摘要：房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，不僅有較高的經(jīng)濟(jì)地位,，而且還關(guān)系到社會的安定問題,，也關(guān)系到社會發(fā)展前進(jìn)速度。房地產(chǎn)市場發(fā)展是否健康關(guān)乎國計民生,。近年來,，隨著房價的突飛猛進(jìn)，房地產(chǎn)越來越成為我國廣大民眾倍加關(guān)注的領(lǐng)域,，房地產(chǎn)發(fā)展問題一時眾說紛紜,，目前已成為社會發(fā)展的熱點(diǎn)。文章旨在于目前我國錯綜復(fù)雜的房地產(chǎn)市場中找出其發(fā)展問題及其問題的根本原因,，從而得出解決現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場中所存問題的參考性措施,。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場；發(fā)展現(xiàn)狀,；改善

1我國房地市場發(fā)展現(xiàn)狀

1.1我國房價過高,，遠(yuǎn)超居民購買能力

在泡沫經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)起到了主宰作用,，面對房地產(chǎn)市場的火爆情況,，房地產(chǎn)市場進(jìn)入了大幅建造時代，從而導(dǎo)致房產(chǎn)數(shù)量急劇增長,。但是房產(chǎn)價格卻永遠(yuǎn)看不到低價,，這與開發(fā)商和諸多利益相關(guān)者有很大的關(guān)系,，甚至存在人為操作的現(xiàn)象，改變了房子的性質(zhì),，住已經(jīng)不是房子的根本,，從而就助推了房產(chǎn)的泡沫經(jīng)濟(jì)。通過相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計,，以2015年為基準(zhǔn),，我國城市房價的平均水平在9728元/平方米，與10年的價格相比,，上漲率達(dá)到92%,。于此同時，2015年城市人均支配收入（約17500元）與2006年相比,，10年的時間漲幅上升至86%,。據(jù)此測算出我過目前房價收入比大約在15:1。房地產(chǎn)價格是否合理,，房價收入比指標(biāo)最有話語權(quán),，而且在全球各地都適用，這一指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)是5:1,，也是世界銀行測算出來的,，而聯(lián)合國的房價比標(biāo)準(zhǔn)是3:1。但是中國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過任何的標(biāo)準(zhǔn),，足以看出中國房地產(chǎn)行業(yè)的扭曲現(xiàn)狀,。天價房產(chǎn)讓我國居民望房興嘆，與我國的居民收入水平差距太大,，過多的房產(chǎn)因?yàn)榫痈卟幌碌姆績r和不斷地建造,，商品房空置面積越來越大。

1.2負(fù)債過高,，經(jīng)營受國家政策影響大

負(fù)債經(jīng)營作為企業(yè)融資的一個有效手段,，過度負(fù)債，對于企業(yè)而言,，并不是一個好事情,。尤其是近年來，國家開始了對房地產(chǎn)市場的打擊,，從最初的政策支持到現(xiàn)在所有政策的取消,，以及首付款比例的提高，都可以看出國家的打擊決心,。所有的這些嚴(yán)控措施,，其目的都是為了讓我國的房地產(chǎn)市場走出怪圈，走向正軌,。雖然這些手段確實(shí)能穩(wěn)定房價,，讓房地產(chǎn)市場步入正?；歉母锛从惺芎φ?，因此對于房產(chǎn)企業(yè)而言,，企業(yè)的近期壓力不斷增加。就我國房地產(chǎn)開發(fā)公司而言,，由于國家在金融放貸、住房貸款等方面的各種調(diào)控措施的收緊,，目前很多公司已經(jīng)深刻的感受到了來自國家政策調(diào)控方面的壓力,。

1.3部分城市庫存壓力過高

以2015年的數(shù)據(jù)為例，我國共有7.2億平方米房產(chǎn)未出售,，有25.1億平方米的房產(chǎn)屬于期房,，準(zhǔn)備出售。也就是說,，我國現(xiàn)在大約有32.3億平方米的房產(chǎn)都沒有賣出,，按照去庫存的周期來看，大約需要30.2個月才能出售完畢,，超過庫存合理區(qū)間上限67.8%,。

