2017年標(biāo)桿房企業(yè)績規(guī)模和行業(yè)集中度進(jìn)一步提升，但在土地價(jià)格不斷走高,、政府不斷加碼調(diào)控下,，房企的利潤空間受到進(jìn)一步擠壓，整體盈利能力繼續(xù)降低,。面對行業(yè)變革和市場挑戰(zhàn),，不同規(guī)模房企戰(zhàn)略分化加劇，中型企業(yè)依舊圈地跑馬,，持續(xù)規(guī)模擴(kuò)張,，搶占千億門檻；已有一定規(guī)模的龍頭房企在注重規(guī)模的基礎(chǔ)上,，開始將經(jīng)營重點(diǎn)著眼于效益端,，追求穩(wěn)健的財(cái)務(wù)和有質(zhì)量的利潤增長。房企將繼續(xù)謀求地產(chǎn)版圖多元化布局,，特別是長租公寓或?qū)⒊蔀槊髂攴科笾攸c(diǎn)布局的業(yè)務(wù),，不排除有些房企提升到更高的戰(zhàn)略高度。

一,、中型房企持續(xù)規(guī)模擴(kuò)張,，搶占千億俱樂部

• 規(guī)模化競爭,，中型房企頻設(shè)“千億目標(biāo)”

2017年房地產(chǎn)行業(yè)逐漸進(jìn)入下半場,，房企的規(guī)模化競爭激烈，在 ' 強(qiáng)者恒強(qiáng),，弱者更弱 ' 的趨勢下,，不少中型房企特別是銷售業(yè)績在300-500億的房企面臨著巨大的行業(yè)壓力，規(guī)?；偁幨谴祟惙科笊婧桶l(fā)展面臨的首要困難,，完成“千億目標(biāo)”既是很多中型房企未來持續(xù)發(fā)展的必要保障，又是其獲取融資及參與土地資源競爭的重要基礎(chǔ),。規(guī)模已成為重要競爭力,，而千億更是公認(rèn)為未來核心房企的進(jìn)入門檻。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì),，目前提出千億目標(biāo)的房企已多達(dá)六七十家,，房企對市場份額的爭奪即將進(jìn)入白熱化階段。

提出千億目標(biāo)的房企,，目前主要有兩類,，一類是銷售規(guī)模接近千億、目標(biāo)實(shí)現(xiàn)沒有問題的中型房企,，如旭輝,、陽光城、雅居樂,。另一類是距離千億目標(biāo)還有較大差距,，但希望完成規(guī)模突破，如新力,、福晟,、祥生、佳兆業(yè)等,，這類企業(yè)今年銷售多在500億左右,。

• 行業(yè)集中度上升，中小房企艱難求發(fā)展

“千億”是一個(gè)較為特殊的數(shù)字,，它對于一些企業(yè)是紅線,，對于一些企業(yè)是門檻，對于一些企業(yè)則是生存線,。2017年房地產(chǎn)市場份額進(jìn)一步向品牌房企集中,，行業(yè)集中度不斷提升，中小房企生存和發(fā)展備受擠壓,，在總量可預(yù)見的市場中廝殺,，大魚吃小魚成為行業(yè)常態(tài)，規(guī)模成為生存必需,。克而瑞數(shù)據(jù)顯示,，2017年1-11月，千億房企的數(shù)量已經(jīng)達(dá)到了14家,，預(yù)計(jì)全年可能達(dá)到16-18家,，2020年，千億房企數(shù)量或擴(kuò)容至30家,。隨著規(guī)模房企競爭優(yōu)勢的體現(xiàn),，未來TOP100房企的整體業(yè)績規(guī)模將繼續(xù)增長，各梯隊(duì)房企的行業(yè)集中度也將進(jìn)一步上升,。2017年末,，TOP3、TOP10,、TOP20和TOP30房企的金額集中度預(yù)計(jì)將分別達(dá)到13%,、25%、35%和40%,。預(yù)計(jì)到2020年,，TOP10和TOP30房企的集中度將分別達(dá)到47%和70%。

