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江蘇省高郵市人民法院 民 事 判 決 書 （2014）郵民初字第0483號(hào) 原告 方大權(quán)，居民,。 被告葉文俊,，居民。 被告朱愛平,，居民,，系被告葉文俊之妻,。 原告方大權(quán)訴被告葉文俊,、朱愛平房屋買賣合同糾紛一案,，本院于2014年3月4日立案受理后，依法由審判員李曉燕獨(dú)任審判,，于2014年3月27日公開開庭進(jìn)行了審理，后依法組成合議庭,，分別于2015年2月2日,、3月20日公開開庭進(jìn)行了審理,。原告方大權(quán)的委托代理人方兵和施德林,、被告朱愛平及兩被告的共同委托代理人付琴均到庭參加了訴訟，被告葉文俊參加了2014年3月27日和2015年2月2日的庭審,。本案現(xiàn)已審理終結(jié),。 原告訴稱：2009年10月30日我將位于高郵市前進(jìn)巷13-2號(hào)住房一戶出售給兩被告,，同年12月30日前我將房屋交付給兩被告,，兩被告于2010年1月20日向我支付了全部房款323000元,。2013年8月21日我訴至法院,，并要求法院確認(rèn)我與兩被告達(dá)成的《房地產(chǎn)買賣契約》無效,，要求兩被告騰退出涉案房屋,，揚(yáng)州市中級(jí)人民法院作出（2014）揚(yáng)民終字第0055號(hào)民事判決書，確認(rèn)《房地產(chǎn)買賣契約》無效,，但不能返還,，可以折價(jià)補(bǔ)償。如今涉案房屋已被拆遷,，拆遷款項(xiàng)大部分也已被兩被告領(lǐng)取并占為己有,，原告找其交涉多次，兩被告拒不理睬,，故訴至法院,，要求判令兩被告給付房屋拆遷補(bǔ)償款計(jì)人民幣208019.47元。 被告辯稱：原,、被告雙方簽訂購房合同時(shí)，原告主動(dòng)通過為被告辦理房產(chǎn)證的方式,，打消兩被告購房的疑慮,，而兩被告擁有合法的房產(chǎn)證且未被撤銷,，而房產(chǎn)證正是兩被告享有包括拆遷款在內(nèi)的合法依據(jù),。2009年兩被告購買了原告的房屋，支付了合理的價(jià)款,，而以該價(jià)在2013年拆遷的時(shí)候,，在同地區(qū)重置房屋價(jià)款是要超過拆遷款的，而該房屋自2009年交易并辦理房產(chǎn)證后，一直是由兩被告居住,，兩被告在院內(nèi)也砌建了附屬房屋,，花費(fèi)了巨額的裝修費(fèi)用進(jìn)行裝修，而裝修的費(fèi)用在拆遷過程中并未得到足額的補(bǔ)償,，原,、被告之間的房屋買賣關(guān)系是客觀存在的，但是正如原告所提到的一審二審法院均確定原告違反誠實(shí)信用原則,，原告具有較大的過錯(cuò),，因此原告要求兩被告給付拆遷補(bǔ)償款無法律依據(jù)，應(yīng)駁回原告的訴訟請(qǐng)求,。 原告向本院提供了以下證據(jù)： 1,、（2013）郵民初字第1544號(hào)民事判決書復(fù)印件一份，（2014）揚(yáng)民終字第0055號(hào),，證明經(jīng)法院判決,，原、被告之間的房屋買賣契約無效,，兩被告應(yīng)依法給付原告折價(jià)補(bǔ)償,。 2、2009年10月30日原,、被告簽訂的房地產(chǎn)買賣契約復(fù)印件一份,，證明該房屋是集體土地。 3,、拆遷補(bǔ)償協(xié)議、評(píng)估報(bào)告,。 4,、上海高院關(guān)于農(nóng)村宅基地房屋買賣糾紛案件的原則意見（滬高法民一（2004）4號(hào)，說明原告可按一定比例與兩被告分割房屋拆遷補(bǔ)償款,。 經(jīng)兩被告質(zhì)證,，兩被告對(duì)證據(jù)1、2,、3的真實(shí)性均無異議,，但認(rèn)為在購買原告的毛坯房后，兩被告增建了附屬房屋及對(duì)房屋進(jìn)行了裝修,，原告對(duì)兩被告的質(zhì)證意見無異議,；對(duì)證據(jù)4有異議，認(rèn)為不適用本案,，因?yàn)閮杀桓嬗蟹慨a(chǎn)證,，對(duì)訟爭(zhēng)房屋擁有合法權(quán)益。 被告提供了以下證據(jù)： 1,、江蘇省建筑與裝飾工程計(jì)價(jià)表,，證明主屋總面積中含兩個(gè)陽臺(tái)的面積,，而陽臺(tái)是由被告封閉的，故應(yīng)從總的拆遷款中扣除,。 2,、案例一篇，說明有案例在先,，即使補(bǔ)償,，原、被告之間也只能按1∶9的比例補(bǔ)償,。 3,、房地產(chǎn)買賣契約一份，證明原,、被告之間的房屋買賣關(guān)系,。 4、收據(jù)復(fù)印件一份,，證明兩被告已付清房款,。 5、產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件一份,，高郵市房屋拆遷安置辦公室證明復(fù)印件一份,，證明兩被告對(duì)訟爭(zhēng)的房屋擁有合法的產(chǎn)權(quán)。 