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“目前我國停車位缺口整體超過5000萬個，如果一個車位按照20萬元計算,，就將近有近10萬億元產(chǎn)能的釋放”
法治周末記者 肖莎 “三十年河?xùn)|,，三十年河西。幾年前,，資本追逐的還是住宅市場,，這兩年我發(fā)現(xiàn)資本對包括停車場在內(nèi)的非住宅市場的投資成為了熱點。房地產(chǎn)行業(yè)確實是到了轉(zhuǎn)型點,?！标柟?span style="font-family:Calibri">100集團(tuán)董事長易小迪認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)下半場的主角就是非住宅市場,。 易小迪作出上述表述的場合,，是陽光海天停車產(chǎn)業(yè)集團(tuán)(以下簡稱陽光海天)的融資發(fā)布會，當(dāng)時到場的幾位嘉賓正在探討停車地產(chǎn)的投資前景,。陽光海天是一家提供停車資產(chǎn)管理整體解決方案的停車服務(wù)公司,，業(yè)務(wù)覆蓋停車場規(guī)劃設(shè)計、工程施工,、智慧停車、運營管理,、商業(yè)平臺開發(fā)等領(lǐng)域,。 在易小迪看來，目前住宅市場的競爭已經(jīng)到了巔峰,，住宅市場的價值已經(jīng)被充分發(fā)掘了,，而非住宅市場的發(fā)展恰恰剛剛開始。比如,，停車資產(chǎn)的價值空間,，開發(fā)商過去一直很不重視，北京住宅的價格這十年漲了十倍,，車庫價格卻只漲了兩倍左右,，停車地產(chǎn)就是一個很大的“價值洼地”,。 在發(fā)布會現(xiàn)場，陽光海天也宣布,，其已于日前完成由美國華平投資集團(tuán)領(lǐng)投,、紅星美凱龍集團(tuán)跟投的新一輪融資，融資額度為15億元,。 “資金目前已經(jīng)到賬了,。陽光海天受到國內(nèi)外大型投資機構(gòu)的青睞，意味著資本層面對中國停車市場的規(guī)模以及停車地產(chǎn)業(yè)價值的認(rèn)知已經(jīng)達(dá)成共識,?！标柟夂Ｌ於麻L閆亮表示。
15億背后的10000億
“在中國停車產(chǎn)業(yè)是個巨大的機會,?！北本┩＼囆袠I(yè)協(xié)會理事長柳昌江在陽光海天的融資發(fā)布會上亦表示。 柳昌江作出這一判斷的依據(jù)之一是,，我國汽車保有量和停車位之間的供需矛盾,。 “截至2017年，中國汽車保有量達(dá)到2.05億輛,，居世界第二,，僅次于美國。全國有49個城市汽車保有量超過100萬輛,，在這個基礎(chǔ)上中國汽車保有量仍然在持續(xù)高速增長,。城市規(guī)劃中，平均每輛機動車應(yīng)配備1.1至1.3個車位,，而我們實際配備的車位遠(yuǎn)達(dá)不到這個標(biāo)準(zhǔn),。由此可見，停車車位的供需矛盾非常突出,?！绷f，就僅北京而言,，現(xiàn)在按照官方數(shù)字停車位的缺口就達(dá)150萬個左右,。 國家發(fā)展和改革委員會副主任連維良此前在國務(wù)院新聞辦舉行的國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會上還曾介紹過一組更詳細(xì)的數(shù)據(jù)：我國大城市小汽車與停車位的平均比例約為1：0.8，中小城市約為1：0.5,，遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國家的1：1.3,。 華平投資合伙人、亞洲地產(chǎn)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人周知表示,，正是需求的存在,，促使中國停車行業(yè)發(fā)展?jié)摿薮蟆ＫA(yù)計,，未來5年中國停車管理市場將以每年18%左右的速度增長,。 “目前,，我國停車位缺口整體超過5000萬個，如果一個車位按照20萬計算,，就將近有近10萬億元產(chǎn)能的釋放,。”柳昌江估算,。 