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土地講堂:認識地票概念 學習地票制度

 昵稱47136650 2017-11-14

早上小編發(fā)的一則新聞《廣東擬將宅基地變地票流轉 破地產(chǎn)供需難題》,,很多網(wǎng)友都不明白什么是地票,都不知道地票制度這概念,,小編委托微土君整理相關資料,,給大家詳細講解:

地票

  什么是地票制度?

  所謂地票,,是指包括農(nóng)村宅基地及其附屬設施用地,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、農(nóng)村公共設施和農(nóng)村公益事業(yè)用地等農(nóng)村集體建設用地,,經(jīng)過復墾并經(jīng)過土地管理部門嚴格驗收后所產(chǎn)生的指標,。企業(yè)購得的地票,可以納入新增建設用地計劃,,增加相同數(shù)量的城鎮(zhèn)建設用地,。

  地票制度形成

  2007年,國務院批準重慶為統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)。試驗區(qū)的設立,,為重慶的發(fā)展提供了前所未有的發(fā)展機遇,。重慶開始了自己的探索。

  2008年2月出臺的《國務院關于推進重慶市統(tǒng)籌城鄉(xiāng)改革和發(fā)展的若干意見》正式批準重慶建立統(tǒng)籌城鄉(xiāng)的土地利用制度,,在確?;巨r(nóng)田總量不減少、用途不改變,、質量有提高基礎上,,穩(wěn)步開展城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤試點。

  以2008年6月27日國土資源部《城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤試點管理辦法》為基礎,,2008年11月17日,,重慶市人民政府第22次常務會議通過了《重慶市農(nóng)村土地交易所管理暫行辦法》。

  2008年12月4日,,重慶農(nóng)村土地交易所掛牌,,該交易所以“地票”作為主要交易標的,中國的地票交易制度就此誕生,,它是在國家城鄉(xiāng)統(tǒng)籌戰(zhàn)略下,,成為率先探索完善農(nóng)村土地管理制度的改革工具。

  地票的運行程序

  (一)復墾,。將閑置的農(nóng)村宅基地及其附屬設施用地,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、農(nóng)村公共設施和公益事業(yè)用地等農(nóng)村集體建設用地,,進行專業(yè)復墾為耕地,。凡農(nóng)戶申請宅基地復墾,必須有其它穩(wěn)定居所,,而且有穩(wěn)定工作或穩(wěn)定生活來源,。同時規(guī)定復墾整理新增的耕地繼續(xù)由原宅基地農(nóng)民承包經(jīng)營;自己不經(jīng)營的,可再次流轉,,獲得相應收入,。

  (二)驗收。經(jīng)土地管理部門嚴格驗收后,,騰出的建設用地指標,,由市土地行政主管部門向土地使用權人發(fā)給相應面積的“地票”。

  (三)交易,。在重慶市農(nóng)村土地交易所開展“地票”交易,。所有法人和具有獨立民事能力的自然人,均可通過公開競價購買“地票”,?!暗仄薄苯灰卓偭繉嵭杏媱澱{控,原則上不超過當年國家下達的新增建設用地計劃的10%。價格確定環(huán)節(jié)上,,在綜合考慮開墾費,、新增建設用地土地有償使用費等因素的基礎上,制定全市統(tǒng)一的城鄉(xiāng)建設用地掛鉤指標交易基準價格,,供交易雙方參考,。地票交易收益,除繳納少量稅費外,,絕大部分歸農(nóng)民家庭所有,。耕地、林地的承包經(jīng)營權交易收益,,全部歸農(nóng)民家庭所有,。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織獲得的土地收益,主要用于農(nóng)民社會保障和新農(nóng)村建設等,。

  (四)使用地票,。在城鎮(zhèn)使用時,可以納入新增建設用地計劃,,增加等量城鎮(zhèn)建設用地,,并在落地時沖抵新增建設用地土地有償使用費和耕地開墾費,但要符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)總體規(guī)劃,,辦理征收轉用手續(xù),,完成對農(nóng)民的補償安置。征為國有土地后,,通過“招、拍,、掛”等法定程序,,取得城市土地使用權。

地票交易流程圖

地票交易流程圖

  地票制度的優(yōu)越性

  (一)是農(nóng)村土地使用權流轉的一次新探索,。

  重慶地票的創(chuàng)設,,可以使農(nóng)村多余的建設用地,通過復墾形成指標,,進入土地交易中心進行交易,,為土地流轉,土地集約,,高效使用土地提供了制度平臺,。并巧妙地繞開了農(nóng)村宅基地不能用于非農(nóng)建設的法律問題,通過激勵相容的市場機制.實現(xiàn)了遠郊農(nóng)村建設用地與城鎮(zhèn)建設用地之間潛在的供需關系,,對于解決我國農(nóng)村宅基地空置等低效率使用問題,、打破城鎮(zhèn)發(fā)展普遍遭遇的土地資源瓶頸,具有較強的現(xiàn)實意義。同時,,我國正在探討農(nóng)村金融的新思路,,地票的出現(xiàn),為權利證券化也提供了一個新的制度進路,。

  (二)有利于建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場,。這意味著農(nóng)村和城市土地擁有者的權利一致,集體土地與城市(國有)土地同地、同價,、同權,。重慶“地票”借鑒了 “城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤”政策。 其目的是帶動農(nóng)村要素市場的發(fā)育,,促進農(nóng)村資本,、技術等其他要素市場建設。

