2017年9月11日，碧桂園控股有限公司 （股票代號(hào)：2007.hk,，以下簡(jiǎn)稱碧桂園）在香港聯(lián)合交易所發(fā)布《2017中期報(bào)告》（以下簡(jiǎn)稱中期報(bào)告）,，披露了2017年上半年業(yè)績(jī)。根據(jù)上述碧桂園披露數(shù)據(jù)估算,，由于提早采納香港財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則第15號(hào),，調(diào)增期初留存收益人民幣31.5億元，調(diào)增本期收入147.5億元,，調(diào)增本期凈利潤(rùn)33.3億元,。

碧桂園采納新準(zhǔn)則后收入確認(rèn)會(huì)計(jì)政策 

1. 重大會(huì)計(jì)政策

(c) 本集團(tuán)選擇在2017年度提早采納香港會(huì)計(jì)師公會(huì)發(fā)布的香港財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則第15號(hào)，因?yàn)樾碌臅?huì)計(jì)準(zhǔn)則可以為報(bào)表使用者評(píng)估未來現(xiàn)金流量的金額,，時(shí)點(diǎn)和不確定性提供更加可靠與相關(guān)的信息,。 自2017年1月1日起，本集團(tuán)對(duì)收入采用下列會(huì)計(jì)政策,，應(yīng)用香港財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則第15號(hào)的財(cái)務(wù)報(bào)表影響在附注4列示,。

收入在當(dāng)資產(chǎn)的控制權(quán)轉(zhuǎn)移給客戶時(shí)確認(rèn)。資產(chǎn)的控制權(quán)是在一段時(shí)間內(nèi)還是某一時(shí)點(diǎn)轉(zhuǎn)移,，取決于合同的條款約定與適用于合同的法律規(guī)定,。如果本集團(tuán)滿足下列條件時(shí)，資產(chǎn)的控制權(quán)在一段時(shí)間內(nèi)發(fā)生轉(zhuǎn)移：

? 本集團(tuán)履約過程中,，客戶同時(shí)收到且消耗由本集團(tuán)履約所帶來的經(jīng)濟(jì)利益,；

? 創(chuàng)建和增強(qiáng)由客戶控制的資產(chǎn)；或

? 本集團(tuán)的履約過程中所產(chǎn)出的商品具有不可替代用途，且本集團(tuán)在整個(gè)合同期間內(nèi)有權(quán)就累計(jì)至今已完成的履約部分收取款項(xiàng),。

如果資產(chǎn)的控制權(quán)在一段時(shí)間內(nèi)轉(zhuǎn)移,，本集團(tuán)按在整個(gè)合同期間已完成履約義務(wù)的進(jìn)度進(jìn)行收入確認(rèn)。否則,，收入于客戶獲得資產(chǎn)控制權(quán)的該時(shí)點(diǎn)確認(rèn),。

已完成履約義務(wù)的進(jìn)度的計(jì)量基于下列能夠最佳描述本集團(tuán)完成履約義務(wù)表現(xiàn)的其中一種方法：

? 直接計(jì)量本集團(tuán)已向客戶轉(zhuǎn)移的價(jià)值；或

? 按本集團(tuán)為完成履約義務(wù)而發(fā)生的支出或投入,。

對(duì)于在某一時(shí)點(diǎn)轉(zhuǎn)移物業(yè)控制權(quán)的房地產(chǎn)開發(fā)的銷售合同,，收入于客戶獲得實(shí)物所有權(quán)或已完工物業(yè)的法定所有權(quán)且本集團(tuán)已獲得現(xiàn)時(shí)收款權(quán)并很可能收回對(duì)價(jià)時(shí)確認(rèn)。

對(duì)于客戶支付款項(xiàng)與承諾的物業(yè)或服務(wù)所有權(quán)轉(zhuǎn)移之間的期限超過一年的合同,，合同的交易價(jià)格因包含重大融資成分的影響而進(jìn)行調(diào)整,。

為獲得合同而產(chǎn)生的增量成本如果預(yù)計(jì)可收回，則作為合同資產(chǎn)資本化,，隨著相關(guān)合同的收入確認(rèn)而進(jìn)行攤銷,。

2. 會(huì)計(jì)政策變動(dòng)

根據(jù)上述附注3(c)的解釋,，本集團(tuán)自2017年1月1日提早采納了2014年7月發(fā)行的香港財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則第15 號(hào),，導(dǎo)致了會(huì)計(jì)政策的改變和綜合財(cái)務(wù)報(bào)表確認(rèn)金額的調(diào)整。依據(jù)香港財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則第15號(hào)的過渡性條款,，本集團(tuán)未重述比較期間數(shù)據(jù),。

