近年來，住宅小區(qū)內(nèi)違規(guī)搭建房屋,、私自擴建庭院,、侵占綠地建停車位等違法違規(guī)行為已成為當(dāng)前較為突出的民生問題、社會問題,。當(dāng)前,，由于職能部門職責(zé)不清、分工不明以及履職不到位,、監(jiān)管不及時等原因,，導(dǎo)致違法違規(guī)建設(shè)形成實體建筑物或構(gòu)筑物，從而給后期的強制拆除帶來執(zhí)法被動,。這種職能部門執(zhí)法不嚴(yán),、物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理不力、業(yè)主自律意識不強的混亂局面,，不僅破壞了小區(qū)的環(huán)境,，損害了業(yè)主的利益，加劇了業(yè)主之間以及業(yè)主與物業(yè)之間的矛盾,，更關(guān)鍵的是為小區(qū)及業(yè)戶留下了諸多安全隱患和不和諧因素,。

一、相關(guān)部門職責(zé)劃分

（一）小區(qū)內(nèi)室內(nèi)違法違規(guī)裝修行為,，由建設(shè)行政主管部門按照有關(guān)規(guī)定處罰,。

（二）建設(shè)項目竣工驗收前的違法違規(guī)行為，由城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門進行定期與不定期的監(jiān)督檢查,，發(fā)現(xiàn)違法違規(guī)行為,，立即與建設(shè)單位聯(lián)系，責(zé)令停止或者下達《責(zé)令停工通知書》,，視情節(jié)作出處罰認(rèn)定并抄告城市管理和行政執(zhí)法主管部門,，由城市管理和行政執(zhí)法主管部門查處違法違規(guī)行為。

（三）小區(qū)內(nèi)侵占綠地等違法違規(guī)行為,，由城市綠化行政主管部門負責(zé)查處,。

（四）違法違規(guī)建設(shè)建筑物或搭建構(gòu)筑物，由城市管理和行政執(zhí)法主管部門負責(zé)查處或拆除,。

二,、部門履職中存在的問題

按照相關(guān)法律法規(guī)及職責(zé)分工，各有關(guān)部門分別承擔(dān)相應(yīng)的監(jiān)管,、執(zhí)法及行政處罰職責(zé),，但是在實際履職過程中由于履職不到位、執(zhí)法不嚴(yán)等原因，致使小區(qū)內(nèi)私搭亂建等違法違規(guī)行為屢禁不止,，甚至造成混亂局面,。

（一）部門職責(zé)不清，互相推諉,。由于部分法律法規(guī)及政策規(guī)定不一致,，導(dǎo)致某些部門職責(zé)不明確，于是,，在實際執(zhí)法過程中,，出現(xiàn)了怠于履職、互相推諉等問題,。（比如,，對侵占綠地行為的監(jiān)管與查處，《山東省物業(yè)管理條例》界定為：由物業(yè)主管部門或者其他有關(guān)部門給予警告,，責(zé)令限期改正,；逾期未改正的，處以兩千元以上一萬元以下罰款,；《山東省城市綠化管理辦法》界定為：由城市綠化行政主管部門責(zé)令限期退還,、恢復(fù)原狀，并可處1萬元以上10萬元以下罰款,；造成損失的,，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。）不同的法規(guī)界定導(dǎo)致部門推諉扯皮,，出現(xiàn)了履職缺位,、監(jiān)管真空局面。

（二）小區(qū)規(guī)劃不合理,。規(guī)劃部門在制定,、審核小區(qū)規(guī)劃時缺少前瞻性、科學(xué)性,、可持續(xù)性,。比如，在小區(qū)規(guī)劃時,，規(guī)劃部門未預(yù)見到私家車發(fā)展迅速,，規(guī)劃建成的停車位不能滿足業(yè)主需求，致使出現(xiàn)侵占綠地建設(shè)停車位等現(xiàn)象,。

（三）聯(lián)合執(zhí)法力度不夠,。住建、規(guī)劃,、城管執(zhí)法等部門聯(lián)合執(zhí)法時,，牽頭部門不主動作為,，責(zé)任部門不配合，執(zhí)法環(huán)節(jié)不能有效銜接,，出現(xiàn)了“形聯(lián)實不聯(lián)”的現(xiàn)象,，大大削弱了聯(lián)合執(zhí)法的力度，不能形成強有力的震懾,，在一定程度上加劇了私搭亂建等違法違規(guī)行為的發(fā)生。