行業(yè)集中度的提升使得中小房企加速千億規(guī)模的布局,，隨著規(guī)模房企門檻值的不斷提高,，盡早完成千億目標(biāo)將使企業(yè)處于更有利地位。千億規(guī)模,，對于企業(yè)來說更易形成資源集聚效應(yīng),，帶來不僅僅是市場占有率和品牌價(jià)值提升，更重要的是給資金密集房企快速周轉(zhuǎn)和持續(xù)的資金鏈,。

2017年以來拿地條件越來越復(fù)雜和苛刻,，大型房企在土地獲取上優(yōu)勢愈發(fā)明顯。以北京和上海為例,，土地價(jià)格,、房屋價(jià)格、配建規(guī)模,、建設(shè)房屋類型都有限制,，在對企業(yè)資質(zhì)、規(guī)模,、經(jīng)濟(jì)實(shí)力,、技術(shù)資質(zhì)、項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)等綜合評估篩選后,，基本TOP50之后的房企在一線城市拿地的的機(jī)會(huì)很少,。此外，很多地塊要求自持,，嚴(yán)峻考驗(yàn)企業(yè)的融資能力,，大型房企業(yè)務(wù)輻射范圍廣、風(fēng)險(xiǎn)可控強(qiáng)，備受資本市場青睞,，融資渠道和結(jié)構(gòu)多樣且穩(wěn)?。欢行》科笥捎谑袌稣加新市?，資源整合能力和還款可控率相對低,，銀行等金融機(jī)構(gòu)對其放貸慎之又慎，特別是“四限”政策出臺(tái)情況后,，一些銀行甚至采取拒貸使得缺少資金的中小房企形式頗為嚴(yán)峻,。

• “千億目標(biāo)”房企，多樣戰(zhàn)略加速擴(kuò)張

對大多數(shù)中小房企而言,，規(guī)?；瘮U(kuò)張的時(shí)機(jī)已經(jīng)過去，只有土地儲(chǔ)備,、融資能力強(qiáng)勁,，產(chǎn)品定位和專業(yè)過硬、人才儲(chǔ)備完善的中小房企才有機(jī)會(huì)彎道超車,。

多樣化儲(chǔ)備余糧和廣泛化全國布局,。向著千億進(jìn)軍的房企持續(xù)在土地市場跑馬圈地，拓展市場布局,，獲取結(jié)優(yōu)良的土地和項(xiàng)目,，為自身發(fā)展留足余糧，以并購為主的外延式增長成為企業(yè)招拍掛拿地之外的主要增長路徑,。以福晟和俊發(fā)為例,，近兩年的時(shí)間，福晟在深圳,、廣州,、鄭州、福州,、漳州,、武漢、中山,、珠海,、惠州、天津,、寧德等城市地拿下了70多個(gè)項(xiàng)目,，總土地面積達(dá)1680萬平方米，總建筑面積3800萬平方米,，總貨值6500億元,。拿地的總土地面積中,，80%分布在一二線城市，合作項(xiàng)目占90%以上,、住宅占80%以上,。俊發(fā)集團(tuán)堅(jiān)持“深耕云南,、布局全國六大區(qū)域”的戰(zhàn)略,，目前除昆明外已拓展進(jìn)入大理,、麗江,、西雙版納、成都,、貴陽,、上海、海南,、杭州等城市,。俊發(fā)通過項(xiàng)目收并購增加了未來的貨值儲(chǔ)備,，2017年俊發(fā)收購了觀云海,、玉龍灣、西雙版納等項(xiàng)目,。

標(biāo)準(zhǔn)化復(fù)制周轉(zhuǎn)和梯度化人才配置,。對于地產(chǎn)行業(yè)來說，時(shí)間和效率意味著真金白銀,，通過產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化縮短建造工期,，實(shí)現(xiàn)快速周轉(zhuǎn)，已成為行業(yè)的生存法則,。進(jìn)軍千億目標(biāo)的房企無不在通過高周轉(zhuǎn),、提升杠桿、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化等策略在全國戰(zhàn)線迅速滾動(dòng)開發(fā),，以贏取在規(guī)模戰(zhàn)中的寶貴時(shí)間,。許多房企除了在產(chǎn)品打造上精益求精，在人才培養(yǎng)與激勵(lì)方面也是不遺余力,，針對各層級的人才提出了各種各樣的激勵(lì)機(jī)制,。針對中高層管理層級別，許多房企主要采用合伙人制度,、期權(quán)激勵(lì)等方向的激勵(lì)制度,，形成利益共同體，增加管理人員黏性,。除了合伙人制度和期權(quán)激勵(lì)外,，為中高層員工提供投資渠道,，增加額外的收入來源也成為房企的一個(gè)主要激勵(lì)制度，比如跟投,、固定資產(chǎn)投資等等,。此外對于新人才的培養(yǎng)，尤其是剛畢業(yè)的應(yīng)屆生,，千億軍團(tuán)房企也是花樣百出,，多手段吸引人才。福晟集團(tuán)提出的“福星計(jì)劃”,，除了行業(yè)常見的優(yōu)惠條件如各種保險(xiǎn)和福利外,，量身定制了“3691”破格計(jì)劃，其給予的“無顧慮計(jì)劃”力度之大,、范圍之廣,，頗受學(xué)子們的歡迎。