6,、高郵市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)出具的證明一份,，證明2009年2013年商品房銷售均價(jià)。 經(jīng)原告質(zhì)證,，原告對(duì)證據(jù)1,、3、4的真實(shí)性均無異議,，但認(rèn)為證據(jù)2只是外省的案例分析,，不具備法律上的效力。對(duì)證據(jù)5的真實(shí)性有異議,，陳述經(jīng)查土地證,、房產(chǎn)證均是原告的名義，對(duì)證據(jù)6的真實(shí)性有異議,。 本院依職權(quán)調(diào)查的證據(jù)有： 1,、高郵市住房保障和房產(chǎn)管理局市場(chǎng)管理科出具的證明一份，證明：2009年商品房銷售均價(jià)為2947.65元／平方米,，其中商品住宅均價(jià)為2758.69元／平方米,。2013年商品房銷售均價(jià)為5456.86元／平方米，其中商品住宅均價(jià)為4922.25元／平方米。 2,、本案承辦人與高郵市城南新區(qū)建設(shè)辦主任仇素明所作談話筆錄一份,，證明兩被告所領(lǐng)取的貨幣安置的獎(jiǎng)勵(lì)，是因?yàn)閮杀桓嫖茨梅孔?，而給予的獎(jiǎng)勵(lì),。 經(jīng)原、被告質(zhì)證,，原,、被告雙方對(duì)證據(jù)1、2均無異議,。 經(jīng)審理查明：原告方大權(quán)的委托代理人方兵系原告方大權(quán)之子,，朱愛平與方大權(quán)系高郵鎮(zhèn)閘北村村民。被告葉文俊和被告朱愛平系夫妻關(guān)系,。2009年10月30日經(jīng)中介介紹,，方兵代替原告方大權(quán)與被告葉文俊、朱愛平簽訂了房地產(chǎn)買賣契約一份,，該契約約定：方大權(quán)自愿將其所有的座落在高郵鎮(zhèn)新城村柏家組（原方紅組）新建兩間上下3層新毛坯約128平方米的房屋出售給葉文俊,、朱愛平，房屋價(jià)格為323000元,，2009年12月30日前辦理房產(chǎn)證過戶手續(xù),，2009年12月30日前方大權(quán)將上述房地產(chǎn)交付給葉文俊、朱愛平,，簽訂契約時(shí),，雙方都明知該房屋系集體土地。2009年12月30日前,，原告方大權(quán)已將上述房屋交付給被告葉文俊,、朱愛平，2010年1月20日被告葉文俊,、朱愛平向原告方大權(quán)支付全部房款。 此后被告葉文俊,、朱愛平對(duì)該房屋進(jìn)行了裝修,、添附，在房屋前后加建30多平方米,，并一直居住在該房屋中,。2010年1月8日被告葉文俊取得座落在高郵鎮(zhèn)新城村方紅組的兩層房屋所有權(quán)，被告朱愛平系房屋共有人,，該房屋為集體土地?，F(xiàn)該房屋地址由高郵鎮(zhèn)新城村柏家組（原閘北村方紅組）變更為高郵市前進(jìn)路13-2號(hào)。 2013年8月21日原告方大權(quán)訴至本院，要求確認(rèn)其與被告葉文俊,、朱愛平達(dá)成的《房地產(chǎn)買賣契約》無效,，并要求被告葉文俊、朱愛平騰退出涉案房屋,。本院于2013年11月18日作出判決：（一）原告方大權(quán)與被告葉文俊,、朱愛平簽訂的房地產(chǎn)捌買賣契約無效；（二）駁回原告方大權(quán)要求被告葉文俊,、朱愛平騰退出涉案房屋的訴訟請(qǐng)求,。宣判后，原告方大權(quán)不服,，提起上訴,。 揚(yáng)州市中級(jí)人民法院經(jīng)審理后，作出判決：駁回上訴,，維持原判,，但揚(yáng)州市中級(jí)人民法院認(rèn)為：《中華人民共和國(guó)合同法》第五十八條規(guī)定，合同無效或者被撤銷后,，因該合同取得的財(cái)產(chǎn),，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的,，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償,。訟爭(zhēng)房屋屬于“不能返還或者沒有必要返還的”財(cái)產(chǎn)，原告方在二審期間所提的折價(jià)補(bǔ)償?shù)闹鲝?，不在本案訴訟請(qǐng)求范圍,，本案不予涉理。 2013年10月9日該房屋被拆遷,，兩被告共計(jì)獲得拆遷補(bǔ)償款1287459.94元,。 原告遂于2014年3月4日訴至本院，要求被告葉文俊,、朱愛平給付房屋拆遷補(bǔ)償款計(jì)208019.47元,。 因雙方意見不一，致調(diào)解不成,。 本院認(rèn)為：《中華人民共和國(guó)合同法》第五十八條規(guī)定,，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn),，應(yīng)當(dāng)予以返還,，不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償,。