隨著國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)政策的變化,，原有的“輕租重售”的房地產(chǎn)開發(fā)模式,，在今年的變化特別大，各地一二線城市已經(jīng)出現(xiàn)了“只租不售”地塊的出讓,，在政策方面,，17年是關(guān)于租賃市場規(guī)范化的春天：17年5月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部起草了《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例（征求意見稿）》,，加速了全市場規(guī)范進(jìn)程,。7月20日，九部委共同發(fā)布《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》,，《通知》指出要加快發(fā)展住房租賃市場的范圍為人口凈流入的大中城市,，而在內(nèi)容上則包括了培育機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè),、建設(shè)政府住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)、增加租賃住房有效供應(yīng),。

另外一方面是市場的變化：國內(nèi)不少知名品牌開發(fā)商已經(jīng)開始了長租公寓產(chǎn)品的開發(fā)和市場進(jìn)入,，全國排名前三十的開發(fā)商約有三分之一已經(jīng)進(jìn)入市場，比如萬科泊寓,、龍湖冠寓,、旭輝領(lǐng)寓、碧桂園等,，另外以代理機(jī)構(gòu),、中介、互聯(lián)網(wǎng)和市場資本為主的長租公寓也早已亮相,，如魔方公寓,、世聯(lián)紅璞、貝克公寓,、you+青年公寓,、鏈家自如等品牌殺入市場。

之所以被青睞,，還是市場足夠巨大：數(shù)據(jù)顯示,，全國流動(dòng)總?cè)丝诳傄?guī)模約2.45億人，所以帶來的租賃市場超過1.2萬億,，這是所有市場參與者重視長租公寓的重要理由,。

長租公寓忽然火了起來，那么問題也來了，擴(kuò)張和資本如何融合,？未來的天花板在哪里,？有沒有靠譜的實(shí)踐模式？

長租公寓市場很大 風(fēng)口和市場亂戰(zhàn)并行

從發(fā)展模式上來看,，中國的長租公寓有集中式,、托管式和分散式，目前國內(nèi)發(fā)展比較多的是集中式和分散式,，從經(jīng)營模式上,，大家獲取收益主要還是通過租金來實(shí)現(xiàn)。

從房源的獲取方式上來看,，目前最容易獲取的是集中式長租公寓和分散式公寓,，分散式公寓主要來自于一般小業(yè)主，把房源長租給中介公司,，中介公司進(jìn)行統(tǒng)一的裝修和管理,，托管式公寓則一般集中在某一區(qū)域的風(fēng)格相對統(tǒng)一的物業(yè)房中，如酒店式公寓,。而集中式公寓之所以能成為主流,，還是因?yàn)榉鲜袌龅男枨蟆?/p>

目前市場上的長租公寓，主要客群以年輕人為主,，不同風(fēng)格的房間裝修,，還有長租公寓企業(yè)提供的公共空間，可以提供更多的社交場景,，大大把簡單的房屋租賃變的更加豐富生動(dòng),，能讓租房者獲得歸屬感。

從產(chǎn)品設(shè)計(jì)上來看,，長租公寓的每個(gè)房間的面積在30平米左右,，這是出于利益最大化的考量,，而現(xiàn)在托管式公寓的產(chǎn)品原來是通過商品房的開發(fā)所形成的公寓,，面積更大，但一般不具有可以使用的公共空間,，分散式公寓的外部環(huán)境又更不能相比,，所以集中式公寓會(huì)成為主流。

集中式公寓短期來看,，房源的獲取來自于基于現(xiàn)有產(chǎn)品的改造,，比如商業(yè)項(xiàng)目、城市中的舊廠房,、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園等的改造等等,，長期來看，開發(fā)商將會(huì)成為自持集中式管理公寓的重要組成部分，但目前來看,，從開發(fā)商拿到“只租不售”的地塊,，從規(guī)劃定位、項(xiàng)目建設(shè),、竣工,、裝修、入市,，這個(gè)過程周期一般至少在2年以上,，甚至更長，相比改造式的長租公寓項(xiàng)目,，成本會(huì)更高,，對于市場的影響，能否形成規(guī)模效應(yīng),，非常關(guān)鍵,。

所以，市場的亂戰(zhàn)可能才剛剛開始,，盲目追求擴(kuò)張和謀求資本化變現(xiàn)成為一個(gè)現(xiàn)象,，這與其他新興的資本風(fēng)口別無二致。

現(xiàn)在也有不少平臺(tái)推出了自己的個(gè)人貸款業(yè)務(wù),，用以支持租房人支付房租,，從而獲取更好的收益。

但吸引所有投資者蜂擁而至,，在長租領(lǐng)域布局,，是有一定的道理的，中國的城鎮(zhèn)化發(fā)展過程中,，大量的流動(dòng)人口都有租賃的需求,，但早期的過程中，大家把眼光更加的放在房地產(chǎn)開發(fā)方面,，而作為長租公寓比較重要的象征：酒店式公寓,，國內(nèi)有專業(yè)的托管公司，但并未形成氣候,，而酒店式公寓更像是酒店而非目前大家廣義上認(rèn)為的長租公寓,，國內(nèi)的長租公寓發(fā)展幾乎處在一個(gè)萌芽的狀態(tài)。

