不動產(chǎn)抵押權(quán)優(yōu)先受償范圍研究

——基于裁判分歧的分析和展開

高圣平 羅 帥

不動產(chǎn)抵押權(quán)是就抵押財產(chǎn)的變價款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利,，在性質(zhì)上屬于變價權(quán),。不無疑問的是，就抵押財產(chǎn)的變價款優(yōu)先受償?shù)姆秶绾未_定,？不動產(chǎn)抵押權(quán)為擔(dān)保抵押權(quán)人（債權(quán)人）的債權(quán)而設(shè)定,，其優(yōu)先受償范圍也就自然是其所擔(dān)保的特定債權(quán)?！段餀?quán)法》第173條規(guī)定：“擔(dān)保物權(quán)的擔(dān)保范圍包括主債權(quán)及其利息,、違約金、損害賠償金,、保管擔(dān)保財產(chǎn)和實現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的費用,。當(dāng)事人另有約定的，按照約定,?！边@里，明確將不動產(chǎn)抵押權(quán)優(yōu)先受償?shù)姆秶缍椤爸鱾鶛?quán)及其利息,、違約金,、損害賠償金,、保管擔(dān)保財產(chǎn)和實現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的費用”，但又允許當(dāng)事人之間就此作出例外安排,。如此,，《物權(quán)法》第185條第2款將“擔(dān)保的范圍”作為抵押合同的一般條款，倡導(dǎo)當(dāng)事人在書面形式的抵押合同中作出明確約定,，在解釋上,，就此未作約定者，依同法第173條所定缺省規(guī)則（法定擔(dān)保范圍）來確定,。

基于不動產(chǎn)抵押權(quán)的物權(quán)性,，在我國《物權(quán)法》就因法律行為的物權(quán)變動采行債權(quán)形式主義模式之下，不動產(chǎn)抵押權(quán)自應(yīng)以登記作為公示方法,，且登記是其生效（設(shè)立）要件（《物權(quán)法》第187條對此定有明文）,。準(zhǔn)此，不動產(chǎn)抵押權(quán)的優(yōu)先受償范圍作為抵押權(quán)的主要效力內(nèi)容,，應(yīng)在不動產(chǎn)登記簿上予以記載,，以公示特定抵押財產(chǎn)之上的權(quán)利負(fù)擔(dān)，第三人可以基于不動產(chǎn)登記簿上的記載,，判斷抵押財產(chǎn)的剩余價值,，預(yù)估交易風(fēng)險，并進(jìn)而做出理性的商事判斷,。此為不動產(chǎn)登記簿公示公信力的體現(xiàn),。

如此看來，不動產(chǎn)抵押權(quán)的優(yōu)先受償范圍的確定,，不僅取決于當(dāng)事人的約定（未約定即依法定），更端賴于不動產(chǎn)登記簿的記載,。我國目前登記實踐中所使用的不動產(chǎn)登記簿是國土資源部發(fā)布的《不動產(chǎn)登記簿樣式（試行）》,，其中“抵押權(quán)登記信息”中僅設(shè)計了“被擔(dān)保主債權(quán)數(shù)額”，而沒有其他擔(dān)保范圍的登記欄目,。這樣,，不動產(chǎn)抵押權(quán)的優(yōu)先受償范圍是當(dāng)事人在抵押合同中約定的擔(dān)保范圍，還是不動產(chǎn)登記簿登記的主債權(quán)的具體數(shù)額,，即生疑問,。司法實踐就此問題的處理存在兩種完全不同的解釋方案，學(xué)說上的研究尚未充分展開,。本文不揣淺薄,，擬就此一陳管見，以求教于大家,。

通過對中國裁判文書網(wǎng)公布的最高人民法院,、高級人民法院和中級人民法院2014-2016年的裁判文書的檢索，本文作者發(fā)現(xiàn),，就不動產(chǎn)抵押權(quán)優(yōu)先受償范圍的確定,，如抵押合同中約定抵押擔(dān)保范圍包括本金、利息,、違約金,、損害賠償金、實現(xiàn)抵押權(quán)的費用,、保全抵押財產(chǎn)的費用等,，但不動產(chǎn)登記簿僅登記被擔(dān)保主債權(quán)的具體數(shù)額，司法實踐中存在截然相反的兩種處理方式,。

第一種處理方式認(rèn)為,，不動產(chǎn)抵押權(quán)優(yōu)先受償范圍依抵押合同的約定，并不限于登記簿記載的主債權(quán)數(shù)額,。此類裁判中,，法院以《物權(quán)法》第173條和/或《擔(dān)保法》第46條作為規(guī)范基礎(chǔ)，認(rèn)為不動產(chǎn)登記簿（或不動產(chǎn)權(quán)屬證書）上記載的數(shù)額是主債權(quán)數(shù)額,，而不是抵押擔(dān)保的范圍（總債權(quán)額）,，從而主張以抵押合同約定的擔(dān)保范圍作為確定不動產(chǎn)抵押權(quán)的優(yōu)先受償范圍。其主要理由在于：其一,，尊重當(dāng)事人意思自治,。“擔(dān)保物權(quán)的擔(dān)保范圍是可以由當(dāng)事人約定的，那么抵押權(quán)人優(yōu)先受償?shù)姆秶蛻?yīng)根據(jù)約定的抵押擔(dān)保范圍來確定,?！薄耙虻盅旱怯浭窃O(shè)立房產(chǎn)抵押權(quán)的要件，僅產(chǎn)生設(shè)立抵押權(quán)的效力,，他項權(quán)證載明的債權(quán)數(shù)額僅指擔(dān)保的本金數(shù)額,，擔(dān)保范圍的確定應(yīng)尊重當(dāng)事人的意思自治。抵押合同是當(dāng)事人協(xié)商一致的結(jié)果,，體現(xiàn)了當(dāng)事人的真實意思表示,，擔(dān)保范圍應(yīng)以該合同約定為準(zhǔn)?！薄案鶕?jù)《物權(quán)法》第173條的規(guī)定,，抵押權(quán)人優(yōu)先受償?shù)姆秶灰灾鱾鶛?quán)為限，而應(yīng)根據(jù)約定抵押擔(dān)保范圍或法定范圍來確定,?！?strong>其二，登記簿未記載擔(dān)保范圍。“《物權(quán)法》第185條第（一）項中“被擔(dān)保的主債權(quán)數(shù)額”與第（四）項“擔(dān)保的范圍”為兩項不同的合同條款,?！薄?/span>雖然在抵押登記證上載明有‘債權(quán)數(shù)額’的記載，但不能構(gòu)成對當(dāng)事人抵押合同所約定的保證（疑為“擔(dān)?！敝`）范圍的協(xié)議改變,。”“一般抵押權(quán)設(shè)立登記的，權(quán)利證書上記載的‘債權(quán)數(shù)額’僅是設(shè)定抵押時擔(dān)保的主債權(quán)本金數(shù)額,，與抵押擔(dān)保范圍是兩個不同的條款,。債權(quán)人主張按抵押合同約定的擔(dān)保范圍內(nèi)的全部債務(wù)行使優(yōu)先受償權(quán)的，法院應(yīng)當(dāng)予以支持,?！薄?/span>鑒于債權(quán)本金、相關(guān)利息,、違約金以及實現(xiàn)債權(quán)的費用等的合計最高金額房屋登記機構(gòu)無法提前計算,，故房屋登記機構(gòu)記載在他項權(quán)證上的抵押債權(quán)數(shù)額僅是雙方對債權(quán)本金的明確，而抵押物的擔(dān)保責(zé)任范圍應(yīng)以當(dāng)事人簽訂的抵押擔(dān)保合同的約定內(nèi)容為準(zhǔn),。”其三,，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》（以下簡稱《擔(dān)保法解釋》）第61條不適用于此類情形。“根據(jù)《擔(dān)保法解釋》第61條的規(guī)定,，雖然本案案涉房屋在辦理抵押登記時記載的債權(quán)數(shù)額應(yīng)為抵押合同中約定的被擔(dān)保主債權(quán)數(shù)額,，而非抵押物的抵押擔(dān)保范圍。因為在設(shè)立抵押及辦理登記時,，主債權(quán)及附隨債權(quán)尚未能確定,，但當(dāng)事人對抵押物的抵押擔(dān)保范圍是有預(yù)期和認(rèn)知，并在主債權(quán)合同中已作約定,，所以登記機關(guān)登記記載的是被擔(dān)保的主債權(quán)數(shù)額,，而非抵押擔(dān)保范圍，且這與合同約定的內(nèi)容也并非不一致,?！?/span>