經(jīng)法院判決,，方大權(quán)與葉文俊,、朱愛平簽訂的房屋買賣合同系無效合同，現(xiàn)該房屋已拆遷,，不能返還,，根據(jù)法律規(guī)定，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償,。本案中,，原、被告雙方的房屋買賣行為違反了法律禁止性規(guī)定,，雙方對(duì)糾紛的發(fā)生均有一定的責(zé)任,。兩被告在購得該房屋后，一直居住該房屋,，且對(duì)該房屋進(jìn)行了裝修,、添附，現(xiàn)原告因拆遷利益而反悔,，顯然違反誠實(shí)信用原則,。庭審中，原告提出被告拆遷時(shí)未封閉陽臺(tái),，但未提供相應(yīng)的證據(jù),，且不符合常理，故對(duì)原告的陳述不予采信,，對(duì)兩被告提出的三樓面積,，拆遷評(píng)估價(jià)中含其裝修部分，但未提供相應(yīng)的證據(jù),，故對(duì)兩被告的陳述不予采信,。綜合上述情況，原告要求被告給付折價(jià)補(bǔ)償款依法應(yīng)予支持,，但應(yīng)扣除被告的購房款以及被告添附的部分和其它各種獎(jiǎng)勵(lì),、補(bǔ)助等費(fèi)用，再充分考慮兩被告重新購房的合理支出后,，由原告與兩被告按3：7的比例分割房屋拆遷補(bǔ)償款,。為保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五十八條之規(guī)定,，判決如下： 被告葉文俊,、朱愛平于本判決生效后十日內(nèi)一次性給付原告方大權(quán)房屋折價(jià)補(bǔ)償款77308.34元。 案件受理費(fèi)5050元,，保全費(fèi)1770元，合計(jì)6820元,，由被告葉文俊,、朱愛平負(fù)擔(dān)（此款原告已預(yù)交,，兩被告應(yīng)于履行上述款項(xiàng)時(shí)一并給付原告）。 如不服本判決,，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院提交上訴狀,，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于江蘇省揚(yáng)州市中級(jí)人民法院,，同時(shí)按照國(guó)務(wù)院《訴訟費(fèi)用交納辦法》規(guī)定向江蘇省揚(yáng)州市中級(jí)人民法院預(yù)交上訴案件受理費(fèi)5050元（江蘇省揚(yáng)州市中級(jí)人民法院開戶行：工商銀行揚(yáng)州分行汶河支行,，戶名：江蘇省揚(yáng)州市中級(jí)人民法院，賬號(hào)：11×××57）,。 審 判 長(zhǎng) 李曉燕 人民陪審員 潘慧霞 人民陪審員 沈文鳳 二〇一五年三月二十日 書 記 員 楊衛(wèi)琴 附本案相關(guān)法律條文： 《中華人民共和國(guó)合同法》第五十八條規(guī)定：合同無效或者被撤銷后,，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還,，不能返還或者沒有必要返還的,，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失,，雙方都有過錯(cuò)的,，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。 房屋折價(jià)補(bǔ)償款具體計(jì)算方法 1,、主房面積181.99㎡=［10.1×8.35×27=168.67㎡］（上下兩層面積）＋［（1.8×3.7）×2=13.32㎡］（一樓廊臺(tái)二樓陽臺(tái)） 因陽臺(tái)是兩被告自行封閉的,，故應(yīng)扣除13.23㎡ 181.99㎡-13.32㎡=168.67㎡ 168.67㎡×4751.67元／㎡（評(píng)估價(jià)）=801464.18元 2、三樓面積69.305㎡=32527.31元（已剔除雨篷面積3.965㎡）雙方均無異議 3,、可供原,、被告分割的房屋拆遷補(bǔ)償款為： 801464.18元＋32527.31元=833991.49元 4、兩被告購房款在2009年可購買的面積： 323000元（原購房款）÷2758.69元／㎡（2009年商品住宅均價(jià)）=117.08㎡ 5,、購相同面積在2013年重置需多少錢 117.08㎡×4922.25元／㎡（2013年商品住宅均價(jià)）=576297.03元 6,、2013年兩被告重新購置房屋的合理支出 576297.03元-323000=253297.03元 7、原告應(yīng)得的拆遷補(bǔ)償： 833991.49-323000-253297.03=257694.46元 257694.46×30%=77308.338元 |
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