家族信托作為全球盛行的財富保護傳承工具,，在境內(nèi)的熱度也逐步攀升，漸漸為人們熟知,。筆者作為一名從業(yè)二十多年,，從事家族信托與財富保護傳承規(guī)劃長達十年的專業(yè)律師，在近幾年的工作實踐中,，切身感受到境內(nèi)家族信托的迅猛發(fā)展,。

筆者參與過大量家族信托與財富保護傳承規(guī)劃方案的設(shè)計，見識了各類委托人的不同要求與表現(xiàn),，其中,，一位中國老人C 先生設(shè)立不動產(chǎn)家族信托的案例令筆者印象最為深刻。

本文,，筆者將將通過C 先生不動產(chǎn)傳承實操案例,，盡可能展示境內(nèi)不動產(chǎn)家族信托實務(wù)的不同風(fēng)采。為保護當事人隱私,，文中所述當事人身份及內(nèi)容均作了技術(shù)性加密處理,，請勿對號入座，如有雷同,，純屬巧合,。

需求旺盛的不動產(chǎn)信托

中國境內(nèi)作為全球富裕人群成長最快的地區(qū)之一，私人財富保護與傳承規(guī)劃專業(yè)服務(wù)需求日趨旺盛,，部分具有遠見的私人銀行,、信托機構(gòu)及執(zhí)業(yè)律師等金融機構(gòu)與專業(yè)人士，率先把家族信托服務(wù)產(chǎn)品帶進中國境內(nèi),，并得到了監(jiān)管層支持,，在近幾年得到了快速的發(fā)展,。

基于自身利益、認識不足及成本考慮等原因,，中國境內(nèi)家族信托所涉資產(chǎn)一直以現(xiàn)金為主,，現(xiàn)金資產(chǎn)放入家族信托有四大優(yōu)勢：

在最近十多年的房地產(chǎn)熱潮中,，中國境內(nèi)房地產(chǎn)獨具的強大保值,、增值及投資功能，被市場一再印證,。因此,，中國境內(nèi)高凈值人士幾乎都持有大量房地產(chǎn)，很多甚至占據(jù)了私人財富的主要部分,。

為了有效解決房地產(chǎn)資產(chǎn)的安全和傳承問題,，高凈值人群通過長期實踐和對比，逐步認識到不動產(chǎn)家族信托的優(yōu)勢,，不僅可以滿足規(guī)避債務(wù),、解決限購、防范婚變繼承糾紛及交班需要,，也是對未來可能開征遺產(chǎn)稅的未雨綢繆,，因而越來越多的高凈值人士開始計劃把有傳承需要的不動產(chǎn)裝入家族信托。

七旬老人C先生的煩惱

筆者服務(wù)的高凈值客戶中,，C 先生具備獨特的商業(yè)眼光,，他在一次自然災(zāi)害后趁低位在國內(nèi)的一個二線城市近效購入100 多畝土地和房產(chǎn)，并隨后將部分土地開發(fā)成文化產(chǎn)業(yè)園,，隨著當?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展和城區(qū)的擴大,，土地價格不斷升溫， C 先生也從中獲取了豐厚的回報。

C 先生已經(jīng)七旬高齡,，經(jīng)歷過歷史的變動,，積累的財富足夠家族成員好幾代人享用，但他內(nèi)心一直有一個心結(jié)：我這片土地升值潛力大,，資源非常稀缺,，加上產(chǎn)權(quán)存在一定瑕疵，如果被哪位“有勢力”的人看中了,，我一介草民,，如何守得住,？

C 先生作了很多嘗試,，希望給自己持有的這些土地與房產(chǎn)設(shè)置一個保護機制，既使自己百年之后,，這些資產(chǎn)依然能夠得到良好的保護，造福自己的后代子孫,。

C 先生已經(jīng)將這些土和產(chǎn)權(quán)歸集到不同家族成員名下,，希望能夠分散風(fēng)險；同時考慮立一份遺囑,，不想以后子女為爭產(chǎn)鬧得家庭不和,。

另外，C 先生還在與當?shù)卣疁贤?，試圖將名下的景區(qū)資源設(shè)立為慈善項目,，從而長久的運營下去，但在詳細了解慈善項目的非私益性質(zhì)后,，C 先生放棄了這種想法,。

C 先生表示，雖然思考與嘗試了多種方式,，但依然無法消除自己對這些資產(chǎn)安全的擔心,，特別是在自己百年后，子女們?nèi)绾翁幚磉@些資產(chǎn),，心里更是沒有底,。如何讓這些資產(chǎn)更加安全，持續(xù)為家族后代造福,，實現(xiàn)多代傳承的“守富,、傳富”目標，一直困擾著C 先生,。

辦法總比困難多

C 先生通過其在金融機構(gòu)工作的家人推薦,，了解到筆者所在的盈科家族信托中心在家族信托與財富保護傳承法律服務(wù)方面的豐富經(jīng)驗，遂盛情邀請筆者團隊前往洽談。

