法制周刊

隨著我國城鎮(zhèn)化建設(shè)水平的不斷提高,房地產(chǎn)市場的深層次問題逐漸凸顯,特別是以房抵債現(xiàn)象的層出不窮,給房地產(chǎn)市場交易的有序進(jìn)行造成了較大困擾,如今,以房抵債已經(jīng)成為一種新常態(tài),涉及以房抵債的糾紛呈現(xiàn)逐年上升趨勢,。盡管我國關(guān)于該類糾紛相繼出臺了一系列法律規(guī)范,但關(guān)于以房抵債的行為性質(zhì)認(rèn)定,仍然沒有統(tǒng)一的定論,各地的司法實踐中關(guān)于以房抵債的結(jié)論認(rèn)定也出現(xiàn)了不同的觀點(diǎn),。本文主要以相關(guān)案例中涉及的以房抵債問題,對以房抵債現(xiàn)象背后的效力問題及性質(zhì)認(rèn)定等法律問題提出一些個人觀點(diǎn),以有助于應(yīng)對房地產(chǎn)行業(yè)交易中涉及的難題,。特別是近年來,因涉及民間借貸等債權(quán)債務(wù)糾紛引發(fā)的“以房抵債”類新型民事訴訟案件不斷增多,該類案件既涉及到如何保護(hù)債權(quán)人的合法債權(quán)獲得清償?shù)膯栴},又涉及到如何維護(hù)好房地產(chǎn)二級市場及三級市場的交易安全問題,因此,在當(dāng)前沒有細(xì)化的法律框架內(nèi)如何辦理該類型案件,正是辦案人員應(yīng)當(dāng)思考和解決的難題,。

一,、以房抵債的概念及存在環(huán)境

(一) 概念的理論層面認(rèn)知

以房抵債,即以物抵債的一種,其中的“房”即為抵債房,是房地產(chǎn)正常交易市場中的特例,該類房屋普遍低于市場正常價格,。以房抵債的概念最早出現(xiàn)在房地產(chǎn)二級市場的交易中,是施工單位,、材料商等建筑企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間價值交換的產(chǎn)物,即房地產(chǎn)企業(yè)不能向上述企業(yè)支付工程款,、材料款等欠款時,其以該項目所開發(fā)的房產(chǎn)抵償欠款的交易,即使后續(xù)交易過程中會發(fā)生各種阻礙交易的事由,但作為債權(quán)人的建筑企業(yè)為了及時實現(xiàn)對房地產(chǎn)企業(yè)的債權(quán),這未免不是其為解決房地產(chǎn)企業(yè)拖欠欠款問題的最有效的常用方法,。由此也引發(fā)了后來在房地產(chǎn)三級市場的交易中出現(xiàn)了民間借貸過程中債務(wù)人以房產(chǎn)抵償所欠債務(wù)的情形,這對解決涉及民間借貸類債務(wù)危機(jī)也是一種有效的途徑。

(二) 概念的法律層面體現(xiàn)

以房抵債,并無一個法律上的準(zhǔn)確概念,它只是以物抵債范圍中的一種,涉及以房抵債的協(xié)議包括包含債權(quán)債務(wù)法律關(guān)系和房屋買賣法律關(guān)系,?！耙晕锏謧笨梢詺w納為債務(wù)人與債權(quán)人約定以債務(wù)人或經(jīng)第三人同意的第三人所有的財產(chǎn)折價歸債權(quán)人所有,用以清償債務(wù)的行為。據(jù)此得出的以房抵債的概念可以指債務(wù)人與債權(quán)人約定以債務(wù)人或經(jīng)第三人同意的第三人所有的房屋折價清償債務(wù),并據(jù)此將房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移至債權(quán)人名下的行為,。因此,以房抵債最明顯的特征就是要物性,即以行為的完成為生效要件,與以房抵債協(xié)議的簽訂時間或稅費(fèi)的繳納時間均無直接關(guān)系,此時,若抵債方反悔,被抵債方僅能依債權(quán)請求權(quán)提起違約責(zé)任訴訟,而不能依物權(quán)絕對權(quán)提起侵權(quán)責(zé)任訴訟,這對債權(quán)人的權(quán)益救濟(jì)力度的程度差異是顯而易見的,。

