一個(gè)月前的周末，上海浦東新區(qū)興和苑的居民石女士發(fā)現(xiàn)樓上時(shí)斷時(shí)續(xù)傳來嘈雜的電鉆聲,，由于家中老人被打擾,，她上樓與裝修工人理論。一進(jìn)門發(fā)現(xiàn),，樓上的復(fù)式房,，每間臥室都配置了統(tǒng)一桌椅、床和衣柜,，客廳也被分割出了一個(gè)房間,。

“這不是群租樣式嗎？”她與鄰居交流才得知,，此前就有貨車不斷拉來大量家具和電器,。而據(jù)熟悉房主的鄰居稱，這套復(fù)式房是交給了鏈家下屬的租房品牌“自如”來運(yùn)作,，在房東與自如簽訂的合同中已注明,，入住人數(shù)最多可14人……

客廳分割出租是自如一貫的運(yùn)作模式。但11月18日北京發(fā)生大火后,，針對(duì)群租公寓的清退中就包括自如的隔斷房,。如今，這一模式在申城也引發(fā)了爭(zhēng)議,?！巴皇姨?hào)里住14個(gè)人那還得了，我們這個(gè)老小區(qū)可折騰不起,！”石女士和鄰里們不解,，“如此明目張膽群租，合法嗎,？”　　

自如的“N+1優(yōu)化”

記者在自如APP中看到,，石女士說的浦東大道2406弄4號(hào)1101室復(fù)式房，如今已上線待租,，屬于“自如友家”產(chǎn)品線,。APP中，有7間房可供出租的“自如友家·興和苑7居室”，被打上了“獨(dú)立陽臺(tái)”,、“離地鐵近”,、“首次出租”、“月度雙次保潔”等標(biāo)簽,，7間房月租金從2230元到3090元不等,。

△自如APP中，興和苑的這套復(fù)式房變成了7間供出租,。

一套復(fù)式房怎么搖身一變成了7居室,？記者在APP中申請(qǐng)看房，很快一名徐姓自如“管家”與記者取得聯(lián)系,。

12月11日17時(shí),，自如管家?guī)е浾哒业搅诵^(qū)入口。而在此前記者測(cè)算過,，離小區(qū)最近的地鐵6號(hào)線德平路站走過來1.3公里,，至少要花20分鐘。但徐管家解釋,，這里租客大多數(shù)在陸家嘴上班,，走一兩百米到公交站，再坐半小時(shí)左右就能到,，“今天已經(jīng)有3個(gè)人來看過了,。”

小區(qū)不新,，是2003年建成的高層,。樓下，車停得撲撲滿,。4號(hào)樓底樓鐵門虛掩,，管家直接帶記者進(jìn)入樓內(nèi)抵達(dá)11層。1101室,，“自如”已將門鎖換成了密碼鎖,，“每個(gè)住客都有獨(dú)立的開啟密碼”,，管家一邊開門一邊向記者介紹,，每個(gè)房間也都有獨(dú)立的密碼鎖。進(jìn)門,，右手側(cè)是餐廳和廚房,，餐廳里配備全新的冰箱和微波爐，以及一套白色細(xì)腳餐桌,。進(jìn)門左手側(cè),，是一間朝南的大臥室。記者留意這個(gè)臥室風(fēng)格有一些怪怪的，一側(cè)墻面有著巨大的電視背景墻,。管家并不避諱：“這是我們的‘優(yōu)化間’,。”何謂“優(yōu)化間”,？即將原有的客廳分割改造為一個(gè)房間,。據(jù)稱，改造前客廳面積約有20平方米,，自帶4平方米的大陽臺(tái),；而優(yōu)化出來的房間，面積約12平方米,。新砌的隔墻比原有墻面明顯窄一點(diǎn),，敲起來空空的。

△自如將原有客廳加以分割后,，隔出了一間“優(yōu)化間”,。

△圖上的這個(gè)房間就是原客廳優(yōu)化出來的房間。

樓上樓下轉(zhuǎn)了一圈,，記者發(fā)現(xiàn)除了客廳的優(yōu)化間外,，其他6間房均是原有的房間，樓上樓下各3間,。所有的房間“自如”都進(jìn)行了重新裝修,，添置了全新的桌椅床柜和空調(diào)，變成了白領(lǐng)流行的簡(jiǎn)約“北歐”風(fēng)格,，并更換了大部分電線和水管,；每層在中間過道的位置還安裝了路由器，提供WIFI……

不動(dòng)原有房間,，只將客廳“優(yōu)化”,，自如的管家告訴記者，這就叫“N+1優(yōu)化”,。

樓內(nèi)多戶居民反對(duì)