第二種處理方式認(rèn)為，不動產(chǎn)抵押權(quán)優(yōu)先受償范圍限于不動產(chǎn)登記簿記載的主債權(quán)數(shù)額,，不能擴及至抵押合同已作約定但登記簿未作記載的擔(dān)保范圍。此類裁判中,，法院依據(jù)《物權(quán)法》第16,、17條以及《擔(dān)保法解釋》第61條，認(rèn)為在抵押合同約定的擔(dān)保范圍與抵押登記的債權(quán)數(shù)額不一致之時,，案涉不動產(chǎn)抵押權(quán)優(yōu)先受償范圍應(yīng)以不動產(chǎn)登記簿（或不動產(chǎn)權(quán)屬證書）記載的內(nèi)容為準(zhǔn),。其主要理由在于：其一，《擔(dān)保法解釋》可直接作為裁判依據(jù)。第61條“《擔(dān)保法解釋》第61條規(guī)定,，抵押物登記記載的內(nèi)容與抵押合同約定的內(nèi)容不一致的,，以登記記載的內(nèi)容為準(zhǔn)。雖然,，抵押合同約定的擔(dān)保范圍為包括主合同項下的債務(wù)本金,、利息、逾期利息,、罰息,、復(fù)利、手續(xù)費,、違約金,、損害賠償金、實現(xiàn)債權(quán)的費用（包括但不限于訴訟費,、執(zhí)行費,、保全費、鑒定費,、律師代理費,、差旅費等）和實現(xiàn)債權(quán)的其他一切費用，但是,，抵押登記中他項權(quán)證所記載的債權(quán)數(shù)額明確為主債權(quán)數(shù)額,。在兩者不一致的情況下，案涉抵押擔(dān)保的范圍應(yīng)以登記記載的內(nèi)容為準(zhǔn),?！?strong>其二，不動產(chǎn)登記簿具有公信力,，不動產(chǎn)權(quán)證書具有證明作用,。“在辦理房地產(chǎn)抵押登記時，登記機關(guān)發(fā)放的他項權(quán)證記載的抵押貸款金額均明確了具體數(shù)額,，對此應(yīng)當(dāng)按照《物權(quán)法》第17條規(guī)定來進(jìn)行認(rèn)定,，不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明?；谖餀?quán)的公示效力,，抵押權(quán)人實現(xiàn)優(yōu)先受償權(quán)應(yīng)以他項權(quán)證記載為準(zhǔn)。抵押權(quán)人主張就抵押物價值超出登記價值的部分優(yōu)先受償即按照抵押合同約定的擔(dān)保范圍優(yōu)先受償,，缺乏法律依據(jù),，不予采信?！薄胺课菟棛?quán)證作為房屋產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)頒發(fā)給抵押權(quán)人的法定憑證,，其記載的債權(quán)數(shù)額與不動產(chǎn)登記簿記載的債權(quán)數(shù)額一致。鑒于權(quán)證登記的公示效力，當(dāng)出現(xiàn)抵押合同與抵押權(quán)登記簿,、他項權(quán)證上記載的抵押權(quán)的擔(dān)保范圍不一致的情形,，應(yīng)當(dāng)以登記記載的內(nèi)容確定具體數(shù)額?！贝祟惒门信c最高人民法院的司法態(tài)度相一致,。最高人民法院在“大慶建行與慶莎公司、金銀來公司借款抵押合同糾紛上訴案”中也認(rèn)為,，應(yīng)以登記簿的記載確定抵押權(quán)人的優(yōu)先受償范圍,，抵押權(quán)人就抵押財產(chǎn)的變價款中超過已登記數(shù)額的部分沒有優(yōu)先受償權(quán)。

此外,，還有些判決只是認(rèn)定抵押權(quán)人就抵押物優(yōu)先受償,，但并未明確是按登記的數(shù)額受償，還是按當(dāng)事人約定的擔(dān)保范圍受償,，回避了相關(guān)爭議,。

上述裁判中，認(rèn)定以不動產(chǎn)登記簿的記載確定不動產(chǎn)抵押權(quán)優(yōu)先受償范圍的法院主要集中于江蘇法院,。2013年江蘇省高級人民法院《關(guān)于當(dāng)前商事審判若干問題的解答》指出：“在金融借款糾紛中,，銀行與債務(wù)人、擔(dān)保人在以房地產(chǎn)作為抵押物的抵押合同中約定的擔(dān)保范圍包括本金,、利息,、實現(xiàn)債權(quán)的費用等，但是在辦理房地產(chǎn)抵押登記時,，登記機關(guān)在登記薄上記載的主債權(quán)范圍僅為本金部分,，或者登記機關(guān)發(fā)放的他項權(quán)證記載的主債權(quán)范圍僅為本金部分，與當(dāng)事人之間的抵押合同約定不一致,，當(dāng)?shù)盅簷?quán)人要求就抵押物超出本金部分的價值優(yōu)先受償,，或者當(dāng)后順位的抵押權(quán)人要求就超出部分優(yōu)先受償，或者債務(wù)人的其他債權(quán)人要求就超出部分共同受償時,，就會發(fā)生權(quán)利受償范圍和順位的沖突,，應(yīng)當(dāng)如何處理？”“答：房地產(chǎn)抵押權(quán)屬于物權(quán),，房地產(chǎn)抵押登記屬于不動產(chǎn)物權(quán)登記,。《中華人民共和國物權(quán)法》第十六條規(guī)定：不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù),。不動產(chǎn)登記簿由登記機構(gòu)管理,。因此，抵押擔(dān)保的范圍應(yīng)以登記機關(guān)不動產(chǎn)登記簿的記載內(nèi)容為準(zhǔn),，除非有證據(jù)表明登記簿的記載錯誤。對抵押權(quán)人主張就抵押物價值超出登記價值的部分優(yōu)先受償?shù)模粦?yīng)予以支持,?！?013年江蘇省高級人民法院執(zhí)行局《關(guān)于執(zhí)行疑難若干問題解答》、2015年江蘇省高級人民法院《關(guān)于抵押債權(quán)優(yōu)先受償范圍的補充解答》對此作了進(jìn)一步明確,。

由案例的整理可見,，司法實踐中的爭議主要體現(xiàn)在規(guī)范基礎(chǔ)不同。認(rèn)定不動產(chǎn)抵押權(quán)優(yōu)先受償范圍以抵押合同約定為準(zhǔn)的,，所適用的法律條文是《物權(quán)法》第173條和/或《擔(dān)保法》第46條,；而主張不動產(chǎn)抵押權(quán)優(yōu)先受償范圍以登記簿記載為準(zhǔn)的，所適用的法律條文是《物權(quán)法》第16,、17條和《擔(dān)保法解釋》第61條,。那么，《物權(quán)法》第173條,、《擔(dān)保法》第46條與《物權(quán)法》第16,、17條、《擔(dān)保法解釋》第61條在法律適用上是否存在非此即彼的關(guān)系,？從規(guī)范內(nèi)容上,，《物權(quán)法》第173條和《擔(dān)保法》第46條屬于任意性規(guī)范，是對約定或法定擔(dān)保范圍的規(guī)定,；而《物權(quán)法》第16,、17條和《擔(dān)保法解釋》第61條是就不動產(chǎn)抵押登記效力的規(guī)定，兩者之間并無沖突,。問題的關(guān)鍵又回到了：擔(dān)保范圍是否需要登記才能取得優(yōu)先受償效力,？

