營(yíng)地功能區(qū)應(yīng)建設(shè)有管理中心 ( 接待室,、會(huì)議室、辦公室等) ,、營(yíng)位區(qū),、公共配套服務(wù)區(qū)以及附屬設(shè)施 ( 衛(wèi)浴、洗衣,、照明,、通訊等) 。在建造營(yíng)地時(shí),，要接受相關(guān) 部門(mén)的監(jiān)督,，嚴(yán)把工程質(zhì)量關(guān)，保證公眾的合理 消費(fèi)權(quán)益,。房車(chē)營(yíng)地竣工以后,，開(kāi)始驗(yàn)收工作。 項(xiàng)目公司需要臨時(shí)成立營(yíng)地工程驗(yàn)收小組,，成員 應(yīng)包括政府人員,、項(xiàng)目公司人員、水電工作人員,、 土木工程人員,、旅游學(xué)專(zhuān)家。根據(jù)前期規(guī)劃設(shè)計(jì)要求,，參考房車(chē)營(yíng)地建設(shè)標(biāo)準(zhǔn),、質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)、施工驗(yàn)收規(guī)范等,，確定驗(yàn)收評(píng)定細(xì)則,。 

關(guān)于 “O”———項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)

項(xiàng)目公司可以聘請(qǐng) 專(zhuān)業(yè)的管理公司負(fù)責(zé)營(yíng)地運(yùn)營(yíng)，也可以組建自己的 團(tuán)隊(duì)管理房車(chē)營(yíng)地,。目前,，房車(chē)營(yíng)地的運(yùn)營(yíng)主要包 括以下幾個(gè)環(huán)節(jié): 預(yù)定、客服,、營(yíng)銷(xiāo),、后勤。組織 機(jī)構(gòu)的崗位類(lèi)型主要有管理人員、接待中心工作人 員,、水電維修人員,、營(yíng)地清潔人員、房車(chē)內(nèi)服務(wù)人 員,、休閑娛樂(lè)設(shè)施管理人員、安保人員,、營(yíng)銷(xiāo)人員,， 工作人員需求量小。房車(chē)營(yíng)地的日常管理活動(dòng)主要 包括員工管理,、財(cái)務(wù)管理,、現(xiàn)場(chǎng)管理等。根據(jù)房車(chē) 營(yíng)地的具體情況,，制定科學(xué)合理的管理制度,，保障 房車(chē)營(yíng)地有序地運(yùn)作。在運(yùn)營(yíng)管理房車(chē)營(yíng)地時(shí),，運(yùn) 營(yíng)模式和盈利模式是特別重要的板塊,。 

私人資本利用BOT 的形式在公共服務(wù)用地建設(shè)房車(chē)營(yíng)地，房車(chē)營(yíng)地具有部分公共服務(wù)性質(zhì),。在資金投入,、運(yùn)營(yíng)管理以及盈利創(chuàng)收方面，與私人房車(chē) 營(yíng)地有所不同,，需注重低成本投入和多樣化收益,， 又要考慮最后的項(xiàng)目移交。因此,，“以租養(yǎng)租”可作為BOT 房車(chē)營(yíng)地的重要運(yùn)營(yíng)模式,。

房車(chē)營(yíng)地的第一大功能就是提供營(yíng)位。目前,，體驗(yàn)戶外露營(yíng)生活是房車(chē)旅游的主要吸引 點(diǎn),。但是，國(guó)內(nèi)私人房車(chē)擁有量還很少,，只能到房車(chē)營(yíng)地租賃房車(chē),，體驗(yàn)房車(chē)露營(yíng)生活。戶外露 營(yíng)生活需要有專(zhuān)業(yè)的露營(yíng)設(shè)施,，房車(chē)營(yíng)地可以提 供這些設(shè)施,，向游客租賃各種帳篷、探路燈,、電 路板,、刀鏟、桌椅等,。房車(chē)營(yíng)地大多位于郊區(qū),， 一般會(huì)有很大的閑置空間,。在滿足營(yíng)地露營(yíng)活動(dòng) 之余，可以將閑置場(chǎng)地租賃用于會(huì)展業(yè)務(wù),，例如 房車(chē)交易展,、戶外用品展銷(xiāo)會(huì)、各種商務(wù)會(huì)議等,。

