增值稅是以商品（含應(yīng)稅勞務(wù)）在流轉(zhuǎn)過程中產(chǎn)生的增值額作為計稅依據(jù)而征收的一種流轉(zhuǎn)稅。那么什么是土地增值稅,？怎樣算,？如何交？稅率是多少,？二手商品房也要交嗎,？下面就一起來了解下。

什么是土地增值稅,？

土地增值稅是以納稅人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物(以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))所取得的增值額為征稅對象,，依照規(guī)定稅率征收的一種稅,。不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為,。

土地增值稅怎樣算,？

1、計算土地增值稅的公式為：應(yīng)納土地增值稅=增值額×稅率

公式中的“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項目金額后的余額,。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入,，包括貨幣收入、實物收入和其他收入,。

2,、計算增值額的扣除項目：

（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額；

（2）開發(fā)土地的成本,、費用,；

（3）新建房及配套設(shè)施的成本、費用,，或者舊房及建筑物的評估價格,；

（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；

（5）財政部規(guī)定的其他扣除項目,。

土地增值稅如何交？

1,、非房地產(chǎn)開發(fā)項目情況下,，企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地或廠房，土地增值稅實行相對簡易的處理辦法,。如果轉(zhuǎn)讓收入明顯偏低,，稅務(wù)機關(guān)是會參考市場價格進行調(diào)整的。

2,、扣除項目方面,，如果你是房屋土地在一起轉(zhuǎn)讓的情況，有兩種選擇：

（1）選擇對廠房進行重置價的評估,，然后加上取得廠房這塊土地的成本,，加上轉(zhuǎn)讓相關(guān)的稅金，三部分之和作為扣除項目,。

扣除項目=房屋及建筑物的評估價格+取得土地使用權(quán)支付的金額+轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金

（2）如果你的廠房是購買的,，提供購房的發(fā)票,，以發(fā)票金額作為扣除的基礎(chǔ)，同時根據(jù)發(fā)票金額為基礎(chǔ),，按發(fā)票開具到轉(zhuǎn)讓的時間,，發(fā)票金額每年可以加計5%，然后再加上轉(zhuǎn)讓相關(guān)的稅金（注：這種情況下不能加土地成本,，因為房屋發(fā)票金額默認含有土地價款）,，兩個部分之和作為扣除項目。

扣除項目=發(fā)票金額×（1+持有年度×5%）+與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

（3）如果你單純轉(zhuǎn)讓土地,，在已經(jīng)進行了開發(fā)建設(shè)的情況下：

扣除項目=取得土地使用權(quán)時支付的地價款,、交納的有關(guān)費用+轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金+開發(fā)土地所需成本×（1+20%）

土地增值稅稅率是多少,？

目前,，對于土地增值稅的稅率征收有三種方式：

1、凡能夠提供購房發(fā)票的,，其扣除項目的金額將包括取得房地產(chǎn)時有效發(fā)票所載的金額,、按發(fā)票所載金額從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%的金額等費用。

2,、對于不能夠提供購房發(fā)票,，但能夠提供房地產(chǎn)評估機構(gòu)按照重置成本評估法評定的房屋及建筑物價格評估報告的，其扣除項目的金額則包括取得國有土地使用權(quán)時所支付的金額證明,、中介機構(gòu)評定的房屋及建筑物價格(不包括土地評估價值)等費用,。

3、對既不能夠提供購房發(fā)票證明,，又不能提供房屋及建筑物價格評估報告的,，稅務(wù)機關(guān)可采取核定征收辦法，按轉(zhuǎn)讓二手房交易價格全額1%征收土地增值稅,。專家認為,，由于土地增值稅采取的是累進制抵扣的征收方式，而且在進行具體抵扣項目計算時又較為復雜,，因此,，該稅種在市場的執(zhí)行過程中有可能會選擇按轉(zhuǎn)讓二手房交易價格全額1%征收土地增值稅。

二手商品房也要交土地增值稅嗎,？

不是所有的二手商品房都需要繳納土地增值稅,。二手商品房中分為普通住宅和非普通住宅，具體如何繳納依政策而定。根據(jù)土地增值稅的政策規(guī)定：對于居民轉(zhuǎn)讓非普通住宅的,，凡居住滿五年或五年以上的,，是免予征收土地增值稅的。同時,，對于居民轉(zhuǎn)讓非普通住宅的,，凡居住滿五年或五年以上的，也是免予征收土地增值稅,。

以下二手商品房需要交納土地增值稅：

1、居住滿三年未滿五年的,，減半征收土地增值稅,；

2、居住未滿三年的,，按規(guī)定計征土地增值稅,。

另外，根據(jù)政策規(guī)定,，經(jīng)濟適用房是保障性住房,，視為普通住宅，因此不用繳納土地增值稅,。