在物權(quán)法定原則之下,，不動產(chǎn)抵押權(quán)屬于《物權(quán)法》所定“擔(dān)保物權(quán)”（上位階物權(quán)種類）中“抵押權(quán)”（中位階物權(quán)種類）的“一般抵押權(quán)”（下位階物權(quán)種類）的亞類型（其他包括動產(chǎn)抵押權(quán),、浮動抵押權(quán)等），符合種類法定（類型強制）的要求,；不動產(chǎn)抵押權(quán)的內(nèi)容體現(xiàn)為就特定財產(chǎn)的變價款在特定范圍內(nèi)優(yōu)先受償,，就此，《物權(quán)法》第179,、195條定有明文,。由于不動產(chǎn)抵押權(quán)作為一種物權(quán)，具有絕對性,，其支配對象及范圍都應(yīng)當(dāng)相對明確,，以使物權(quán)法律關(guān)系更為確定。依不動產(chǎn)物權(quán)登記公示法理,，不動產(chǎn)抵押權(quán)的優(yōu)先受償范圍當(dāng)屬抵押權(quán)的內(nèi)容,，依法應(yīng)經(jīng)登記,，才能取得物權(quán)效力。不動產(chǎn)抵押權(quán)人僅能依登記的內(nèi)容行使其權(quán)利,，“為使此項約定（即當(dāng)事人間關(guān)于擔(dān)保范圍的約定）構(gòu)成抵押權(quán)的內(nèi)容,，自應(yīng)于抵押權(quán)設(shè)定登記時一并登記，始生物權(quán)之效力,?！睉?yīng)當(dāng)注意的是，不能僅因《物權(quán)法》第173條就擔(dān)保范圍做了規(guī)定,，就認(rèn)為抵押權(quán)人可就抵押財產(chǎn)的變價款在該范圍內(nèi)享有優(yōu)先受償權(quán),。該條規(guī)定實際上是抵押合同中的一個條款，在我國物權(quán)法明確區(qū)分合同效力和物權(quán)變動的情形之下,，僅僅抵押合同的約定并不當(dāng)然產(chǎn)生物權(quán)效力,。也就是，雖然法律上規(guī)定了當(dāng)事人之間就擔(dān)保范圍未作約定時的缺省規(guī)則,，但并不表明這些附屬債權(quán)可無須登記即為抵押權(quán)效力之所及,。無論法定的擔(dān)保范圍，還是約定的擔(dān)保范圍,，欲使后順位物權(quán)人以及無擔(dān)保債權(quán)人可得知曉,，皆應(yīng)通過登記的辦法對不動產(chǎn)抵押權(quán)的優(yōu)先受償范圍予以明確公示。在主債權(quán)（原債權(quán),、本金）的登記公示上,，學(xué)術(shù)界與實務(wù)界并無異議，爭論的焦點集中于利息,、違約金,、損害賠償金、實現(xiàn)抵押權(quán)的費用,、保管抵押財產(chǎn)的費用等附屬債權(quán)是否都需要進(jìn)行登記以及如何登記,。

（一）法定擔(dān)保范圍

一般認(rèn)為，《物權(quán)法》第173條確立了法定擔(dān)保范圍（缺省規(guī)則）,，當(dāng)事人在抵押合同中未就擔(dān)保范圍做出特別約定時,，默認(rèn)為法定的擔(dān)保范圍。當(dāng)事人可以在抵押合同中約定抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)范圍為全額擔(dān)?；虿糠謸?dān)保,，“沒有明確約定為部分擔(dān)保的，推定為全額擔(dān)保,。全額擔(dān)保的范圍為債權(quán)實際清償時所存在的范圍,，包括主債權(quán)及利息、違約金,、損害賠償金和實現(xiàn)抵押權(quán)的費用,?！?/span>

如此看來，在當(dāng)事人之間就擔(dān)保范圍已作約定的情況下,，排除法定擔(dān)保范圍的適用,，《物權(quán)法》第173條所定法定擔(dān)保范圍也就并不具有當(dāng)然適用的效力。問題在于,，法定擔(dān)保范圍是否無需登記，當(dāng)事人依然可以主張優(yōu)先受償,？在允許當(dāng)事人就擔(dān)保范圍做出例外約定的情況之下,，法定擔(dān)保范圍的存在并不能使第三人就擔(dān)保范圍形成預(yù)期和認(rèn)知，如登記簿上未作記載,，并不當(dāng)然表明就應(yīng)依法定擔(dān)保范圍確定不動產(chǎn)抵押權(quán)的優(yōu)先受償范圍,，此際，尚需進(jìn)一步探知抵押合同的內(nèi)容,，只有在抵押合同中對擔(dān)保范圍未作約定的情況下,，才能依法定的擔(dān)保范圍確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，但僅此并不能當(dāng)然得出法定的擔(dān)保范圍未經(jīng)登記即具有優(yōu)先受償效力的結(jié)論,。事實上,，法定擔(dān)保范圍中利息、違約金等附屬債權(quán)的具體確定仍然端賴于當(dāng)事人的約定,?；诓粍赢a(chǎn)登記簿公示公信力，當(dāng)事人未對擔(dān)保范圍進(jìn)行約定時,，按法定擔(dān)保債權(quán)范圍進(jìn)行處理,，也需登記。因此,，“當(dāng)事人未就抵押權(quán)擔(dān)保范圍作任何約定的,，也應(yīng)在登記簿注明‘未約定擔(dān)保范圍’”，這一處理便于第三人知曉,，同時有利于簡化登記,。但“未約定擔(dān)保范圍”屬于從反面來表明擔(dān)保范圍，由此可能使第三人誤解為擔(dān)保范圍不包括附屬債權(quán),。

由此可見,，法定擔(dān)保范圍也應(yīng)當(dāng)進(jìn)行登記，在登記簿上未作記載的,，也無優(yōu)先受償效力,，抵押權(quán)人僅能就登記的主債權(quán)數(shù)額優(yōu)先受償。此外,，對于附屬債權(quán)的登記,，應(yīng)正面注明為“法定擔(dān)保范圍”或者在登記簿上直接全部勾選各附屬債權(quán),。這一方案有利于簡化登記，相較于從反面進(jìn)行注明,，還能夠避免不必要的誤解,，從而更符合不動產(chǎn)登記“準(zhǔn)確、完整,、清晰”的要求,。此外，法定擔(dān)保范圍屬于對當(dāng)事人可得主張的主債權(quán)與附屬債權(quán)大致范圍的預(yù)設(shè),，是否主張權(quán)利還應(yīng)遵循抵押權(quán)人的個人意志,，但具體數(shù)額除了根據(jù)當(dāng)事人意思確定外，還應(yīng)受到相關(guān)強制性規(guī)定的限制,。

（二）約定擔(dān)保范圍

基于風(fēng)險控制的考量,，當(dāng)事人在抵押合同中約定擔(dān)保范圍已成常態(tài)。信貸實踐中,，當(dāng)事人大都約定“抵押擔(dān)保的范圍為抵押權(quán)人在主合同及各具體合同項下的所有債權(quán),，包括但不限于借款本金、利息,、復(fù)利,、罰息、違約金,、損害賠償金,、實現(xiàn)債權(quán)及擔(dān)保權(quán)的費用等?！碑?dāng)事人約定的擔(dān)保范圍未經(jīng)登記,，第三人無從知曉，以該約定拘束第三人即失去正當(dāng)性,。在約定的擔(dān)保范圍中,，就主債權(quán)（原債權(quán)、本金）的約定和登記并無爭議,，本文以下主要討論利息,、違約金、損害賠償金,、實現(xiàn)抵押權(quán)的費用以及保全抵押財產(chǎn)的費用,。

1.利息

利息包括法定利息與約定利息，此外,，當(dāng)事人一般還會約定逾期利息（遲延利息）,。

（1）法定利息與約定利息。“法定利息是以國家法律規(guī)定為標(biāo)準(zhǔn)而支付的利息,，銀行貸款的利息即為法定利息,?！庇袑W(xué)者認(rèn)為，法定利息的法定性使其即使不經(jīng)登記,，也當(dāng)然成為法定擔(dān)保范圍,，屬于抵押權(quán)效力所及范圍。本文作者對此不敢茍同,。所謂法定利息,，指的是利率（即計算利息的標(biāo)準(zhǔn)）的法定。利息系因當(dāng)事人約定而生,，而非因原本債權(quán)而當(dāng)然存在,，當(dāng)事人在設(shè)定不動產(chǎn)抵押權(quán)之時，應(yīng)先就利息一并登記,，始生物權(quán)效力，未經(jīng)登記的利息,，不應(yīng)成為不動產(chǎn)抵押權(quán)的內(nèi)容,。在允許約定利率的情形下，法定利率也并不具有當(dāng)然適用的效力,。登記簿上僅有“利息”的登記,，未進(jìn)一步記載利率的，依法定利率,?！凹s定利息是借貸雙方當(dāng)事人約定的借款人支付給出借人的利息”，約定利息欲納入抵押擔(dān)保范圍,，應(yīng)經(jīng)登記,。在約定利息具體事項登記上，登記內(nèi)容可以包括起息日期,、付息日期以及利息計算方法即利率,。在利息數(shù)額限制上，《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》（法釋〔2015〕18號）（以下簡稱《民間借貸司法解釋》）第26條第2款前句規(guī)定,，借貸雙方約定的利率超過年利率36%,，超過部分的利息約定無效。學(xué)界有觀點認(rèn)為,，當(dāng)事人約定的利息超過國家規(guī)定的最高利率,，超過部分無效，不予保護(hù),，不能納入抵押擔(dān)保范圍,。在民間借貸交易中，當(dāng)事人約定的利息超過36%的,，亦應(yīng)準(zhǔn)予登記,，但是在債權(quán)實現(xiàn)時,，對于超過36%的部分無效，債權(quán)人就此部分并不享有債權(quán)請求權(quán),，也就更無從主張優(yōu)先受償權(quán),。如此處理即不違背不動產(chǎn)登記以形式審查為主、實質(zhì)審查為輔的原則,。