中國式長租公寓REITs為時(shí)過早 自我造血還需平臺(tái)化

國外市場的火爆,，給國內(nèi)投資者帶來的希望在于：除了獲取租金的收益,，極有可能在資本市場帶來高額的回報(bào)，以美國公司為例,，通過發(fā)行REITs,，長租公寓公司把自己的收益拿出來與市場投資者分享,，而如同股票一樣的方式，讓更多的散戶有機(jī)會(huì)分享紅利,，另外一方面也提供了大量資金,，用以長租公寓公司進(jìn)行發(fā)展。

但與國外國情不太相同的是,，從根子上,，中國的房源獲取與國外是不太一樣的，美國的公司大量的是收購和自持,，這部分資產(chǎn)比較重,，而更具有亞洲基因的日本，因?yàn)橥恋匦再|(zhì)多屬于私人,，所以采用的方式是與土地?fù)碛姓吆炗嗛L期的協(xié)議,，比如三十年，然后根據(jù)市場的需求,，開始開發(fā)和建造具有符合市場需求的長租公寓產(chǎn)品,。

國內(nèi)通常發(fā)行的REITs并不是真正意義上的REITs產(chǎn)品，只是接近,，要么是包裝之后在國外上市,，選擇在國外的原因還是政策優(yōu)勢，因?yàn)楦鶕?jù)國內(nèi)的法律,，各類稅收將會(huì)是很重的成本開支,，在國外發(fā)行REITs，在稅收上是有優(yōu)惠的,。還有一個(gè)方面,，國內(nèi)的房地產(chǎn)價(jià)格居高不下，導(dǎo)致租售比很高,，一線城市在1:500以上,，甚至更高，這就導(dǎo)致按照資產(chǎn)折舊,，收入回報(bào)幾乎是負(fù)數(shù),，這是不合理的現(xiàn)實(shí)困境。

發(fā)行REITs,，另外一個(gè)瓶頸在于資產(chǎn)的包裝,，如果是自持的公寓,，可以算作可以抵押的資產(chǎn),，但國內(nèi)的大多數(shù)長租公寓產(chǎn)品，獲取房源的方式也是通過長租的方式進(jìn)行改造,，或者是分散式托管,，盡管有租賃協(xié)議和長期的租賃收益預(yù)期,，但并不能成為資本市場所認(rèn)可的抵押物。

沒有抵押物,，如果想獲取資本收益,，所需要付出的會(huì)更多。一般在發(fā)行REITs的時(shí)候,，發(fā)行方會(huì)對市場有承諾和兜底,，在沒有資產(chǎn)抵押的時(shí)候，通常會(huì)邀請擔(dān)保方進(jìn)行擔(dān)保,，而這樣的擔(dān)保通常也需要付出費(fèi)用,，通常在2個(gè)點(diǎn)以上，無疑又加重了長租公寓企業(yè)自身的成本開支,，一旦無法達(dá)成承諾,，或者沒有達(dá)到資本市場的預(yù)期，那么通過REITs這一角度獲取資金的方式,，也是行不通的,。

目前國內(nèi)開始嘗試獲取資金的方式，還有通過金融機(jī)構(gòu)發(fā)行租房貸款的方式,，但從資金規(guī)模上來看,，并不足以支持長租公寓企業(yè)自身的擴(kuò)張需求。

短期來看,，國內(nèi)長租公寓市場急需“自我造血”,，擴(kuò)張需要資本的進(jìn)入，但資本對于回報(bào)的要求非常嚴(yán)格,，長租公寓本身并不是暴利行業(yè),，長期穩(wěn)定的收益來自于租金的增長，尤其早期項(xiàng)目的回報(bào)在租金增長上還是可觀的,，但僅靠租金又不能完全滿足擴(kuò)張的需求,。

總體來看，巨大的市場下,，長租公寓的模式在國內(nèi)還是一個(gè)新產(chǎn)物,，或者說還沒有進(jìn)入一個(gè)完整的周期，大家其實(shí)都是在嘗試,，并且在互聯(lián)網(wǎng)領(lǐng)域,，并沒有一個(gè)處于絕對優(yōu)勢的平臺(tái)。從互聯(lián)網(wǎng)化來看,，長租公寓平臺(tái)也處在一個(gè)各自為戰(zhàn)的狀態(tài),，類似于短租公寓的airbnb、途家這種體量的長租公寓平臺(tái)并未出現(xiàn),。