三,、探索建立職責(zé)明確,、聯(lián)動執(zhí)法的管理機制

（一）理順職責(zé)關(guān)系，促進依法履職

1,、物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責(zé)對侵占物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備進行監(jiān)管

侵占物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行勸阻、制止,，并及時報告有關(guān)部門,。依據(jù)《山東省物業(yè)管理條例》（2009年1月山東省第十一屆人民代表大會常務(wù)委員會第八次會議通過）第四十四條：“業(yè)主或者物業(yè)使用人使用物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)法律、法規(guī)和管理規(guī)約,、臨時管理規(guī)約的規(guī)定,，不得有下列行為： （二）違章搭建建筑物和構(gòu)筑物、私開門窗等違反規(guī)劃規(guī)定的行為,；（三）侵占,、損壞樓道、綠地等物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備等違反物業(yè)管理規(guī)定的行為,。物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會發(fā)現(xiàn)有前款規(guī)定行為的,，應(yīng)當(dāng)予以勸阻,、制止，并報告有關(guān)部門,?！钡诹鶙l：“物業(yè)服務(wù)內(nèi)容主要包括下列事項：（一）物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的使用、管理和維護,；（二）公共綠化的維護,；（五）物業(yè)使用中對禁止行為的告知、勸阻,、報告等義務(wù),。”

2,、城市綠化行政主管部門負責(zé)對侵占綠地等違法違規(guī)行為進行查處

擅自占用城市綠地的,，城市綠化行政主管部門責(zé)令限期退還,、恢復(fù)原貌、處以罰款,。依據(jù)《城市綠化條例》（1992年6月國務(wù)院令第100號,，2011年1月修訂）第二十六條：“工程建設(shè)項目的附屬綠化工程設(shè)計方案或者城市的公共綠地、居住區(qū)綠地,、風(fēng)景林地和干道綠化帶等綠化工程的設(shè)計方案,，未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)的設(shè)計方案施工的，由城市人民政府城市綠化行政主管部門責(zé)令停止施工,、限期改正或者采取其他補救措施,。”第二十七條：“違反本條例規(guī)定,，有下列行為之一的,，由城市人民政府城市綠化行政主管部門或者其授權(quán)的單位責(zé)令停止侵害，可以并處罰款,；造成損失的,，應(yīng)當(dāng)負賠償責(zé)任；應(yīng)當(dāng)給予治安管理處罰的,，依照《中華人民共和國治安管理處罰法》的有關(guān)規(guī)定處罰,；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：（一）損壞城市樹木花草的,；（二）擅自修剪或者砍伐城市樹木的,；（三）砍伐、擅自遷移古樹名木或者因養(yǎng)護不善致使古樹名木受到損傷或者死亡的,；（四）損壞城市綠化設(shè)施的,。”第二十八條：“未經(jīng)同意擅自占用城市綠化用地的,，由城市人民政府城市綠化行政主管部門責(zé)令限期退還,、恢復(fù)原狀，可以并處罰款,；造成損失的,，應(yīng)當(dāng)負賠償責(zé)任?！?/p>

3,、城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門、城市管理和行政執(zhí)法主管部門負責(zé)對建設(shè)過程中或建成后的違法違規(guī)行為進行監(jiān)管與查處

（1）建設(shè)過程中或建成后違法違規(guī)的,，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門作出責(zé)令停止建設(shè),，限期改正、罰款,、沒收或者限期拆除的決定,。依據(jù)①《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》（2007年10月主席令第74號,，2015年4月修改）第六十四條：“未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設(shè)的，由縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責(zé)令停止建設(shè),；尚可采取改正措施消除對規(guī)劃實施的影響的,，限期改正，處建設(shè)工程造價百分之五以上百分之十以下的罰款,；無法采取改正措施消除影響的,，限期拆除，不能拆除的,，沒收實物或者違法收入,，可以并處建設(shè)工程造價百分之十以下的罰款?！雹凇渡綎|省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》（2012年8月通過）第七十四條：“未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設(shè)，尚可采取改正措施消除對規(guī)劃實施的影響的,，由城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責(zé)令停止建設(shè),，限期改正，處建設(shè)工程造價百分之五以上百分之十以下的罰款,；無法采取改正措施消除影響的,，依法拆除，不能拆除的,，沒收實物或者違法收入,，可以并處建設(shè)工程造價百分之十以下的罰款。前款所稱無法采取改正措施消除影響應(yīng)當(dāng)限期拆除的情形包括：