二,、房企更加注重利潤與效益

在房企利潤總體下滑的背景下,，相對于強(qiáng)調(diào)規(guī)模擴(kuò)張的中小房企而言，已有一定的規(guī)模的龍頭房企雖然注重規(guī)模,，但開始將經(jīng)營重點(diǎn)著眼在效益端,，追求穩(wěn)健財(cái)務(wù)。過去三年通過收并購,、深入二三線而獲得大量土儲(chǔ)的恒大,、融創(chuàng)、碧桂園等已經(jīng)站在了規(guī)模競爭的前列,，土地儲(chǔ)備飆升都在1億平方米以上,，激烈的規(guī)模競爭下，大型房企戰(zhàn)略雖有差異,，但都指向“規(guī)模和效益并存”,。大型房企特別是龍頭房企對效益和風(fēng)險(xiǎn)控制的訴求日益增強(qiáng)，有質(zhì)量的利潤增長,，多種手段降負(fù)債,、放緩擴(kuò)張規(guī)模、嚴(yán)控成本等成為大型房企戰(zhàn)略布局的重要著力點(diǎn),。

2017年前11月碧桂園累計(jì)銷售5342.7億元,，成為首個(gè)突破5000億元銷售規(guī)模的房企。充足的貨值,、較低的土地成本以及高周轉(zhuǎn),、高去化、聚焦城鎮(zhèn)化紅利的經(jīng)營模式使得碧桂園穩(wěn)坐房企龍頭,。2017年上半年碧桂園實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入777.4億元,，同比增長35.5%,，毛利率22%，與2016年相比穩(wěn)步回升,。截止2017年6月30日碧桂園凈負(fù)債率37.8%,，同比下降24.8個(gè)百分點(diǎn)，僅相當(dāng)于行業(yè)平均水平的半數(shù),，并擁有已摘牌已簽約的2.1億平方米土地儲(chǔ)備,，另有基本鎖定尚未簽約的潛在的土地儲(chǔ)備1.35億平方米。巨大規(guī)模和行業(yè)格局變動(dòng)下,，碧桂園開始追求穩(wěn)健,、有質(zhì)量的增長，長久持續(xù)的發(fā)展,，并提出未來會(huì)平衡規(guī)模和負(fù)債,，凈負(fù)債率控制在不超過70%,，以凈現(xiàn)金流為正的基礎(chǔ)上調(diào)整,。

中國恒大在2016年提出“規(guī)模+效益”的發(fā)展戰(zhàn)略，2017年恒大繼續(xù)踐行“規(guī)模+效益型”發(fā)展戰(zhàn)略,，向“低負(fù)債,、低杠桿、低成本,、高周轉(zhuǎn)“的三低一高”發(fā)展模式轉(zhuǎn)變,，核心是增效益與降負(fù)債，通過引入戰(zhàn)略投資者,、贖回全部永續(xù)債以及減少拿地等手段大幅降杠桿,，計(jì)劃在2020年6月末，凈負(fù)債率降至70%左右,。2017年上半年,，恒大還清了總額1129億的永續(xù)債，并成功引入700億戰(zhàn)略投資,。截至今年中期,，恒大凈負(fù)債率同比大幅減半，資產(chǎn)負(fù)債率下降至75.5%,，并計(jì)劃在2019年末降至55%左右,，而第三輪投資的600億為恒大提供了更為充足的現(xiàn)金流。據(jù)測算,，在引入共計(jì)1300億戰(zhàn)投后,，年內(nèi)恒大凈負(fù)債率較去年年末大降超六成。此外,，恒大還準(zhǔn)備在未來三年開啟土地儲(chǔ)備負(fù)增長模式,，以降低土地費(fèi)用支出,。通過強(qiáng)化產(chǎn)品品質(zhì)和內(nèi)部管理，采用標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營模式控制成本,，并大力降低營銷,、管理、財(cái)務(wù)三大費(fèi)用,，穩(wěn)步提升盈利水平,。

