房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)入破產(chǎn)程序后,，已支付全部購房款的消費者就所購商品房對出賣人享有的債權(quán)，有別于普通無擔(dān)保債權(quán),，是一種針對特定不動產(chǎn)所享有的具有非金錢債務(wù)屬性的特殊債權(quán),，在受償順序上優(yōu)先于有擔(dān)保債權(quán)的建設(shè)工程價款，建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)不得對抗該債權(quán),。

北京英嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,、楊飛與北京英嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、楊飛物權(quán)確認(rèn)糾紛申請再審民事裁定書（2015）民申字第1158號

本案所涉房屋為住宅商品房,，楊飛通過個人首付,、向銀行按揭貸款方式支付了全部價款。根據(jù)《中華人民共和國合同法》（以下簡稱《合同法》）,、《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》（以下簡稱《批復(fù)》）等相關(guān)法律,、司法解釋規(guī)定之精神，交付了購買商品房的全部或者大部分款項后,，消費者就所購商品房對出賣人享有的債權(quán),，有別于普通無擔(dān)保債權(quán)，是一種針對特定不動產(chǎn)所享有的具有非金錢債務(wù)屬性的特殊債權(quán),，在受償順序上優(yōu)先于有擔(dān)保債權(quán)的建設(shè)工程價款,，建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)亦不得對抗該債權(quán)。

該案的一,、二審法院并未明確楊飛是否構(gòu)成《批復(fù)》中的消費者,，也未對楊飛購房款的優(yōu)先受償順序加以確認(rèn)，但最高院在其判決書中開宗明義的指出：楊飛系《批復(fù)》中的消費者,，其對出賣人享有的債權(quán),，有別于普通無擔(dān)保債權(quán)，在受償順序上優(yōu)先于有擔(dān)保債權(quán)的建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán),。雖然該說理與案涉爭議無實質(zhì)聯(lián)系,，但最高院的此觀點對于各法院處理房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)案件中的受償順序問題上具有很強(qiáng)的指導(dǎo)意義。

另外,，就購房者的優(yōu)先受償權(quán),，最高院在2013年第3期《最高人民法院公報》上公布的宋宇與北京盛和發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,、廣東粵財投資控股有限公司、北京城鄉(xiāng)建設(shè)集團(tuán)有限責(zé)任公司商品房預(yù)售合同糾紛案(2011)民提字第331號指導(dǎo)案例中曾明確提出：商品房買受人可以對抗承包人工程款請求權(quán)及抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán),，但應(yīng)充分舉證證明雙方之間存在真實的商品房買賣關(guān)系,。即商品房買受人在主張優(yōu)先權(quán)時須證據(jù)充分。

接下來,，我們簡單梳理一下各高院對該問題的看法與判決,。

 （一）安徽省高級人民法院

若案涉商品房的價值及所預(yù)期經(jīng)營收益承載了購房者及其家人的生存保障功能，則即便案涉房屋為商鋪,、具有一定經(jīng)營屬性且面積較小,，該購房行為仍屬普通消費購房范疇，應(yīng)認(rèn)定其購房債權(quán)為優(yōu)先債權(quán),。

1.上訴人呂耀被上訴人宣城瀛東投資有限公司,、周學(xué)芳破產(chǎn)債權(quán)確認(rèn)糾紛（2016）皖民終688號；

2.呂耀與被上訴人宣城瀛東投資有限公司,、侯應(yīng)華破產(chǎn)債權(quán)確認(rèn)糾紛（2016）皖民終689號

（因兩案案情基本雷同,，以周學(xué)芳案為例）

周學(xué)芳對瀛東投資公司的164954元購房債權(quán)是否享有優(yōu)先權(quán)？

 （二）湖南省高級人民法院

若購房者未支付全部購房款且不及時辦理按揭手續(xù),，對合同未全部履行存在過錯,，則抵押權(quán)人依法取得的抵押權(quán)優(yōu)于購房人依《商品房買賣合同》取得的債權(quán)。

1.周建湘與華融湘江銀行常德分行,、湖南四達(dá)建設(shè)公司,、湖南華清環(huán)境工程有限公司、姜振宇,、黃中第三人撤銷之訴（2015）湘高法民一終字第422號,；

