從今年6月份開始，我們組織了集團(tuán)高層領(lǐng)導(dǎo),，各城市公司先后三次分別前往杭州,、上海、蘇州,、南京,、北京、沈陽(yáng)等地對(duì)特色小鎮(zhèn),、標(biāo)桿樓盤進(jìn)行考察以及各種設(shè)計(jì)交流,。

        多看多想多總結(jié)是我們的考察宗旨，回來以后也是組織了多次總結(jié)交流會(huì),，考察報(bào)告是一沓一沓的呢,。這次北京沈陽(yáng)的踩盤記我暫且用這種方式先記錄下來，方便分享給大家。

        北京和沈陽(yáng)的看盤感受完全不一樣,，我分開來描述,。

        先說北京盤，這次我們看了金地華著,、電建金地華宸,、中駿西山天璟、綠城西山燕廬,、保利和光塵樾,。先來看看這幾個(gè)項(xiàng)目基本情況。其中電建金地華宸和綠城西山燕廬售樓處面對(duì)面,，從規(guī)模和入市時(shí)間來看必須經(jīng)歷正面廝殺,，且看它們是怎么打的？

       先來看看北京豪宅的共同點(diǎn)

1. 通過引入知名設(shè)計(jì)師,，制造營(yíng)銷賣點(diǎn)

                 邱德光講解和光塵樾的設(shè)計(jì)理念

        無(wú)論是踩盤時(shí)聽現(xiàn)場(chǎng)銷售的說辭還是回來查資料,，都發(fā)現(xiàn)豪宅通過引入知名設(shè)計(jì)師的IP，制造營(yíng)銷賣點(diǎn)的這一做法已成流行趨勢(shì),。邱德光,、李寶章、葛亞曦,、鄭忠,、周光明這些知名設(shè)計(jì)師的名字和設(shè)計(jì)概念不是出現(xiàn)在售樓處品牌館里的宣傳視頻里就是在各種軟文中，甚至是產(chǎn)品發(fā)布會(huì)上,。他們與開發(fā)商之間達(dá)成某種默契,，進(jìn)行著win-win的合作。

2. 當(dāng)下最流行的新中式風(fēng)格是北京豪宅的首選

        金地華著和電建金地華宸是北京金地首發(fā)的金地華系,，華系產(chǎn)品主張建筑與自然共生,，創(chuàng)造與眾不同的空間、生活體驗(yàn)與極致健康的生活方式,。華系產(chǎn)品建筑以傳統(tǒng)文化為基礎(chǔ),，構(gòu)筑新東方經(jīng)典大宅。   

        中駿西山天璟售樓處通過提取傳統(tǒng)府園的造園手法,，空間采取“六進(jìn)院落”,、“七重景觀”，在形,、境,、韻的層次上進(jìn)行感官的疊加。門頭,、照壁,、高墻按照一定的空間比例嚴(yán)格推敲,，保證整體的貴氣雍容。    

        和光塵樾更是一群人極致的新中式合院,。秉承“和其光,、同其塵”大道自然的造園理念，借鑒蘇州藝圃看與被看的簡(jiǎn)約布局,。

      再來看看這些樓盤的獨(dú)有特點(diǎn)吧

1. 中駿西山天璟——產(chǎn)品差異化競(jìng)爭(zhēng),，戶型附加值高

          北京門頭溝當(dāng)時(shí)的地王，樓面價(jià)4.1萬(wàn)/平方米,，而當(dāng)時(shí)周邊樓盤均價(jià)不到4萬(wàn),。比鄰而立的永泰西山御園193/201/219三種面積段的4 1戶型毛坯；華遠(yuǎn)裘馬四季166四居,、191m24 1戶型精裝,。而中駿西山天璟的主力戶型為112/118/135/155的3 1戶型。

         此外在限價(jià)的大背景下,，很多項(xiàng)目已經(jīng)把精裝修去掉,，所以該項(xiàng)目的精裝修就顯得彌足珍貴了，但限于價(jià)格的原因,，裝修標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)不高,，白墻不貼壁紙，廚衛(wèi)品牌較為常見,，衛(wèi)具是TOTO,，廚房是方太抽煙機(jī)、消毒柜,，櫥柜是金牌,。且只有一種裝修風(fēng)格。

        戶型贈(zèng)送面積多,，下圖為155方3 1戶型,，贈(zèng)送設(shè)備平臺(tái) 挑空空間、半開放陽(yáng)臺(tái),。

2. 金地華著——完美規(guī)避項(xiàng)目太小，難以營(yíng)造社區(qū)感的劣勢(shì)

        精準(zhǔn)的客戶定位    項(xiàng)目規(guī)模小,，所以不用適應(yīng)所有客戶,，而只需要找到你的客戶，然后做到項(xiàng)目?jī)r(jià)值匹配客戶需求,。項(xiàng)目處于中關(guān)村和金融街之間,，項(xiàng)目抓住的就是對(duì)海淀有居住情結(jié)的貴族階層。

        產(chǎn)品精細(xì)化小眾    將項(xiàng)目園林定位為私密化的庭院式園林,，規(guī)劃方面的創(chuàng)新：一到三層都是商業(yè),，四層以上是住宅，所以住宅的入口從南進(jìn)，通過大堂和立體交通空間提升到四層行政層泛會(huì)所（酒店式管理 前臺(tái) 大堂 咖啡吧）,，再?gòu)乃膶臃謩e進(jìn)入住宅層,。

        高品質(zhì)精裝 健康科技 安防   相對(duì)海淀的老社區(qū)，這里更貼合時(shí)代的步伐,，對(duì)   這些居住在老社區(qū)的貴族階層有很大吸引力,。

