一,、建設(shè)工程監(jiān)理合同法律畫像

建設(shè)工程監(jiān)理是指開發(fā)商委托依法成立并取得建設(shè)主管部門頒發(fā)的工程監(jiān)理企業(yè)資質(zhì)證書，從事建設(shè)工程監(jiān)理與相關(guān)服務(wù)活動的服務(wù)機(jī)構(gòu),，并根據(jù)法律法規(guī),、工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、勘察設(shè)計(jì)文件及合同,，在施工階段對建設(shè)工程質(zhì)量,、造價、進(jìn)度進(jìn)行控制,，對合同,、信息進(jìn)行管理，對工程建設(shè)相關(guān)方的關(guān)系進(jìn)行協(xié)調(diào)，并履行建設(shè)工程安全生產(chǎn)管理法定職責(zé)的服務(wù)活動,，建設(shè)工程監(jiān)理合同即是對開發(fā)商及監(jiān)理單位的上述權(quán)利義務(wù)關(guān)系進(jìn)行調(diào)整的合同,。

在最高人民法院發(fā)布的關(guān)于印發(fā)修改后的《民事案件案由規(guī)定》的通知里，本合同糾紛的案由屬于《民事案件案由規(guī)定》第四部分《合同,、無因管理,、不當(dāng)?shù)美m紛》中第十合同糾紛第100建設(shè)工程合同糾紛第（6）四級案由《建設(shè)工程監(jiān)理合同糾紛》的類別，下面將詳細(xì)講解風(fēng)險(xiǎn)類別,。

二,、風(fēng)險(xiǎn)清單列表

三,、風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)實(shí)例

（1）風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)一（掛靠問題）：掛靠監(jiān)理單位后開展監(jiān)理業(yè)務(wù)的,，監(jiān)理合同是否有效？

案例：南通正元工程項(xiàng)目管理有限公司與浙江新中環(huán)建筑設(shè)計(jì)有限公司建設(shè)工程監(jiān)理合同糾紛（南通市中級人民法院 （2017）蘇06民終28號 2017-07-05 二審 民事）

案例分析：新中環(huán)公司與正元公司雖然都具備房屋建筑工程監(jiān)理甲級資質(zhì),，但因新中環(huán)公司未能及時到建設(shè)行政管理部門進(jìn)行資質(zhì)核驗(yàn)申報(bào),，導(dǎo)致其無法跨省承接案涉監(jiān)理工程，因而與正元公司訂立合作協(xié)議,，并以正元公司的名義承接并開展案涉工程監(jiān)理業(yè)務(wù),。雙方訂立的合作協(xié)議違反了《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》的禁止性規(guī)定。從雙方合作協(xié)議約定的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容及利潤分配來看,，也體現(xiàn)出“以合作為名,，行掛靠之實(shí)”的特點(diǎn)。因此,，該合作協(xié)議既具備合作關(guān)系的特征,，又具備掛靠關(guān)系的特征。

盡管如此,，因《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第三十四條的規(guī)定不屬于效力性的強(qiáng)制性規(guī)范,，而是管理性的強(qiáng)制性規(guī)范，故不影響雙方合作協(xié)議的效力,，由此可能產(chǎn)生的行政處罰后果不屬于人民法院職責(zé)范圍,，本院對此不予審涉。目前,，正元公司未有相反證據(jù)推翻上述生效判決,，故仍應(yīng)遵從生效文書的既判力，確認(rèn)雙方合作協(xié)議的效力,。

案例結(jié)論：基于掛靠關(guān)系簽署的《建設(shè)工程監(jiān)理合同》有效,。

律師建議：在簽署建設(shè)工程監(jiān)理合同過程中，甲方應(yīng)當(dāng)對乙方的監(jiān)理資質(zhì),、營業(yè)執(zhí)照,、營業(yè)狀況、是否涉訴被吊銷資質(zhì)等作詳細(xì)了解,，若屬于跨省的監(jiān)理單位,，還應(yīng)當(dāng)?shù)巾?xiàng)目當(dāng)?shù)氐慕ㄔO(shè)行政管理部門進(jìn)行資質(zhì)核驗(yàn)申報(bào),，否則會給后期監(jiān)理合同的備案、監(jiān)理費(fèi)用的結(jié)算帶來不確定因素,。

（2）風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)二（項(xiàng)目證件瑕疵問題）：建設(shè)工程監(jiān)理合同糾紛涉及項(xiàng)目未辦理工程規(guī)劃許可證等證件,，是否影響建設(shè)工程監(jiān)理合同的效力？