2.徐堅與華融湘江銀行常德分行、湖南四達(dá)建設(shè)公司,、湖南華清環(huán)境工程有限公司,、姜振宇、黃中第三人撤銷之訴（2015）湘高法民一終字第423號

（因兩案案情基本一致,，以周建湘案為例）

華融湘江銀行常德分行對長沙市芙蓉中路一段163號新時代廣場第1幢2902號房屋所設(shè)立的抵押權(quán)是否成立,，是否享有優(yōu)先受償權(quán)？

（三）浙江省高級人民法院

購房者與破產(chǎn)房地產(chǎn)企業(yè)的商品房買賣關(guān)系解除發(fā)生在房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)清算前,，購房者已不復(fù)具有買受人身份,，其購房款不享有優(yōu)先債權(quán)，按普通債權(quán)加以受償,。

寧波安棟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與寧波璟月灣旅游置業(yè)有限公司破產(chǎn)債權(quán)確認(rèn)糾紛（2016）浙民申1607號

（四）小結(jié)

由上述五則案例不難發(fā)現(xiàn),，各法院對購房者購房款優(yōu)先權(quán)的標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定不一致。

各中院的觀點更是眾說紛紜,，有的嚴(yán)格依照《批復(fù)》的規(guī)定,，有的則對《批復(fù)》進(jìn)行擴(kuò)大解釋,，最大限度保護(hù)購房者合法權(quán)益，而有的則對《批復(fù)》進(jìn)行限縮解釋,，在認(rèn)定購房消費者上比較嚴(yán)苛,。以下是筆者對當(dāng)前司法實踐中幾大主流判決觀點的簡單梳理和總結(jié)，并附幾個具有代表意義的案例,。

1.遼寧錦州中級人民法院

若購房者已付清全部購房款,，且實際占有該房屋，則購房消費者優(yōu)先于抵押權(quán)人受償,。

遼寧恒緣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所有權(quán)確認(rèn)系列糾紛：（2017）遼07民終944,、1161-1163、1213-1218號等10個案例,。

若購房者符合《批復(fù)》規(guī)定的消費者條件，即出于生活消費,，出于生活,、生產(chǎn)目的購房，且支付房款50%以上,，則工程價款不可對抗該房屋買受人,。 

南通四建集團(tuán)有限公司與南通潤通置業(yè)有限公司普通破產(chǎn)債權(quán)確認(rèn)糾紛（2015）通中民終字第00488號

3.江蘇宿遷中級人民法院

《批復(fù)》第二條的核心為：建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)與抵押權(quán)人的抵押權(quán)既不得對抗買受人在房屋建成情況下的房屋交付請求權(quán)，也不得對抗買受人在房屋未建成等情況下的購房款返還請求權(quán),。

姚建與江蘇億泰旅業(yè)發(fā)展集團(tuán)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛（2016）蘇13民終3573號

1.主觀上非系生活消費需求目的

若購房者非系個人消費需求購房,，如以購房形式掩蓋借款目的或旨在以房抵債，不屬于《批復(fù)》中的消費者,，不享有優(yōu)先債權(quán),。

常州龍德置業(yè)有限公司破產(chǎn)債權(quán)確認(rèn)系列糾紛：（2017）蘇04民終927、933,、934號,；（2017）蘇04民終559號。

以購房形式掩蓋借款目的—以927號為例

以房抵債目的—以559號為例

基于投資目的購買的商品房及商鋪不屬于消費者范圍,，即購買商鋪形成的債權(quán)不具有優(yōu)先權(quán),，不得對抗建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)以及抵押權(quán)人抵押權(quán)。

呂道宗,、葛芙蓉與天臺縣建安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與破產(chǎn)有關(guān)的糾紛（2015）浙臺商終字第800號,；

邱全壽,、程春英與安徽省涇縣騰達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、安徽涇縣農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司房屋買賣合同糾紛 (2017)皖18民終468號

浙江臺州市中院

安徽宣城市中院

（3）江蘇常州中級人民法院

若購房者不能舉證證明其所購商品房用于居住且名下無其他用于居住的房屋,，即便其已簽房屋買賣合同并支付全部購房款,，該購房者仍不能就其購房款享有優(yōu)先債權(quán)。