（2）逾期利息（遲延利息,、罰息）。逾期利息是否屬于擔(dān)保范圍存在爭議,。第一種觀點認(rèn)為遲延利息不屬于擔(dān)保范圍,，比如“逾期利息，即債務(wù)人履行金錢債務(wù)遲延時,，應(yīng)當(dāng)向債權(quán)人給付的利息,，不屬于擔(dān)保的范圍?！钡诙N觀點認(rèn)為逾期利息屬于法定違約金,，不應(yīng)包括在法條規(guī)定的利息范圍內(nèi)。第三種觀點,，認(rèn)為遲延利息屬于法定利息,，即“債務(wù)人不履行金錢債務(wù)而應(yīng)支付的法定利息”，也是違約責(zé)任的一種方式,。本文作者認(rèn)為,，《合同法》第207條規(guī)定：“借款人未按照約定的期限返還借款的，應(yīng)當(dāng)按照約定或者國家有關(guān)規(guī)定支付逾期利息,?！睋?jù)此，不履行借款返還義務(wù)即發(fā)生逾期利息,，在性質(zhì)上具有法定性,，亦屬借貸之債的特殊為責(zé)任承擔(dān)方式，因此屬于抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍,。只不過,，逾期利息的計算標(biāo)準(zhǔn)可以由當(dāng)事人約定，也可以依國家有關(guān)規(guī)定,，依公示公信的法理,，逾期利息應(yīng)當(dāng)進(jìn)行登記。應(yīng)當(dāng)注意的是,，逾期利率同樣應(yīng)受到限制,。“通常按約定的本金利率執(zhí)行，在無約定時，按法律規(guī)定的利息率及遲延期計算”,。值得注意的是,，《物權(quán)法》第173條將“利息”與“違約金”、“損害賠償金”相并而稱,，這里的“利息”應(yīng)僅指作為原債權(quán)的本金所產(chǎn)生的孳息,，并不包括因債務(wù)人遲延履行債務(wù)（返還本息）所產(chǎn)生的“逾期利息”?！坝馄诶ⅰ睂嶋H上屬于《物權(quán)法》第173條所稱的“違約金”或者“損害賠償金”,。基于擔(dān)保交易主要發(fā)生于借貸法律關(guān)系之中,，“逾期利息”又是全部債務(wù)的重要組成部分,，為防免登記實踐中定性為“違約金”或者“損害賠償金”的困難，不動產(chǎn)登記簿中關(guān)于抵押權(quán)的登記事項可以專列“逾期利息”一項,。就民間借貸交易中逾期利息的計算而言,，可以適用《民間借貸司法解釋》第29條的規(guī)定：有約定，按約定,，但不得超過年利率24%,；無約定或約定不明時，有約定借款利率,，按借款利率，但也不得超過24%,；無約定或約定不明時,，且未約定借款利率，按6%計算,。在登記操作上,，當(dāng)事人有約定逾期利息利率時，應(yīng)當(dāng)對約定的利率進(jìn)行登記,；當(dāng)事人之間無約定時,，勾選“逾期利息”欄目即可。

2.違約金

違約金具有補償性,，不能完全等同于預(yù)定的損害賠償,，我國《合同法》沒有確認(rèn)違約金為預(yù)定的損害賠償。因此,，違約金和損害賠償金兩者之間不相沖突,，可以同時被納入擔(dān)保范圍，并可以同時主張,。也有學(xué)者不贊成將違約金和損害賠償金同時登記,、并可同時享有優(yōu)先受償權(quán)的觀點。本文作者認(rèn)為，基于《物權(quán)法》第173條對違約金和損害賠償金的并列規(guī)定,，抵押權(quán)人就違約金和損害賠償金均可主張優(yōu)先受償,，主張的前提是登記簿的記載，但在具體受償數(shù)額上,，適用相關(guān)規(guī)定的限制,。違約金一般分為懲罰性違約金和補償性違約金，兩者均屬于抵押權(quán)的擔(dān)保范圍,。在數(shù)額限制上,，當(dāng)事人約定違約金的，按約定支付違約金,，但存在過高于損失需要適當(dāng)減少或過低于損失需要適當(dāng)增加時,，計入擔(dān)保范圍的違約金應(yīng)當(dāng)以人民法院或仲裁機構(gòu)最終確定的數(shù)額為準(zhǔn)。

在登記問題上,，有學(xué)者認(rèn)為違約金取決于當(dāng)事人的約定,，無論是否登記，都應(yīng)屬于擔(dān)保范圍,；持相反觀點的學(xué)者認(rèn)為,，正因違約金本由當(dāng)事人之間的約定，故需要登記,。此外,，還有學(xué)者認(rèn)為，不僅違約金欲納入擔(dān)保范圍必須進(jìn)行登記,，并且需要“寫明違約金的準(zhǔn)確數(shù)額或計算方法”,，否則雖然存在請求權(quán)，但不得就抵押物拍賣變賣的價款優(yōu)先受償,。本文作者堅持認(rèn)為,，當(dāng)事人之間的違約金約定存在數(shù)額或計算方法上的差異，僅在登記簿上勾選違約金,，無法使第三人對主債務(wù)的違約金部分形成確切的認(rèn)知,，因此應(yīng)進(jìn)一步記載違約金的準(zhǔn)確數(shù)額或計算方法，未經(jīng)登記,，債權(quán)人只享有一般的債權(quán)請求權(quán),，不享有優(yōu)先受償權(quán)；對于登記的違約金過分高于債權(quán)人所受損失的,，就超過部分,，債權(quán)人不僅不享有優(yōu)先受償權(quán)，而且不享有債權(quán)請求權(quán),。

3.損害賠償金

損害賠償金是一種“法定性債務(wù)”,，是因主債權(quán)未受清償而發(fā)生的債權(quán),，與主債權(quán)具有同一性?！斑`約金與損害賠償都具有代替給付的性質(zhì),。如果不將它們納入擔(dān)保物權(quán)的擔(dān)保范圍，就有可能縱容債務(wù)人不履行債務(wù),，對債權(quán)人的保護(hù)是不夠的,。”因此,，損害賠償金屬于抵押權(quán)的擔(dān)保范圍,。

不同于違約金，損害賠償金是事后根據(jù)實際損失來確定,，事先不具有確定性,，在不動產(chǎn)登記簿上的記載也就具有了不同于違約金的特點，只需在“擔(dān)保范圍”欄勾選“損害賠償金”即可,，無須進(jìn)一步記載其具體金額,。本文作者曾經(jīng)主張，損害賠償金具有事后確定性,，其具體數(shù)額只有在仲裁或者訴訟中才能確定,，因此損害賠償金雖然不能進(jìn)行登記，但仍應(yīng)將其納入擔(dān)保范圍,，賦予其優(yōu)先受償效力,。正如前述，損害賠償金雖為法定性債務(wù),，但僅表明抵押權(quán)所擔(dān)保的主債務(wù)中此部分在發(fā)生上具有法定性,，仍可因當(dāng)事人的約定將其排除于擔(dān)保范圍之外，如未在登記簿擔(dān)保范圍中加以記載,，第三人即可認(rèn)為抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)因主債當(dāng)事人的特別約定予以排除，因此,，損害賠償金亦須經(jīng)登記才取得優(yōu)先受償效力,。在賠償數(shù)額上，“在法律沒有特別規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定的情況下,，應(yīng)按照完全賠償原則確定具體賠償數(shù)額,。賠償全部損失，既包括賠償現(xiàn)實損失,，也包括賠償可得利益損失,。”但是,，可得利益損失的范圍納入擔(dān)保范圍時,，應(yīng)當(dāng)受到可預(yù)見規(guī)則、減損規(guī)則、損益相抵規(guī)則以及過失相抵規(guī)則等的限制,。

4.實現(xiàn)抵押權(quán)的費用

實現(xiàn)抵押權(quán)的費用,，是指抵押權(quán)人因行使抵押權(quán)所支付的一切費用，包括抵押財產(chǎn)的估價鑒定費,、拍賣,、變賣費用和訴訟費用等。“實現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的費用是由于債務(wù)人不及時履行債務(wù)導(dǎo)致,，這些費用理應(yīng)由債務(wù)人承擔(dān),，否則不利于保護(hù)擔(dān)保物權(quán)人的利益?！币虼?，實現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的費用自屬擔(dān)保范圍。此外,，與前述損害賠償金等法定性債務(wù)不同的是,，實現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的費用是為參與擔(dān)保物權(quán)實現(xiàn)的所有債權(quán)人的利益支出的費用，具有共益性,。在沒有相反約定的情形下,，雖然該費用多由實現(xiàn)抵押權(quán)的債權(quán)人預(yù)付，但最終應(yīng)由債務(wù)人承擔(dān),，因此,，賦予抵押權(quán)人對其所支付的實現(xiàn)抵押權(quán)費用就抵押物依法定實現(xiàn)方式所得價款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，更加符合公平原則,。實現(xiàn)抵押權(quán)的費用與損害賠償金不同,，無需登記，當(dāng)然地納入不動產(chǎn)抵押權(quán)優(yōu)先受償?shù)姆秶?/span>