(三)以房抵債存在的土壤環(huán)境

以房抵債作為一種比較特殊的由債權(quán)人買受債務(wù)人房屋的方式,特別是在民事調(diào)解和強(qiáng)制執(zhí)行過程中之所以較為常見,就在于這對于解決雙方債權(quán)債務(wù)無疑是比較捷徑的通道,因為當(dāng)前我國法律并未禁止以房抵債,且債務(wù)人既可以保證債務(wù)的履行,又可以房屋進(jìn)行融資,更可以有效的規(guī)避稅費(fèi)等政策性規(guī)定,甚至可以起到轉(zhuǎn)移責(zé)任財產(chǎn),逃避其它法律義務(wù)的目的。特別是在房地產(chǎn)二級市場交易中,若債權(quán)人能找到合適的第三方購買房屋,不僅能減少一次稅費(fèi)的繳納,還可以保證自己的債權(quán)得到最大限度的實現(xiàn),因此以房抵債現(xiàn)象最早起源于房地產(chǎn)二級市場,之后向房地產(chǎn)三級市場迅速發(fā)展,。

二,、以房抵債的效力認(rèn)定及司法實踐

(一)以房抵債約定的情形認(rèn)定

以房抵債協(xié)議的達(dá)成一般在債務(wù)履行期滿前及債務(wù)履行期滿后兩個階段,不管是哪個階段,因為以房抵債協(xié)議具有要物性原則,該協(xié)議即使依法成立生效,一旦發(fā)生債務(wù)人未按照協(xié)議的約定交付該抵債房時,債權(quán)人若向法院起訴要求債務(wù)人按照協(xié)議履行交付房屋義務(wù)的,均不會得到法院的支持。因為此時協(xié)議雙方的原債權(quán)債務(wù)關(guān)系并未消滅,債務(wù)人違反協(xié)議約定,未履行以房抵債協(xié)議約定的,債權(quán)人僅有權(quán)請求債務(wù)人履行原合同關(guān)系下的債務(wù),。此時,站在債務(wù)人的角度來看,該協(xié)議可以理解為選擇之債的協(xié)議,即債務(wù)人可以選擇繼續(xù)履行原債權(quán)債務(wù)關(guān)系,也可以選擇履行以房抵債的法律關(guān)系,。且從選擇之債的法理意圖來看,一旦選擇履行其中一個協(xié)議,另一個協(xié)議中的法律關(guān)系也就消滅了。因此,債權(quán)人為了使債務(wù)人能夠履行償還義務(wù),雙方僅達(dá)成債務(wù)人因履行不能時,債務(wù)人以房屋抵償?shù)囊馑急硎?顯然是不夠的,雙方還應(yīng)辦理房屋的登記備案等公示手續(xù),以防止出現(xiàn)債務(wù)人一房二賣,、第三人善意取得或因房屋存在抵押等第三人權(quán)利而不能實現(xiàn)對債務(wù)人權(quán)利的情形發(fā)生,。因為以房抵債的最終目的在于實現(xiàn)債務(wù)的清償,只有現(xiàn)實的提出和受領(lǐng)了物的給付,原來的債權(quán)債務(wù)關(guān)系才會因?qū)嶋H履行而歸于消滅。對于雙方當(dāng)事人僅僅達(dá)成了“以房抵債”的合意,但并沒有實際的履行,則原債權(quán)債務(wù)的法律關(guān)系并不能消滅,。所以從“以房抵債”的目的出發(fā), “以房抵債”應(yīng)具有實踐性,用以驗證以房抵債這一行為是否真正完成,。

(二)約定履行程度的效力分析

以房抵債的約定可能發(fā)生在原債權(quán)債務(wù)履行期屆滿前,也可能發(fā)生在履行期屆滿后。而對于債務(wù)履行期屆滿前即約定了以房抵債協(xié)議的,依據(jù)我國物權(quán)法第186條關(guān)于禁止流押,、流質(zhì)條款的規(guī)定,抵押權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前,不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時抵押財產(chǎn)歸債權(quán)人所有,。這與我國擔(dān)保法第40條規(guī)定的“訂立抵押合同時,抵押權(quán)人和抵押人在合同中不得約定在債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償時.抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為債權(quán)人所有?！钡慕骨樾蜗嗤?我國物權(quán)法是在擔(dān)保法頒布的12年后出臺的,可見我國關(guān)于禁止流押、流質(zhì)的立法主張是一貫堅持的,。