2017年融創(chuàng)通過收并購方式獲取了大量較為低廉的優(yōu)質(zhì)土地，為銷售業(yè)績的爆發(fā)式增長奠定基礎(chǔ),。截至2017年6月,，融創(chuàng)總土地儲(chǔ)備共計(jì)約9951萬平方米，權(quán)益土地儲(chǔ)備約6842萬平方米,，融創(chuàng)營業(yè)收入為133.33億元,，較去年同期增長25.9%；毛利為26.16億元,，同比大增86%,，企業(yè)毛利率為19.6%，較2016年同期上升6個(gè)百分點(diǎn),。2017年融創(chuàng)作為房企發(fā)展潮流中增速迅猛的規(guī)模房企,，邁入了嶄新的發(fā)展階段。一方面,，融創(chuàng)將加速釋放與土地儲(chǔ)備規(guī)模相匹配的銷售業(yè)績及逐步獲得與銷售規(guī)模相匹配的盈利表現(xiàn),；另一方面，企業(yè)將采取更為謹(jǐn)慎的土地儲(chǔ)備增長策略,，以此減少資本性輸出,。隨著銷售的放量增長和盈利的不斷提升，融創(chuàng)將快速提升資產(chǎn)水平,、進(jìn)一步降低負(fù)債指標(biāo),，從而使得企業(yè)運(yùn)營發(fā)展更為穩(wěn)健。

三,、行業(yè)變革,，房企拓展多元化業(yè)務(wù)布局

隨著城市化放緩和人口紅利接近尾聲，政策和市場等多重因素的影響,，房地產(chǎn)行業(yè)正告別快速增長,、高額利潤的通道，傳統(tǒng)的住宅開發(fā)銷售業(yè)務(wù)受到越來越多的局限,，行業(yè)天花板隱現(xiàn),，我國房地產(chǎn)存量時(shí)代到來。近年來不少房企調(diào)整企業(yè)戰(zhàn)略,，步入轉(zhuǎn)型軌道,，2017年很多房企更是加大轉(zhuǎn)型升級,，不斷嘗試和探索新的業(yè)務(wù)，謀求多元化現(xiàn)代化發(fā)展,。“生存”和“創(chuàng)新”成為2017年房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)鍵詞,，為尋求新的利潤增長點(diǎn)，挖掘存量市場,，謀求健康發(fā)展,，房企積極布局加碼長租公寓、物流地產(chǎn),、特色小鎮(zhèn),、輕資產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等多元化業(yè)務(wù),。

2017年以來,，國家和地方政府紛紛加碼租賃市場利好政策，加大對住房租賃市場發(fā)展的扶持力度,?！白赓?fù)瑱?quán)、租售并舉”的觀念逐漸深入人心,，住房租賃市場無疑成為房企的投資新風(fēng)口和搶占存量房市場的戰(zhàn)略選擇,。長租公寓是近幾年房地產(chǎn)三級市場一個(gè)新興的行業(yè),，包含“集中式”和“分布式”兩種運(yùn)營模式,，目前主要集聚著四類玩家，包括國企,、房企,、服務(wù)商以及創(chuàng)業(yè)型。房企切入長租公寓領(lǐng)域目前主要有兩種方式,，一種是單獨(dú)成立長租公寓品牌,，即自營長租公寓品牌；另一種是和專業(yè)的長租公寓運(yùn)營公司合作房企,。相對長租公寓領(lǐng)域其他玩家,，房企優(yōu)勢是可以憑借母公司拿地進(jìn)行自持物業(yè)的開發(fā)，同時(shí)借助集團(tuán)整體的信用進(jìn)行低成本融資,。