互聯(lián)網(wǎng)化催化長租公寓擴(kuò)張 但資本化并非一蹴而就

但大家都在進(jìn)行嘗試,，比如支付寶在今年10月份宣布通過芝麻信用接入百萬套房源,；鏈家的自如、you+,、萬科泊寓等都有自己的在線平臺(tái),，基于互聯(lián)網(wǎng)大家都在嘗試建立自己的護(hù)城河，其實(shí)問題也可以看出來,，大的平臺(tái)很難做到精細(xì)化和垂直,，而自建平臺(tái)又會(huì)導(dǎo)致信息不對稱，這與互聯(lián)網(wǎng)精神不符,，并且也沒有資本價(jià)值,。

住房租賃行業(yè)的迅猛發(fā)育，給垂直租房平臺(tái)帶來巨大成長空間,。隨著出租房源的不斷擴(kuò)充,，不同客群的產(chǎn)品都會(huì)遭遇越來越強(qiáng)的同質(zhì)化競爭，在去化能力上長租公寓會(huì)遭遇階段性瓶頸,，對平臺(tái)的依賴性將會(huì)越來越大,。

對于單店盈利較強(qiáng)的平臺(tái)，更看中的是擴(kuò)張,，而互聯(lián)網(wǎng)提升的是效率和資源配置,，以總部在南京的貝克公寓為例，目前約運(yùn)營4000多套房,，發(fā)展過程中處于一個(gè)臨界點(diǎn),，如同房地產(chǎn)本身而言，長租公寓的區(qū)域化屬性也很明顯,，但長遠(yuǎn)發(fā)展的邊際效應(yīng)遠(yuǎn)未達(dá)到,，擴(kuò)張需要資本，運(yùn)營需要流量支持,。

最終,，他們接受了三六五網(wǎng)的投資，三六五網(wǎng)是立足于長三角地區(qū)的垂直門戶網(wǎng)站365淘房的母公司,，在房產(chǎn)業(yè)內(nèi)知名度較高,。11月15日，三六五網(wǎng)宣布1.25億入股貝克公寓,，6.2億元投后估值,，粗算每間房15萬元。這筆投資的背后,，也離不開資本的影子,，三六五網(wǎng)與南京銀行簽約推出40億元住房租賃產(chǎn)業(yè)基金，與中閱資本,、天風(fēng)證券分別簽約,，分別推出10億元,、5.6億元的產(chǎn)業(yè)投資基金,，與魔方金服簽約,，協(xié)同推進(jìn)針對長租公寓的金融服務(wù)。

從互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)本身,，三六五網(wǎng)旗下“愛租哪”定位于服務(wù)型流量平臺(tái),。借助365淘房與外部合作平臺(tái)資源，打造大流量平臺(tái),，同時(shí)以公寓SAAS系統(tǒng)的接入保障房源的真實(shí)性,，從而形成流量+SAAS系統(tǒng)+B端經(jīng)營性貸款服務(wù)+C端租金分期的獨(dú)特架構(gòu)。

通俗點(diǎn)講：能夠提供技術(shù)和流量,，還有金融牌照的支持,，背后加上資本，其實(shí)也預(yù)示著傳統(tǒng)房產(chǎn)垂直網(wǎng)站自身的變革和轉(zhuǎn)型——從產(chǎn)業(yè)基金,，到資產(chǎn)管理公司,，依托產(chǎn)業(yè)基金，資產(chǎn)管理公司以自持或租賃獲得房源,，委托合作的公寓企業(yè)運(yùn)營,，這個(gè)閉環(huán)形成，其實(shí)才有可能實(shí)現(xiàn)真正意義上的資本證券化的進(jìn)程,。

所以長租公寓在國內(nèi)的資產(chǎn)證券化不是從0到1的一蹴而就,，必然需要一個(gè)發(fā)展的時(shí)間和模式的最終形成。長租公寓看上去門檻很低,，但其實(shí)護(hù)城河又很高,。從租客而言，真房源與線下撮合服務(wù)的體驗(yàn),，決定了平臺(tái)的口碑,。放長遠(yuǎn)來看，國內(nèi)長租公寓的運(yùn)營周期才剛剛開始,，尚未進(jìn)入洗牌期,，筆者認(rèn)為極有可能出現(xiàn)類似于連鎖酒店行業(yè)在初期發(fā)展過程中被并購整合成數(shù)個(gè)集團(tuán)的趨勢，看上去人人可以進(jìn)入的長租公寓市場,，在收益偏低的情況下,，重資產(chǎn)布局并不是短期能看出結(jié)果的。

從互聯(lián)網(wǎng)的趨勢和行業(yè)長期發(fā)展來看,，長租公寓互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)的背后以公寓SAAS系統(tǒng)接入保障房源真實(shí)性是必由之路,，線下運(yùn)營能力則構(gòu)成第二道護(hù)城河。未來以流量見長的大平臺(tái)與具備線下落地優(yōu)勢的區(qū)域化平臺(tái)將長期共存,，但真正的護(hù)城河還是規(guī)模和發(fā)展,，所以所有長租公寓面臨的問題是產(chǎn)品,、服務(wù)能力、盈利能力,、流量和資本,，資本是能否在這一波風(fēng)口搶占先機(jī)的關(guān)鍵。