房產(chǎn)證上的名字,，會涉及到產(chǎn)權(quán)、債權(quán),、稅費(fèi)等各種問題,，所以這名字還真不是你想加就加，想除就除的,。除此之外,，房產(chǎn)證改名字對于婚前、婚后以及是否有貸款尚未償清都有不同解釋,，不同情況的辦理費(fèi)用也不同,。

一、購房合同

首先,，有一點很多人不知道,，那就是其實寫幾個人的名字都可以，但是購房合同上填寫的購買人是誰,，房產(chǎn)證就登記給誰,，這一點務(wù)必記清楚。

按揭貸款合同只能寫一個人的名字,，因為按揭購房只能按照“誰貸款,、誰簽字”的原則進(jìn)行判斷，保證購房合同,、貸款合同和房產(chǎn)證上簽名統(tǒng)一,，是為了能夠規(guī)避銀行的貸款風(fēng)險。

二,、房地產(chǎn)權(quán)證(也就是現(xiàn)在的不動產(chǎn)證)

不動產(chǎn)證上面只有一個人的名字,，要求是一人一證,，第一業(yè)主持有，在占有房屋份額那欄填的是共有,。

三,、房地產(chǎn)權(quán)共有（用）證

這個是房產(chǎn)其他共權(quán)人持有，同樣在占有房屋份額那欄填共有,，這個證在法律上標(biāo)志著房產(chǎn)的共同歸屬,，同時雙方需要約定各自的出資額或所占份額。

在房產(chǎn)證上加名字,，也就是增加這個房子的共有權(quán)人。一共有三種方式可以做到：析產(chǎn)登記,、買賣,、贈與。

一,、析產(chǎn)登記

很多人不是很清楚,，析產(chǎn)登記是指原本為一個人所有的房產(chǎn)，后來平均分割變成兩個人或多個人所有,，這種情況,，就需要進(jìn)行析產(chǎn)登記。而這樣的方式也比較多的適用于夫妻配偶之間增加房屋的共有權(quán)人,，如果你想在房產(chǎn)證上加上老公或者老婆的名字,，這種方式是比較合適的。

二,、房產(chǎn)證除名

類似于份額轉(zhuǎn)讓,，流程和正常的房屋買賣相似，要繳納所占份額的契稅,。但是這里有幾個容易搞錯的細(xì)節(jié)：

（一）父母子女之間除名,，也會同樣被視為買賣交易，要收取契稅,。順帶說一句,，如果房產(chǎn)證辦理時間不滿2年的，需要繳納全額營業(yè)稅,。

（二）夫妻之間加名或除名,，不收取契稅。

一,、夫妻關(guān)系加名,，婚前婚后有不同

婚前加名：按贈與、買賣的方式依據(jù)雙方申請辦理,。

（一）贈與：夫妻雙方需要先到公證處辦理一個贈與公證書,，夫妻一方贈與另一方一半的產(chǎn)權(quán),，之后雙方攜帶房產(chǎn)證、身份證和公證書到相關(guān)部門辦理加名手續(xù),；

（二）買賣：雙方需要簽訂買賣合同,，然后攜帶房產(chǎn)證、身份證,、不動產(chǎn)完稅憑證到相關(guān)部門申請辦理,。

婚后加名

這種情況屬于更正登記，夫妻雙方只需提供身份證明,、結(jié)婚證,、房屋所有權(quán)證、房屋登記申請書等材料,，一起到相關(guān)部門進(jìn)行面簽后,，就可以辦理相關(guān)房屋權(quán)屬的變更手續(xù)。

這種方式最大的好處就是免征契稅,、個稅和營業(yè)稅,，只收取房屋登記費(fèi)和印花稅等。

因此,，婚后加名相對簡單得多,！

不過需要注意的是，如果是之前簽訂購房合同時沒有寫上兩個人的名字,，那么之后辦理兩證的時候也不能加名,，必須要在辦理兩證后且還清貸款的情況下才能進(jìn)行。購房合同的名字和房產(chǎn)證上的名字必須是一致的,。