案例：北京金蘭甫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建設(shè)工程監(jiān)理合同糾紛（北京市高級人民法院 （2017）京民申477號 2017-05-31 再審 民事）

案例分析：本案中,，金蘭甫公司申請?jiān)賹彿Q,，二審判決認(rèn)定因監(jiān)理合同實(shí)屬委托合同性質(zhì)，監(jiān)理人系根據(jù)委托人委托為委托人提供監(jiān)理服務(wù),，委托人之建設(shè)工程是否取得規(guī)劃許可證等國家規(guī)定證照不屬于監(jiān)理人須予以關(guān)注之義務(wù)范圍,，亦不屬于上述合同無效之法定情形。二審法院以此為由認(rèn)定涉案《建設(shè)工程監(jiān)理合同》有效,，屬于適用法律錯誤,， 故金蘭甫公司申請?jiān)賹彙?/span>

北京市高院經(jīng)審查認(rèn)為，金蘭甫公司與三維公司簽訂的《建設(shè)工程監(jiān)理合同》,，系雙方當(dāng)事人之真實(shí)意思表示,，并未違反法律、行政法規(guī)之效力性強(qiáng)制性規(guī)定,，應(yīng)屬合同有效,。金蘭甫公司以雙方之間的合同因涉案工程未取得規(guī)劃許可證而屬于無效的申訴理由，缺乏法律依據(jù),，本院不予支持。依法成立的合同,，對當(dāng)事人具有法律約束力,。雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同,。

案例結(jié)論：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中,，因未辦理相關(guān)的工程規(guī)劃許可證等國家規(guī)定的證照的，不影響《建設(shè)工程監(jiān)理合同》的效力,。

律師建議：在項(xiàng)目工程建設(shè)過程中,，應(yīng)當(dāng)積極完善項(xiàng)目的各種證件的辦理，包括國有土地使用證,、建設(shè)用地規(guī)劃許可證,、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證以及商品房預(yù)售（銷售）許可證,，否則不僅有可能導(dǎo)致開發(fā)商與施工方,、監(jiān)理方之間產(chǎn)生合同糾紛，更有可能導(dǎo)致被行政機(jī)關(guān)予以處罰,，導(dǎo)致工程停工嚴(yán)重影響項(xiàng)目進(jìn)度等情形,。

（3）風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)三（監(jiān)理人員變更問題）：監(jiān)理單位在未征得甲方同意的情況下擅自變更駐場監(jiān)理工程師,、監(jiān)理人員的，是否應(yīng)當(dāng)按照合同約定扣除相應(yīng)的費(fèi)用,？

案例：杭州市城市建設(shè)監(jiān)理有限公司與臺州市路橋區(qū)遠(yuǎn)東商貿(mào)廣場開發(fā)投資有限公司建設(shè)工程監(jiān)理合同糾紛（臺州市中級人民法院 （2017）浙10民終701號 2017-06-29 二審 民事）

案例分析：本案中,，監(jiān)理單位擅自變更駐場監(jiān)理人員，關(guān)于原告變更監(jiān)理人員應(yīng)扣除費(fèi)用的問題,，原告認(rèn)可其變更監(jiān)理人員應(yīng)扣除365000元,，現(xiàn)被告主張4次變更應(yīng)扣除監(jiān)理費(fèi)總額為605000元，被告主張從旁站監(jiān)理記錄,、監(jiān)理日記及簽到表等可知原告另存在擅自變更監(jiān)理人員4名的事實(shí),，該院認(rèn)為，原告雖主張工作過程中存在個別人員調(diào)整的問題,，均經(jīng)被告審核符合要求且工作得到被告認(rèn)可及書面肯定,，不存在擅自變更的情況，但與監(jiān)理人員名單對比可知被告提及的該4名監(jiān)理人員確未在監(jiān)理人員名單中,，而原告未舉證證明該4名監(jiān)理人員系經(jīng)過批準(zhǔn)變更,，故該院對原告的上述主張不予采信。

現(xiàn)被告未舉證證明監(jiān)理日記及簽到表中出現(xiàn)的不在監(jiān)理人員名單中的4人系總監(jiān)理工程師或監(jiān)理工程師或其他監(jiān)理人員,，被告主張應(yīng)按照雙方關(guān)于“監(jiān)理人未經(jīng)委托方審核同意擅自更換本工程監(jiān)理人員的,，總監(jiān)理工程師每次扣除監(jiān)理費(fèi)100000元，監(jiān)理工程師每人每次扣除監(jiān)理費(fèi)50000元,，其他監(jiān)理人員每人每次扣除監(jiān)理費(fèi)20000元”的約定,，按照其他監(jiān)理人員扣除監(jiān)理費(fèi)80000元，合理合法,，該院予以支持,。一審判決后，遠(yuǎn)東商貿(mào)上訴,，二審法院駁回上訴,，維持原判。