而對于債務(wù)履行期屆滿后約定的“以房抵債”,實際上是當(dāng)事人事后達(dá)成的新的債務(wù)清償協(xié)議,。此時,以房抵債是否能夠達(dá)到清償債務(wù)的目的,關(guān)鍵在于以房抵債行為是否履行完畢。正如上述所說,“以房抵債”應(yīng)具有實踐性,只有堅持“以房抵債”的實踐性,才能權(quán)衡好債權(quán)人和債務(wù)人的利益切合點(diǎn),在達(dá)成以房抵債的合意后,實際交付抵債房前給雙方當(dāng)事人一個評估利害關(guān)系的機(jī)會,在債務(wù)人實際交付房屋前若反悔,不履行過戶登記手續(xù),即意味著債務(wù)人認(rèn)為這種以房抵債行為對自己不利,此時債務(wù)人仍可按原來的債務(wù)履行,債務(wù)人的這種行為并未增加債務(wù)人利益,也未損害債權(quán)人的利益,因此,此時債權(quán)人起訴要求債務(wù)人繼續(xù)履行以房抵債協(xié)議,將抵債房辦理產(chǎn)權(quán)過戶的訴訟請求并不能得到法院的支持,。此時,若按“以房抵債”處理,不僅可能會因請求辦理過戶手續(xù)時的房產(chǎn)市場價值的升值或貶值造成雙方利益的失衡,還有對案外人利益造成損害的潛在可能性,。因此,即使債務(wù)人反悔而有失誠信,但這種不誠信的行為尚未損害社會公共利益或他人的合法權(quán)益,反而在某種程度上是為了實現(xiàn)自身利益的最大化,其結(jié)果也是符合社會秩序價值要求的。若當(dāng)事人已經(jīng)完成了以房抵債行為,辦理了房屋的物權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù),此時的“以房抵債”應(yīng)為有效,一方反悔,起訴要求認(rèn)定以房抵債協(xié)議無效的,人民法院應(yīng)不予支持;當(dāng)然,如果存在當(dāng)事人一方認(rèn)為抵債行為具有可變更,、可撤銷情形的,可以依法請求予以變更或撤銷,。

從以上分析可以得出,不管是債務(wù)履行期屆滿前還是履行期滿后達(dá)成的“以房抵債”協(xié)議,在當(dāng)事人未履行房產(chǎn)過戶登記手續(xù)之前,應(yīng)認(rèn)定為“以房抵債”不成立,這不僅可以從訴權(quán)的角度避免“以房抵債”被虛假訴訟所利用,造成司法資源的浪費(fèi),還能使法院案件分門別類,減少法院案件審查工作的環(huán)節(jié)。

(三)我國現(xiàn)行裁判規(guī)則及司法實踐

對于債務(wù)履行期屆滿前當(dāng)事人即約定了以房抵債協(xié)議的,我國司法實踐中一般都認(rèn)為該以房抵債的合意名為以房抵債,實為債權(quán)的擔(dān)保,。在債務(wù)履行期到期前,當(dāng)事人雙方約定了債務(wù)到期后若債務(wù)人無力清償債務(wù)的,則以房屋作為抵債物清償原債務(wù)的,。學(xué)術(shù)觀點(diǎn)一般認(rèn)為盡管雙方之間并非直接明確地約定了將抵債協(xié)議中的房屋作為原債的擔(dān)保,同時抵債協(xié)議中約定有抵債房屋的價格,也滿足房屋買賣合同的形式要件,但透過現(xiàn)象看本質(zhì),債權(quán)人與債務(wù)人在達(dá)成以房抵債合意時的本意是債務(wù)到期后履行原債務(wù),而不是將房屋直接作為抵債物進(jìn)行代物清償。因此,基于上述對于我國物權(quán)法第186條的理解,我國法律禁止雙方當(dāng)事人在債權(quán)到期前達(dá)成未經(jīng)抵債物清算程序,直接將抵債物所有權(quán)轉(zhuǎn)移至債權(quán)人的約定,。若當(dāng)事人在債務(wù)清償期屆滿前達(dá)成以房抵債的合意,并約定債務(wù)清償期屆滿后直接轉(zhuǎn)移所有權(quán)的,存在以房抵債協(xié)議違反上述法律規(guī)定而無效的風(fēng)險,。因為在上述情況下達(dá)成的以房抵債合意的真實目的是債權(quán)人為了保證債權(quán)的實現(xiàn),而在債務(wù)人無力清償?shù)狡趥鶆?wù)的情形下未經(jīng)價值評估等程序直接將房屋所有權(quán)歸屬債權(quán)人的約定與物權(quán)法禁止流抵條款的約定內(nèi)容是一致的,。若當(dāng)事人在債務(wù)清償期屆滿前達(dá)成以房抵債的合意,并約定債務(wù)到期后的清算方式的,該以房抵債協(xié)議有效,但仍然不能否認(rèn)其作為債務(wù)擔(dān)保的性質(zhì),又因不動產(chǎn)抵押的公示效力以辦理不動產(chǎn)抵押登記為準(zhǔn),因此該以房抵債協(xié)議僅對當(dāng)事人雙方有約束力,不得對抗第三人。

