第一：房屋預告登記期間,，房屋所有人,、預告登記人是否可以辦理預告轉(zhuǎn)移？

答：《物權(quán)法》20條“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議,，為保障將來實現(xiàn)物權(quán),，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預告登記。預告登記后,，未經(jīng)預告登記的權(quán)利人同意,，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力”,。因此房屋所有人在房屋預告登記期間不得辦理預告轉(zhuǎn)移,，除非預告登記的權(quán)利人同意,。

《城市房地產(chǎn)管理法》46條“商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題,，由國務院規(guī)定”,，《國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》（國辦發(fā)〔2005〕26號）第7條“根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》有關(guān)規(guī)定，國務院決定,，禁止商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉(zhuǎn)讓,。在預售商品房竣工交付、預購人取得房屋所有權(quán)證之前,，房地產(chǎn)主管部門不得為其辦理轉(zhuǎn)讓等手續(xù),；房屋所有權(quán)申請人與登記備案的預售合同載明的預購人不一致的，房屋權(quán)屬登記機關(guān)不得為其辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)”,。因此商品房預購人也不得在房屋預告登記期間辦理預告轉(zhuǎn)移,。

第二：地表與地下相聯(lián)的建筑，是否需要單獨辦理地下建設用地使用權(quán),？

答：07年《物權(quán)法》136條“建設用地使用權(quán)可以在土地的地表,、地上或者地下分別設立”，但未規(guī)定具體如何登記,，是用立體的建設用地使用權(quán)統(tǒng)一登記,，還是地表、地上,、地下分別登記,；08年的《土地登記辦法》第5條“土地以宗地為單位進行登記。宗地是指土地權(quán)屬界線封閉的地塊或者空間”可視為是對物權(quán)法136條的一種回應,。其規(guī)定宗地是“權(quán)屬界限封閉的地塊或者空間”,，應理解為將建設用地使用權(quán)做了立體化的理解，從而將地表,、地上,、地下統(tǒng)合在“建設用地使用權(quán)”這一整體性概念之中，不必再單獨登記“地上建設用地使用權(quán)”和“地下建設用地使用權(quán)”,。除非權(quán)利人僅享有地上或者地下建設用地使用權(quán)而不享有地表的建設用地使用權(quán),，此時只能單獨登記地上或者地下建設用地使用權(quán)，如下述問題三,。

第三：跨街樓如何進行土地使用權(quán)首次登記,？

答：為便于理解跨街樓的概念，使用安化縣不動產(chǎn)登記中心萬景春同志的示意圖,，特此鳴謝,！

        如圖所示，現(xiàn)二樓要求對宗地一與宗地二之間的街道部分辦理建設用地使用權(quán)首次登記，但提供的土地權(quán)屬來源材料只有宗地一與宗地二的土地使用權(quán),，是否應拒絕其申請,？

筆者認為，申請人雖不能提供街道部分建筑的土地使用權(quán)證,，但提供了建筑工程符合規(guī)劃的材料,，因此該建筑系合法建筑。此為在他人土地的空中以合法建造建筑物為目的而使用其空間,，應當享有獨立于街道地表部分建設用地使用權(quán)的空間利用權(quán),，可就該空間利用權(quán)申請地上建設用地使用權(quán)登記。現(xiàn)行法亦支持該做法：物權(quán)法136條“建設用地使用權(quán)可以在土地的地表,、地上或者地下分別設立”,，《土地登記辦法》第5條“土地以宗地為單位進行登記。宗地是指土地權(quán)屬界線封閉的地塊或者空間”,。之所以此前未能進行地上建設用地使用權(quán)登記,，可能因為地上建設用地使用權(quán)為不常見的建設用地使用權(quán)，國土部門未予登記,。在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的新背景下,，應當進行登記，以回應社會經(jīng)濟對土地空間化利用的新趨勢,，充分保護權(quán)利人的合法權(quán)益,。

第四：按份共有人以其份額抵押，是否需要其他共有人同意,？

答：物權(quán)法101條“按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)份額,。其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買的權(quán)利”。由此可見,，按份共有人可以自由轉(zhuǎn)讓自己的共有份額,，只要不侵犯其他共有人的優(yōu)先購買權(quán)即可。轉(zhuǎn)讓是比設定抵押更為嚴重的處分行為,，既然法律允許轉(zhuǎn)讓,，設定抵押更應被允許。從法理上來說,，按份共有的共有人之間往往沒有身份的羈絆,，而是純粹的財產(chǎn)關(guān)系，出于財產(chǎn)自由流轉(zhuǎn),、物盡其用的考慮，法律沒有理由禁止按份共有人處分自己份額內(nèi)的共有財產(chǎn),，更不應禁止抵押,。

第五：辦理繼承轉(zhuǎn)移登記，能否將不動產(chǎn)權(quán)只辦理到監(jiān)護人名下？

答：《繼承法》司法解釋第8條“法定代理人代理被代理人行使繼承權(quán),、受遺贈權(quán),，不得損害被代理人的利益。法定代理人一般不能代理被代理人放棄繼承權(quán),、受遺贈權(quán),。明顯損害被代理人利益的，應認定其代理行為無效”,。因此繼承轉(zhuǎn)移登記一般不能將不動產(chǎn)權(quán)只辦理到監(jiān)護人名下,，除非監(jiān)護人能證明放棄繼承權(quán)有利于被監(jiān)護人，比如放棄繼承房產(chǎn)可以避免繼承遠超過房產(chǎn)價值的大額債務等,。同時《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范》1.8.6.1第4點規(guī)定“放棄繼承的,，應當在不動產(chǎn)登記機構(gòu)辦公場所，在不動產(chǎn)登記機構(gòu)人員的見證下,，簽署放棄繼承權(quán)的聲明”,，因此即使監(jiān)護人能證明放棄繼承有利于被監(jiān)護人，也應完成登記人員見證和簽署書面聲明的形式要件方有效力,。

第六：國有建設用地權(quán)辦理轉(zhuǎn)移登記,，只有土地使用權(quán)證記載“住宅用地70年”，無建設用地使用權(quán)出讓合同及其他證明材料,，能否認定為出讓用地,？

答：《城市房地產(chǎn)管理法》14條“土地使用權(quán)出讓最高年限由國務院規(guī)定”，《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》12條“土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：（一）居住用地七十年”,，與土地使用權(quán)證記載的“住宅用地70年”吻合,，但尚不能完全排除該房屋為經(jīng)濟適用房劃撥用地的可能性。

《城市房地產(chǎn)管理法》23條“依照本法規(guī)定以劃撥方式取得土地使用權(quán)的,，除法律,、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制”,，《經(jīng)濟適用住房管理辦法》（建住房〔2007〕258號）第7條“經(jīng)濟適用住房建設用地以劃撥方式供應”,。由此可見經(jīng)濟適用房為劃撥用地，沒有使用期限,，不可能在土地使用權(quán)證上記載“住宅用地70年”,。因此即使沒有《實施細則》34條規(guī)定的“國有建設用地使用權(quán)出讓合同；土地出讓價款,、土地租金,、相關(guān)稅費等繳納憑證”等材料，僅憑土地使用權(quán)證記載“住宅用地70年”,，已可確定該土地使用權(quán)為出讓而非劃撥方式取得,。