實現(xiàn)抵押權(quán)的費用也應(yīng)受費用必要性的限制,。當(dāng)實現(xiàn)抵押權(quán)的費用是必要費用,，即抵押權(quán)人為實現(xiàn)抵押權(quán)而不得不支付的費用時，不對抵押權(quán)人此種利益進(jìn)行保護(hù),，法律制度設(shè)計的保護(hù)債權(quán)人目的就無法實現(xiàn),。這意味著，“擔(dān)保物權(quán)人應(yīng)本著誠實信用的原則實現(xiàn)擔(dān)保物權(quán),，所花的費用也應(yīng)當(dāng)合理,，對不合理的費用不應(yīng)當(dāng)納入擔(dān)保的范圍?！?/span>

5.保管抵押財產(chǎn)的費用

在抵押關(guān)系中,，抵押財產(chǎn)由抵押人自己保管，保管抵押財產(chǎn)的費用已由抵押人自行承擔(dān),，自不應(yīng)納入擔(dān)保范圍,，《物權(quán)法》第173條所定“保管擔(dān)保財產(chǎn)的費用”也就不應(yīng)確定為不動產(chǎn)抵押權(quán)優(yōu)先受償?shù)姆秶?。但是，在實?wù)中不能排除例外情形,，比如抵押權(quán)人支付的房屋修繕費等保全抵押財產(chǎn)的費用,。是否有必要將保全抵押財產(chǎn)的費用納入抵押擔(dān)保范圍？

本文作者對此持肯定觀點,。我國《物權(quán)法》第193條規(guī)定抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人停止使抵押財產(chǎn)價值減少的行為,，抵押財產(chǎn)價值減少的，有權(quán)要求恢復(fù)抵押財產(chǎn)的價值,，或者提供與減少的價值相應(yīng)的擔(dān)保,；抵押人不恢復(fù)抵押財產(chǎn)的價值也不提供擔(dān)保的，抵押權(quán)人有權(quán)要求債務(wù)人提前清償債務(wù),。但是,，在抵押人對于抵押物實施價值減損的行為從而危及抵押權(quán)人優(yōu)先受償權(quán)的具體實現(xiàn)范圍之時，存在抵押權(quán)人采取第193條規(guī)定的救濟措施仍得不到救濟或者情事緊迫時不能及時采取第193條規(guī)定的救濟措施情形,。此際,，抵押權(quán)人為保全抵押財產(chǎn)或請求抵押人防止抵押物價值減少、恢復(fù)抵押物價值所支付的必要費用,，因可歸責(zé)于抵押人的事由而發(fā)生,，應(yīng)由抵押人負(fù)擔(dān)，當(dāng)屬抵押權(quán)所擔(dān)保債權(quán)的范圍,，即抵押權(quán)人支付的該費用可優(yōu)先受償,。

保全抵押財產(chǎn)的費用無論其性質(zhì)為墊付或無因管理費用，在發(fā)生之初系由抵押權(quán)人負(fù)擔(dān),，但最終都應(yīng)由抵押人承擔(dān),。因此，無論當(dāng)事人是否約定,，以及即使由于事先無法確定而未進(jìn)行登記,，該費用都應(yīng)當(dāng)納入不動產(chǎn)抵押權(quán)優(yōu)先受償?shù)姆秶Ｔ诒容^法上,，《瑞士民法典》第808條第3項和我國臺灣地區(qū)明確規(guī)定,，保全抵押權(quán)的費用無需記載于登記簿冊，當(dāng)然屬于擔(dān)保范圍,。其法理基礎(chǔ)在于：此項費用不僅保全了抵押權(quán)人的抵押權(quán)，還保全了抵押人的財產(chǎn),，對雙方均為有利,。當(dāng)然，保全抵押財產(chǎn)的費用也應(yīng)受到限制,，即應(yīng)符合以下條件：第一,，為防止抵押財產(chǎn)因抵押人的作為或不作為而減損所支出的費用,；第二，該費用必須是合理,、必要的,，即確屬保全抵押權(quán)而不得不支付的費用。

由以上分析可見,，就不動產(chǎn)抵押交易而言,，當(dāng)事人之間約定的擔(dān)保范圍僅產(chǎn)生債法上的效力，司法實踐中第一種僅以《物權(quán)法》第173條和/或《擔(dān)保法》第46條為依據(jù)判定不動產(chǎn)抵押權(quán)的優(yōu)先受償范圍,，有失偏頗,。不動產(chǎn)抵押權(quán)的優(yōu)先受償范圍端賴于不動產(chǎn)登記簿的記載，但又不局限于不動產(chǎn)登記簿的記載,?？梢哉f，不動產(chǎn)抵押權(quán)優(yōu)先受償范圍必然與登記范圍不一致,，但后者影響甚至決定前者的范圍,。一方面，法定的擔(dān)保范圍和約定的擔(dān)保范圍均須登記,，未在登記簿上記載的,，視為就附屬債權(quán)并無優(yōu)先受償權(quán)，抵押權(quán)人僅能就登記的主債權(quán)數(shù)額優(yōu)先受償,；利息,、逾期利息、違約金,、損害賠償金均應(yīng)登載于登記簿,，但就其中超過規(guī)定限制的部分，債權(quán)人不僅不享有債權(quán)請求權(quán),，更無優(yōu)先受償權(quán),。另一方面，符合條件的實現(xiàn)抵押權(quán)費用,、保全抵押財產(chǎn)費用,，具有共益性，無需登記,，當(dāng)然屬于不動產(chǎn)抵押權(quán)優(yōu)先受償范圍,。應(yīng)當(dāng)注意的是，不宜因附屬債權(quán)事先不能確定就否認(rèn)其登記可能性,。不動產(chǎn)抵押權(quán)優(yōu)先受償范圍的登記并不是具體數(shù)額的登記,，可能只是計算方法的登記（如利率、違約金的具體計算方法）,，也可能只是具體事項的登記[如只是（勾選）登記“損害賠償金”欄目）],。

《物權(quán)法》實施之后，2008年《房屋登記簿管理試行辦法》第9條規(guī)定登記簿應(yīng)當(dāng)記載主債權(quán)數(shù)額和擔(dān)保范圍,?！斗课莸怯洸居涊d內(nèi)容說明》對于擔(dān)保范圍也做了解釋，即“擔(dān)保范圍：記載抵押合同中約定的擔(dān)保范圍,，可以是主債權(quán)及利息,、違約金、損害賠償金,、保管擔(dān)保財產(chǎn)和實現(xiàn)抵押權(quán)的費用等,；抵押合同未約定的，記載未約定事實,。”但統(tǒng)一不動產(chǎn)登記之后,，《國土資源部關(guān)于啟用不動產(chǎn)登記簿證樣式（試行）的通知》（國土資發(fā)〔2015〕25號）中，“抵押權(quán)登記信息”并無獨立的“擔(dān)保范圍”欄目,，只登記被擔(dān)保主債權(quán)數(shù)額,，直接導(dǎo)致抵押合同的約定和不動產(chǎn)登記簿的記載不一致。在不動產(chǎn)抵押權(quán)可得實現(xiàn)之時,，本文作者贊同依據(jù)登記簿的記載來確定不動產(chǎn)抵押權(quán)的優(yōu)先受償范圍,，并就此對抵押財產(chǎn)的變價款優(yōu)先受償。

（一）堅持不動產(chǎn)登記簿的公示公信力

依據(jù)登記簿的記載來確定優(yōu)先受償范圍的正當(dāng)性,，來源于物權(quán)公示公信原則以及不動產(chǎn)登記簿的公示公信效力,。發(fā)生物權(quán)變動時，須將物權(quán)變動的事實通過一定的公示方法向不特定的多數(shù)人公開,，即使依公示方法表現(xiàn)出來的物權(quán)不存在或有瑕疵,，對于信賴該表征并已從事了物權(quán)交易的人，法律也仍然承認(rèn)其與存在真實的物權(quán)具有相同的法律效果,，以保護(hù)交易安全,。我國《物權(quán)法》第187條確立了不動產(chǎn)抵押權(quán)的登記生效模式，即登記也是確立不動產(chǎn)抵押權(quán)人優(yōu)先受償范圍的生效條件,。因此,，無論法定的擔(dān)保范圍、約定的擔(dān)保范圍,，原則上都應(yīng)當(dāng)進(jìn)行登記,，否則不動產(chǎn)抵押權(quán)人不能享有優(yōu)先受償權(quán)。準(zhǔn)以此解,，當(dāng)事人之間的抵押合同僅在彼此之間發(fā)生效力（債權(quán)的對人性）,，欲發(fā)生對抗合同以外第三人的效力（物權(quán)的對世性），必須以一種可靠的公示方法使第三人知曉。通過對當(dāng)事人抵押合同內(nèi)容予以登記,，使得抵押合同內(nèi)容由債權(quán)效力上升為物權(quán)效力，抵押權(quán)人從而獲得優(yōu)先于后順位物權(quán)人和無擔(dān)保的一般債權(quán)人而受償?shù)臋?quán)利,。