但如果雙方當(dāng)事人在債務(wù)清償期屆滿后達(dá)成以房抵債的合意,并完成房產(chǎn)變更登記手續(xù)的,該以房抵債行為當(dāng)然有效,。如果存在侵害第三人合法權(quán)益的情形,我國法律也給予了當(dāng)事人及案外人的救濟(jì)途徑,受損害方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更合同內(nèi)容或者撤銷該合同,根據(jù)我國合同法第五十四條規(guī)定,對于合同一方當(dāng)事人在對合同內(nèi)容有重大誤解的情況下或合同內(nèi)容對一方當(dāng)事人顯失公平的情況下以及合同一方當(dāng)事人通過欺詐,、脅迫或乘人之危等手段或方式致使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同,該合同為法律上的可撤銷合同,根據(jù)該條規(guī)定,若債權(quán)人與債務(wù)人在履行以房抵債過程中存在上述情形的,當(dāng)事人可以請求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)變更或撤銷。另外,若第三人認(rèn)為債務(wù)人與債權(quán)人的以房抵債存在惡意串通,以虛假合同故意轉(zhuǎn)移債務(wù)人財產(chǎn),損害其合法權(quán)益的,也可以請求人民法院確認(rèn)債權(quán)人與債務(wù)人之間履行的以房抵債行為無效或撤銷其已完成的以房抵債行為,。當(dāng)然,根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》(以下簡稱《民間借貸規(guī)定》)第二十四條第二款的規(guī)定,出借人可以申請拍賣買賣合同標(biāo)的物,以償還債務(wù),。就拍賣所得的價款與應(yīng)償還借款本息之間的差額,借款人或者出借人有權(quán)主張返還或補(bǔ)償。因為我國法律并不禁止以房抵債行為,最高院認(rèn)為在執(zhí)行過程中,如果執(zhí)行人與被執(zhí)行人達(dá)成代物清償?shù)暮弦?法院可以認(rèn)可在不經(jīng)過拍賣或者變賣程序直接將抵債物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移至債權(quán)人,。當(dāng)然對抵債房依照公平原則進(jìn)行價值評估,通過折價或者拍賣,、變賣等方式處置抵債房。