案例結(jié)論：監(jiān)理單位在未征得甲方同意的情況下擅自變更駐場監(jiān)理工程師,、監(jiān)理人員的,，應(yīng)當(dāng)按照合同約定扣除相應(yīng)的監(jiān)理服務(wù)費(fèi)用,。

律師建議：在工程建設(shè)監(jiān)理合同簽署過程中,，應(yīng)約定監(jiān)理人員的職稱,、人數(shù),、出勤率等,，并約定相應(yīng)的違約責(zé)任,，防止監(jiān)理單位出現(xiàn)擅自變更監(jiān)理人員,、人數(shù)等情形,，上述案例中監(jiān)理單位擅自變更監(jiān)理人員,，最終承擔(dān)了相應(yīng)的違約責(zé)任,，較好的保護(hù)了甲方的權(quán)益,。

（4）風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)四（監(jiān)理服務(wù)期問題）：合同約定監(jiān)理服務(wù)期內(nèi)因甲方原因?qū)е卤O(jiān)理單位未能完成全部監(jiān)理服務(wù)內(nèi)容的，是按工程進(jìn)度支付監(jiān)理費(fèi)用,，還是支付全部監(jiān)理費(fèi)用,？（資陽市中級人民法院 （2013）資民初字第91號 2015-05-21 一審 民事）

案例：四川正信工程監(jiān)理咨詢有限公司訴四川成安渝高速公路有限公司、黑龍江華龍公路工程咨詢監(jiān)理公司建設(shè)工程監(jiān)理合同糾紛

案例分析：法院認(rèn)為：根據(jù)《中華人民共和國合同法》第四百零五條規(guī)定：“受托人完成委托事務(wù)的,，委托人應(yīng)當(dāng)向其支付報(bào)酬,。因不可歸責(zé)于受托人的事由，委托合同解除或者委托事務(wù)不能完成的,，委托人應(yīng)當(dāng)向受托人支付相應(yīng)的報(bào)酬,。當(dāng)事人另有約定的，按照其約定,?！?/span>

本案中，雙方在監(jiān)理合同中明確約定了正信公司,、華龍公司接受委托事務(wù)的內(nèi)容,、完成委托事務(wù)的時間及支付監(jiān)理服務(wù)費(fèi)數(shù)額，雙方在監(jiān)理合同約定的期限內(nèi),，因成安渝公司的原因致使被監(jiān)理的工程未竣工,，以致正信公司、華龍公司不能完成委托事務(wù),，其責(zé)任完全在于成安渝公司,，成安渝公司理應(yīng)按照監(jiān)理合同約定依法支付相應(yīng)的監(jiān)理服務(wù)費(fèi)。對此,，監(jiān)理單位正信公司的該請求應(yīng)獲得支持,。成安渝公司提出應(yīng)按工程進(jìn)度支付監(jiān)理費(fèi)的抗辯理由不成立，本院不予支持,。

案例結(jié)論：合同約定監(jiān)理服務(wù)期內(nèi)因甲方原因?qū)е卤O(jiān)理單位未能完成全部監(jiān)理服務(wù)內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)按照建設(shè)工程監(jiān)理合同的約定支付監(jiān)理服務(wù)費(fèi)用,。

律師建議：從上述案例中可知,，若建設(shè)工程監(jiān)理合同中已對監(jiān)理期限、監(jiān)理內(nèi)容及費(fèi)用做出了明確的約定,，則在因甲方原因?qū)е卤O(jiān)理單位未能完成監(jiān)理內(nèi)容的,，監(jiān)理單位有權(quán)主張按照合同約定支付監(jiān)理服務(wù)費(fèi)用，故在建設(shè)工程監(jiān)理服務(wù)過程中,，甲方應(yīng)當(dāng)時刻關(guān)注項(xiàng)目的各種風(fēng)險(xiǎn),，避免出現(xiàn)長時間停工，在簽署建設(shè)工程監(jiān)理合同時,，應(yīng)當(dāng)將監(jiān)理期限適當(dāng)延長,，且對未來延期費(fèi)用做出明確約定,。

（5）風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)五(陰陽合同問題）： 非必須招標(biāo)工程建設(shè)項(xiàng)目，雙方簽署了用于備案的《建設(shè)工程監(jiān)理合同》后又簽署了一份未經(jīng)備案的《建設(shè)工程監(jiān)理合同》,，兩份合同文本的效力如何,，應(yīng)當(dāng)以哪份合同為準(zhǔn)？