2017年長租公寓領(lǐng)域迎來大爆發(fā),，房企不斷加碼長租公寓及其相業(yè)務(wù)布局。TOP3的萬科是房企中最早涉水長租公寓領(lǐng)域,，今年萬科更是強(qiáng)化長租公寓布局,，截至2017年上半年萬科“泊寓”累計(jì)獲取房間數(shù)超 7 萬間，開業(yè)超 2 萬間,，規(guī)模遠(yuǎn)高于其他房企長租公寓品牌,。面對萬億藍(lán)海,，碧桂園也高調(diào)進(jìn)入，今年5月碧桂園上海區(qū)域成立長租公寓管理部,、商業(yè)管理部等組織架構(gòu),，12月碧桂園與建行簽訂公寓全面戰(zhàn)略業(yè)務(wù)合作協(xié)議，獲200億元人民幣資金支持,，發(fā)展上海區(qū)域長租公寓,。

龍湖和旭輝近年也發(fā)展較快，并形成一定規(guī)模,。2016年8月17日,，龍湖地產(chǎn)已正式涉足長租公寓這個(gè)新的業(yè)態(tài)，并在當(dāng)年8月的龍湖中期業(yè)績會(huì)上,，董事長吳亞軍宣布推出長租公寓“冠寓”品牌,。17年3月15日，龍湖召開冠寓品牌發(fā)布會(huì)暨龍湖冠寓重慶源著店開業(yè)儀式,，發(fā)布會(huì)上龍湖首次發(fā)布冠寓品牌形象及品牌主張,，并正式推出“核桃”、“松果”,、“豆豆”三條符合青年居住習(xí)慣的特色產(chǎn)品線,。龍湖長租公寓負(fù)責(zé)人韓石透露，目標(biāo)城市16個(gè),，力爭用三年時(shí)間,，躋身中國長租公寓市場前列。旭輝近年來積極實(shí)施“房地產(chǎn)+”戰(zhàn)略,，將長租公寓作為多元化布局的方向之一,，積極開展長租公寓的布局，旭輝領(lǐng)寓國際目前已有上海,、蘇州,、杭州、南京等地的20多個(gè)項(xiàng)目正在籌建中,，規(guī)模已達(dá)到 7000 間,，五年目標(biāo)為總規(guī)模達(dá)到 20 萬間，進(jìn)入行業(yè)前五,，完成國際化布局并進(jìn)行 IPO 上市,。

此外，金地,、招商蛇口,、佳兆業(yè)、遠(yuǎn)洋今年都推出或者加強(qiáng)長租公寓的布局。2015年,，金地榮尚薈品牌完成了從服務(wù)品牌到公寓運(yùn)營的品牌外延擴(kuò)展,，推出自在寓、名仕寓,、榮尚行政公寓三大公寓品牌,，目前在深圳、上海,、杭州,、蘇州、南京,、武漢等多個(gè)城市運(yùn)營,，2016年，金地又在深圳市場推出了“草莓社區(qū)”品牌,；2016年,，招商蛇口開始涉足長租公寓，成立長租公寓品牌壹間公寓,；佳兆業(yè)在今年宣布進(jìn)軍長租公寓領(lǐng)域,，隨后推出寓享空間；遠(yuǎn)洋也在今年推出的邦舍Boonself,，旨在打造精英白領(lǐng)社區(qū)的資產(chǎn)管理和運(yùn)營的長租公寓,，但目前項(xiàng)目布局相對較少。

備注：陽光城與綠城的長租公寓均與其他企業(yè)合作,，15年10月,，陽光城與寓見青年公寓達(dá)成戰(zhàn)略合作，第一個(gè)合作項(xiàng)目“陽光城MODO自由區(qū)”正式啟動(dòng),。15年,，綠城中國和優(yōu)客逸家合作，在杭州成立了合資公司,，聯(lián)合運(yùn)營杭州的長租公寓，公司的持股比例為40%,。