營(yíng)地經(jīng)營(yíng)商可以與房車(chē)制造企業(yè)簽訂租賃合同,，租賃一定數(shù) 量的房車(chē)放在營(yíng)地經(jīng)營(yíng)。房車(chē)租賃合同期限盡量 與 BOT 協(xié)議期限保持一致,，這樣可以保障營(yíng)地正 常的運(yùn)轉(zhuǎn),。協(xié)議期滿以后，房車(chē)歸還房車(chē)制造企 業(yè),，可以進(jìn)行二次改裝制造; 營(yíng)地歸還政府,，政 府繼續(xù)維持營(yíng)地運(yùn)轉(zhuǎn)。

房車(chē)營(yíng)地接待游客的時(shí)間點(diǎn)主要集中在雙休日和節(jié)假日,，并且經(jīng)常出現(xiàn) “一營(yíng)難求”的現(xiàn)象,。 所以，房車(chē)營(yíng)地經(jīng)營(yíng)者需要制定完善的預(yù)約機(jī)制,，并擴(kuò)大房車(chē)營(yíng)地的接待能力,， 實(shí)現(xiàn)供需調(diào)控。房車(chē)營(yíng)地經(jīng)營(yíng)者應(yīng)與周邊的住宿,、餐飲企業(yè)簽訂臨時(shí)租賃協(xié)議,，利用 其接待能力，滿足房車(chē)營(yíng)地游客的基本生活需要,。 

臺(tái)灣地區(qū)的房車(chē)營(yíng)地存在這樣一種現(xiàn)象: 私人房車(chē)主將自己的房車(chē)常年?？吭谀硞€(gè)固定的房 車(chē)營(yíng)地，當(dāng)自己想體驗(yàn)房車(chē)露營(yíng)生活時(shí),，只需來(lái) 到營(yíng)地即可,。當(dāng)房車(chē)閑置的時(shí)候，營(yíng)地經(jīng)營(yíng)者可 以將其租賃給游客體驗(yàn),。我們將這種現(xiàn)象稱(chēng)為 “以車(chē)養(yǎng)車(chē)”,，是一種很有效的經(jīng)營(yíng)模式。

房車(chē)營(yíng)地經(jīng)營(yíng)者減少了資本投入,，增加了房車(chē)擁有量,。 私人房車(chē)主通過(guò)租賃合同，獲得一定的收益,，同 時(shí)自己的房車(chē)也可以得到很好的保養(yǎng)維護(hù),。

BOT 房車(chē)營(yíng)地的盈利方式——— “1 + X” ( 見(jiàn) 圖3 ) 。 “1”是指房車(chē)營(yíng)地的營(yíng)位，例如車(chē)輛營(yíng)位和帳篷營(yíng)位,。房車(chē)營(yíng)地的核心吸引要素是房車(chē) 生活體驗(yàn),。客流量少的時(shí)候,，房車(chē)營(yíng)位也可以作 為臨時(shí)停車(chē)位,。因此，與房車(chē)相關(guān)的住宿設(shè)施成 為房車(chē)營(yíng)地的主要利潤(rùn)來(lái)源,。 “X”是指為了豐富房車(chē)露營(yíng)生活,，增加的游樂(lè)項(xiàng)目和設(shè)施，或者 在旅游淡季,，利用房車(chē)營(yíng)地場(chǎng)地開(kāi)展的項(xiàng)目。為 了提高營(yíng)地吸引力,，豐富旅游者生活,，同時(shí)增加 營(yíng)地收入，配備大量的休閑娛樂(lè)設(shè)施是必要的,。 隨著居民戶外休閑需求的提升,，會(huì)涌現(xiàn)更多的戶 外活動(dòng)，營(yíng)地的利用也會(huì)越來(lái)越多樣化,，例如舉辦戶外知識(shí)講堂,、房車(chē)駕駛培訓(xùn)、營(yíng)地廣告位出 租,、社會(huì)派對(duì)等,，多種贏利點(diǎn)共同推動(dòng)。由于房 車(chē)營(yíng)地周邊環(huán)境良好,，人氣聚集,，區(qū)域知名度不 斷提升，進(jìn)而帶動(dòng)土地增值,。開(kāi)發(fā)旅游地產(chǎn),，建 造木屋別墅、生態(tài)酒店等,，作為配套設(shè)施,，提高營(yíng)地的整體經(jīng)濟(jì)效益。 