紅星美凱龍集團(tuán)執(zhí)行總裁李建宏在介紹此次投資陽光海天的背景時也提及,，停車難這個問題越來越成為中國人出行的一大痛點，而技術(shù)的革新和國家法律法規(guī)的不斷完善,，也讓紅星美凱龍看到停車產(chǎn)業(yè)的巨大前景,。 貝恩公司全球合伙人楊奕琦在陽光海天融資發(fā)布會上，還分享了該公司最近發(fā)布的《中國停車產(chǎn)業(yè)價值報告》,，該報告表示,，未來停車產(chǎn)業(yè)面臨的利好還包括幾個方面，一是違章停車的減少增加對正規(guī)停車位的需求,，二是隨著停車服務(wù)的改進(jìn),，消費者愿意更多選擇正規(guī)路外停車位，三是國家不斷出臺支持路外經(jīng)營性停車場發(fā)展的利好政策,。
開發(fā)商當(dāng)前對停車資產(chǎn)重視不夠
“停車資產(chǎn)在整個房地產(chǎn)資產(chǎn)當(dāng)中屬于小眾資產(chǎn),，之前大家少有關(guān)注到這一類資產(chǎn)?！眹鴫圪Y本總裁劉暉在陽光海天融資發(fā)布會上坦陳,。 小眾、以前不被重視,，是很多業(yè)內(nèi)人士提到的關(guān)于停車資產(chǎn)的特點,。 陽光海天總裁江沁園就提到，之前他做開發(fā)商的時候,，公司借了那么多錢,，最后堆了三四十億元停車資產(chǎn)在手上，處理不掉,，效率極其低下,。“停車資產(chǎn)之前在中國并沒有得到足夠重視,，但是在國外停車資產(chǎn)是非常優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，特別是在核心城市,?！?/span> 江沁園舉了一個美國的例子。有次他去美國紐約,，在某個酒店花了100至120美元左右租一個房間,，但是酒店沒有車位,。酒店工作人員告訴他可以把車停到旁邊停車樓，39美元一晚上,。 “我算了一個賬,，酒店七八十平方米的房間加了一大堆設(shè)施和服務(wù)，賣120美元,，旁邊一個停車場平均面積不到幾平米就要39美元,，窗戶都沒有。那么聯(lián)想到國內(nèi)呢,？我覺得這是巨大的機會,。”江沁園說,，這也是來到停車地產(chǎn)這個更加小眾的分行業(yè)創(chuàng)業(yè)的原因之一,。 易小迪亦表示，開發(fā)商目前也需要反思一下,，因為開發(fā)商不太重視車庫的開發(fā),、運營和價值提升，沒有時間去管,，所以車庫管理很不到位,。 易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對于開發(fā)商未來投資停車地產(chǎn)的前景也較為看好。 “當(dāng)前對于大城市停車位的需求很大,，投資供應(yīng)是偏少的,。類似項目可以理解為基礎(chǔ)設(shè)施，也可以理解為是房企可以新開拓的項目,，此類產(chǎn)品的現(xiàn)金流回收周期長,，但預(yù)計市場前景好，所以是值得房企投資的,?！眹?yán)躍進(jìn)表示。 嚴(yán)躍進(jìn)甚至認(rèn)為,，開發(fā)商未來投資停車地產(chǎn)有自身的優(yōu)勢,，因為對于基建企業(yè)來說，對于停車位的打造沒有太多經(jīng)驗,，而且停車位是和物業(yè)小區(qū)的改造等密切掛鉤,，甚至這和小區(qū)的購房結(jié)構(gòu)、消費需求等密切掛鉤,，而開發(fā)商恰恰在這些方面有自己的優(yōu)勢,。
靠什么吸引資本
“大家以前沒有關(guān)注到停車類資產(chǎn)，為什么現(xiàn)在開始關(guān)注了,？”劉暉在海天融資發(fā)布上表示,，這是因為地產(chǎn)和金融的互動加深了,，金融在布局全產(chǎn)業(yè)鏈的不動產(chǎn)，而地產(chǎn)也在金融化,，這樣大家都有了金融化,、證券化的思維，把低活的不動產(chǎn)變成高活的金融品,，可以說大家都有了一雙發(fā)現(xiàn)的眼睛,，在資產(chǎn)荒的情況下看哪些資產(chǎn)是有現(xiàn)金流的，可以證券化,，這促使資本發(fā)現(xiàn)停車資產(chǎn)這樣的價值洼地,。 