筆者在初步了解情況后,，憑直覺判斷,，如果要實現(xiàn)C 先生的全部目標，非不動產(chǎn)家族信托難以達成,。相比蓬勃開展的資金家族信托和越來越受重視的股權(quán)家族信托,，不動產(chǎn)家族信托因為涉及財產(chǎn)價值高、法律關(guān)系復(fù)雜,、操作難度較大等特點,，實踐中較為少見，不僅需要復(fù)雜的交易方案設(shè)計,，而且可能會涉及較高的稅務(wù)成本,。但一旦成功實施，將會對C 先生全家?guī)頍o盡的利益及多代的福祉,。于是筆者立即安排了拜訪C先生的行程,，但由于工作繁忙，最終成行已是一個月后的事情,。

▼ 復(fù)雜不是障礙

筆者一行見到了C 先生后,，發(fā)現(xiàn)C 先生雖然年過七旬，但精神矍鑠,，身體硬朗,，頭腦清晰，談吐不凡,。C 先生親自陪同我們開車來到了他的文化產(chǎn)業(yè)園區(qū),，已經(jīng)開發(fā)的部分占全部土地的一半左右。隨著車輛駛?cè)胍粋€不顯眼的大門,，向一條偏僻的小路前進不到一公里,，突然眼前一亮，里面竟然藏著世外桃源一般的美景,，讓人心曠神怡,，實在是不可多得的自然風(fēng)光資源。C 先生計劃要在這里建立高端旅游度假村,。

C 先生如數(shù)家珍,，詳細介紹了這些土地與房產(chǎn)的取得過程和現(xiàn)狀，土地所有權(quán)屬非常復(fù)雜,，部分為國有,，部分為集體所有，部分從其他村民手中私自取得,，部分自行填平開發(fā),，還有部分無權(quán)利來源。產(chǎn)權(quán)部分登記在公司名下，部分登記在家族成員個人名下,，部分只有私下協(xié)議,，還有部分只能提供施工及實際占有證明，權(quán)利非常不完整（如圖）,。

C 先生希望在對這些土地房產(chǎn)進行妥善安排后,，再進行進一步開發(fā)。筆者在對該所涉土地與房產(chǎn)進行了全面調(diào)查和分析后認為,，產(chǎn)權(quán)雖然存在較大的復(fù)雜性和權(quán)利的不完整,、不確定性，但在現(xiàn)實經(jīng)濟活動中,，資產(chǎn)權(quán)利不完整是常見現(xiàn)象,。

比如取得某項資產(chǎn)的臨時使用權(quán)、某項權(quán)利的收益權(quán),、臨時建筑的租賃權(quán),、限制流通財產(chǎn)的協(xié)議轉(zhuǎn)讓等，這些財產(chǎn)權(quán)在法律上可能無法得到全面保護,，但在實踐中大量存在,，也確實能夠給當事人帶來短期或長期利益，不能因為這些財產(chǎn)權(quán)利的不完整而忽略它們的存在,。

因此，筆者向C 先生建議可以通過資金 SPV 模式將全部資產(chǎn)轉(zhuǎn)放家族信托中進行持有,，進而達到隱蔽財產(chǎn),、控制風(fēng)險及多代傳承之目的。

為了消除C 先生的顧慮,，筆都為C 先生詳細介紹了 “資金 SPV” 家族信托模式法律原理和具體架構(gòu),。

筆者受托的很多高凈值客戶都有將股權(quán)或房地產(chǎn)放入家族信托的需求，但由于境內(nèi)沒有信托財產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記制度,，如果把委托人名下的股權(quán)或房地產(chǎn)直接作為信托財產(chǎn)放入家族信托,，在操作上存在較大的法律障礙。

在實操時委托人只能通過買賣或贈與方式把上述財產(chǎn)直接轉(zhuǎn)入受托人名下,，而受托人作為直接買方或者直接受贈人,，取得的財產(chǎn)在法律性質(zhì)上屬于自有財產(chǎn)，與其他固有財產(chǎn)容易產(chǎn)生混淆,，如果受托人發(fā)生債務(wù)或者破產(chǎn),，這些信托財產(chǎn)將難以保持獨立而不受牽連。

同時,，受托人直接持有非資金信托財產(chǎn),，如果發(fā)生管理不善或侵權(quán)等糾紛，容易把受托人牽涉其中，作為金融機構(gòu)的信托公司,，如果經(jīng)常因為非資金受托財產(chǎn)的管理經(jīng)營風(fēng)險而被告上法院,，一定不勝其擾，難以為繼,。

2015 年初,，筆者首次在股權(quán)家族信托中引進SPV 概念，設(shè)計出資金 SPV 家族信托模式,。根據(jù)《百度百科》的解釋：

特別需要指出的是，通過信托持有的股權(quán)資產(chǎn),，經(jīng)過適當安排后,，未來產(chǎn)生的利潤向信托股東分紅以及向受益人分配信托利益時，可以按照規(guī)定享受分紅延稅和一定條件的個人所得稅免稅效果,。