案例： 江蘇永勤工程管理有限公司（原告監(jiān)理單位）與江蘇天士力帝益藥業(yè)有限公司建設(shè)工程監(jiān)理合同糾紛（淮安市中級人民法院 （2014）淮中民初字第0214號 2015-10-20 一審 民事）

案例分析：法院認(rèn)為,，依法成立的合同自成立時生效,。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。原告永勤公司與被告天士力公司簽訂的未經(jīng)建設(shè)行政主管部門備案的《建設(shè)工程委托監(jiān)理合同》,，是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示,，且不違反有關(guān)法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,，應(yīng)屬合法有效,。原告永勤公司主張未經(jīng)建設(shè)行政主管部門備案的《建設(shè)工程委托監(jiān)理合同》無效，無事實(shí)和法律依據(jù),，本院不予支持,。

原告永勤公司主張?jiān)摵贤瑹o效的目的在于否定其中關(guān)于總投資為1.2億元的約定，而根據(jù)招投標(biāo)文件及雙方當(dāng)事人陳述等,，能夠反映載明總投資約2370萬元的《建設(shè)工程委托監(jiān)理合同》,，僅僅是雙方為了備案需要而簽訂，原告永勤公司對于其將要實(shí)施監(jiān)理的工程總投資約1.2億元應(yīng)當(dāng)是明知的,，故未經(jīng)建設(shè)行政主管部門備案的《建設(shè)工程委托監(jiān)理合同》應(yīng)當(dāng)作為雙方當(dāng)事人的結(jié)算依據(jù),。雙方在合同中約定的監(jiān)理費(fèi)用為50.4萬元，被告天士力公司已付471960元,，尚欠原告永勤公司監(jiān)理費(fèi)用32040元,，被告天士力公司應(yīng)當(dāng)支付。

最終法院未支持原告主張的按照實(shí)際的監(jiān)理時間及監(jiān)理面積計(jì)算的監(jiān)理服務(wù)費(fèi)用5488160.5元,，在確認(rèn)了未經(jīng)備案的監(jiān)理合同有效后,，根據(jù)公平原則及實(shí)際情況，最終法院參照雙方合同約定的監(jiān)理費(fèi)用,，結(jié)合工程規(guī)模的擴(kuò)大,、總投資額的增加、監(jiān)理期限的延長以及原告永勤公司作出承諾時的合理預(yù)期等因素,，法院酌定被告天士力公司給付原告永勤公司監(jiān)理費(fèi)用20萬元,。原告永勤公司主張追加監(jiān)理費(fèi)用5456120.5元，沒有合同依據(jù)和法律依據(jù),，法院最終未予支持,。

案例結(jié)論：非必須招標(biāo)工程建設(shè)項(xiàng)目，雙方簽署了用于備案的《建設(shè)工程監(jiān)理合同》后又簽署了一份未經(jīng)備案的《建設(shè)工程監(jiān)理合同》,，按照真實(shí)履行的未經(jīng)備案的建設(shè)工程監(jiān)理合同履行,。

律師建議：在選定工程建設(shè)監(jiān)理單位時,，一方面要考慮節(jié)約成本，另一方面也要考慮項(xiàng)目的實(shí)際情況,，若規(guī)定過低的監(jiān)理費(fèi)用,，最終監(jiān)理單位仍然會以各種理由追加費(fèi)用，本案中雖然法院最終為全部支持監(jiān)理單位要求的費(fèi)用,，但從公平原則的角度出發(fā)酌定另外支付監(jiān)理費(fèi)用20萬元,，此案例的意義重大可在實(shí)踐中作為參考。

（6）風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)六（糾紛解決方式及仲裁機(jī)構(gòu)約定不明）：按示范文本簽署建設(shè)工程委托監(jiān)理合同（示范文本）通用條款與專用條款不一致時如何處理,？約定仲裁機(jī)構(gòu)約定不明確時應(yīng)如何處理,？

案例：泰州市世紀(jì)陽光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、江蘇省教育建筑工程監(jiān)理咨詢有限公司等合同糾紛,、申請確認(rèn)仲裁協(xié)議效力民事裁定書（泰州市中級人民法院 （2015）泰中商仲審效字第00005號 2015-12-17 其他 民事）