二,、父母子女加名，選擇贈與最合適

如果是父母和子女關(guān)系的房產(chǎn)要辦理變更手續(xù),，最好是考慮二手房買賣或者是贈與這兩種方式,。由于公證費(fèi)下調(diào)，所以,，贈與的成本支出在一定程度上低于買賣。

贈與流程：父母子女需要先去公證處辦理房產(chǎn)贈與的公證,，之后攜帶房屋兩證,、雙方身份證、戶口本,、婚姻狀況證明等直接去房管局辦理,。直系親屬間的贈與是不限購的，不需要做購房資格審查,。這一點,，很多買房人并不清楚,。在南昌，如果你仍然想購買限購區(qū)的房子,，不如考慮和自己的父母或已經(jīng)成年的子女辦理贈與這種方式,。

贈予手續(xù)：

（一）贈予人和受贈人訂立房屋贈予的書面合同，也就是贈予書,。

（一）受贈人憑原房屋所有權(quán)證,、贈予合同按規(guī)定繳納有關(guān)契稅，并辦理公證,。受贈人到房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)申請變更登記,，應(yīng)提交申請書、身份證件,、原房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證,、贈予書及公證書和契稅收據(jù)。贈予人將房屋交付受贈人,。

三,、兄弟姐妹之間加名，多數(shù)考慮買賣

雖然非直系親屬間房產(chǎn)加名也可以考慮贈與過戶方式,，但是稅費(fèi)很高,，同時限購未取消之前，購房資格也是一個需要考慮的因素,，綜合來看,，買賣方式比較合適。

買賣方式的流程比較簡單,，雙方或三方(中介)協(xié)商清楚以后就可以簽訂購房合同,，之后進(jìn)行網(wǎng)簽備案，去房管局辦理購房資格審查,，通過審查后,，打印購房合同，辦理過戶手續(xù)就可以,。需要準(zhǔn)備的是：雙方身份證明,、婚姻狀況證明、房屋兩證等資料,。

四,、按揭中的房產(chǎn)加名字

上述我們說的種種方式的前提都是房子貸款已經(jīng)還清了。如果房子貸款沒還清,，你就需要先去銀行還清貸款了,，之后再拿著房產(chǎn)證去辦理就可以了。

法律普及婚前購買的房屋屬于個人財產(chǎn),，婚后加名變?yōu)榉蚱薰灿胸敭a(chǎn),，房屋權(quán)屬發(fā)生變更,。由于房屋存在抵押貸款,借款人將由一人變成兩人?！段餀?quán)法》191條規(guī)定,，在抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意,，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn),。

這樣的規(guī)定是有原因的，銀行也有必須要規(guī)避的風(fēng)險,，因此會有很多細(xì)致的條款,。

（一）首先在簽訂按揭貸款合同的時候，一般銀行都會聲明不能隨意更改借款人,；

（二）簽合同的時候,，抵押人是一個人，銀行只對這一個人的征信進(jìn)行審核,。如果產(chǎn)權(quán)人變成兩個,，銀行就會對另一個人進(jìn)行重新審核，如果這個人的征信有污點,，就會影響到貸款放款,；

（三）房貸合同還涉及貸款利率的問題。目前首套房和二套房的利率是不同的,，原來銀行只調(diào)查一個人的購房情況,，現(xiàn)在加了一個人，如果這個人已經(jīng)有多套房產(chǎn),，那么房貸利率就需要重新計算,。

因此，在房產(chǎn)證上加名這個小的舉動,，不光需要征求房屋產(chǎn)權(quán)人的同意,，更需要經(jīng)過銀行批準(zhǔn)。你需要明確一點：一般銀行都會規(guī)定,，房貸沒有還完是不能加名的,。

限購已經(jīng)挺長時間了，手上有一些閑錢的投資者想買房都受到了限制,。如果你希望通過除名的方式重新獲得購房資格的話,，就一定要先確定貸款已經(jīng)全部還清了。