現(xiàn)階段,，國(guó)內(nèi)居民已經(jīng)開(kāi)始對(duì)房車(chē)旅游消費(fèi) 產(chǎn)生興趣,，但是真正去體驗(yàn)的還屬于小部分人群。因此,，房車(chē)營(yíng)地運(yùn)營(yíng)商必須加大宣傳力度,，培育房車(chē)旅游消費(fèi)理念，擴(kuò)大房車(chē)旅游消費(fèi)市 場(chǎng)。房車(chē)營(yíng)地應(yīng)該與旅游企業(yè)和旅游中間商加強(qiáng)合作,，設(shè)計(jì)精品房車(chē)旅游線路,。營(yíng)地之間要建立業(yè)務(wù)關(guān)系，加強(qiáng)業(yè)務(wù)合作,。房車(chē)營(yíng)地應(yīng)該積極舉 辦各種活動(dòng),，提供房車(chē)試用體驗(yàn)，推廣房車(chē)露營(yíng)生活,。讓旅游者知道房車(chē)旅游,，向往房車(chē)旅游， 刺激其市場(chǎng)消費(fèi)能力,。

關(guān)于 “T”———項(xiàng)目移交

BOT 房車(chē)營(yíng)地的 移交分為正常移交,、延期移交、提前終止,。正常移交是指協(xié)議期滿時(shí)的移交,。首先要確定移交范圍，包括營(yíng)位,、房車(chē),、露營(yíng)設(shè)施、游藝設(shè)施等,， 同時(shí)檢測(cè)各種設(shè)施能否正常運(yùn)轉(zhuǎn),。項(xiàng)目公司必須 保證各種露營(yíng)設(shè)施處于良好的運(yùn)營(yíng)狀態(tài)，使露營(yíng) 活動(dòng)可以持續(xù)進(jìn)行,。其次,，雙方協(xié)商資產(chǎn)評(píng)估、 會(huì)計(jì)結(jié)算,、經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)仁乱?。最后，根?jù)政府規(guī) 劃以及營(yíng)地實(shí)際情況,，可以重新簽訂合同,，繼續(xù) 由項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)管理。但是,，房車(chē)營(yíng)地的所 有權(quán)性質(zhì)需要移交政府,，實(shí)現(xiàn)所有權(quán)主體轉(zhuǎn)移。 同樣,，政府也可以組建一個(gè)團(tuán)隊(duì)繼續(xù)管理運(yùn)營(yíng)房車(chē)營(yíng)地,。 

▇  二、房車(chē)營(yíng)地投資建設(shè)的 BOT 模式類(lèi)型 

DBOT 模式,，即 “設(shè)計(jì) － 建設(shè) － 運(yùn)營(yíng) － 轉(zhuǎn)讓” ( Design －Build －Operate －Transfer),，意指政府規(guī)劃 設(shè)計(jì)房車(chē)營(yíng)地,，然后由項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)建設(shè)以及后期 的運(yùn)營(yíng)管理，最后再轉(zhuǎn)讓給政府,。為了保護(hù)環(huán)境和 維護(hù)準(zhǔn)公共性,，營(yíng)地的設(shè)計(jì)規(guī)劃應(yīng)由政府決定。該 模式的特征是項(xiàng)目占地面積大,，建設(shè)周期長(zhǎng),，一般 適合于新建的大型房車(chē)主題公園、房車(chē)小鎮(zhèn)等,。 

LBOT 模式,，即 “租賃 － 建設(shè) － 運(yùn)營(yíng) － 轉(zhuǎn)讓” ( Lease － Build － Operate － Transfer) ，意指項(xiàng)目公 司租賃景區(qū)景點(diǎn)內(nèi)的土地,，開(kāi)始新建營(yíng)地,，隨后 運(yùn)營(yíng)，最后再將營(yíng)地進(jìn)行轉(zhuǎn)讓,。在現(xiàn)有成熟的景 區(qū)建設(shè)營(yíng)地,，可以借名氣、借設(shè)施,、借客源，實(shí) 現(xiàn)快速發(fā)展,。該種模式適合大都市和旅游城市的 房車(chē)營(yíng)地發(fā)展,，例如上海市郊區(qū)的郊野公園、大型綠地等,。 