我國實定法堅持了不動產(chǎn)登記簿的公信力,，《物權(quán)法》第16、17條均為法律上對不動產(chǎn)登記簿公信力的肯定,，不動產(chǎn)登記的公示公信最終通過不動產(chǎn)登記簿而得以彰顯,。就此，《擔(dān)保法解釋》第61條規(guī)定：“抵押物登記記載的內(nèi)容與抵押合同約定的內(nèi)容不一致的,，以登記記載的內(nèi)容為準(zhǔn),。”此一規(guī)定基于不動產(chǎn)登記簿的公示公信法理,，^240-242雖然是解釋《擔(dān)保法》,，但《擔(dān)保法》與《物權(quán)法》就此問題的規(guī)定并不沖突，仍應(yīng)適用,。《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國物權(quán)法〉若干問題的解釋（一）》（以下簡稱《物權(quán)法解釋（一）》）第2條,，雖從反面進(jìn)行規(guī)定“當(dāng)事人有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿的記載與真實權(quán)利狀態(tài)不符、其為該不動產(chǎn)物權(quán)的真實權(quán)利人,，請求確認(rèn)其享有物權(quán)的,，應(yīng)予支持”，但其立論基礎(chǔ)也是不動產(chǎn)登記簿的公信力,。由于不動產(chǎn)登記簿記載的債權(quán)數(shù)額為主債權(quán)（原債權(quán),、本金）數(shù)額，不包括違約金,、利息,、損害賠償金以及實現(xiàn)抵押權(quán)費用等附屬債權(quán)，其公示出來的數(shù)額必然會使后順位物權(quán)人或無擔(dān)保的一般債權(quán)人形成信賴,。法院最終判決抵押權(quán)人優(yōu)先受償范圍以合同約定為準(zhǔn),，超出了登記記載的主債權(quán)數(shù)額，顯然有損后順位物權(quán)人或一般債權(quán)人債權(quán)的實現(xiàn),。

實際上,，《物權(quán)法解釋（一）》第2條不僅進(jìn)一步認(rèn)可了不動產(chǎn)登記簿的公信力，還為解決不動產(chǎn)抵押權(quán)優(yōu)先受償范圍的問題提供一個解決思路,。在現(xiàn)有登記操作實踐中,，不動產(chǎn)登記簿所記載的擔(dān)保范圍縮小了不動產(chǎn)抵押權(quán)的優(yōu)先受償權(quán)范圍，附屬債權(quán)未予登記,，與約定的事實不符時,，應(yīng)允許抵押權(quán)人通過異議登記、更正登記以及《物權(quán)法解釋（一）》第2條規(guī)定的起訴方式對其真實權(quán)利進(jìn)行救濟,。相應(yīng)地,，法院應(yīng)依據(jù)有效的抵押合同關(guān)于擔(dān)保范圍的約定,，釋明抵押權(quán)人可以依據(jù)合同約定至登記機關(guān)辦理變更登記手續(xù)，如抵押人拒絕,，應(yīng)判決抵押人協(xié)助抵押權(quán)人至登記機關(guān)辦理抵押變更登記手續(xù),。但是，該救濟途徑至少存在兩個難題：一是未從根本上解決不動產(chǎn)抵押登記問題,，一定程度上將后順位物權(quán)人以及無擔(dān)保的一般債權(quán)人利益置于不顧,。在有后順位物權(quán)人的情形下，依不動產(chǎn)登記簿公信法理,，還需征求后順位物權(quán)人的同意（《物權(quán)法》第194條第1款）,；二是在抵押合同中就附屬債權(quán)未作約定時，抵押權(quán)人盡管依據(jù)《物權(quán)法》第173條確立法定的擔(dān)保范圍,，但由于抵押合同中未作明確約定,，從而引發(fā)舉證困難，最終導(dǎo)致權(quán)利主張不成立,。

以抵押合同約定的擔(dān)保范圍來確定不動產(chǎn)抵押權(quán)的優(yōu)先受償范圍,，實際上是采納了債權(quán)意思主義國家的觀點，使得我國物權(quán)法所確立的不動產(chǎn)抵押權(quán)登記生效模式名存實亡,，擊破了物權(quán)與債權(quán)區(qū)分的法律邏輯,。物權(quán)與債權(quán)的區(qū)分在于公示（登記、占有）使僅有相對性的債權(quán)產(chǎn)生對抗第三人效力,，賦予未經(jīng)登記的抵押權(quán)內(nèi)容以物權(quán)效力（優(yōu)先受償效力）,，與此有違。同時,，抵押合同的約定優(yōu)于登記簿的公示公信效力,，使得當(dāng)事人之間有機會惡意串通更改抵押合同內(nèi)容，損害后順位抵押權(quán)人的利益,，容易滋生道德風(fēng)險,。

有學(xué)者認(rèn)為，《房屋登記辦法》第44條中的“被擔(dān)保債權(quán)數(shù)額”包括了《房屋登記簿管理試行辦法》第9條第3款中的“被擔(dān)保主債權(quán)的數(shù)額”和“擔(dān)保范圍”,，應(yīng)依其文義解釋為包括主債權(quán)本金部分之外的利息,、違約金、損害賠償金和實現(xiàn)抵押權(quán)的費用等在登記時未能確定的債權(quán),。前引第一種處理方式的裁判中,，相反觀點認(rèn)為，《物權(quán)法》第185條第2款規(guī)定了抵押合同一般應(yīng)當(dāng)包括的條款,，其中第1項為“被擔(dān)保債權(quán)的種類和數(shù)額”,，第4項為“擔(dān)保的范圍”，由此可見，抵押合同中的“被擔(dān)保債權(quán)的數(shù)額”與“擔(dān)保的范圍”是作為兩個不同的條款內(nèi)容分別規(guī)定的,，不能彼此產(chǎn)生替代關(guān)系,。因此，“被擔(dān)保債權(quán)的數(shù)額”與“擔(dān)保范圍”并非相同概念,，那么不動產(chǎn)登記簿所記載的“債權(quán)數(shù)額”,，并不等同于“擔(dān)保范圍”。本文作者認(rèn)為這一論理尚不充分,。抵押權(quán)的擔(dān)保范圍指的是《物權(quán)法》第173條所稱“主債權(quán)及其利息、違約金,、損害賠償金,、保管擔(dān)保財產(chǎn)和實現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的費用”，這里明確寫的是“主債權(quán)”,，在體系解釋之下,，自然指的是同法第185條所說的“被擔(dān)保債權(quán)的……數(shù)額”，那么,，被擔(dān)保債權(quán)的數(shù)額就屬于擔(dān)保范圍,，“被擔(dān)保債權(quán)的數(shù)額”與“擔(dān)保范圍”之間并不存在非此即彼的關(guān)系。即使認(rèn)為兩者是不同的概念,，在允許當(dāng)事人之間就擔(dān)保范圍做出例外約定的情況下,，登記簿上不作相應(yīng)記載，相對人就得進(jìn)一步查閱當(dāng)事人之間的擔(dān)保合同去探知擔(dān)保范圍,，并進(jìn)而做出商事判斷,。但如此即違背了不動產(chǎn)登記公示之本意，增加了交易的成本,，影響了交易的便捷,。