自如是鏈家在2016新創(chuàng)立的租房品牌,。和一般中介不同，自如與業(yè)主簽訂委托協(xié)議后,，租客入住能得到保潔,、維修、搬家等附加服務(wù),，還有一位“管家”解決日常問題,。

客觀地評(píng)價(jià)，這套200平方米的復(fù)式房經(jīng)改造后,，整潔干凈,，風(fēng)格統(tǒng)一,，絲毫沒有記者以往所采訪的“群租房”那般臟亂。即便是客廳優(yōu)化出來的房間,，也大小合適,。分割后，并不影響房屋的各項(xiàng)原有功能,。房間按照面積不同,，租金不一，最貴的屬一樓西南向12平方米左右的臥室,，因?yàn)閾碛歇?dú)立衛(wèi)生間,，租金達(dá)每月3090元。部分房間從窗戶處還可直接眺望不遠(yuǎn)處的楊浦大橋,，不時(shí)還有輪船汽笛聲傳來,，還是實(shí)打?qū)嵉摹敖胺俊薄９芗夜烙?jì),，7間房屋應(yīng)該能在1個(gè)月內(nèi)全租出去,，“如果離地鐵再近一些，租出去的速度還會(huì)更快,?！?/p>

由于7個(gè)房間每間面積都在10平方米以上，按照自如的規(guī)范,，這樣大小的房間每間最多可入住2人,，而這也正是“最多14人”的說法的由來。記者向管家表示對(duì)入住人數(shù)太多的憂慮,，擔(dān)心是否會(huì)造成衛(wèi)生間等一些公共設(shè)施過于緊張,，且人多難免人員混雜，治安堪憂,。管家寬慰說,，租住自如的大多是城市“小白領(lǐng)”，一般1個(gè)房間都只住1個(gè)人,，“住14個(gè)人幾乎不可能”,。

但這一說法樓內(nèi)的其他住戶并不認(rèn)可。石女士稱,，復(fù)式房如此對(duì)外出租,，會(huì)麻煩不斷。她和鄰居都認(rèn)為,，群租人員復(fù)雜,，進(jìn)進(jìn)出出影響社區(qū)安全,，對(duì)樓下住戶也是不小的困擾,。另一方面，也會(huì)加重水電以及清潔衛(wèi)生等壓力?！拔覀冃^(qū)比較舊,，原先電梯就出現(xiàn)過故障，增加大量人員進(jìn)出,，容易超負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn),。”為此,，石女士還聯(lián)系了樓組長,，希望能和房東協(xié)商，適當(dāng)減少租住人數(shù),。但房東稱,，他與自如簽訂了5年合同，自如如何出租運(yùn)作他并不過問,。

無奈之下,，石女士只能向12345市民服務(wù)熱線投訴，稱如此分割出租涉嫌群租,。依據(jù)是申城2014年發(fā)布實(shí)施的一份文件中,，“將原本設(shè)計(jì)為非居住空間出租供人員居住”就能被認(rèn)定為屬于群租?！?/strong>

△2014年,，上海市綜治辦、市高院,、市住房保障房屋管理局,、市公安局等十部門曾聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)本市住宅小區(qū)出租房屋綜合管理的實(shí)施意見》，對(duì)群租房的認(rèn)定進(jìn)行了明確,。

“N+1”是否合法有爭(zhēng)議

與北京在整治中將自如的隔斷房悉數(shù)敲除不同的是,，客廳隔斷成房間出租在申城是否允許，不管在法律層面還是實(shí)際操作層面,，目前均存在爭(zhēng)議,。

自如的管家告訴記者，大戶型的客廳在合租屋里屬于公共空間,，每個(gè)房客都要為這塊不怎么用的空間承擔(dān)成本,。常見的做法是，房東或中介在客廳中改造出一個(gè)單間,，以容納更多的租客,，降低年輕人在城市中的生活成本。而且,，在一套房屋中只將符合條件的客廳做一間優(yōu)化間,，這種居住空間在面積,、通風(fēng)、采光等方面都有很好的品質(zhì),。