與傳統(tǒng)的住宅開發(fā),，物流地產(chǎn)是一個(gè)更加精細(xì)化的業(yè)務(wù)，涵蓋了從設(shè)計(jì)-建設(shè)-采購-招商-資金運(yùn)營-物業(yè)管理等完整的開發(fā)經(jīng)營鏈條,，后續(xù)的運(yùn)營管理能力將比開發(fā)能力更為重要,，更強(qiáng)調(diào)管理的現(xiàn)代化、規(guī)模效應(yīng),、協(xié)同效應(yīng),。在近幾年電商行業(yè)高速發(fā)展、一二線城市高端倉儲(chǔ)需求增加以及國家政策的支持下，物流地產(chǎn)迎來快速發(fā)展,。相比地產(chǎn)開發(fā)而言,，物流地產(chǎn)具有土地價(jià)格較低、政策支持,、土地增值,、租金回報(bào)、服務(wù)費(fèi)用等未來收益空間,，房企通過進(jìn)軍物流地產(chǎn),，可以利用自身土地獲取、資金和資源整合等多方面的優(yōu)勢,，可以達(dá)到拓展自身多元化布局,、提升盈利能力，因而近年來萬科,、綠地,、碧桂園、華夏幸福,、海航,、等大型傳統(tǒng)住宅開發(fā)企業(yè)通過不同方式紛紛搶灘物流地產(chǎn)，分食巨大市場,。

目前房企介入物流地產(chǎn)行業(yè)模式主要包括房企主導(dǎo)開發(fā)運(yùn)營,、股權(quán)收購與物流企業(yè)合作開發(fā)和經(jīng)營、與境內(nèi)物流企業(yè)或電商平臺(tái)的合作四種模式,。

2017年7月14日,，萬科與厚樸投資、高瓴資本,、中銀投等組成財(cái)團(tuán),，擬以790億元收購物流地產(chǎn)行業(yè)巨頭—普洛斯，其中萬科出資約168億元,，占股21.4%,。11月30日，普洛斯私有化方案在股東大會(huì)獲得批準(zhǔn),，交易完成后萬科將成為普洛斯第一大股東,。截止2017年上半年萬科簽約獲得32個(gè)新的物流倉儲(chǔ)，總建面256萬平方米,，同時(shí)簽約鎖定了總建面250萬方的35個(gè)項(xiàng)目,，合計(jì)506萬方。目前9個(gè)已經(jīng)在穩(wěn)定運(yùn)營的物流項(xiàng)目出租率達(dá)98%,，在處于行業(yè)領(lǐng)先出租率,。同年4月,，海航實(shí)業(yè)股份以每股要約價(jià)2.33新加坡元，總價(jià)76.93億港元現(xiàn)金收購于新加坡上市的物流集團(tuán)CWT集團(tuán),，約占全部已發(fā)行CWT股份的88.56%,。

另外，與境內(nèi)物流企業(yè)簽署戰(zhàn)略合作也成為2017年房企參與物流地產(chǎn)的常見模式,。2017年7月,，碧桂園與中集集團(tuán)就中集企業(yè)產(chǎn)城業(yè)務(wù)板塊簽署增資協(xié)議，中集集團(tuán)以近9.3億元引入碧桂園作為戰(zhàn)略投資者,。中集集團(tuán)目前擁有上海中集冷箱,、深圳前海和深圳太子灣、東莞松山湖中集智谷等多個(gè)項(xiàng)目,，土地儲(chǔ)備面積近千萬平方米,。據(jù)悉碧桂園和中集將力爭在2017年內(nèi)落實(shí)兩三個(gè)項(xiàng)目的具體合作并簽訂正式的項(xiàng)目合作協(xié)議。同年2月,，綠地控股與中國遠(yuǎn)洋海運(yùn)集團(tuán)簽訂協(xié)議搶占物流地產(chǎn)高地,，雙方將在全國主要港口城市開發(fā)建設(shè)物流產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，探索城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型過程中老碼頭,、廠房等工業(yè)工地的改造利用,。

相對于前兩種直接收購或者與物流企業(yè)合作，部分選擇房企與電商合作,，曲線介入物流地產(chǎn),。2017年8月，榮盛發(fā)展與菜鳥網(wǎng)絡(luò)簽訂了戰(zhàn)略合作共同打造“京津冀智慧物流示范新城”,，榮盛興城負(fù)責(zé)園區(qū)一級開發(fā)并推進(jìn)土地供應(yīng),，協(xié)助菜鳥網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，合作中菜鳥網(wǎng)絡(luò)負(fù)責(zé)目標(biāo)地塊的建設(shè)及運(yùn)營,，并導(dǎo)入智慧物流平臺(tái),。據(jù)悉二者首個(gè)合作項(xiàng)目擬定于榮盛興城旗下的固安產(chǎn)業(yè)園區(qū)，用地面積525畝,。

