今年武漢提出，要把武漢建設(shè)成世界亮點城市,，從“三鎮(zhèn)時代”邁向“長江時代”,，引領(lǐng)武漢向“中軸結(jié)構(gòu)”發(fā)展,。長江主軸以長江為中軸線,，不僅串起了武漢的文脈,，也串聯(lián)了內(nèi)環(huán)濱江片區(qū),。對此,，鳳凰房產(chǎn)推出《對話長江時代》系列專家訪談,，本期對話的嘉賓是湖北房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會專家委員殷躍建，將從長江主軸,、內(nèi)環(huán)濱江來解讀武漢的城市發(fā)展,。

“長江主軸”是武漢新千年以后 最棒的概念

鳳凰房產(chǎn)：武漢今年提出長江主軸的概念規(guī)劃，主要是要對標(biāo)倫敦、紐約等世界級的城市主軸,。殷老師，您長期從事城市規(guī)劃教學(xué)與研究，在您看來,，長江主軸將會給武漢的城市功能布局帶來哪些影響？

殷躍建：其實這是一個很大的問題,，就以我專業(yè)教學(xué)這個角度上出發(fā),，我覺得這是我看到武漢進(jìn)入新千年以后，這十幾年當(dāng)中最好的,、最棒的一個概念,。

因為由于武漢的自然地理稟賦,、三鎮(zhèn)格局、兩江四岸,，在全國的超級大城市（人口達(dá)一千萬以上的城市）當(dāng)中,，武漢的面積非常大，碎片化程度也非常,。因此武漢在自然演化和經(jīng)濟(jì)推動過程中,，始終受制于兩江四岸、三鎮(zhèn)格局,，也得益于兩江四岸和長江的水道,，這種三鎮(zhèn)格局它實際上是交通割裂的城市，在過去的幾輪規(guī)劃當(dāng)中（“十一五”,、“十二五”）,，武漢進(jìn)入到環(huán)狀時代，內(nèi)環(huán),、二環(huán),、三環(huán)，即使這樣都還沒有完全把武漢一體化,，漢口,、武昌、漢陽仍然是三塊,，因此它的整個發(fā)展就不是很均衡,，但這次長江主軸的規(guī)劃它就不是再從三鎮(zhèn)出發(fā)，也不是再從各個行政區(qū)劃出發(fā),，它是從全市乃至于中部地區(qū)這個角度出發(fā),。

一體化，如果說在過去,，尤其在“十二五”期間,，各個主城區(qū)里邊各個區(qū)都做了很多城市發(fā)展的規(guī)劃。比如說漢陽，也有它的一些規(guī)劃,，包括像原來的王家灣,、鐘家村都有一些相應(yīng)的規(guī)劃，甚至于像鸚鵡洲大橋修好了以后,，又提出了“橋頭堡”這樣商務(wù)的概念,。武昌這邊有武昌的濱江商務(wù)區(qū)，洪山,、白沙洲這一塊也提出了居住區(qū)的概念,，這些區(qū)域的規(guī)劃概念，實際上都有同質(zhì)化的現(xiàn)象,，實際上大家是同質(zhì)化的競爭,。

實際上，整個武漢是沿著長江這樣一個范圍,，我們應(yīng)該怎么樣去規(guī)劃,？應(yīng)該怎么樣把它合在一起去考慮？這是我覺得長江主軸的概念規(guī)劃起到最大的作用,。

鳳凰房產(chǎn)：所以它（長江主軸）很好的串起了武漢三鎮(zhèn)的整體性,。

殷躍建：對，在過去武漢這么多年的發(fā)展中,，就是串聯(lián)起這個概念我覺得是第一步,，第二步就是它要長齊，過去我們總說一個木桶它的容量取決于它最低的這塊板,，在長江主軸這些規(guī)劃區(qū)域內(nèi)當(dāng)中,，它有很多的短板，這些短板如果只同各個區(qū)自行發(fā)展,，是解決不了問題的,。

舉一個比較簡單的例子，長江主軸的核心區(qū)的規(guī)劃,，大概和我們說的內(nèi)環(huán)線差不多的,，就是一橋到二橋之間，那一橋到二橋之間,，大概所圍合的面積50多平方公里,，像剛才我們談到的國際上這些著名的大都市也就是這樣一個面積，50-70平方公里,，但是在這樣一個面積里邊,，像紐約也好,，巴黎也好,，它們都承載著這個城市絕大部分的GDP，有的三分之一，有的甚至達(dá)到二分之一的GDP,，但是武漢的GDP主要不是在它的內(nèi)環(huán)線上,。

你在這樣一個城市核心區(qū)，或者說是未來長江主軸的核心區(qū)范圍里邊,，我覺得不僅僅是有空間的概念,，它應(yīng)該還是一個經(jīng)濟(jì)的概念，還是一個人才聚集地,，還是一個信息流,、物流相對高密度的這樣一個區(qū)域，這個地方應(yīng)該成為武漢最聰明,、最靚麗這樣一些地方,。