  (三)有利于耕地保護,。以“先補后占”替代“先占后補”的用地模式,,“先造地后用地”。先把農(nóng)村建設用地轉化成耕地之后,,才在城市新增建設用地,,對耕地的保護力度更大、保護效果更好,。

  (四)有利于城市反哺農(nóng)村,。農(nóng)村集體建設用地與城市建設用地遠距離、大范圍的轉換,,一方面可緩解城市建設用地緊張,,帶動城鄉(xiāng)之間土地要素流轉,大幅度提升偏遠地區(qū)的農(nóng)村土地價值,,另一方面,,實現(xiàn)了城鄉(xiāng)級差地租的價值化,這個價值可以轉化為大城市反哺大農(nóng)村的資金來源,。

  (五)有利于增加農(nóng)民收入,。農(nóng)民通過地票增加收入,促進農(nóng)村勞動力轉移,,增加農(nóng)業(yè)投入的資金,,提高進入城鎮(zhèn)后的生活保障水平和發(fā)展能力。

  (六)極大緩解城市建設用地緊張的局面,。我國征收農(nóng)村土地進行城鎮(zhèn)建設,,只能依靠每年國家下達的有限指標。而地票交易的出現(xiàn),,則讓現(xiàn)實的用地制度多出了一條市場化的渠道,。

  重慶地票交易發(fā)展歷程

  2007年,,國務院批準重慶為統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)。

  2008年6月27日,,國土資源部《城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤試點管理辦法》頒布,。

  2008年11月17日,重慶市人民政府第22次常務會議通過了《重慶市農(nóng)村土地交易所管理暫行辦法》,。

  2008年12月4日,,重慶農(nóng)村土地交易所掛牌,該交易所以“地票”作為主要交易標的,,中國的地票交易制度就此誕生,。

  2008年12月4日,重慶農(nóng)村土地交易所進行第一場地票拍賣,。

  2009年2月,,《國務院關于推進重慶市統(tǒng)籌城鄉(xiāng)改革和發(fā)展的若干意見》正式批準重慶建立統(tǒng)籌城鄉(xiāng)的土地利用制度,在確?;巨r(nóng)田總量不減少,、用途不改變、質量有提高基礎上,,穩(wěn)步開展城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤試點,。

  2009年12月3日,重慶農(nóng)村土地交易所進行第六次地票拍賣,,共有玉豪龍公司,、騰翔公司、中渝公司,、晉愉公司,、東港公司、龍湖地產(chǎn)等6家民企曾經(jīng)拿到過地票,,截至2009年12月3日,,重慶農(nóng)村土地交易所總成交44總地票,共計8300畝用地指標,,成交總金額7.38億元,均價每畝9萬元,。

  重慶玉豪龍實業(yè)(集團)有限公司成為第一個“吃螃蟹的人”,,2008年12月4日,該公司以2560萬元拍下第一張地票,,2010年2月4日,,重慶媒體稱該公司已經(jīng)“兌現(xiàn)”地票。

  重慶地票的運行模式

  1.規(guī)劃布局

  《暫行辦法》規(guī)定:市國土資源行政主管部門依據(jù)土地利用總體規(guī)劃,、城鎮(zhèn)規(guī)劃,,編制城鄉(xiāng)建設用地掛鉤專項規(guī)劃,,確定掛鉤的規(guī)模和布局,經(jīng)市人民政府批準后實施,。

  2.立項申請

  經(jīng)村集體三分之二成員或三分之二成員代表同意,,閑置的農(nóng)村宅基地及其附屬設施用地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地,、農(nóng)村公共設施和公益事業(yè)用地等農(nóng)村集體建設用地可以成為立項申請的標的,,區(qū)縣土地行政管理部門同意后,可以組織復墾,。

  有其它穩(wěn)定居所,,而且有穩(wěn)定工作或穩(wěn)定生活來源的村民也可申請復墾耕地。復墾整理新增的耕地繼續(xù)由原宅基地農(nóng)民承包經(jīng)營;自己不經(jīng)營的,,可再次流轉,,獲得相應收入。

  3.土地管理部門驗收

  村集體或村民復墾土地經(jīng)土地管理部門嚴格驗收后,,騰出建設用地指標,,并由市土地行政主管部門向土地使用權人發(fā)給相應面積的“地票”。

  4.地票交易價格確定

  在綜合考慮開墾費,、新增建設用地土地有償使用費等因素的基礎上,,市土地行政主管部門制定全市統(tǒng)一的城鄉(xiāng)建設用地掛鉤指標交易基準價格,供交易雙方參考,。

  5.土地交易所交易

  重慶市農(nóng)村土地交易所是開展地票交易的的固定場所,。所有法人和具有獨立民事能力的自然人,均可通過公開競價購買地票,。地票交易總量實行計劃調控,,原則上不超過當年國家下達的新增建設用地計劃的10%,。

  6.地票交易收益分配

  除繳納少量稅費外,,絕大部分歸農(nóng)民家庭所有。耕地,、林地的承包經(jīng)營權交易收益,,全部歸農(nóng)民家庭所有。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織獲得的土地收益,,主要用于農(nóng)民社會保障和新農(nóng)村建設等,。

  7.地票兌現(xiàn)

  地票作為城市建設用地指標憑證,在城鎮(zhèn)使用時可以納入新增建設用地計劃,,增加等量城鎮(zhèn)建設用地,,并在落地時沖抵新增建設用地土地有償使用費和耕地開墾費,在符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)總體規(guī)劃,,辦理征收轉用手續(xù),,完成對農(nóng)民的補償安置,。征為國有土地后,通過“招,、拍,、掛”等法定程序,取得城市土地使用權,。

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