TOT 模式,，即 “轉(zhuǎn)讓 － 運(yùn)營(yíng) － 轉(zhuǎn)讓” ( Transfer － Operate － Transfer) ，主要指政府新建營(yíng)地,，然 后轉(zhuǎn)讓給專(zhuān)門(mén)的營(yíng)地管理公司,，讓其負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)管理，最后管理公司再將營(yíng)地轉(zhuǎn)讓給政府,。該模式 充分利用營(yíng)地管理公司在房車(chē)營(yíng)地經(jīng)營(yíng)管理方面 的優(yōu)勢(shì),，可操作性強(qiáng)。 

LＲOT模式,，即 “租賃 － 改建 － 運(yùn)營(yíng) － 轉(zhuǎn)讓” ( Lease － Ｒebuilt － Operate － Transfer) ,，意指項(xiàng)目 公司租賃場(chǎng)地，對(duì)其進(jìn)行改建,，然后運(yùn)營(yíng)管理,， 最后進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。改建后的場(chǎng)地兼具原有功能和露 營(yíng)功能,，根據(jù)人流和車(chē)流,，合理發(fā)揮其功能,，典 型例子是停車(chē)場(chǎng)、度假村,、創(chuàng)意園區(qū)等,，適合市 區(qū)內(nèi)的房車(chē)營(yíng)地建設(shè)。 

▇  三,、推進(jìn)房車(chē)營(yíng)地投融資建設(shè) BOT 模式的關(guān)鍵點(diǎn) 

首先,，要探索合理的合作模式。結(jié)合旅游產(chǎn) 業(yè)及房車(chē)旅游的特征,，建議房車(chē)營(yíng)地的投資建設(shè) 應(yīng)結(jié)合不同地區(qū)的實(shí)際情況采用不同的合作模 式,，譬如: 適合新建房車(chē)主題公園、房車(chē)小鎮(zhèn)的 DBOT 模式; 適合都市郊區(qū)利用景區(qū)景點(diǎn)內(nèi)土地 進(jìn)行建設(shè)的 LBOT 模式; 借助營(yíng)地管理公司管理 優(yōu)勢(shì)的 TOT 模式; 適合都市市區(qū)利用停車(chē)場(chǎng),、園 區(qū)土地進(jìn)行建設(shè)的 LＲOT 模式,。 

其次，需要明確規(guī)范的開(kāi)發(fā)建設(shè)機(jī)制,。民營(yíng)企 業(yè)投入資金到房車(chē)營(yíng)地開(kāi)發(fā),，其最終目的是實(shí)現(xiàn)經(jīng) 濟(jì)利潤(rùn)最大化。其中,，不乏有法律與環(huán)境保護(hù)意識(shí) 淡薄的經(jīng)營(yíng)者,。因此，對(duì)投資建設(shè)房車(chē)營(yíng)地的民營(yíng) 企業(yè),，首先應(yīng)對(duì)其準(zhǔn)入機(jī)制進(jìn)行論證,，進(jìn)入房車(chē)營(yíng) 地開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)應(yīng)該是合法的、在房車(chē)旅游領(lǐng)域有一定經(jīng)驗(yàn)和足夠的經(jīng)營(yíng)資本,、對(duì)房車(chē)旅游有濃厚 興趣,，并且是一家有遠(yuǎn)見(jiàn)的企業(yè)。

此外,，企業(yè)招標(biāo)應(yīng)公開(kāi)化,、公平化。建議由政府先聘請(qǐng)房車(chē)旅游規(guī)劃公司制定發(fā)展規(guī)劃,，先行確定發(fā)展基調(diào)與總體戰(zhàn)略,，然后再對(duì)營(yíng)地的經(jīng)營(yíng)權(quán)公開(kāi)招標(biāo)。