1.4各線城市發(fā)展不均衡

近年來，國家政策不斷調(diào)整,，鼓勵城市擴(kuò)展,，大力推進(jìn)城市發(fā)展，從而也增加了房地產(chǎn)項(xiàng)目的不斷建設(shè),。但是,，我國的房地產(chǎn)并沒有因?yàn)榻?jīng)濟(jì)不平衡而采取局部發(fā)展房地產(chǎn)的辦法，忽視了中國經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀,，全國各地都投資建房,，從而導(dǎo)致房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)不均衡。到2016年,，北上廣的房價分別是22075元/平方米,、25470元/平方米和30661元/平方米。10年之內(nèi),，我國一線城市房價就増加了10倍,，増幅過大、居高不下,，卻依舊銷量火爆,。而隨著經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展刺激的政府盲目圈地、賣地,，大規(guī)模發(fā)展城市綜合體,，三四線城市的房地產(chǎn)庫存越來越多,。眾所周知，很多三四線城市是人口導(dǎo)出性城市,，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)較為單一,，居民收入及購買為有限，大量房源的入市勢必造成產(chǎn)品過剩,。中國的三四線城市近兩年開始面臨“造城運(yùn)動”所帶來的“過剩危機(jī)”,。

2我國房地市場發(fā)展存在問題的原因

2.1成本上升

建筑成本和土地成本的上升是房價上漲的首要原因。建房成本包括建筑材料,、人工,、機(jī)械設(shè)備和土地等，尤其是土地成本,，在房價總成本中所占比重很大,。隨著人工工資的提高，人工成本的增高也是助推房價的另一原因,。隨著國家對土地管理的嚴(yán)格化,，土地基本成為了稀缺資源，隨著可用土地資源的減少,，土地價格日益上升,，拉動房價逐年上漲，最近幾年更有資料顯示各地方有房地產(chǎn)企業(yè)屢屢競投地王的報道,，天價平均土地價格爭相出現(xiàn),。土地價格的上漲，比如會導(dǎo)致房價的水漲船高,。

2.2房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道有限

融資問題一直是我國房地產(chǎn)企業(yè)長期存在的問題,。從我國的房地產(chǎn)企業(yè)資金需求來看，企業(yè)建房的資金來源既有企業(yè)自籌資金,，也有貸款資金,，其中貸款資金是最主要的資金來源渠道。據(jù)統(tǒng)計,，我國房地產(chǎn)企業(yè)有70%的資金是通過銀行貸款獲得的,，更有企業(yè)的資金貸款達(dá)到90%。也就是說,，銀行是房地產(chǎn)企業(yè)獲得開發(fā)資金的主要渠道,，自有資金在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)，應(yīng)用到項(xiàng)目上的數(shù)量少之又少,。單一的融資渠道是我國房地產(chǎn)行業(yè)的突出特點(diǎn),，也是比較尖銳的問題。

2.3房地產(chǎn)企業(yè)對市場把握不足

市場需求量分析不到位,，無法根據(jù)市場需求進(jìn)行調(diào)整,。如果屬于策劃類失誤,，沒有充分的調(diào)研時間，沒有深入的調(diào)研,，必然會增加項(xiàng)目的風(fēng)險,。但是對于市場的分析必要保證調(diào)研的充分性和全面性，以及科學(xué)性,。只有全面深入調(diào)研,，才能夠?qū)κ袌鲞M(jìn)行更好的定位，面對競爭對手才能夠做到心中有數(shù),，不至于在競爭中迷失,。有了調(diào)研，就能夠摸清市場實(shí)際需求,，從而采取合理的措施來應(yīng)對各種問題。但是從現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場上來看,，調(diào)研問題一直是房地產(chǎn)企業(yè)的短板,，而且受到利欲熏心，基本不考慮市場的具體情況,。從而使得產(chǎn)品定位偏離市場需求,，這也是造成當(dāng)前庫存壓力巨大的原因之一。此外,，這也使得營銷策劃成為空中樓閣,。