采用香港財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則第15號(hào)改變了會(huì)計(jì)政策，其取代了香港會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第18號(hào)「收入」（「香港會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第 18號(hào)」）和香港會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第11號(hào)「建造合同」（「香港會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第11號(hào)」）中涉及收入和成本的確認(rèn),、分類和計(jì)量,。

應(yīng)用香港財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則第15號(hào)的影響如下：

合同資產(chǎn)和負(fù)債的列示

重分類于2017年1月1日起進(jìn)行，以符合香港財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則第15號(hào)所用的術(shù)語：

? 與房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)有關(guān)的對(duì)工程進(jìn)度款的合同負(fù)債在以往年度列示為預(yù)收客戶賬款,。

? 與建筑活動(dòng)有關(guān)的合同資產(chǎn)在以往年度列示為貿(mào)易及其他應(yīng)收款 — 合約工程的應(yīng)收客戶款項(xiàng),。

房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)的會(huì)計(jì)處理

在以往年度的報(bào)告期間，當(dāng)銷售合同的重要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬在交付物業(yè)所有權(quán)的特定時(shí)點(diǎn)全部轉(zhuǎn)移給客戶時(shí),，本集團(tuán)確認(rèn)房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)產(chǎn)生的收入,，而非按建造進(jìn)度陸續(xù)轉(zhuǎn)移進(jìn)行確認(rèn)。

根據(jù)香港財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則第15號(hào),，本集團(tuán)在履約過程中所產(chǎn)出的商品具有不可替代用途,，且本集團(tuán)在整個(gè)合約期間內(nèi)有權(quán)就累計(jì)至今已完成的履約部分收取款項(xiàng)。本集團(tuán)根據(jù)滿足在一段時(shí)間內(nèi)履行義務(wù)的條件,，按投入法計(jì)量的履約進(jìn)度確認(rèn)收入,。

計(jì)入損益的累計(jì)確認(rèn)收入超過向客戶累計(jì)收取的款項(xiàng)的差額確認(rèn)為合同資產(chǎn)。

向客戶累計(jì)收取的款項(xiàng)超過計(jì)入損益的累計(jì)確認(rèn)收入的差額確認(rèn)為合同負(fù)債,。

合同成本的會(huì)計(jì)處理

在應(yīng)用香港財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則第15號(hào)后,，為獲得合同而直接產(chǎn)生的印花稅、銷售傭金和其他成本如果預(yù)計(jì)可收回，則作為合同資產(chǎn)資本化,。

3. 判斷及估計(jì)

編制中期財(cái)務(wù)資料要求管理層對(duì)影響會(huì)計(jì)政策的應(yīng)用和所報(bào)告資產(chǎn)和負(fù)債以及收支的數(shù)額作出判斷,、估計(jì)和假設(shè)。實(shí)際結(jié)果或會(huì)與此等估計(jì)不同,。

在編制此等中期財(cái)務(wù)資料時(shí),，除管理層應(yīng)用本集團(tuán)會(huì)計(jì)政策時(shí)作出的重大判斷和估計(jì)不確定性的關(guān)鍵來源，與2016年度財(cái)務(wù)報(bào)表所應(yīng)用的相同之外,，還應(yīng)用下列判斷及估計(jì)：

房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)收入確認(rèn)的判斷及估計(jì)

本集團(tuán)在不同國(guó)家進(jìn)行住宅及商業(yè)房產(chǎn)的開發(fā)及銷售活動(dòng),。在履約過程中所產(chǎn)出的商品具有不可替代用途，且在整個(gè)合約期間內(nèi)有權(quán)就累計(jì)至今已完成的履約部分（你確定在中國(guó)的法律條件下具有收款權(quán),，你把爛尾樓交給客戶試試,，看看他同不同意你就已經(jīng)完成的部分收錢，你在問問法院,，你能不能收到錢）收取款項(xiàng)的情況下,，本集團(tuán)按一段時(shí)間內(nèi)的方法確認(rèn)收入；否則,，本集團(tuán)在買房者取得已完工物業(yè)控制權(quán)的某一時(shí)點(diǎn)確認(rèn)收入,。由于合約限制，本集團(tuán)的物業(yè)一般無替代用途（期房沒有替代用途,，開什么國(guó)際玩笑,，退房分分鐘被人秒）。但是,，本集團(tuán)是否有權(quán)就累計(jì)至今已完成的履約部分收取款項(xiàng)并采用在一段時(shí)間內(nèi)的方法確認(rèn)收入,，取決于每個(gè)合同條款約定和適用于該合同的相關(guān)法律。在評(píng)估合約是否具有本集團(tuán)就截止到目前為止已經(jīng)履約部分收取報(bào)酬的可強(qiáng)制執(zhí)行的權(quán)利時(shí),，本集團(tuán)在必要時(shí)審查了其合同條款,，當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法律，當(dāng)?shù)乇O(jiān)管機(jī)構(gòu)的意見并獲得了法律建議,。