這里，還涉及對《物權(quán)法》第173條所定“主債權(quán)”的理解,。就立法史上看,，本條來源于《擔(dān)保法》第46、67,、83條關(guān)于抵押權(quán),、質(zhì)權(quán)和留置權(quán)等擔(dān)保范圍的規(guī)定?！稉?dān)保法》第21條第1款關(guān)于保證擔(dān)保范圍的表述大致相同,。在解釋上，為區(qū)分保證債務(wù)與保證人所擔(dān)保履行的債務(wù),，多將前者稱之為“從債務(wù)”,；后者稱之為“主債務(wù)”，與之相對的權(quán)利即分別為“從債權(quán)”和“主債權(quán)”。由此可見,，主債權(quán)應(yīng)當(dāng)是保證人所擔(dān)保的全部債權(quán),。但從《擔(dān)保法》第21條第1款和第2款所使用的語句來看，第1款所稱“主債權(quán)”明顯是指保證所擔(dān)保的原本的債權(quán),，即“原債權(quán)”,，非指與保證債權(quán)相對的“主債權(quán)”；第2款所稱“全部債務(wù)”即為第1款所稱“主債權(quán)及利息,、違約金,、損害賠償金和實現(xiàn)債權(quán)的費用”之全部，也就是與保證債務(wù)相對的“主債務(wù)”,。《物權(quán)法》第173條亦應(yīng)做相同理解,，即其中“主債權(quán)”僅指擔(dān)保物權(quán)所擔(dān)保的原本的債權(quán)，即“原債權(quán)”,，在主債權(quán)債務(wù)關(guān)系屬于借貸的情形下,，亦即“本金”。相關(guān)登記規(guī)范尊重了這一解釋方案,。

（二）不動產(chǎn)抵押登記的問題與改進(jìn)建議

不動產(chǎn)抵押登記實踐中,，抵押權(quán)人不登記記載“利息、違約金,、損害賠償金”等附屬債權(quán),，主要是因為不動產(chǎn)登記簿的設(shè)計造成的。《不動產(chǎn)登記暫行條例》及其實施細(xì)則就不動產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)立登記時登記簿的記載事項并未作出明文規(guī)定,。但從《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》第68條第2款“因被擔(dān)保債權(quán)主債權(quán)的種類及數(shù)額,、擔(dān)保范圍、債務(wù)履行期限,、抵押權(quán)順位發(fā)生變更申請抵押權(quán)變更登記時,，如果該抵押權(quán)的變更將對其他抵押權(quán)人產(chǎn)生不利影響的，還應(yīng)當(dāng)提交其他抵押權(quán)人書面同意的材料與身份證或者戶口簿等材料”的規(guī)定可以看出,，擔(dān)保范圍應(yīng)屬不動產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)立登記時的登記事項,，否則無從變更登記。但隨后發(fā)布的《國土資源部關(guān)于啟用不動產(chǎn)登記簿證樣式（試行）的通知》（國土資發(fā)〔2015〕25號）中指出,，不管是以“土地” 單獨抵押,，還是以“土地和房屋”、“林地和林木”或“土地和在建建筑物”一體抵押,，均應(yīng)在不動產(chǎn)登記簿中的“抵押權(quán)登記信息” 中記載“被擔(dān)保主債權(quán)數(shù)額（最高債權(quán)數(shù)額）（萬元）”,。在體系解釋上，這里的“主債權(quán)”即為《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》第68條所稱的與“擔(dān)保范圍”相并而稱的“主債權(quán)”（即原債權(quán),、本金）,，非指抵押權(quán)所擔(dān)保的全部債權(quán),。作為該通知附件同時發(fā)布的“不動產(chǎn)登記簿使用和填寫說明”中指出：“[被擔(dān)保主債權(quán)數(shù)額（最高債權(quán)數(shù)額）]填寫被擔(dān)保的主債權(quán)金額”。這樣,，登記簿上的登記信息中只有“被擔(dān)保主債權(quán)數(shù)額”,，沒有其他擔(dān)保范圍的記載空間。

不動產(chǎn)登記簿對于需要進(jìn)行登記的利息,、違約金,、損害賠償金等附屬債權(quán)沒有設(shè)計登記欄目。登記實踐中不動產(chǎn)登記簿的這一設(shè)計缺陷,，產(chǎn)生以下問題：第一,，不符合不動產(chǎn)登記的精確性原則，從而影響不動產(chǎn)登記簿的公信力,?！恫粍赢a(chǎn)登記暫行條例》第10條第1句明確規(guī)定“不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)依法將各類登記事項準(zhǔn)確、完整,、清晰地記載于不動產(chǎn)登記簿?！睂ι婕暗牡怯浭马棻仨毷褂么_切的文字表述,，比如不動產(chǎn)抵押交易中確定的金額必須清晰、明確,、肯定,。當(dāng)?shù)怯洸镜脑O(shè)計影響權(quán)利登記，導(dǎo)致登記簿記載與權(quán)利狀態(tài)不一致時,，登記簿作為證據(jù)的客觀性即受質(zhì)疑,。第二，有不當(dāng)干預(yù)當(dāng)事人意思自治之嫌,?！安粍赢a(chǎn)登記機關(guān)對抵押擔(dān)保范圍登記的規(guī)定違反抵押人與抵押權(quán)人對抵押物擔(dān)保范圍的約定，屬行政行為對民事主體合法行使民事權(quán)利自由的不當(dāng)干預(yù),，并對抵押權(quán)人的利益保護(hù)造成不利后果,。”

準(zhǔn)此,，不動產(chǎn)登記簿上對于不動產(chǎn)抵押登記進(jìn)行更為精細(xì)的設(shè)計,。統(tǒng)一不動產(chǎn)登記后，相關(guān)規(guī)范性文件以及不動產(chǎn)登記實務(wù)中并未給出解決辦法,。從根本上看,，“統(tǒng)一不動產(chǎn)登記制度中應(yīng)當(dāng)細(xì)化規(guī)定不動產(chǎn)抵押權(quán)擔(dān)保范圍的登記，并科學(xué)設(shè)計不動產(chǎn)登記簿相應(yīng)的登記欄目,?！?/span>相比之下,，其他國家或地區(qū)的設(shè)計更為細(xì)致。我國臺灣地區(qū)“土地登記規(guī)則”（2014年12月25日修正）第111條之1（抵押權(quán)設(shè)定登記事項）規(guī)定：“申請普通抵押權(quán)設(shè)定登記時,，登記機關(guān)應(yīng)于登記簿記明擔(dān)保債權(quán)之金額,、種類及范圍；契約書訂有利息,、遲延利息之利率,、違約金或其他擔(dān)保范圍之約定者，登記機關(guān)亦應(yīng)于登記簿記明之,?！蔽吹怯浾撸簧餀?quán)效力,。德國土地登記簿樣本中,，除了“金額（被擔(dān)保之債權(quán)數(shù)額）”一欄外，還有“抵押權(quán),、土地債務(wù)與定期金債務(wù)”一欄可用于對權(quán)利具體狀況進(jìn)行記載,，其中包括對利率等的細(xì)致記載。日本不動產(chǎn)登記簿中,，也有“權(quán)利人及其他事項”一欄,，可用于對“債權(quán)額”、“利息”,、“損害金”等進(jìn)行具體記載,。這些設(shè)計將附屬債權(quán)納入不動產(chǎn)登記簿之中，盡可能地明確抵押權(quán)人優(yōu)先受償?shù)姆秶?，值得借鑒,。

在重新設(shè)計不動產(chǎn)登記簿的登記事項之時，“抵押登記信息”中,，除了“被擔(dān)保主債權(quán)數(shù)額”外,，應(yīng)當(dāng)增加一個“附屬債權(quán)范圍”欄目，依次設(shè)計“利息”,、“逾期利息”,、“違約金”、“損害賠償金”,、“實現(xiàn)抵押權(quán)的費用”,、“保全抵押財產(chǎn)的費用”、“其他費用”這幾個可勾選的選項,，同時在“利息”,、“逾期利息”、“違約金”,、“其他費用”字后留有橫線,，便于記載利率,、具體數(shù)額或計算方式等?！皩崿F(xiàn)抵押權(quán)的費用”,、“保全抵押財產(chǎn)的費用”，屬于不予登記依然可予優(yōu)先受償?shù)姆秶?，在不動產(chǎn)登記簿中記載,，主要在于提醒后順位權(quán)利人以及起到證據(jù)證明作用。如此,，當(dāng)事人對于附屬債權(quán)的具體約定可以在不動產(chǎn)登記簿上進(jìn)行正確反映,。對于法定擔(dān)保范圍，只需要將各可選選項全部勾選即可,，或者設(shè)置單獨可勾選的“法定的擔(dān)保債權(quán)范圍”選項,。

在目前不動產(chǎn)登記簿樣式未作修改的情況下，可在不動產(chǎn)登記簿“抵押權(quán)登記信息”“附記”一欄記載當(dāng)事人約定的擔(dān)保范圍,，以尊重當(dāng)事人在不動產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)立中的意思自治,。

（三）不動產(chǎn)抵押登記與不動產(chǎn)抵押權(quán)的實現(xiàn)