         金地華著還有一個(gè)最大的亮點(diǎn)——通過產(chǎn)品創(chuàng)新，尋求商業(yè)最佳解

         二三層商業(yè)按商墅設(shè)計(jì) ,，成為暢銷品 ,。 控制商墅面積，層高4.2米,，可商可住,，邊套贈(zèng)送大露臺(tái)。但同時(shí)也需要注意管線,、消防通道的處理,。

3.和光塵樾——光之舍

        和光塵樾最大的特點(diǎn)就是它是與光與自然互動(dòng)的建筑。每一個(gè)主要室內(nèi)空間,，客廳,，餐廳，主臥,，次臥,，兒童房......都至少有兩面采光。每一個(gè)空間,，包括廚房,、洗手間、地下室都能保證自然采光,。如何做到的呢,？

        第一，”L“型建筑,，增加采光面,。 戶型面寬大于進(jìn)深，進(jìn)一步加大采光面,。

        第二,，從地下負(fù)二層直通地上三層的五層通高的采光中庭（近20米高，采用鋼結(jié)構(gòu) 鋁包鋼幕墻結(jié)構(gòu) 大尺度玻璃窗）,。不僅為地下空間提供自然光線,，也增加了地上一到三層的采光面。

         第三,，每一套合院都擁有2到3個(gè)院子,，前院,，南北雙院。

        和光塵樾的所有用材,、工藝都達(dá)到了很高的水準(zhǔn),。不管是石頭的打磨，還是水景的呈現(xiàn)......

4.綠城西山燕廬和電建金地華宸

         前文中已經(jīng)提到這兩個(gè)項(xiàng)目面對(duì)面,，所以合起來一起說會(huì)更有趣,。

         產(chǎn)品差異化競(jìng)爭(zhēng)  華宸拿地比燕廬早，拿地價(jià)格比燕廬便宜,。但華宸并沒有選擇通過價(jià)錢比燕廬低去獲得客戶,，而是定位為金地最高端的華系（首發(fā)），主力戶型為120的三居-150方四居的高層和185-250方的平墅,。

        而首度進(jìn)入北京的綠城則選擇80-150方的戶型,。就項(xiàng)目風(fēng)格而言，綠城也放棄了拿手的中式風(fēng)格從而避免和金地的正面比較與沖突,。

        電建金地華宸項(xiàng)目特色：配備7X24精裝科技智能化健康生活體系,，是整個(gè)華北區(qū)域首個(gè)獲得Breeam認(rèn)證的綠色健康社區(qū)。

        綠城西山燕廬特色：精裝修家具家電全配齊,，真正實(shí)現(xiàn)了拎包入住,。打后期物業(yè)社區(qū)服務(wù)牌，提供完善的物業(yè)服務(wù),，包括定期體檢,。

        從拿地及入市時(shí)間，以及各自的產(chǎn)品策略,，可以看出金地在這次面對(duì)面的戰(zhàn)役中占據(jù)主動(dòng)地位,。

接著我們?cè)僬f說沈陽(yáng)盤。這次沈陽(yáng)我們金地鐵西檀府,、金地名悅,、金地九韻風(fēng)華、萬(wàn)科圣豐翡翠之光,、龍湖西府原著,。

1. 金地鐵西檀府——三重禮儀歸家之路，體現(xiàn)尊貴感

第一重 小區(qū)入戶大堂

第二重  園林禮儀空間

第三重  樓棟入戶大堂

        金地鐵西檀府是金地最為經(jīng)典的褐石系列

        雕飾的門廳,、山花坡頂,、八角飄窗、寶瓶欄桿,、外露臺(tái)階、藝術(shù)化的景觀小品,、褐石街區(qū)獨(dú)有的鐵藝

2. 金地名悅——遵循貨值最大化原則,，在規(guī)劃階段掃除障礙

        項(xiàng)目占地面積37585平方米,，容積率3.0。項(xiàng)目采用了貨值最大化的一貫做法,，高低搭配,，且在規(guī)劃階段向政府爭(zhēng)取條件，減小退縮距離,，最終實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo),。

金地名悅是金地名仕系列

經(jīng)典的名仕廊

3. 金地九韻風(fēng)華——控制景觀成本有妙招

            九韻風(fēng)華占地面積33000平方米，容積率2.0,，規(guī)劃有1棟34層高層,，11棟7層多層洋房，首層洋房贈(zèng)送庭院,。沈陽(yáng)金地的設(shè)計(jì)師通過劃大贈(zèng)送庭院的面積,，減少公共景觀面積來變向提高景觀的單方限額，同時(shí)也給首層業(yè)主提供更大的附加值,。        

         售樓處沙盤底座的材料很特別,。

4. 萬(wàn)科圣豐翡翠之光——萬(wàn)科美好家、精裝修

           萬(wàn)科圣豐翡之光引入萬(wàn)科美好家,，全面開啟人居3.0時(shí)代,。基礎(chǔ)裝標(biāo)涵蓋大多數(shù)業(yè)主居住的核心要求；裝修定制滿足個(gè)性化需求,，通過建立強(qiáng)大的裝修定制資源庫(kù),，從客戶差異化需求維度出發(fā)，提供”加載“,、”升值“,、”定制“的三大模塊服務(wù)供客戶選擇。

      萬(wàn)科圣豐翡翠之光93方的小戶型廚房半開放式的吧臺(tái)處理十分討巧,，既實(shí)用又能瞬間使整個(gè)客廳空間變得寬敞舒適,。

5. 龍湖西府原著

          龍湖西府原著規(guī)劃建筑由水石國(guó)際操刀，唐風(fēng)西技,，以盛世唐風(fēng)為魂,，以西方形制為形。建筑外形豐富而獨(dú)特,，形體厚重,，細(xì)節(jié)應(yīng)用豐富的中國(guó)建筑符號(hào)。