于是分析下,，長期影響房價的主要由哪些因素。

最直接的就是供求關(guān)系,。

供求關(guān)系,，最直接的就是土地與人口。

這里從上海與武漢的對比中,，分析下未來5到10年，武漢房價走勢,。

2000年到2010年,，上海人口以每年2.8%的增長率增長,。

2010年到2014年，上海人口每年增長1.2%,。

從10年房價增長了3.3倍,，平均每年增長12%,。

而從2005年到2010年，平均每年增長21%,。

從2010年到2014年,，平均每年增長6%。

從人口增長率曲線與房價增長曲線來看,，兩者增長率之間成線性關(guān)系,。

武漢房價預計？

武漢人口2014年人口1033.80萬人（常駐人口）,。據(jù)專家學者預計,，2030年，武漢人口預計1500萬人左右,。

可以計算每年人口增長率2.3%,。

按照此對比，武漢每年房價增長保持在16%左右,?？紤]到數(shù)據(jù)誤差。保守估計14%~18%之前,。

為什么不會出現(xiàn)過高或者過低的增長,？

首先看城市面積,，武漢城市面積8494平方公里,。

出去湖泊面積867平方公里，還有7627平方公里,。

平均在2014年的人口上,。也就是7.37平方公里/萬人。

而上海2014年這一數(shù)字是2.6平方公里/萬人,。

2014年武漢平均房價在8000元,，而上海平均價格在3萬。

每萬人面積相差2.8倍,。

而房價相差3.7倍,。

這說明武漢還有很多面積可用于房地產(chǎn)開發(fā)。以前8層以下的,，都可以通過拆遷改造,。

還有很多農(nóng)村空地等，都可以用于開發(fā),。

所以,，武漢市的農(nóng)民將通過土地來達到奔小康。城市戶口的拆二代也可以達到小康,。

有房的,，在未來十年內(nèi)都是保增長，錢比存在銀行中的利息高,。

想通過房地產(chǎn)在武漢發(fā)大財,，這基本不可能實現(xiàn)。