曾經(jīng)在“華人世界首富”位置上坐了幾十年的李嘉誠老先生

是“地段說”最主要的支持者之一

所謂地段選擇,，基本可以分為兩大步：選商圈 → 選商鋪

選商圈

選商圈，就是自己所經(jīng)營的品類是否匹配某商圈的主流客戶,；參考我們上一篇餐《餐飲定位就是品類+客群,？錯！還要看消費場景》中關(guān)于消費場景的分析：

趕時間吃個便飯的客群多的商圈,，適合做快餐,，比如人稱“鐵公機”的鐵路、公路,、機場，比如一樓,、負一樓,、美食廣場...

有閑暇時間逛逛、希望吃得像樣點的客群多的商圈,，適合干特色餐,，比如Shopping Mall的餐飲樓層。

至于哪個商圈客流量大,？小編推薦一個免費神器：百度地圖的熱力圖,！

推薦在主要的吃飯時間段內(nèi)查看此圖,，當(dāng)然根據(jù)您的經(jīng)營時間段隨時查看,，多研究研究吃飯點兒的人流熱力圖，再結(jié)合實地考察確定商圈就簡單多了,。

選商鋪

選（某一商圈內(nèi)的）商鋪,，就是選客流量了……

古語說：一步差三市,！意思就是說：開店地址差一步就有可能差三成的買賣；有時候多走9步路,、人流量都會下降一大半,，多一個拐彎、人流量只剩下不到十分之一,。

如何確定某一商圈的某一商鋪的人流量的多少呢,？數(shù)！

假如老王想開家甜品店,，在大致確定了商圈之后,，可以去找到同類店，這樣在不同的時間段實際去消費幾次,，以及選擇工作日,、休息日（比如周五到周一4天，每天去考察）,，不同的時間點之間去親自數(shù)人流量,，心里會有個大致的判斷。

可以主要關(guān)注：

• 主干道：人流大不一定停留人群多,，和經(jīng)營類型也有關(guān),；

• 人流去向的主要目的：中國行車方向靠右，所以同一條街,，南面和北面,，東面和西面的客群也會有很大差別。

• 此外還要注意地鐵口朝向,，出租車數(shù)量,，附近的主流人群等……

最后，分享一位選址選了16年的專家陳鋒的12條選址心得：

首先考慮清楚品牌,、市場,、價格、地理,、人群和渠道等定位,，在選址之前，先想清楚：

 1,、我的產(chǎn)品歸類：吃,，穿，住,，行,？

 2、我的產(chǎn)品區(qū)別同類產(chǎn)品的特點是什么？

 3,、此產(chǎn)品處于市場的哪個檔次,？

 4、我的產(chǎn)品價格區(qū)間是什么,？

 5,、消費群體是誰？年齡,？喜好什么,？喜歡去哪購買此產(chǎn)品？

 6,、店鋪形象是什么樣,？店名，風(fēng)格,，色彩,，店招？

 7,、開在哪個城區(qū),？哪個街道？哪個購物中心,？哪個社區(qū),？

 8、我的銷售渠道是什么,？購買方式是什么,？

好的店址，租金高,，帶來好營收，租金的占比會逐步降低,。差的店址,，租金低，營收弱,，租金的占比就會長期居高,。

很多時候消費者會根據(jù)你的鄰居是什么品牌，來判斷你的品牌實力,。同時,，也一定要避免相似品類之間的無謂競爭。

在選擇的時候,，盡量選擇遠看能看見門店logo,，或者到電梯口一掃就能看見，盡量避免很難看見的位置。

可達,，很容易就能到的位置,，最好直接的路線就可以到達。要避免門前有隔離帶,、阻礙等等,。

可用，物業(yè)條件一定要可用,。不同類型的店都有特別的物業(yè)要求：比如餐飲店的物業(yè)要求,、排煙燃氣設(shè)備、用電量能否達到,、電壓夠不夠,、水壓月供給量能達到多少？等等,。

可得,，一定要符合政府的相關(guān)法規(guī)。比如,，房屋性質(zhì)是否是商業(yè)用途,，是否可以申請營業(yè)執(zhí)照……

有些商鋪是住宅的一層改成的，屬于住宅用房,。在這樣的地方開店,，隨時都有會被停業(yè)的風(fēng)險；餐廳還要有環(huán)保部門許可,、衛(wèi)生許可等,，這些都有特別嚴(yán)格的規(guī)定。

現(xiàn)在在工商網(wǎng)上,，可以查到營業(yè)執(zhí)照的,，房產(chǎn)證上有很多信息，是不是這個地址,，面積多少,，平面圖是否一樣……這些都需要確認(rèn)清楚。

還有對于新的購物中心一定需要消防驗收合格證,，才是合法的,。以及，有沒有租賃權(quán),，租期多久,。

如果不是大品牌或是剛創(chuàng)業(yè)的小白,，選擇很隱蔽不宜到達的店址時,，如果沒有特別明顯的特色，在沒有固定粉絲用戶的情況下,，建議不要去冒險,。

想看客流量,，最簡單的辦法是去數(shù),，但是一定要選擇目標(biāo)顧客消費的固定時間段去。

要測算周一,，三,，五，六,，日,，把工作日時間和周末分開來觀察。同時,，選擇發(fā)生消費的時間段,。比如咖啡，主要的高峰時間段可能是中午1點到3點,，那么就要選擇這個時間段,，抽取15分鐘，1點半到1點45的客流量,。

有了客流量之后，就要看捕獲率,，也就是進店流量除以路過的人數(shù)。

進店客流,，前面說過,，可以選擇一家類似的店，觀察它的銷售和消費額來作為自己的參考,。

沒開店怎么算呢,？只能預(yù)估。從已開的店鋪,，和目標(biāo)區(qū)域測算出的上述客流量和獲客數(shù)比較,，然后進行百分比浮動。這也可以作為銷售額預(yù)估,。

 1,、我的店誰會來？

 2,、她們什么時候來,？

 3、她們?yōu)槭裁磥恚?/span>

 4,、她們可以花多少錢買單,？

 5、我打算花多少錢投入,，即使全部賠進去,？

 6、我的錢可以撐多久,？

 7,、我為什么要開這家店？

 8,、如果有更好的選擇,，我還會開這家店嗎？

也許未來隨著外賣市場的逐漸壯大,，選址的意義會有所變化,，但外賣市場畢竟也只是占領(lǐng)了某一種消費場景（多數(shù)為工作場景下的便餐）下的一部分市場。

目前階段,，餐廳選址就是在選客源——根據(jù)自己所經(jīng)營的品類找到合適的區(qū)域,、人群，制定符合目標(biāo)人群的價格體系,。然后,，就靠夜以繼日全年無休的努力，在創(chuàng)業(yè)的道路上砥礪前行 

還有,，你們的娃娃,，要不要？

我說的是左邊這個美菜娃娃 

評論點贊最高者得哦,，每期送一個