抵押合同約定的擔(dān)保范圍與不動產(chǎn)登記簿的記載不一致時，以抵押合同約定的擔(dān)保范圍來確定不動產(chǎn)抵押權(quán)的優(yōu)先受償范圍,，在不存在后順位物權(quán)人,，且不存在無擔(dān)保債權(quán)人的情形下，不動產(chǎn)抵押權(quán)人為唯一債權(quán)人,，判決執(zhí)行結(jié)果對當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)分配沒有實質(zhì)上的影響，但在存在后順位物權(quán)人或無擔(dān)保債權(quán)人的情形下,，判決不動產(chǎn)抵押權(quán)人的附屬債權(quán)即使未登記也享有優(yōu)先受償權(quán),，不合登記法理。尤其是在抵押人的財產(chǎn)不足以清償所有債權(quán)的情形下,，無疑損害了后順位物權(quán)人或無擔(dān)保債權(quán)人的受償利益,。值得注意的是，抵押合同約定的擔(dān)保范圍與不動產(chǎn)登記簿的記載不一致時,，如僅以不動產(chǎn)登記簿的記載為依據(jù)判決抵押權(quán)人的優(yōu)先受償范圍,，但就當(dāng)事人已作約定但未予登記的范圍不置明文，在強制執(zhí)行程序中,，抵押權(quán)人僅得就抵押財產(chǎn)的變價款在登記簿記載的范圍內(nèi)優(yōu)先受償,，如仍有剩余，抵押權(quán)人就當(dāng)事人已作約定但未予登記的范圍因未取得執(zhí)行名義而無從受償,，其作為一般債權(quán)人的權(quán)利也無從保護(hù),。

綜上，本文作者建議,，在抵押合同約定的擔(dān)保范圍與不動產(chǎn)登記簿的記載不一致時,，裁判中應(yīng)認(rèn)可不動產(chǎn)登記簿的記載以及無須登記即具有優(yōu)先受償效力的擔(dān)保范圍可就抵押財產(chǎn)的變價款優(yōu)先受償,，且認(rèn)可當(dāng)事人約定的其他擔(dān)保范圍具有債法上的效力。在強制執(zhí)行程序中,，就抵押財產(chǎn)變價之后,，如沒有其他債權(quán)人申請參與分配，區(qū)分當(dāng)事人約定的擔(dān)保范圍是否具有優(yōu)先受償效力,，沒有實際意義,；如有其他債權(quán)人申請參與分配，則不動產(chǎn)登記簿的記載以及無須登記即具有優(yōu)先受償效力的擔(dān)保范圍優(yōu)先受償,，就當(dāng)事人約定的其他擔(dān)保范圍,，與其他債權(quán)人平等分配。如未瀕臨破產(chǎn),，抵押人的財產(chǎn)足以清償債務(wù)時,，是否賦予優(yōu)先受償權(quán)，賦予多大范圍的優(yōu)先受償權(quán),，實際意義并不大,，但在抵押人財產(chǎn)不足以清償全部債務(wù)甚至進(jìn)入破產(chǎn)清算程序之時，抵押人已經(jīng)陷入債務(wù)危機,，此時確定優(yōu)先受償權(quán)的范圍就顯得尤為重要,。

在目前不動產(chǎn)登記法制運行不彰的情形之下,，就不動產(chǎn)抵押權(quán)優(yōu)先受償范圍的判定尚需結(jié)合《物權(quán)法》的一般規(guī)定進(jìn)行妥當(dāng)解釋,。不動產(chǎn)抵押權(quán)因登記而設(shè)立，“登記是最主要的公示機制,，它能清晰展示物權(quán)種類和內(nèi)容,，當(dāng)事人只要査閱就一目了然，從而既將物權(quán)排斥第三人的固有風(fēng)險降到最低,，第三人又無需支出額外的檢索和甄別成本,。”不動產(chǎn)抵押權(quán)的優(yōu)先受償范圍作為抵押權(quán)的內(nèi)容雖可由當(dāng)事人約定,，但為抵押財產(chǎn)之上的權(quán)利負(fù)擔(dān)透明化,，自應(yīng)記載于登記簿，從而保障交易安全和充分發(fā)揮抵押財產(chǎn)的價值,。當(dāng)事人約定的擔(dān)保范圍,，關(guān)涉后順位物權(quán)人和一般債權(quán)人的利益，未經(jīng)登記雖然不影響在當(dāng)事人之間發(fā)生債法上的效力,，但不能向第三人主張在約定的優(yōu)先受償范圍內(nèi)就抵押財產(chǎn)的變價款具有優(yōu)先受償效力,。由此可見，當(dāng)事人約定的抵押擔(dān)保范圍,，在物權(quán)公示原則和物權(quán)特定主義之下,，仍須經(jīng)由登記,，始為抵押權(quán)效力之所及。至于不動產(chǎn)登記操作中出現(xiàn)的相關(guān)問題,，人民法院不應(yīng)遷就不符合立法原意的行政決策,，可以司法建議的形式由相關(guān)行政機關(guān)予以解決。

目前,，中國民法典物權(quán)法編的編纂工作已經(jīng)啟動,，為防止司法實踐中在抵押合同約定的擔(dān)保范圍與登記簿的記載不一致時的解釋沖突，并敦促相關(guān)行政機關(guān)修改不動產(chǎn)登記簿樣式,，建議對《物權(quán)法》第173條進(jìn)行修改,，增設(shè)1款，作為第2款,，規(guī)定：“依登記生效或取得對抗效力的擔(dān)保物權(quán),，前款擔(dān)保范圍中利息、違約金,、損害賠償金,，未經(jīng)登記不得對抗第三人?！?/span>如此設(shè)計,，有三個理由：

第一，在采行登記生效主義和登記對抗主義等物權(quán)變動模式的擔(dān)保物權(quán)中,，登記簿的記載具有相當(dāng)?shù)墓咀饔煤鸵欢ǖ墓帕Α?/span>擔(dān)保范圍既然不是擔(dān)保物權(quán)的法定內(nèi)容,，允許當(dāng)事人之間做出例外安排，擔(dān)保物權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)范圍對于第三人而言就顯得尤為重要,。第三人無需查詢原當(dāng)事人之間的擔(dān)保合同,，無需探知原當(dāng)事人之間的交易細(xì)節(jié)，根據(jù)登記簿的記載即知悉擔(dān)保財產(chǎn)之上物上負(fù)擔(dān)的具體數(shù)額,，可以據(jù)此作出相應(yīng)判斷和決策,，避免了不測之損害,。因此,，借由減少信息歸集成本并避免不測的損害，登記具有了保護(hù)交易安全的功能,。

第二,，實現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的費用包括擔(dān)保財產(chǎn)的估價費用、擔(dān)保財產(chǎn)拍賣,、變賣所需的費用,、交通費用和訴訟費用等，該費用系因債務(wù)人不履行債務(wù)而發(fā)生的,，自應(yīng)由債務(wù)人負(fù)擔(dān),。該債務(wù)屬于法定債務(wù),，除非當(dāng)事人對其有特別約定，其納入擔(dān)保范圍亦無需登記,。有觀點認(rèn)為,，實現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的費用雖非擔(dān)保物權(quán)效力之所及，但屬有益于各擔(dān)保權(quán)人的共益費用,，應(yīng)在各擔(dān)保物權(quán)所擔(dān)保的債務(wù)之前優(yōu)先受償,，準(zhǔn)此，無須登記即可取得優(yōu)先受償效力,。無論采取哪種觀點,，擔(dān)保范圍中實現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的費用均屬法定內(nèi)容，無須登記即可對第三人主張,。

第三,，采取“未經(jīng)登記不得對抗第三人”的表述，綜合了目前司法實踐中的兩種處理方法,。登記的功能和意義在于保護(hù)交易安全,，避免善意第三人受到不測的損害。如絕對地規(guī)定擔(dān)保范圍中附屬債權(quán)未經(jīng)登記,，不生物權(quán)變動效力,，過于嚴(yán)苛。畢竟擔(dān)保交易實踐中,，主債務(wù)多有約定利息,、違約金、損害賠償金,，本款借助登記對抗緩和登記生效的剛性,，在一定程度上尊重了當(dāng)事人之間的意思自治，也不致危及交易安全,。對于沒有第三人與擔(dān)保物權(quán)人就擔(dān)保財產(chǎn)的變價款進(jìn)行爭奪的情形下,，當(dāng)事人之間約定的擔(dān)保范圍在擔(dān)保財產(chǎn)的變價款的分配中受到尊重，避免出現(xiàn)目前司法實踐中就超過登記的被擔(dān)保主債權(quán)數(shù)額之外的附屬債權(quán)判定不具有優(yōu)先受償權(quán)的問題,。就擔(dān)保財產(chǎn)的變價款有第三人與擔(dān)保物權(quán)人進(jìn)行爭奪的情形之下,，當(dāng)事人之間約定的擔(dān)保范圍中未經(jīng)登記者，不能對該第三人主張有優(yōu)先受償效力,。