△自如在對(duì)房子進(jìn)行改造的過程中,，對(duì)房屋原有水管進(jìn)行了更換，以保證穩(wěn)定租住,。

上海的隔斷房是否會(huì)像北京一樣被取締,？對(duì)此管家很自信：“目前上海這邊沒問題，因?yàn)橛小甆+1’政策允許,?！惫芗宜f的“N+1”政策指的是2015年上海市房管局等七部門聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于鼓勵(lì)社會(huì)各類機(jī)構(gòu)代理經(jīng)租社會(huì)閑置存量住房試行意見的通知》，其中規(guī)定“代理經(jīng)租機(jī)構(gòu)在出租房屋時(shí),，單套住房?jī)?nèi)使用面積12平方米以上的客廳（起居室）,，可以作為一間房間單獨(dú)出租使用，但餐廳,、過廳除外,。”其中要求“客廳單獨(dú)出租使用的,，客廳（分隔后）和與之相連的餐廳等均應(yīng)當(dāng)具備直接采光和自然通風(fēng)條件,。”這份文件今年2月份試行到期后,，上海市政府又將其延長至2019年2月,。

但另一方面，石女士在投訴中引用的法規(guī)也依然是有效的,。2014年,，上海市綜治辦、市高院,、市住房保障房屋管理局,、市公安局等十部門曾聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)本市住宅小區(qū)出租房屋綜合管理的實(shí)施意見》，并同步修訂了《上海市居住房屋租賃管理辦法》,。其中就明確了“群租”如何界定,，即在上海市中心城區(qū)和市郊城鎮(zhèn)的住宅小區(qū)內(nèi)，只要有將單位集體宿舍設(shè)在住宅小區(qū)內(nèi),、將一間原始設(shè)計(jì)為居住空間的房間分割,、將原始設(shè)計(jì)為非居住空間出租供人員居住、任一出租房間的人均居住面積低于5平方米等等情形之一的,，就是群租,。

靜安區(qū)江場(chǎng)西路1366弄18號(hào)的業(yè)主劉女士今年11月曾向“12345”投訴其居住的門幢里存在二房東和自如分割后出租的做法，彭浦鎮(zhèn)房辦認(rèn)定后回復(fù)其,，客廳分割出租屬于群租,，且會(huì)由鎮(zhèn)平安辦牽頭,，安排整治。記者向彭浦鎮(zhèn)房辦了解,，其適用的正是2014年的相關(guān)規(guī)章,。

如有分歧,，新法優(yōu)先,？

老百姓投訴時(shí)拿著一份《意見》、企業(yè)卻拿著另外一份《意見》,，兩者均屬申城的地方性法規(guī),，應(yīng)該以何為準(zhǔn)？記者曾就此類問題咨詢過上海市人大常委會(huì)法工委的相關(guān)負(fù)責(zé)人,，他介紹,，《立法法》規(guī)定了此類問題的處理方式，即“新法規(guī)定,、特別規(guī)定優(yōu)先適用”,。也就是說，頒布更晚的《關(guān)于鼓勵(lì)社會(huì)各類機(jī)構(gòu)代理經(jīng)租社會(huì)閑置存量住房試行意見的通知》優(yōu)先適用,。

記者深入了解后發(fā)現(xiàn),，事情并沒有這么簡(jiǎn)單。在上海的基層房管部門,，目前更多參照適用的卻是2014年的文件,。原因何在？一名基層房管部門的工作人員告訴記者,，上述兩份文件的矛盾的確令基層“沒有方向”,、“很為難”；但是,，作為基層政府部門,，很多時(shí)候只能從消除社會(huì)矛盾、維護(hù)居民利益的角度出發(fā),，來決定管理的方向,。因而，這也是申城絕大多數(shù)基層政府部門更傾向于2014年文件的原因所在,。所以,，“該敲的隔斷還是得敲！”

在自如的APP上,，記者看到隔斷間出租的不在少數(shù),。12月12日，負(fù)責(zé)江場(chǎng)西路1366弄的管家?guī)в浾呖戳诉@個(gè)小區(qū)里一間5樓的出租房,。記者看到,，3室2廳的房子,，房間都不大，但客廳卻異常大,，足有35平方米,，自如將這個(gè)客廳分割成了一個(gè)單獨(dú)的“1室1廳”。這名管家反問記者：“上海的房租這么貴,，這么大的客廳如果不改為房間出租分?jǐn)偡孔?，誰愿意來租這么小的房間？”

△江場(chǎng)西路1366弄的房子有著巨大的客廳,，自如將客廳分割出來了一個(gè)“1室1廳”,。

隨著申城對(duì)群租房整治常規(guī)化，越來越多的房東更愿意將房子交給自如這樣的“代經(jīng)租”企業(yè)來包租,，由此帶來的法規(guī)沖突,、居民爭(zhēng)議也必須重視。采訪中,，一名基層房管部門工作人員表示,，更合理的做法是，新文件出臺(tái),，如果與老的文件精神有沖突,，應(yīng)該將老的廢除，“口徑統(tǒng)一”為好,。