鳳凰房產(chǎn)：長江主軸將按照“交通軸、經(jīng)濟(jì)軸,、文化軸,、生態(tài)軸、景觀軸”的功能布局,。在這五大軸里,，交通軸是排在首位的,，這有何特殊的意義？

殷躍建：意義深遠(yuǎn),。武漢過去整體規(guī)劃中，涉及到長江沿岸這一塊,，一般是兩江四岸,、經(jīng)濟(jì)、生態(tài)景觀,、旅游,，交通擺在首位這是第一次。剛才我們談到的那幾個城市,，相對于泰晤士河,，塞納河也好，它作為城市主軸,，江面的寬度都是比較小的,。但是長江不同，長江都是千米以上的尺度,，在這樣的尺度上過江,，就成為一個重要的制約。無論你是架橋,，還是挖隧道,，它的工程量和水文地質(zhì)情況,，都是空前絕后的。

所以長江主軸從交通考慮要向上對標(biāo),，其實如果一旦形成,，會遠(yuǎn)遠(yuǎn)的把那些江面相對比較小的城市甩在身后。舉個例子,，從長江大橋算起,，一直到白沙洲，在大概11.7公里的這樣長的江面上,，大概有四條通道,。就是長江大橋、鸚鵡洲,、現(xiàn)在正在做的楊泗港,，加上白沙洲。那么平均算下來,，大概是2.7公里,，就有一條過江的通道。這在世界級的城市當(dāng)中,，密度都是最高的,，就是在這么短的江面上，我們會修五條,，每一條的難度,，都堪稱世界級的工程。因此,，武漢的一體化,，主要是過江的問題。

我們知道城市的中心,、城市的主軸,，除了交通問題以外，更主要的是要承載商務(wù),、經(jīng)濟(jì),、就業(yè)、信息,、人流,、物流，各種各樣的功能,。但是在武漢的這個空間里面則不同,，它要把主軸當(dāng)中，大量的空間,，讓位給交通,，這就使得武漢的長江主軸和世界上其他城市的主軸,，大不一樣。

同時,，我們還應(yīng)該看到，就是由于江的阻隔,，實際上,，不僅是經(jīng)濟(jì)，在城市文化上面,，也有很多的不一樣,。比如說，我們在漢口,，一般都說租界,，開埠文化。武昌這一帶,，就會說到首義文化,。說到漢陽，就可能是知音文化,。過去說,，漢口人不愿意在漢陽買房子。武昌人不愿意怎樣,，這種段子非常多,。當(dāng)整個城市一體化的時候，我們就發(fā)現(xiàn),，這些觀念,，這些年由于城市被割裂的，由于自然江河把它割裂的,，產(chǎn)生的這種文化,，就會逐步的灰飛煙滅。

漢口是“形” 武昌是“魂” 漢陽是“根”

鳳凰房產(chǎn)：殷老師,，剛剛您由交通引申到了文化,，其實，漢陽在琴臺片區(qū)也是正在規(guī)劃打造武漢中央文化藝術(shù)區(qū),，那么您認(rèn)為這將會給漢陽的濱江板塊帶來哪些輻射作用呢,？

殷躍建：我是一個外地人，90年代才到武漢來,，剛開始就發(fā)現(xiàn)武漢三鎮(zhèn)的口音都不太一樣,，很多地方的建筑風(fēng)格、市井狀態(tài)都不同,。這么多年以來,，我個人覺得,，如果漢口稱武漢的“形”，那么武昌就是城市的“魂”,，漢陽就是這座城市的“根”,。比如長街短巷、租界,、江漢路,，武漢近現(xiàn)代城市形象是由漢口來確定的。那么武昌就應(yīng)該是城市的“魂”,，首義,，武漢人說“不服周”，面對壓迫勇敢反抗,，這是它的城市精神,。漢陽，我覺得是這個城市的“根”,，就是知音文化.正是骨子里有這種知音文化,即使過去了兩千多年,，武漢是一個包容性非常強(qiáng)的城市，我在武漢生活很多年,我感覺這個城市不排外,，它的包容性特別強(qiáng),。

那么，說到你剛才談到的漢陽,，從文化上來講它最古老,，我覺得長江主軸的規(guī)劃，得益最大的就應(yīng)該是漢陽,，因為長江主軸的規(guī)劃概念是強(qiáng)調(diào)武漢的均衡發(fā)展,，不能說三鎮(zhèn)各搞各的，應(yīng)該一起搞,、一起發(fā)展,，就是城市均值性，是使得整個城市綜合社會成本最小化,，它的效果最大化,。

