摘 要：離婚,，不僅解除了夫妻之間的人身關(guān)系,，也終止了夫妻之間的財產(chǎn)關(guān)系,，財產(chǎn)分割是與夫妻人身關(guān)系的解除相應(yīng)產(chǎn)生的，而房屋又是財產(chǎn)核心部分,。隨著我國人民物質(zhì)生活水平的逐步提高,，市場經(jīng)濟不斷發(fā)展和完善，離婚案中夫妻共有房屋的內(nèi)容越來越新,，認定和處理也越來越困難,，它所體現(xiàn)出來的地位也越來越重要，處理的好壞關(guān)系到人民法院處理離婚糾紛的質(zhì)量,，關(guān)系到社會的安定團結(jié)和經(jīng)濟建設(shè)的順利進行,。

關(guān)鍵詞：離婚；共有房屋,；分割

離婚是指在夫妻關(guān)系存續(xù)期間依照法定的條件和程序解除婚姻關(guān)系的法律行為,。離婚，不僅解除了夫妻之間的人身關(guān)系,，也終止了夫妻之間的財產(chǎn)關(guān)系,，財產(chǎn)分割是與夫妻人身關(guān)系的解除相應(yīng)產(chǎn)生的，而房屋又是財產(chǎn)核心部分,。隨著我國人民物質(zhì)生活水平的逐步提高,，市場經(jīng)濟不斷發(fā)展和完善，離婚案中夫妻共有房屋的內(nèi)容越來越新,，認定和處理也越來越困難,，它所體現(xiàn)出來的地位也越來越重要，處理的好壞關(guān)系到人民法院處理離婚糾紛的質(zhì)量,，關(guān)系到社會的安定團結(jié)和經(jīng)濟建設(shè)的順利進行,。因此，離婚時夫妻共有房屋的分割作為離婚的重點也倍受關(guān)注,。

在法院審理的因離婚導(dǎo)致的財產(chǎn)分割案件中,，對房屋的價值、房屋的歸屬等問題發(fā)生爭議的,，數(shù)量很多,。各地對這個問題的處理和做法不一。筆者認為,，對夫妻共同所有的房屋在離婚時如何分割進行研究,，在理論上和實務(wù)上都非常有必要。

一,、夫妻共有房屋的認定

由我國住房制度的歷史發(fā)展性和國情的特殊性所決定,，當(dāng)前我國房屋根據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)，可劃分為農(nóng)村房屋和城市房屋,，商品房和非商品房,，公房和私房,，廉租房和經(jīng)濟適用房等等。但從房屋所有權(quán)屬來劃分,，所有的房屋可歸結(jié)為公房和私房兩種,，這是對房屋的一種最基本分類。公房系指國有房屋和集體所有的房屋,，其中國有公房包括國家投資建設(shè)由房產(chǎn)管理部門直接經(jīng)營管理的房屋（直管公房）和機關(guān)團體,、國有企業(yè)、事業(yè)單位投資建設(shè)自行管理的房屋（自管公房）,。集體所有的房屋是集體企業(yè)投資建設(shè)自行管理的房屋,。私房是指個人所有、數(shù)人共有的自用或出租的住宅和非住宅用房,。

根據(jù)現(xiàn)行《婚姻法》及司法解釋的規(guī)定,，結(jié)合審判實踐，筆者認為,，屬于夫妻共同所有的房屋主要有以下幾種情形：

①婚后共同購買的公房,、商品房、經(jīng)濟適用房,、私有房屋,，屬夫妻共同所有；②由一方婚前承租,、婚后用共同財產(chǎn)購買的房屋,，即使房屋權(quán)屬證書登記在一方名下的，也屬夫妻共同所有,；③婚前以男女雙方的積蓄購買的公房,、商品房等房屋,，屬夫妻共同所有,；④由一方婚前購買或自建的房屋，婚后以共同財產(chǎn)重建的,，屬夫妻共同所有,；擴建的，擴建部分屬夫妻共同所有,。這種情形在農(nóng)村比較常見,，作為一方婚前財產(chǎn)的房屋，由于年久失修或家庭經(jīng)濟條件的提高等因素,，婚后用共同財產(chǎn)重建,、改建、擴建,，新的房屋應(yīng)當(dāng)歸夫妻共同所有,；⑤當(dāng)事人結(jié)婚前,，父母出資為雙方購置的房屋，明確表示贈與雙方的,，該房屋歸夫妻共同所有,；⑥當(dāng)事人結(jié)婚后，父母出資為雙方購置的房屋,，未明確表示贈與一方的,，該房屋歸夫妻共同所有；⑦一方或雙方繼承的房屋歸夫妻共同所有,，但遺囑中確定只歸夫或妻一方的除外,。

