契稅的計(jì)稅依據(jù)為成交價(jià)格,，營(yíng)業(yè)稅體制下購(gòu)進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，營(yíng)業(yè)稅構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)成本,。而營(yíng)改增后允許抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額不構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)成本,。財(cái)稅〔2016〕43號(hào)文件規(guī)定,，計(jì)征契稅的成交價(jià)格不含增值稅，并未區(qū)分進(jìn)項(xiàng)稅額是否允許抵扣,，即契稅納稅人取得不動(dòng)產(chǎn),，不論進(jìn)項(xiàng)稅額是否構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)成本，支付給銷售方的增值稅均不構(gòu)成契稅計(jì)稅依據(jù),。

房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)為房屋的計(jì)稅余值或租金收入,。營(yíng)改增后，房產(chǎn)出租的出租收入要價(jià)稅分離,，財(cái)稅〔2016〕43號(hào)文件規(guī)定,，繳納房產(chǎn)稅的租金收入不含增值稅。

對(duì)經(jīng)營(yíng)自用的房屋以房產(chǎn)原值一次減除10%～30%后的余值為計(jì)稅依據(jù),。房產(chǎn)原值是納稅人按照會(huì)計(jì)制度規(guī)定,，在賬簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價(jià)。因此,，營(yíng)改增后進(jìn)項(xiàng)稅額是否構(gòu)成“固定資產(chǎn)”原價(jià)在計(jì)算自用的房屋房產(chǎn)稅時(shí),，應(yīng)予以考慮。注意和契稅計(jì)稅依據(jù)的差別,。

營(yíng)改增后,，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入?！秶?guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)）規(guī)定,，營(yíng)改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅,。適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人,，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額；適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的納稅人,，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額,。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目以及納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)，有增值稅差額納稅的規(guī)定,。因此,，土地增值稅應(yīng)稅收入確認(rèn)要考慮增值稅差額納稅問題。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以增值稅一般計(jì)稅方法下的差額納稅為例,，銷售額＝（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用－當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1＋11%）,。而銷項(xiàng)稅額＝銷售額×11%。根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)文件規(guī)定,，在計(jì)算土地增值稅應(yīng)稅收入（不含稅銷售額）時(shí),，含稅銷售額減除的不是銷售發(fā)票上注明的增值稅額，而是根據(jù)含稅銷售額減去上述差額計(jì)稅辦法計(jì)算出的銷項(xiàng)稅額，換算為不含稅銷售額,。

《財(cái)政部關(guān)于印發(fā)〈增值稅會(huì)計(jì)處理規(guī)定〉的通知》（財(cái)會(huì)〔2016〕22號(hào)）明確,，增值稅差額納稅的，土地價(jià)款等對(duì)應(yīng)允許抵扣的稅額,，沖減存貨成本,。

與會(huì)計(jì)處理相比較，相當(dāng)于計(jì)算土地增值稅的收入和扣除項(xiàng)目都同時(shí)增加了允許抵扣的稅額,?？紤]到土地增值稅加計(jì)扣除和房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除問題，土地增值稅的收入如果按會(huì)計(jì)處理計(jì)算,，不進(jìn)行納稅調(diào)整,，則相當(dāng)于沖減了差額納稅允許抵扣稅額1.3倍的扣除額（假定不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除率為10%），顯然,，按照上述土地增值稅加計(jì)扣除和房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除規(guī)則,，這樣規(guī)定消除了營(yíng)改增后會(huì)計(jì)處理時(shí)沖減存貨成本對(duì)土地增值稅稅負(fù)的影響，這是有利于納稅人的規(guī)定,。

企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額通常采用間接計(jì)算法,，即應(yīng)納稅所得額＝會(huì)計(jì)利潤(rùn)總額±納稅調(diào)整項(xiàng)目金額。營(yíng)改增后,，增值稅為價(jià)外稅,，以全部流轉(zhuǎn)額為計(jì)稅銷售額，還同時(shí)實(shí)行稅款抵扣制度,，收入,、成本費(fèi)用（允許抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額）均需要價(jià)稅分離,；對(duì)于增值稅差額納稅問題,，應(yīng)當(dāng)理解為在存貨采購(gòu)時(shí)支付價(jià)款中已經(jīng)包含有差額納稅允許抵扣的稅額，該允許抵扣的稅額不構(gòu)成存貨成本,，與增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額不構(gòu)成存貨成本的原理相同,。因此，所得稅處理和會(huì)計(jì)處理是一致的,，即使是涉及增值稅差額納稅問題,，也不必像前述土地增值稅那樣進(jìn)行納稅調(diào)整。

需要注意的是,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用預(yù)收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品,，按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)）要求，從企業(yè)所得稅的角度,，不再存在“預(yù)收賬款”的概念,，只要簽訂了《銷售合同》《預(yù)售合同》取得款項(xiàng)，不管產(chǎn)品是否完工，全部確認(rèn)為收入,。而按照現(xiàn)行增值稅規(guī)定,，開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品收到預(yù)收款時(shí)，只發(fā)生增值稅預(yù)繳義務(wù),，而不發(fā)生增值稅納稅義務(wù),。那么營(yíng)改增后，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用預(yù)收款方式銷售商品房,，如何進(jìn)行企業(yè)所得稅稅會(huì)差異調(diào)整呢,？

首先需要明白，上述稅會(huì)差異納稅調(diào)整的原理,。商品房預(yù)售階段未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入,，先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，納稅調(diào)整增加當(dāng)期應(yīng)納稅所得額,；完工階段按實(shí)際毛利計(jì)入應(yīng)納稅所得額,，再將已計(jì)入應(yīng)納稅所得額的與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額作納稅調(diào)整減少處理。

營(yíng)改增后,，無(wú)論是完工收入還是未完工收入都應(yīng)當(dāng)是不含增值稅收入,，此外企業(yè)所得稅應(yīng)稅收入的確定，還涉及業(yè)務(wù)招待費(fèi)及廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)限額扣除計(jì)算基數(shù)問題,。雖然開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品收到預(yù)收款時(shí)不發(fā)生增值稅納稅義務(wù),，即預(yù)收款時(shí)不必價(jià)稅分離，但是預(yù)收款中隱含有未來(lái)發(fā)生納稅義務(wù)時(shí)產(chǎn)生的銷項(xiàng)稅額或者應(yīng)納稅額,。那么,，計(jì)算預(yù)計(jì)毛利額時(shí)，不論產(chǎn)品是否完工,，企業(yè)所得稅應(yīng)稅收入都要進(jìn)行價(jià)稅分離,。

從上述分析可知，營(yíng)改增后,，契稅等相關(guān)稅種按照財(cái)稅〔2016〕43號(hào)等文件規(guī)定,，雖然在計(jì)稅依據(jù)計(jì)算時(shí)均有“不含增值稅”的規(guī)定，但由于立法目的,、征稅對(duì)象不同,，“不含增值稅”的含義也有所不同，實(shí)務(wù)中應(yīng)予區(qū)別對(duì)待,。