劉暉表示，中國的停車資產(chǎn),，對她最有吸引力的有兩點：一是供需缺口大帶來的成長性,；二是需求的剛性帶來的安全性。 “因為影響停車場資產(chǎn)的指標(biāo)主要是機動車的保有量,、總運行里數(shù),、旅行人數(shù)、燃油價格等等,。中國一二線核心城市機動車增長非?？欤@樣需求缺口越來越大,。包括在國外也是這樣,，經(jīng)濟(jì)增長，停車場收費在猛增,，但是經(jīng)濟(jì)簫條的時候停車費并不下降,。在美國金融危機之后，整個美國的消費支出下降2%,，這其中交通出行下降7%,，恰恰停車費這一項沒有下降。我覺得公眾對停車場的需求有一個剛性,，而且停車資產(chǎn)對于環(huán)境的需求,，不像寫字樓、商業(yè)那種要求,，整體會給我們安全性的保護(hù),。”劉暉補充道,。 閆亮也認(rèn)為,，經(jīng)過近幾年持續(xù)的宏觀調(diào)控后，尋找可投資的資產(chǎn)難度不斷加大。因此,，能帶來長期穩(wěn)定現(xiàn)金流的停車資產(chǎn)將成為資本追逐的下一個目標(biāo)。 劉暉同時表示,，國家對停車產(chǎn)業(yè)的支持也很重要,。因為房地產(chǎn)行業(yè)里的其他地產(chǎn)，像住宅國家是嚴(yán)調(diào)控的,，而國家對于停車資產(chǎn)的發(fā)展是鼓勵的,，這樣金融資本會更多投入到這個產(chǎn)業(yè)中。
停車地產(chǎn)重在運營
盡管停車地產(chǎn)行業(yè)未來的前景可期,，但進(jìn)入這一行業(yè)的企業(yè)要想取得成功也并易事,。 陽光100集團(tuán)董事長易小迪認(rèn)為，非住宅,，包括車庫資產(chǎn)這種資產(chǎn),，它的成敗在于如何把運營做好。以前地產(chǎn)商沒有重視,，或者很多地產(chǎn)商也沒有人來做這塊工作,，沒有系統(tǒng)地挖掘和運營資產(chǎn)的價值。 “運營團(tuán)隊是決定停車資產(chǎn)持續(xù)增值非常重要的考驗因素,。不僅需要挑一個好的地段,，或者是找到錢去投資，如何把剩余的物業(yè)價值運營好,，根據(jù)不同的地段提升相應(yīng)的運營能力很重要,。我們自己做商業(yè)街區(qū)時其實最缺的是運營人才，而不是缺錢去投資,、去改造,。包括商業(yè)街區(qū)，根本不缺招商能力,，招來商家怎么賺到錢,，怎樣讓租金提高，這是最重要的,?！币仔〉戏治龅馈?/span> 江沁園也提到,，停車管理公司要想對獲得停車位的中長期運營權(quán)或產(chǎn)權(quán),，就需要跟業(yè)主溝通。但說服業(yè)主也有困難,。業(yè)主也不傻,，業(yè)主也認(rèn)為車位是以后非常值錢的資產(chǎn)，如果沒有到山窮水盡不大愿意做交易，但是放在業(yè)主手里,，業(yè)主自己管得也不好,，增值空間有限。這時候就考驗停車管理公司的資產(chǎn)管理能力,。 “我們可以一次性把這十年,、二十年長期租賃資金給到他，同時在這個基礎(chǔ)上我們有一個超額利潤分成,，通過我們的管理把資產(chǎn)價值增加,，業(yè)主可以分到相當(dāng)大一部分，我們的生意就變成了共贏的生意,，而不是零合的游戲,。”江沁園說,。 楊奕琦在解讀貝恩公司的《中國停車產(chǎn)業(yè)價值報告》時也談及,，未來什么樣的企業(yè)能夠獲得成功？ 貝恩公司的報告認(rèn)為,，傳統(tǒng)性停車有非常多的問題,，比如智能化滲透非常低，人工收費存在很多問題,。 “我們認(rèn)為能夠成功的企業(yè)勢必要有線上智能停車和線下停車管理兩方面的資源和能力,，這樣才能快速覆蓋不同的停車場，而在線上平臺基礎(chǔ)上又對線下進(jìn)行系統(tǒng)性的管理,。所以總體而言,，我們認(rèn)為在現(xiàn)代的停車管理行業(yè)成功的要素有四點：一是需要有規(guī)模優(yōu)勢，二是要有非常高的智能化程度,，三是要有專業(yè)的管理能力,，四是有多遠(yuǎn)化的增值服務(wù)?！睏钷如f,。 |
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