朱洪貴破產(chǎn)債權(quán)確認(rèn)糾紛（2017）蘇04民終937號

 2.客觀上未支付房款

江蘇常州中級人民法院

若購房者未按商品房買賣合同支付任何款項,，且未辦理房屋交付手續(xù),，當(dāng)商品房買賣合同被管理人解除，則購房款恢復(fù)至商品房合同簽訂前的狀態(tài),，故該購房者對破產(chǎn)企業(yè)不享有破產(chǎn)債權(quán),，優(yōu)先受償權(quán)更無從談起。

張偉良與常州龍德置業(yè)有限公司破產(chǎn)債權(quán)確認(rèn)糾紛（2017）蘇04民終932號

3.其他不支持購房者優(yōu)先受償權(quán)的情形

（1）湖南益陽中級人民法院

若購房者所購房屋屬于在建工程,，已破產(chǎn)的房地產(chǎn)公司未向其交付房屋,、未辦理產(chǎn)權(quán)證照，并且購房者也無法提供證據(jù)證明其債權(quán)符合管理人確定的可以納入優(yōu)先受償范圍的標(biāo)準(zhǔn),，則購房者的購房款不具有優(yōu)先受償權(quán),，屬于破產(chǎn)企業(yè)的普通債權(quán)。

益陽天業(yè)房地產(chǎn)投資開發(fā)有限公司破產(chǎn)債權(quán)確認(rèn)系列糾紛：（2016）湘09民終893,、894,、895、897,、898,、899號。

購房者以其他費用（如廣告制作費）折抵購房款,，當(dāng)商品房買賣合同被管理人解除,，則購房款恢復(fù)至商品房合同簽訂前狀態(tài)，故該購房者對破產(chǎn)企業(yè)享有的是普通破產(chǎn)債權(quán),，不享有優(yōu)先受償權(quán),。

陶樹生與常州龍德置業(yè)有限公司破產(chǎn)債權(quán)確認(rèn)糾紛（2017）蘇04民終935號

浙江寧波中級人民法院

在商品房買賣合同的法律關(guān)系中，購房者（不區(qū)分自然人或法人）選定一套房屋,，并全額支付價款,，該房屋對于購房者而言就是特定物，不屬于破產(chǎn)房地產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)財產(chǎn),，且與其他普通債權(quán)人有重大區(qū)別,。

寧波東來日盛置業(yè)有限公司與破產(chǎn)有關(guān)的系列糾紛：（2016）浙02民終61、62、63,、65,、66、68,、69,、73、74號等9個案例,。

以上是筆者就房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)后的受償順序問題對最高院,、各高院以及各中院觀點的梳理。從中不難發(fā)現(xiàn),，盡管《合同法》第286條和《批復(fù)》等相關(guān)法律法規(guī)對工程價款以及消費者購房款等的受償順序加以規(guī)定,，也著實解決了一部分糾紛，但司法實踐中各法院對該問題的裁判和說理還是莫衷一是,，眾說紛紜,。

那么實務(wù)中，一旦出現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)商跑路,、破產(chǎn)或者房子爛尾等情形,，房地產(chǎn)市場的各權(quán)利主體如何才能最大限度維護(hù)自己的合法權(quán)益呢？

筆者認(rèn)為,，除了第十期推文（詳見【專題】我買的房子爛尾了,，我還是業(yè)主嗎？——律師教你做個精明的買房人,！）提出的擴(kuò)大解釋《批復(fù)》第二條中的消費者、商品房,，支付50%以上購房款視為支付大部分房款,，區(qū)分不同情形解讀不可對抗之外，最根本的解決辦法當(dāng)然是出臺相關(guān)法律法規(guī)或司法解釋,，盡快解決當(dāng)前同案不同判的現(xiàn)象,。

就當(dāng)前司法現(xiàn)狀，對房地產(chǎn)市場參與人員而言,，最關(guān)鍵的還是熟悉各地法院對此類糾紛的判決觀點,，慎重選擇房地產(chǎn)項目所在地，因為房地產(chǎn)破產(chǎn)案件的管轄法院真的很重要,。而如何選擇案件管轄法院,，就有待于借助專業(yè)法律從業(yè)人員了。