C 先生的土地與房產(chǎn)也是采取和資金 SPV 家族信托模式,，資金家族信托下進行多層次SPV 架構(gòu)設(shè)計,，C 先生及其指定人持有的房地產(chǎn)，特別是權(quán)利不完整的土地與房產(chǎn),，均通過SPV 持有的公司間接持有,，旨在滿足家族信托非資金財產(chǎn)的財產(chǎn)權(quán)與管理經(jīng)營權(quán)相分離,、信托利益與信托財產(chǎn)負債相隔離、受托人作為信托財產(chǎn)名義所有權(quán)人與信托資產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險相隔離、財產(chǎn)控制人風(fēng)險與資產(chǎn)受益權(quán)享用相分離等需求,。通過“資金 SPV 家族信托”模式,，解決了C 先生的下列諸多問題：

經(jīng)過上述特殊家族信托架構(gòu)安排,，C 先生所有的土地和房產(chǎn)均得到了有效的保護和控制,，可以繼續(xù)開發(fā),，并能夠為其家族多代子女提供生活品質(zhì)保障，從而滿足C 先生倡導(dǎo)的家族企業(yè)收益合理分配,，家族成員互助互利的財富傳承需要,。

在向筆者詳細了解了家族信托的相關(guān)知識后，C 先生對設(shè)立不動產(chǎn)家族信托產(chǎn)生了濃厚的興趣,，并提出一個樸素的想法：如果我這些資產(chǎn)放進家族信托后,，登記的所有權(quán)人就是信托公司，而選擇的信托公司的股東又是央企,、國企,，也就是說，外人只能看到這些資產(chǎn)是大型央企,、國企持有的,，當?shù)氐牡仡^蛇肯定不敢隨便打我的主意。

我們聽完都笑了起來,，內(nèi)心不得不佩服C 先生獨特的生活智慧,。因為設(shè)立家族信托后，資產(chǎn)將從委托人名下轉(zhuǎn)移至受托人名下,，且不對外公開查詢,，類似于是信托公司開立的秘密賬戶幫助委托人和受益人代持資產(chǎn)，從而達到隱秘財產(chǎn)的目的,。沒想到C 先生一眼就能洞查此中玄機,。

C 先生還提出將現(xiàn)金、股權(quán),、房產(chǎn),、汽車、珠寶、字畫,、古玩等各種可流通動產(chǎn),、不動產(chǎn)及無形資產(chǎn)，都裝入設(shè)立的家族信托中,，實現(xiàn)家族資產(chǎn)的最大保護和傳承安排,。

對此，筆者根據(jù)C 先生的實際情況給予了不同建議,，家族信托雖好,，但不一定要把所有財產(chǎn)均放入其中，保持部分財產(chǎn)的自由度和流動性,，也不失為一種理性的選擇,。

資金 SPV家族信托詳解

根據(jù)C 先生的初步意愿，將首先拿出一筆資金,，先設(shè)立一個資金家族信托“C 氏家族信托”, 隨后設(shè)立SPV 架構(gòu)并裝入不動產(chǎn)項目,。信托受益人由C 先生指定，如包括C 先生及其配偶,、子女,、孫子女及其后代，還包括其他家族外部受益人,。信托監(jiān)察人由律師事務(wù)所擔任,。

C 先生的不動產(chǎn)家族信托，可大致分為2 個階段,，即信托設(shè)立前階段和信托設(shè)立后階段,。

信托設(shè)立前階段，家族信托律師對C先生資產(chǎn)進行盡職調(diào)查,，全面梳理,、分析風(fēng)險，在此基礎(chǔ)上架構(gòu)設(shè)計,、SPV 搭建,。

信托設(shè)立后階段，C 先生與家族信托律師及信托公司簽署信托文件,，設(shè)立一個資金家族信托,、C 先生按約定辦理資產(chǎn)轉(zhuǎn)移。

隨后,，受托人根據(jù)約定,，成立獨立的SPV 公司，裝入特定不動產(chǎn),，并按信托約定向C 先生指定的受益人分配信托利益,。信托運營期間,，由指定的律師事務(wù)所提供法律監(jiān)察服務(wù)。

后記

“窗含西嶺千秋雪,，門泊東吳萬里船”,，當筆者為C 先生整理完畢“資金 SPV 模式家族信托”方案的初稿時，C 先生脫口而出杜甫的這首絕句,。

確實,，包括C 先生在內(nèi)的中國高凈值人士，他們肩負整個家族振興,、傳承的責(zé)任，埋頭于事業(yè),，馳騁于殘酷的商海,，往往難以靜下心來欣賞近在窗邊的美景，而當通過“資金 SPV 模式家族信托”的方式徹底解決了不動產(chǎn)設(shè)立家族信托的難題,，筆者能夠切身感受到了C 先生的如釋重負,，在C 先生喜笑顏開的那一瞬間，筆者也仿佛看到了C 先生的不動產(chǎn)資產(chǎn)在設(shè)立家族信托后,，排隊進駐防風(fēng)港,，由專業(yè)人士加以良好維護，并在日后的漫長日子里安全航行萬里的壯觀場景,。

（本文作者李魏系盈科律師事務(wù)所高級合伙人,，盈科全國家族信托中心主任兼首席律師，2017 全國私人財富規(guī)劃師優(yōu)秀個人一等獎與行業(yè)領(lǐng)袖人物大獎獲得者,。）