那相對來說，由于這種地緣的問題,，由于這種經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整,，幾十年來的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀，漢陽相對落后,，這么多年,，無論從房價上看，還是從它的建設(shè),、人口密度,、GDP,，它都是相對在這個主城區(qū)當(dāng)中不是最亮眼的。

我們今天就把鸚鵡洲大橋認(rèn)為是武漢的內(nèi)環(huán)線,，那么勉強(qiáng)把鐘家村拉到內(nèi)環(huán)線里邊來,，那也只是圖上畫畫，大家也沒管它,，但是長江主軸不同,，長江主軸的這個概念提出來以后，就是經(jīng)過3-5年的這種建設(shè),，我想漢陽這個區(qū)域,，它的成長速度,，相對來說會更快一些,。

同時，也給漢陽提一點建議,，漢陽它不能夠再只守著“知音”,，“知音”應(yīng)該成為它的根，而要有一種更廣闊的心胸,，用更高的視野看待漢陽,。

其實長江主軸受益最大的就是漢陽區(qū)，當(dāng)然,，未來對這個地方整個物業(yè)也會有非常大的積極作用,，還有一點需要提出的就是，在武漢幾十公里的長江沿岸中,，漢陽這一段江景是最優(yōu)美的,，我們一想就想到那首詩，就是“晴川瀝瀝（漢陽樹）,，芳草萋萋（鸚鵡洲）”,。

如果從2014-2016這三年看的話，漢陽這一塊的開發(fā),，尤其是城市經(jīng)濟(jì)體,、城市建筑、包括城市的整個基礎(chǔ)設(shè)施,，它的投資力度都遠(yuǎn)遠(yuǎn)快于武昌,、漢口，甚至在武漢整個的主城區(qū)范圍內(nèi),、長江主軸范圍內(nèi),，（漢陽）最近幾年基礎(chǔ)設(shè)施是投資最大的區(qū)域。

鳳凰房產(chǎn)：殷老師您講到長江主軸最大的受益板塊是漢陽濱江板塊,，那么在您看來,，從目前來說的話,，漢陽濱江板塊它的價值點主要有哪些？有哪些新的發(fā)展契機(jī)呢,？

殷躍建：是這樣的,，我說這個漢陽是長江主軸規(guī)劃最大的受益板塊，這個話可能有一點絕對,，但我個人的理解是這樣的,。

從整個長江主軸規(guī)劃看來，應(yīng)該有這樣幾個區(qū)域是在長江主軸的整體輻射作用下會有大發(fā)展,。第一個就是漢陽,，我們說現(xiàn)在它內(nèi)部有的歸元、新港,，包括我們?nèi)ツ昴莻€武漢的地王,，其實應(yīng)該說這個房地產(chǎn)企業(yè)它有相當(dāng)敏感的城市嗅覺。剛才我講到漢陽這幾年的投資是最多的,，這也是為了彌補(bǔ)歷史欠賬,，為什么這么說呢？

比如說,，前幾年國博的規(guī)劃很多,，但是它并沒有發(fā)揮它最大的帶動作用。漢陽區(qū)域內(nèi)的房價,，有跳漲的還是四號線的開通,，因此，其實光有房子,，房價是漲不起來的,，有房子有人還要有工作機(jī)會，如果這三者匹配,，這個潛力就會變得非常大,。

漢陽區(qū)現(xiàn)在交通設(shè)施有了，包括軌道,、過江的隧道,、橋、橋梁,，包括城市快速通道,，甚至于包括綠道、慢行系統(tǒng),，整個系統(tǒng)相對來說要比漢口要做得好,，甚至于比武昌也不差。但是它的產(chǎn)業(yè)，尤其是像我們說的高端的制造業(yè),、高端的服務(wù)業(yè),，如何能引領(lǐng)將來，如何能夠引入到這個板塊當(dāng)中去,，這是漢陽的后勁,。

漢陽有這么多好的優(yōu)勢，當(dāng)然還有些短板,，比如公共服務(wù)設(shè)施,，像學(xué)校、醫(yī)療配套,，其實我們還可以看到另外一個現(xiàn)象,，這幾年里有一個三環(huán)邊的大商場，大家都愿意去,。設(shè)想一下,，這個商場如果開在漢口或武昌，它會不會這么火,？它為什么會選擇漢陽,？為什么可以獨領(lǐng)一片天下,？因為它在區(qū)域內(nèi)沒有競爭,。

漢陽未來在長江主軸整個規(guī)劃的引領(lǐng)下，需有兩個：一是增加高端制造業(yè),、高端服務(wù)業(yè)的就業(yè)機(jī)會,；二是增加有特色的、有引領(lǐng)性的商業(yè)配套和服務(wù),，城市它有基本的思想功能,，就是說，居住,、就業(yè),、游憩、交通,，如果從這四項功能去分析,，居住漢陽有，就業(yè)略微的不足,，游憩慢慢在好,，然后交通，太遠(yuǎn)了,。就是四塊板,，它兩塊板都非常好，還有兩塊板，有很大的上升空間,，這就恰恰是未來三五年漢陽在長江主軸的大概念下,，能夠向上躍升的一個重要原因。