（一）擅自占用規(guī)劃確定的道路,、廣場,、綠地、河湖水面,、海岸帶,、軌道交通、公交場站,、燃氣設(shè)施,、供熱設(shè)施、給水排水設(shè)施,、公共服務(wù)設(shè)施用地等進行建設(shè)的,；（三）擅自占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路、綠地或者其他場地進行建設(shè)的,?！?/p>

（2）收到責(zé)令停止建設(shè)或者限期拆除的決定后，當(dāng)事人不停止建設(shè)或者逾期不拆除的,，本級人民政府責(zé)成城市管理和行政執(zhí)法主管部門采取查封施工現(xiàn)場,、強制拆除等措施,。依據(jù)《山東省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》（2012年8月通過）第七十七條：“城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門作出責(zé)令停止建設(shè)或者限期拆除的決定后，當(dāng)事人不停止建設(shè)或者逾期不拆除的,，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)向本級人民政府報告,。本級人民政府應(yīng)當(dāng)自收到報告之日起七日內(nèi)書面責(zé)成有關(guān)部門采取查封施工現(xiàn)場、強制拆除等措施,，并依法作出處理,。”

（3）在上述執(zhí)法查處過程中,，鎮(zhèn)政府,、街道辦事處做好配合工作。依據(jù)《山東省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》（2012年8月通過）第六十八條：“鄉(xiāng),、鎮(zhèn)人民政府,，街道辦事處對城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者其他有關(guān)部門依法查處本轄區(qū)內(nèi)違法建設(shè)的行為，應(yīng)當(dāng)予以配合,?！?/p>

4、房地產(chǎn)行政主管部門負責(zé)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)違法行為進行行政處罰

（1）住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn),，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的,，房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正、警告,、罰款,。依據(jù)《物業(yè)管理條例》（2003年6月國務(wù)院令第379號，2016年1月修改）第五十六條：“違反本條例的規(guī)定,，住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn),，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正,，給予警告,，可以并處10萬元以下的罰款?！?/p>

（2）建設(shè)單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的，房地產(chǎn)行政主管部門處以罰款,。依據(jù)《物業(yè)管理條例》（2003年6月國務(wù)院令第379號,，2016年1月修改）第五十七條：“違反本條例的規(guī)定，建設(shè)單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的,，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的,，依法承擔(dān)賠償責(zé)任,?！?/p>

（3）物業(yè)服務(wù)企業(yè)未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，房地產(chǎn)行政主管部門沒收違法所得,，并處以罰款,。依據(jù)《物業(yè)管理條例》（2003年6月國務(wù)院令第379號，2016年1月修改）第五十九條：“違反本條例的規(guī)定,，未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的,，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款,；給業(yè)主造成損失的,，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。以欺騙手段取得資質(zhì)證書的,，依照本條第一款規(guī)定處罰,，并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書?！?/p>

（4）業(yè)主或者物業(yè)使用人違反物業(yè)管理規(guī)定的,，物業(yè)主管部門或者其他有關(guān)部門給予警告。依據(jù)《山東省物業(yè)管理條例》（2009年5月1日起實施）第五條：“設(shè)區(qū)的市,、縣（市、區(qū)）人民政府房地產(chǎn)管理部門或者建設(shè)行政主管部門（以下統(tǒng)稱物業(yè)主管部門）,，負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作,。”第九十七條：“業(yè)主或者物業(yè)使用人違反本條例第四十四條,、第四十五條規(guī)定的,，由物業(yè)主管部門或者其他有關(guān)部門給予警告，責(zé)令限期改正,；逾期未改正的,，處以兩千元以上一萬元以下的罰款。給其他業(yè)主造成損失的,，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)民事責(zé)任,。”