二、離婚時對夫妻共有房屋的分割

根據(jù)法律和有關(guān)司法解釋的規(guī)定,，對夫妻共有房屋的分割應(yīng)采取以下原則：①堅持男女平等原則,；②照顧子女和女方權(quán)益原則；③堅持有利于生產(chǎn),、生活原則,；④照顧無過錯方原則；⑤不損害國家,、集體,，他人利益原則。

筆者認為,；對夫妻共有房屋在離婚時的分割,，可以按以下情形分別處理：

①雙方對共有房屋的價值及歸屬達成協(xié)議的，只要協(xié)議不違反法律規(guī)定,，不損害他人利益,，人民法院應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許；例如由雙方對該房屋市場價進行確認,，一方得房,，一方獲取補償。②雙方均主張房屋所有權(quán)的,，房屋能夠分割的對房屋進行分割,；不能分割且雙方同意競價取得的，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許,，由競價高者取得房屋所有權(quán),，并補償另一方競價的一半。也可以通過房屋置換公司進行置換,、調(diào)劑,，將一套房屋置換成兩套，夫妻各一套。③一方主張房屋所有權(quán)的,，由評估機構(gòu)按市場價格對房屋作出評估,，取得房屋所有權(quán)的一方應(yīng)當(dāng)給予另一方相當(dāng)于房屋價值一半的補償或相應(yīng)的補償。④雙方均不主張房屋所有權(quán)的,，應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)事人的申請拍賣房屋,，并就所得價款扣除拍賣所需費用后，作為夫妻共同財產(chǎn)按照分割原則進行分割,。⑤對離婚前房屋拆遷,，離婚后取得的補償應(yīng)作為共同財產(chǎn)分割；一方回遷取得房屋的,，應(yīng)支付給另一方適當(dāng)?shù)淖》拷?jīng)濟補助款,。⑥離婚時對尚未取得所有權(quán)或尚未取得完全所有權(quán)的房屋有爭議或協(xié)商不成的，法院不宜判決房屋所有權(quán)的歸屬,，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實際情況判決由當(dāng)事人使用,。待當(dāng)事人取得完全所有權(quán)后，有爭議的,，可以另行向法院提起訴訟,。⑦用按揭方式購買的房屋，房款未全部付清的,，處理方式一是采取轉(zhuǎn)按揭的方法,，由主張房屋所有權(quán)的一方將已交納款項的一半支付給另一方；二是采取拍賣的方法,，將房屋評估拍賣所得價款,，扣除評估、拍賣所需費用后,，由抵押權(quán)人優(yōu)先受償,，余款再作為夫妻共同財產(chǎn)進行分割。

結(jié)合有關(guān)司法解釋和審判實踐經(jīng)驗,，在處理住房時,，應(yīng)注意以下幾點：①多方共有房屋的分割，先要確定夫妻雙方占有的份額,，夫妻共有的在所占份額中再進行分配,；如夫妻各方所占份額都確定,，則個人所占份額歸個人所有,。②一方婚前個人所有的房屋，由夫或妻個人所有,。③對不宜分割使用的夫妻共有的房屋,，應(yīng)根據(jù)雙方住房情況和照顧撫養(yǎng)子女方或無過錯方等原則分給一方所有。④對雙方居住房為一方婚前個人財產(chǎn)或婚后約定為一方所有的房屋,，離婚時仍判歸該方所有,。⑤對已經(jīng)房改的公房房產(chǎn)的認定,。夫妻一方或雙方以市場價或成本價購買商品住房，該住房產(chǎn)權(quán)屬全部產(chǎn)權(quán),，分割財產(chǎn)時可以就該產(chǎn)權(quán)按照婚姻法的有關(guān)規(guī)定進行處理,。在分割部分產(chǎn)權(quán)的住房時，應(yīng)該明確個人和國家在全部產(chǎn)權(quán)中的比例,，先析出個人產(chǎn)權(quán)部分,，然后才進行分割。對夫妻共有房屋的分割,，如房屋結(jié)構(gòu)對稱,，可按對稱方式一人一半實物分割；如無法進行實物分割,，可由夫妻雙方協(xié)商將房屋作價歸一方所有,，另一方得到價金的一半，或夫妻雙方協(xié)商競價,，出價高的一方得到房屋,。另一方得到價金的一半；如無法協(xié)商達成一致的分割方案,，也可進行公開拍賣,，所得價金再另行分配?？傊?，夫妻共有房屋分割應(yīng)堅持爭取調(diào)解和協(xié)商處理的原則。