本集團(tuán)在報(bào)告日根據(jù)已完成履約義務(wù)的進(jìn)度對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)按在一段時(shí)間內(nèi)確認(rèn)收入,。該履約進(jìn)度的計(jì)量基于本集團(tuán)為滿足履行義務(wù)時(shí)已發(fā)生的實(shí)際支出或者預(yù)計(jì)投入。管理層需要就整體預(yù)算的完整性,、準(zhǔn)確性,，所產(chǎn)生成本的范圍，以及對(duì)單位物業(yè)成本的分?jǐn)傔M(jìn)行重大會(huì)計(jì)判斷及估計(jì),。未來期間成本估算變動(dòng)可能對(duì)本集團(tuán)確認(rèn)的收入產(chǎn)生影響,。在作出上述估計(jì)，本集團(tuán)依靠過去的經(jīng)驗(yàn)和建造商和監(jiān)理方的工作,。

對(duì)于某一時(shí)點(diǎn)轉(zhuǎn)移控制權(quán)的房地產(chǎn)開發(fā)銷售合同,，當(dāng)買房者都獲得已完成的物業(yè)的實(shí)物所有權(quán)或法定所有權(quán)并收回可計(jì)量的對(duì)價(jià)時(shí),，本集團(tuán)對(duì)收入進(jìn)行確認(rèn)。本集團(tuán)很少向其物業(yè)買家提供長(zhǎng)期的信貸或付款方式,。

我們看看碧桂園參考的是那個(gè)條款,，鑒于CAS和HKFRS在這個(gè)準(zhǔn)則上幾乎沒什么差異，直接引用CAS的條款,。

第十一條 滿足下列條件之一的,，屬于在 某一時(shí)段內(nèi)履行約義務(wù)；否則,，屬于在某一時(shí)點(diǎn)履行約義務(wù) ：

（一）客戶在企業(yè)履約的同時(shí)即取得并消耗所帶來的經(jīng)濟(jì)利益 

（二）客戶能夠控制企業(yè)履約過程中在建的商品 

（三）企業(yè)履約過程中所產(chǎn)出的商品具有不可替代用途,，且該企業(yè)在整個(gè)合同期間內(nèi)在整個(gè)合同期間內(nèi)有權(quán)就累計(jì)至今已完成的履約部分收取款項(xiàng)。

具有不可替代用途,，是指因合同限制或?qū)嶋H可行性限制,，企業(yè)不能輕易地將商品用于其他用途。

有權(quán)就累計(jì)至今已完成的履約部分收取款項(xiàng),，是指在由于客戶或其他方原因終止合同的情況下,，企業(yè)有權(quán)就累計(jì)至今已完成的履約部分收取能夠補(bǔ)償其已發(fā)生成本和合理利潤(rùn)款項(xiàng)，并且該權(quán)利具有法律約束力 ,。

碧桂園不可能基于第一條確認(rèn)收入,，因?yàn)檫@玩意主要適用于服務(wù)，比如你去看病,，按摩,，保潔,，理發(fā)等等,。第二條也不適合于期房，因?yàn)槟峭嬉赓I家根本不能控制,，基本上適用于原來的施工合同,，幫業(yè)主蓋房子什么的。碧桂園硬采用的是第三條,，但實(shí)際看看第三條也不實(shí)用,，首先是商品具有不可替代用途，你說標(biāo)準(zhǔn)化的樓盤是不可替代用途的,，誰信呢,？按照HKFRS15相關(guān)指南的說法，不可替代用途是指轉(zhuǎn)賣的時(shí)候需要花費(fèi)較高的成本改造,，不改造不能賣給第三方,，你說你期房需要改造嗎，秒秒鐘就賣掉了吧,。當(dāng)然定制款高檔別墅非要往上靠,，我也木有辦法,。最后說的收款權(quán)，實(shí)際操作中幾乎不可能,，最多給點(diǎn)違約金,，哪個(gè)法院判了按進(jìn)度款算補(bǔ)償?shù)哪兀?/span>

所以，以準(zhǔn)則變更為名,，行操縱利潤(rùn)之實(shí),。好好的收入準(zhǔn)則就這么被踩在地上揉。