此外,，華夏幸福、復(fù)星等多家房企也都開拓其物流地產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)展,。2014年11月,，華夏幸福與京東達(dá)成戰(zhàn)略合作協(xié)議，共建電商綜合產(chǎn)業(yè)園,，華夏主導(dǎo)分期開發(fā)，該園區(qū)以京東物流倉儲(chǔ)為主,，以商務(wù)辦公,、金融服務(wù)、企業(yè)孵化、電商物流等綜合服務(wù)為輔,，打造電商產(chǎn)業(yè)集群,。同年6月復(fù)星集團(tuán)與國藥控股成立合資公司以期建設(shè)全國性醫(yī)藥物流網(wǎng)絡(luò)，二者分別持有60%和40%的股東權(quán)益,，計(jì)劃在3到5年的時(shí)間內(nèi),，斥資5到10億美元打造10個(gè)區(qū)域物流中心，20個(gè)省級物流中心和30個(gè)省內(nèi)配送中心的物流設(shè)施網(wǎng)絡(luò),。

房地產(chǎn)作為典型的資金密集型行業(yè),，其投資大、風(fēng)險(xiǎn)高,、周期久,、供應(yīng)鏈長等特點(diǎn)決定了其經(jīng)營管理能力的重要性。從多數(shù)內(nèi)房企目前的戰(zhàn)略規(guī)劃來看,，仍以住宅,、產(chǎn)業(yè)銷售等重資產(chǎn)擴(kuò)張模式為主，高效且注重盈利的輕資產(chǎn)模式在一定程度上將有效解決房地產(chǎn)企業(yè)投入大,、盈利難的問題,，因此伴隨2014年以萬科、萬達(dá)為代表的地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)紛紛啟動(dòng)了其商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的輕資產(chǎn)模式,，房地產(chǎn)市場正不斷涌現(xiàn)創(chuàng)新的輕資產(chǎn)運(yùn)營,。

萬科輕資產(chǎn)運(yùn)營主要以“小股操盤”模式為主，即萬科在合作項(xiàng)目中不控股,，但項(xiàng)目仍然由萬科團(tuán)隊(duì)操盤,，使用萬科品牌和產(chǎn)品體系，共享萬科的信用資源和采購資源,，萬科不追求控股,，持股比例最低為10%左右，但需承擔(dān)項(xiàng)目的經(jīng)營管理,。其他投資人不論是否控股,，不可干預(yù)項(xiàng)目的具體經(jīng)營管理。在收益分配上,，萬科通常會(huì)與合作方約定項(xiàng)目的預(yù)期收益標(biāo)準(zhǔn),，并設(shè)立浮動(dòng)的分配方案，而非簡單按照股權(quán)比例進(jìn)行分配,。通常而言,，萬科將賺取股權(quán)收益、項(xiàng)目管理費(fèi),、項(xiàng)目超額利潤分配這三道利潤,。2017年5月23日,，萬科擬通過下屬公司珠海夢想家商貿(mào)有限公司出資人民幣50.31億元，投資公司或下屬控股子公司所持有的42項(xiàng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目（含在建和已完工項(xiàng)目）,。小股操盤模式不僅使得萬科ROE水平的穩(wěn)健回升,，也極大的改善了其營運(yùn)能力。

相對于萬科“小股操盤”實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)營,，綠城則通過輸出品牌和管理的代建模式完成,。綠城管理以輕資產(chǎn)模式對外輸出綠城品牌、管理和資源,，通過商業(yè)代建,、政府代建及資本代建三大業(yè)務(wù)模式，提供專業(yè)的房地產(chǎn)委托開發(fā)服務(wù),，收取一定的服務(wù)費(fèi)用,，同時(shí)參與后期利潤分配。綠城管理在整合了藍(lán)城的代建業(yè)務(wù)之后,，截至2017年10月24日,，綠城管理旗下受托管理項(xiàng)目184個(gè)，總建筑面積超4500萬平方米,，預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)銷售額超2700億元,，其中在建面積達(dá)1700萬平方米。已交付面積超1200萬平方米,，形成規(guī)模,、品質(zhì)、全產(chǎn)業(yè)鏈,、開發(fā)能力,、經(jīng)營能力等絕對核心優(yōu)勢。事實(shí)上,，綠城中國早已經(jīng)切入輕資產(chǎn)領(lǐng)域,，代建業(yè)務(wù)如今已經(jīng)成為綠城輕資產(chǎn)化擴(kuò)張和盈利引擎的砝碼。