當(dāng)然,在早期的司法實踐中,也存在以房屋買賣合同形式存在的以房抵債協(xié)議協(xié)議不違反我國物權(quán)法第186條規(guī)定的案例,其中最為典型也是引用最多的案例當(dāng)屬朱俊芳與山西嘉和泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房買賣合同糾紛案,案件經(jīng)山西省太原市小店區(qū)法院一審后,經(jīng)過二審及二次再審程序,最終最高院認(rèn)定雙方基于一筆款項的借款合同和買賣合同均屬有效,且借款合同中關(guān)于以房抵債協(xié)議的約定并不屬于我國法律禁止的流押條款,。該案中存在當(dāng)事人之間基于同一款項同時成立了商品房買賣和民間借貸合同,約定借款人未按期償還借款,對方通過履行商品房買賣合同取得房屋所有權(quán),該約定是否有效的關(guān)鍵問題,。最高院公報認(rèn)為雙方當(dāng)事人基于同一筆款項先后簽訂了《商品房買賣合同》和《借款協(xié)議》,并約定了如借款到期清償,《商品房買賣合同》不再履行;若借款到期不能清償,則履行以房抵債協(xié)議。在合同,、協(xié)議均依法成立并已生效的情況下,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定當(dāng)事人之間同 時成立了商品房買賣和民間借貸兩個民事法律關(guān)系,。該行為并不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,。同時.借款到期,借款人不能按期償還借款,對方當(dāng)事人要求并通過履行 《商品房買賣合同》取得房屋所有權(quán)的,不違反我國擔(dān)保法第40條和物權(quán)法第186條有關(guān)禁止流押條款的規(guī)定,。據(jù)此,最高院裁判案涉的14份《商品房買賣合同》和《借款協(xié)議》均為依法成立并生效的合同?！督杩顓f(xié)議》約定的《商品房買賣合同》的解除條件未成就,故應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行《商品房買賣合同》,。因為最高院認(rèn)為《借款協(xié)議》并未約定嘉和泰公司到期不能償還借款,所稱抵押物所有權(quán)轉(zhuǎn)移為朱俊芳所有,而僅約定債務(wù)人到期履行買賣合同,不符合流押條款的內(nèi)容,《商品房買賣合同》實際上是為《借款協(xié)議》提供擔(dān)保,即借款合同為主合同,房屋買賣合同構(gòu)成從合同,而此時所擔(dān)保的債務(wù)顯然是嘉和泰公司的借款返還義務(wù)。合同簽訂后,雙方并未辦理房產(chǎn)抵押登記,而是對案涉商品房買賣合同進(jìn)行了備案并開具了發(fā)票,。債務(wù)到期后,債務(wù)人未能償還債務(wù),債權(quán)人要求履行商品房買賣合同并辦理過戶,。此時,《借款協(xié)議》并非直接約定債務(wù)人到期不能償還借款,房屋所有權(quán)即轉(zhuǎn)移為債權(quán)人所有,而是只能通過履行商品房買賣合同來實現(xiàn),案件也表明,當(dāng)事人有通過履行合同來達(dá)到“以房抵債”的目的。本案中,債權(quán)人也只是請求確認(rèn)商品房買賣合同的有效性,而非直接獲得房屋所有權(quán),。另外,禁止流押的立法目的是防止損害抵押人的利益,以免造成對抵押人實質(zhì)上的不公平,而本案中的約定并非法律上禁止的流押條款,。從合同選擇履行的角度看,債務(wù)人實際上只是享有了選擇履行的主動權(quán)。本案中的“流押條款”并未損害債務(wù)人的利益;相反,如不履行買賣合同,債權(quán)人的借款得不到按期償還,用來擔(dān)保的房產(chǎn)也因為約定違反法律而無法用來補(bǔ)償,反而會造成對債權(quán)人的不公平,。為了平衡雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù),即便以房抵債約定實質(zhì)上能達(dá)到與流押條款同樣的效果,最高院仍認(rèn)定該以房抵債協(xié)議的有效性,。該案例也對我國司法機(jī)關(guān)既要注重債權(quán)人的債權(quán)獲得清償?shù)臋?quán)利,又要維護(hù)債務(wù)人的正當(dāng)利益,同時維護(hù)市場交易善意第三人的合法利益,從而有效地維護(hù)社會的穩(wěn)定和交易的安全方面做出了指引方向。

但后來的一些司法案例卻做出了不同的性質(zhì)認(rèn)定,特別是2015年《民間借貸規(guī)定》的出臺,第二十四條明確規(guī)定了“當(dāng)事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔(dān)保,借款到期后借款人不能還款,出借人請求履行買賣合同的,人民法院應(yīng)當(dāng)按照民間借貸法律關(guān)系審理,并向當(dāng)事人釋明變更訴訟請求,。當(dāng)事人拒絕變更的,人民法院裁定駁回起訴,。出借人可以申請拍賣買賣合同標(biāo)的物,以償還債務(wù)。就拍賣所得的價款與應(yīng)償還借款本息之間的差額,借款人或者出借人有權(quán)主張返還或補(bǔ)償,?！痹撘?guī)定從雙方當(dāng)事人達(dá)成的以房抵債協(xié)議的本意出發(fā),明確出借人僅能依據(jù)借款合同主張權(quán)利,而對買賣合同的效力問題不予審查,即出借人不能要求按照買賣合同的內(nèi)容對標(biāo)的物主張債權(quán)請求權(quán),只能將標(biāo)的物作為出借人的概況性財產(chǎn),通過拍賣程序,對拍賣所得的變價款項受償,當(dāng)然對于沒有第三人對該拍賣物主張權(quán)利的情況下,不管是在《民間借貸規(guī)定》出臺前還是出臺后,對雙方當(dāng)事人的影響并不大。

以房抵債涉及的法律問題不僅只是前文所述內(nèi)容,關(guān)于法院出具的裁判文書中以房抵債的內(nèi)容是否具有完成債務(wù)清償?shù)男Ч皥?zhí)行程序中關(guān)于以房抵債內(nèi)容的執(zhí)行方式問題等仍仍具有探討和研究的意義,相信隨著該領(lǐng)域的深入研究,關(guān)于以房抵債的一系列問題終將等到比較一致的解決,。(作者系湖南省常德市鼎城區(qū)人民法院 劉唐寅)