3改善我國房地產(chǎn)市場中問題的對策

3.1提供符合市場需求的房地產(chǎn)產(chǎn)品

首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在了解購房者真正需求的基礎(chǔ)上,，來建造適合購房者的商品房,，在庫存上要“以人為本”。其實(shí)很多情況下,，“房屋過?！敝皇恰胺课蒎e誤”。三四線城市經(jīng)濟(jì)較為落后,，但并不意味著老百姓可以因?yàn)閮r格可以接受粗制濫造的住宅,，正是因?yàn)槿木€房屋基本都是自住型需求，所以更應(yīng)該在質(zhì)量上下工夫,。其次,，企業(yè)應(yīng)該利用存量房發(fā)展多元化經(jīng)營，除了商業(yè)或者住宅型樓盤,。高庫存積壓一直是企業(yè)老大難的問題,，面對積壓的商品房，需要轉(zhuǎn)換思路,，一味守舊只怕難以擺脫這一塊難哨的骨頭,。房地產(chǎn)企業(yè)可針對鄉(xiāng)村旅游經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,，將旅游區(qū)縣城內(nèi)積壓的商品房改造成養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)、家居式短租賓舍等持有型物業(yè),，構(gòu)建復(fù)合型康養(yǎng)和休閑度假勝地,；將符合條件的非住宅庫存用于為中小學(xué)和幼兒園改善環(huán)境、通過政府提供給當(dāng)?shù)卮髮W(xué)生創(chuàng)業(yè)電商,、都市型工業(yè)地產(chǎn)等等利國利民的項(xiàng)目,。最后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該提升物業(yè)公司管理水平,。開發(fā)商們除了打造項(xiàng)目,，還要著力改善居民的生活方式，在物業(yè)管理上提升社區(qū)管家服務(wù),，這些都做好了需求自然就來了,。

3.2強(qiáng)化企業(yè)內(nèi)部管控

首先，內(nèi)控管理是企業(yè)應(yīng)對企業(yè)風(fēng)險的主要措施,，必須加強(qiáng)內(nèi)部控制,，才能夠把風(fēng)險降到最低。房地產(chǎn)企業(yè)的各個管理部門應(yīng)該都具有風(fēng)險管控意識,，通過定期召開內(nèi)控管理會議,，人員工認(rèn)識到內(nèi)控的重要性，要時刻與風(fēng)險保持在一起,，才能夠發(fā)揮出內(nèi)控的作用,。通過優(yōu)化企業(yè)績效考核，加大內(nèi)控管理的考核比重,，以此來推動企業(yè)內(nèi)控管理的發(fā)展,，也讓員工真正意識到內(nèi)控對企業(yè)的重要性，從而將自身利益與企業(yè)內(nèi)控聯(lián)系起來,，企業(yè)在有重大決定或計劃時,，都會根據(jù)內(nèi)控的要求進(jìn)行綜合全面的考慮，提高決策的準(zhǔn)確性,，把企業(yè)風(fēng)險降至最低,。其次，管理部門和生產(chǎn)部門的內(nèi)部控制進(jìn)行有效區(qū)分,，根據(jù)不同的工作方式制定合理的內(nèi)控制度,。最后，加強(qiáng)人員培訓(xùn),，提高內(nèi)控管理能力,。在房地產(chǎn)企業(yè)中，需要涉及到項(xiàng)目的建設(shè)，因此就需要在項(xiàng)目建設(shè)過程中安排專門的內(nèi)控管理人員,，通過走出去或請進(jìn)來的方式來提高他們的專業(yè)素質(zhì),，讓他們不僅有理論，還有實(shí)踐經(jīng)驗(yàn),，充分發(fā)揮他們的優(yōu)勢,，把項(xiàng)目建設(shè)過程中的風(fēng)險進(jìn)行有效控制。

