)格的限購限貸政策,，限制需求。相應(yīng)城市的房地產(chǎn)市場進入調(diào)整,。2017年,，限購限貸政策擴展到全國70多個主要城市。十九大明確住房的使用屬性,，去金融屬性,。

3.房地產(chǎn)調(diào)控政策與房價

從二十年的政策來看，國內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控政策要點如下：

一個著眼點：房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的重要帶動力量,，經(jīng)濟增長乏力的時候,，就會給房地產(chǎn)松綁。一旦房價上漲過快，可能帶來泡沫或通脹,，政府就會主動去調(diào)控,，阻止價格上漲過快。這種思路的改變,，取決于經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的進度,。

兩手抓：一是控制需求，二是調(diào)控供給,。說到底,，只要在市場中交易，價格必然因供給和需求雙方力量相互作用而定,。目前為止,，政府比較有效阻止價格暴漲的方式只有一點，控制需求,。限制各種有需求的人進入到交易中來,，要么增加交易成本以降低交易頻次。供給方面,，中央和地方一直在博弈,。土地供給總量有紅線，開發(fā)方向也有限制,，但是地方之間區(qū)域競賽，也為了解決財政收入,，不斷突破上限,，地王頻出。土地使用結(jié)構(gòu)和轉(zhuǎn)讓價格存在的問題,，助推房價上漲,。

五種調(diào)控工具：一是土地供應(yīng)管理，例如對土地轉(zhuǎn)讓方式的規(guī)定,，土地出讓價格,，土地供應(yīng)量的規(guī)定，土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的要求等,；二是購房資格及門檻,，這是對房地產(chǎn)需求最直接的控制，例如異地購房,，社保和個稅要求,，多套房的購房資格，首付比例和貸款利率等,；三是金融政策涉及到的貨幣供給和利率調(diào)整,，貨幣發(fā)行規(guī)模，調(diào)整存款準(zhǔn)備金率放松或是緊縮銀根,，對商業(yè)銀行窗口指導(dǎo)信貸投向,，調(diào)整基準(zhǔn)利率等,；四是財政稅收政策影響購房成本、二手房交易,、住房持有成本,，土地轉(zhuǎn)讓的稅等；五是行業(yè)管理,，包括對房地產(chǎn)開商和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人,，以及房地產(chǎn)交易的管理。

目前,，政府去庫存的目標(biāo)基本達成,。為了緩解去庫存帶來的負面影響，房地產(chǎn)調(diào)控幾乎用盡了所有可能的手段,。需求端,，限購、限貸,、利率,、稅收等，盡可能降低有效需求或入場交易頻次,；供給端,，調(diào)整土地供應(yīng)，限價,，建保障性住房,、共有產(chǎn)權(quán)房、長租房等,。確定“房子是用來住,，不是用來炒”基調(diào)的目標(biāo)是限制金融屬性作用，打擊房地產(chǎn)投機,。過度抑制需求,，或許只是暫時堵住了出口，一旦爆發(fā),，可能反彈更厲害,。

以2017年末為起點，預(yù)計未來房價還會盤整一段時間,。未來幾年中,，“房子”是否能夠真的脫去金融資產(chǎn)的屬性，只是用來“住”,，取決于經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的結(jié)構(gòu)調(diào)整目標(biāo)是否完成,、地方財政是否好轉(zhuǎn)、財政和貨幣政策屬于擴張型還是緊縮型，以及外圍經(jīng)濟狀況能否好轉(zhuǎn),，以及房子本身所承載的資源權(quán)利的改變,。簡單來說，房子能否淡去金融屬性,，取決于一條：什么時候房地產(chǎn)不再承擔(dān)經(jīng)濟調(diào)控工具的職能,，房地產(chǎn)就會有比價合理的市場自我定價區(qū)間。