解決居住和水的關(guān)系

才能把武漢沿江,、沿湖居住空間提升到一個新境界

鳳凰房產(chǎn)：一線江景變得越來越稀缺,，也是高端住宅聚集的地區(qū)，例如,，倫敦泰晤士河,、上海黃浦江，那么在您看來,，像漢陽內(nèi)環(huán)濱江在住宅開發(fā)方面,，應(yīng)該吸取哪些成功的經(jīng)驗?zāi)兀?/strong>

殷躍建：江景房是武漢這座江城繞不開的一個房地產(chǎn)話題。其實,，（江景房）也應(yīng)該成為武漢房地產(chǎn)最閃亮的名片,，武漢的房地產(chǎn)要跟別人說事，就只能拿江景房說事,。這就是武漢的地理特征,，決定了在江景房這一塊，它能成為全國的NO.1,，甚至于要走向世界,。應(yīng)該說，武漢在過去的十幾年當(dāng)中,，在江景房這種建設(shè)過程當(dāng)中,，有一些亮點，但還有一些不盡人意的地方,。通常我看到的,，就是把海邊的房子，搬到了江邊,，認(rèn)為這就是江景房,，這個看來是有一定誤區(qū)的。因為海邊的建筑基本上是海岸線作為建筑的雛形,，但是在江邊的房子,，它有兩個考慮：一個是把長江或者漢江，作為自己的建筑軸線,，我們說景觀最大化,；再有一個，就是要充分考慮到南北通透,，就是朝向的原則,，當(dāng)然還有第三個原則，就是交通。

談到江景房,，縱觀武漢一百多年的近現(xiàn)代史,，在它被洪水經(jīng)常淹沒的年代，住在江邊的一定是窮人,，富人可能都住在什么墩上,，所以武漢有很多很多墩，那是洪水來了淹不到的地方才叫“墩”,。

1998年以后防洪設(shè)施的改善,，解決了安全問題。安全性解決了,，我們才能談到它的景觀性,。

第二個問題就是在城市核心區(qū)，有這么一條江,、一條河,，城市核心區(qū)往往也是交通的末端，它就會成為交通的瓶頸地帶,，這就是任何在江邊,，像上海的黃浦江上也同樣遇到這樣的問題，這也是為什么我說長江主軸規(guī)劃里面,，交通是首要因素,，因為交通問題不僅僅是通過，它還有靜態(tài)交通,，還有慢性交通,，還有我們說的小黃車,，還有我們說的綠道等等這些問題,，這些問題顯然是和江景房分不開的，就是,，江景和房,，串聯(lián)起慢行系統(tǒng)。

第三個問題,，就是江景房要有一定的高度,，（有）一定的高度才能去看景，那應(yīng)該在多高的空間上才能算做江景房呢,？假如說江面寬度是1000米,，那它兩邊的樓應(yīng)該是多高，這個比例才是協(xié)調(diào)的,，理論上是0.618,，（江面）1000米的（江景房高度）應(yīng)該做600米或者300米，要么做三分之一，要么做三分之二,。這也是為什么武漢去做這樣的事情,？建筑的天際線，就是整個江邊的建筑和天構(gòu)成了這個城市的基本輪廓,，就是武漢的美,，首先是從濱江的美開始展現(xiàn)出來的，因此江景房對整個城市來說,，應(yīng)該是這個城市形象的代表,。

最后一點，我認(rèn)為江景房畢竟是稀缺資源,，武漢是一個水城,，水域面積占到這個城市的四分之一，但武漢市這么多房子是不是家家戶戶推開自己的窗戶,，都可以看到湖,、看到江、看到河,？答案不是,。越擁有什么，越不在乎什么,，武漢這個城市的水太多,，大家忘了武漢是一個山水資源都很豐富的城市，只認(rèn)為武漢是一個水城,，這是我們由江景房去想到的,，就是應(yīng)該怎么做，使我們的居住和水的關(guān)系更加的協(xié)調(diào),，我覺得這是一篇大文章,，也應(yīng)該在長江主軸的整體規(guī)劃當(dāng)中有所體現(xiàn)，也期待長江主軸的概念,，能夠把沿江,、沿湖的居住空間提到一個新的境界。

鳳凰房產(chǎn)：感謝殷老師從客觀的角度,，圍繞長江主軸,、內(nèi)環(huán)濱江進(jìn)行精彩的解讀、分析,！

【本文來源：鳳凰房產(chǎn)武漢 ,；作者：姜小梨；責(zé)任編輯：楊雅琪】