3.3積極營銷,，促進(jìn)消費(fèi)者購買欲望

由于國家政策不會在可以預(yù)期的短時期內(nèi)出現(xiàn)轉(zhuǎn)向,，而依靠舉債經(jīng)營又面臨著資金鏈條鍛煉的危險，房地產(chǎn)公司為了更好的發(fā)展,，在未來必須開展積極的市場營銷,，通過能激發(fā)消費(fèi)者消費(fèi)欲望的各類營銷措施，不斷回籠資金,，以應(yīng)對舉債經(jīng)營模式下的資金難題,，避免資金鏈條的斷裂。要實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo),，房地產(chǎn)公司必須做到如下幾點(diǎn),。首先，努力開展市場調(diào)研,；對于房地產(chǎn)市場營銷而言,，緊緊把握市場趨勢,，是成功營銷的關(guān)鍵,，因此房地產(chǎn)企業(yè)必須要重視有關(guān)市場調(diào)研，通過強(qiáng)化調(diào)研,，更好地認(rèn)識市場發(fā)展和把握市場,，從而為未來的市場營銷奠定更好的基礎(chǔ)。其次,，在成本范圍內(nèi)適當(dāng)降低價格,，讓利于消費(fèi)者；價格無疑是現(xiàn)代市場營銷的最有效手段,。目前,，房地產(chǎn)行業(yè)的過高價格已經(jīng)成為整個社會指責(zé)的對象。對于房地產(chǎn)商而言,，要推動營銷,，從而解決包括資金鏈條等在內(nèi)的各類企業(yè)發(fā)展和行業(yè)發(fā)展問題，降低價格顯然是一個很有效的手段,。雖然從短期來看,，降價對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，有一定的損失,，但是從長遠(yuǎn)來看,，依然可以促進(jìn)企業(yè)以及行業(yè)發(fā)展,。

3.4積極拓展融資渠道

一般來說，房地產(chǎn)業(yè)的交易客體價值高,，需資金量大,。在任何時間段，融資的需求對房地產(chǎn)企業(yè)來說是存在的,，緩解其融資難困境不容忽視,。因此金融渠道的拓展、創(chuàng)新,，都將給房地產(chǎn)業(yè)帶來源源不斷的活水,，有利于其做大做強(qiáng)。主要措施有如下幾點(diǎn)：①實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)投資證券化,，在控制風(fēng)險的前提下,，吸納民間資本，建立房地產(chǎn)基金,，加快完善信托業(yè)務(wù)以及房屋抵押貸款證券化業(yè)務(wù),；②進(jìn)一步推進(jìn)商業(yè)性銀行股份制改革，讓銀行成為自身決策的主體,，自擔(dān)風(fēng)險,、自負(fù)盈虧；③避免地方保護(hù)主義或過分優(yōu)惠外來資本,，確保公平的資本環(huán)境,；④適當(dāng)引入外資，培育競爭機(jī)制,，達(dá)到鯰魚效應(yīng),。

4結(jié)束語

房地產(chǎn)一直伴隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也是我國社會進(jìn)步和發(fā)展不可缺少的行業(yè),。它所創(chuàng)造的價值在經(jīng)濟(jì)中占比很大,，但是并不能因?yàn)閷?jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)力量大而大肆發(fā)展房地產(chǎn)，無度的建設(shè)會導(dǎo)致社會和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡,。所以健康,、穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場才是推進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)平衡發(fā)展的前提。因此想要保證房地產(chǎn)市場的有序發(fā)展,，必須對房地產(chǎn)市場進(jìn)行深入研究,，克服種種困難，根據(jù)國家政策和發(fā)展方向適時調(diào)整企業(yè)發(fā)展規(guī)劃,，真正帶動我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,。

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作者:李輝；莫佳雯 單位：大連財經(jīng)學(xué)院