四,、戰(zhàn)略分化繼續(xù)深入,，長租公寓或被提至戰(zhàn)略新高度

展望明年，我們認(rèn)為,，房企間的競爭會(huì)更加劇烈,，行業(yè)集中度將會(huì)繼續(xù)提升，房企總體戰(zhàn)略特征將延續(xù)并深入,，不同規(guī)模房企的戰(zhàn)略分化將更加明顯,，房企將加碼長租公寓領(lǐng)域：

• 不同規(guī)模房企戰(zhàn)略分化加劇

面對嚴(yán)峻市場形勢，不同規(guī)模房企戰(zhàn)略日益分化,。對于中小企業(yè)來說,，快速完成規(guī)?；瘮U(kuò)張,，早日跨進(jìn)千億門檻成為目前其擺脫困境,，避免被行業(yè)邊緣化的戰(zhàn)略方向，越來越多中小企業(yè)將會(huì)退出市場或者被企業(yè)兼并,，合作,、收并購等助力企業(yè)低成本擴(kuò)張的渠道將會(huì)成為這類房企生存發(fā)展的一個(gè)拐點(diǎn)。對規(guī)模房企來說,，如何把握規(guī)模與利潤的平衡將會(huì)成為企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的重中之重,，高質(zhì)量的業(yè)務(wù)布局，多變快速的應(yīng)變力,，以及對產(chǎn)品和效率的把控將會(huì)給此類房企帶來新的價(jià)值高度,。總體而言,，隨著房企規(guī)模差別逐漸加劇,，大魚吃小魚”、“抱團(tuán)取暖”將成為行業(yè)趨勢,，房企從“開發(fā)商”到“運(yùn)營商”的戰(zhàn)略思維轉(zhuǎn)變也會(huì)更加明顯,，未來部分綜合實(shí)力硬、資源整合能力強(qiáng)的房企將會(huì)抓住機(jī)遇實(shí)現(xiàn)規(guī)模和利潤的新超越,。 

• 長租公寓將被更多房企提升至戰(zhàn)略高度

“租購?fù)瑱?quán),、租售并舉”觀念逐漸深入人心，2018年國家將全力推進(jìn)租購并舉住房制度租賃住房市場將進(jìn)入發(fā)展快車道,，作為切入租賃住房市場的長租公寓無疑會(huì)成為更多房企挖掘存量市場新的觸點(diǎn),，預(yù)計(jì)2018年越來越多的房企將會(huì)把長租公寓作為重點(diǎn)發(fā)展方向：今年已經(jīng)明確方向的房企，將提出明確的實(shí)施細(xì)節(jié),，并著手執(zhí)行,，甚至將長租公寓提升至更高的戰(zhàn)略高度；今年尚未涉及長租公寓的房企,，也將積極試水,，開展業(yè)務(wù)布局。此外,，與長租公寓相關(guān)的上下游產(chǎn)業(yè),、金融等或?qū)⒊蔀榉科蠓e極拓展的新領(lǐng)域。

• 房企探索業(yè)務(wù)多元化趨勢將更加明顯

傳統(tǒng)的住宅開發(fā)銷售業(yè)務(wù)受到越來越多的局限,，并且行業(yè)利潤率不斷下滑,，單一的“賣房”模式難以為繼，房企需要尋找更潛力的新業(yè)務(wù),，提升多元化業(yè)務(wù)的競爭力,。此外,，打通上下游產(chǎn)業(yè)鏈，或者各業(yè)務(wù)板塊的協(xié)同發(fā)展是房企多元化業(yè)務(wù)探索的目標(biāo),，未來房企的多元化屬性將更加突出,。房企在長租公寓、物流地產(chǎn),、輕資產(chǎn),、特色小鎮(zhèn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等創(chuàng)新地產(chǎn)業(yè)務(wù)上的布局將會(huì)更加頻繁,，越來越多的房企會(huì)從單一的地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)型為綜合運(yùn)營商,。