案例分析：本案當(dāng)事人簽訂合同時援用的《建設(shè)工程委托監(jiān)理合同（示范文本）》第二部分“標(biāo)準(zhǔn)條件”第四十九條內(nèi)容為“因違反或終止合同而引起的對對方損失和損害的賠償,，雙方應(yīng)當(dāng)協(xié)商解決，如未能達(dá)成一致,，可提交主管部門協(xié)調(diào),，如仍未能達(dá)成一致時，根據(jù)雙方約定向工程所在地人民法院起訴”,。而本案當(dāng)事人在合同專用條件部分對應(yīng)的第四十九條又約定“本合同在履行過程中發(fā)生的爭議,，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決，協(xié)商不成的提交泰州市仲裁委員會仲裁”,。

法院認(rèn)為,，專用條款是合同當(dāng)事人基于不同建設(shè)工程的特點(diǎn)及具體情況對通用條款原則性約定的細(xì)化、完善,、補(bǔ)充,、修改或另行約定的條款。因此,，如果就“糾紛解決方式”,，通用條款和專用條款發(fā)生沖突，應(yīng)當(dāng)以專用條款的內(nèi)容來確定糾紛解決方式,。根據(jù)涉案合同中的專用條款第四十九條的內(nèi)容,，案件當(dāng)事人有請求仲裁的意思表示，并確定了仲裁事項(xiàng),，選定了具體的仲裁機(jī)構(gòu)，因此,，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定本案當(dāng)事人協(xié)議選擇了解決爭議的方式為仲裁,。申請人世紀(jì)陽光公司認(rèn)為仲裁條款的訂立并非其真實(shí)意思表示，事后也未達(dá)成其他仲裁的意思表示缺乏事實(shí)依據(jù),，法院不予采納,。

另外根據(jù)《中華人民共和國仲裁法》第十八條規(guī)定“仲裁協(xié)議對仲裁事項(xiàng)或者仲裁委員會沒有約定或者約定不明確的,，當(dāng)事人可以補(bǔ)充協(xié)議；達(dá)不成補(bǔ)充協(xié)議的,，仲裁協(xié)議無效,。”本院認(rèn)為,，在泰州市轄區(qū)范圍內(nèi),，從事經(jīng)濟(jì)糾紛仲裁的仲裁機(jī)構(gòu)只有“泰州仲裁委員會”。

雖然根據(jù)雙方約定的仲裁條款,，其選定的仲裁機(jī)構(gòu)名稱為“泰州市仲裁委員會”,，二者在名稱上相差一個“市”，但該差誤不會導(dǎo)致當(dāng)事人選擇的具體仲裁機(jī)構(gòu)出現(xiàn)難以確定,，不屬于對仲裁機(jī)構(gòu)沒有約定或者約定不明的情形,，因此本案雙方當(dāng)事人真實(shí)合意選定的仲裁機(jī)構(gòu)即為確定并合法存在的“泰州仲裁委員會”。申請人認(rèn)為泰州地區(qū)還存在“泰州市勞動仲裁委員會”,，根據(jù)仲裁條款無法推導(dǎo)出仲裁機(jī)構(gòu)為“泰州仲裁委員會”的理由不能成立,，法院亦不予采納。

案例結(jié)論：以示范文本簽署的,，當(dāng)通用條款與專用條款不一致的,，按照專用條款履行，當(dāng)仲裁機(jī)構(gòu)約定不清的,，若根據(jù)名稱能夠確定唯一的仲裁機(jī)構(gòu)的,，視為明確約定了仲裁機(jī)構(gòu)，若根據(jù)名稱不能確定唯一的仲裁機(jī)構(gòu)的,，則視為仲裁條款約定無效,。

律師建議：在約定糾紛解決事項(xiàng)時，應(yīng)當(dāng)明確選擇法院管轄還是仲裁管轄,，若同時約定選擇法院或仲裁管轄,，則視為沒有約定，當(dāng)約定仲裁機(jī)構(gòu)時一般仲裁機(jī)構(gòu)不帶市,，因仲裁機(jī)構(gòu)不是根據(jù)行政區(qū)域來設(shè)立的,，故一般名稱為某某仲裁委員會屬于正規(guī)名稱，避免仲裁機(jī)構(gòu)名稱不準(zhǔn)確發(fā)生糾紛,。

文末一個監(jiān)理合同模板：甲方作為開發(fā)商委托具有監(jiān)理資質(zhì)的乙方對工程項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)理,，乙方接受委托，雙方對工程概況,、合同總價,、價款支付等內(nèi)容進(jìn)行約定（此版本有利于甲方，政府備案合同按照住建部發(fā)布的示范文本即可，雙方可另行簽訂此版本作為履行依據(jù)）,。