（二）嚴(yán)肅問責(zé)機制,，確保履職到位

通過設(shè)立舉報箱、向社會公開舉報電話等形式,，建立部門履職問責(zé)追責(zé)機制,，堅持有錯必問責(zé)、問責(zé)必追究原則,，對因職責(zé)履行不到位造成嚴(yán)重后果的部門,、個人，紀(jì)檢部門啟動問責(zé)追責(zé)程序,，對相關(guān)責(zé)任人嚴(yán)肅處理，確保各部門職責(zé)履行到位,。依據(jù)①《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》（2007年10月通過,，主席令第74號）第六十條：“鎮(zhèn)人民政府或者縣級以上人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門有下列行為之一的，由本級人民政府,、上級人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者監(jiān)察機關(guān)依據(jù)職權(quán)責(zé)令改正,，通報批評；對直接負責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分……（六）發(fā)現(xiàn)未依法取得規(guī)劃許可或者違反規(guī)劃許可的規(guī)定在規(guī)劃區(qū)內(nèi)進行建設(shè)的行為,，而不予查處或者接到舉報后不依法處理的,。”②《城市綠化條例》（1992年5月國務(wù)院令第100號,，2011年1月修訂）第三十一條：“城市人民政府城市綠化行政主管部門和城市綠地管理單位的工作人員玩忽職守,、濫用職權(quán)、徇私舞弊的,，由其所在單位或者上級主管機關(guān)給予行政處分,；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任,?！雹邸段飿I(yè)管理條例》（2003年6月國務(wù)院令第379號，2016年1月修改）第六十七條：“違反本條例的規(guī)定,，國務(wù)院建設(shè)行政主管部門,、縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者其他有關(guān)行政管理部門的工作人員利用職務(wù)上的便利，收受他人財物或者其他好處,，不依法履行監(jiān)督管理職責(zé),，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處，構(gòu)成犯罪的,，依法追究刑事責(zé)任,；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分,?！雹堋渡綎|省物業(yè)管理條例》（2009年5月1日起實施）第九十九條：“物業(yè)主管部門、街道辦事處,、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和其他有關(guān)部門的工作人員在物業(yè)管理工作中,，有下列行為之一的，依法給予處分；構(gòu)成犯罪的,，依法追究刑事責(zé)任……（六）發(fā)現(xiàn)違法行為或者接到違法行為報告,、投訴不及時作出處理的；（七）其他濫用職權(quán),、玩忽職守,、循私舞弊的行為?！?/p>

（三）加強聯(lián)動執(zhí)法,，嚴(yán)厲打擊違法違規(guī)行為

紀(jì)委、組織,、公安,、住建、規(guī)劃,、城管執(zhí)法,、街道辦事處等責(zé)任部門要加強協(xié)調(diào)配合，定期開展聯(lián)合巡查,、管控,、執(zhí)法，制定完善巡查發(fā)現(xiàn),、勸導(dǎo)制止,、責(zé)令停止、限期恢復(fù),、強制拆除等巡防管控措施,，第一時間制止、查處違法違規(guī)行為,，形成聯(lián)合執(zhí)法長效機制。同時,，探索將小區(qū)私搭亂建等違法違規(guī)行為納入個人信用體系,，將違法違規(guī)建筑企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè),、業(yè)主列入“黑名單”,，面向社會公開，使其在求職,、貸款,、房屋出租或轉(zhuǎn)讓等方面受到相應(yīng)懲戒，進一步提高違法違規(guī)成本,，有效杜絕違法違規(guī)行為發(fā)生,。

（四）建立業(yè)主自治機制，共建共享文明和諧小區(qū)

從源頭上制止私搭亂建等違法違規(guī)行為，離不開小區(qū)的主體——業(yè)主,。全面推行業(yè)主大會,、業(yè)主委員會制度，建立健全小區(qū)業(yè)主管理規(guī)定和文明規(guī)約,，進一步明確業(yè)主共同管理小區(qū)建設(shè)的責(zé)任與義務(wù),，形成“小區(qū)管理人人有責(zé)，私搭亂建人人制止”的濃厚氛圍,；同時,，以創(chuàng)建“四德”小區(qū)為載體，積極開展社會主義核心價值觀教育,、普法教育,，不斷提高業(yè)主道德意識和法制意識，使業(yè)主自覺遵規(guī)守紀(jì),，堅決抵制私搭亂建等行為,，共同營造良好的生活環(huán)境。

原標(biāo)題：《淺析住宅小區(qū)私搭亂建等違法違規(guī)行為監(jiān)管》

本文為作者為有效破解以上問題,，結(jié)合沂源縣有關(guān)部門職責(zé)履行情況作的探討,。

來源于：《機構(gòu)與行政》2017年4期

本文不代表平臺觀點

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