在政府征收、危房改建等活動,，或者民事主體之間的買賣等交易中,，常出現(xiàn)所謂的“產(chǎn)權(quán)置換”，即以新的房屋替換房屋產(chǎn)權(quán)或使用人的原有房屋,。此時,，經(jīng)常出現(xiàn)的一個問題就是，婚前個人所有或使用的房屋在婚姻存續(xù)期間發(fā)生產(chǎn)權(quán)置換后,，該新房屋是否屬于夫妻共同財產(chǎn),？下面從實踐中發(fā)生的一起真實案例入手，對此問題加以分析,。

在分析此問題之前,，有必要先明確B房的不動產(chǎn)權(quán)屬狀況。筆者認為,，根據(jù)《解危解困安置協(xié)議》的約定,，B房中的59.44平方米歸“中房所”所有，其余的20.55平方米由甲交清房款后,，歸甲所有,。此時，B房由“中房所”與甲按份共有。根據(jù)《物權(quán)法》確立的“不動產(chǎn)登記簿的推定力”,，2010年甲取得B房的所有權(quán)登記,，故應(yīng)認定其為該房的所有權(quán)人。但是,，本案沒有查明“中房所”是否將B房整體轉(zhuǎn)讓給甲,，也不清楚B房登記在甲個人名下的原因,，所以案外人“中房所”可以根據(jù)協(xié)議書的約定,，推翻登記簿的推定力，主張B房屬于“中房所”和甲按份共有,。不過,，由于案外人沒有參與到本案中，而本案當(dāng)事人也無人主張登記簿登記錯誤,，所以盡管實體法上應(yīng)認為B房屬于“中房所”和甲按份共有,，但是依據(jù)登記簿的推定力，法院應(yīng)認定B房歸屬于甲,。

二審法院認為,，B房應(yīng)認定為甲的個人財產(chǎn)，理由如下：一方面,，甲是在與乙結(jié)婚前取得的原A房的租賃權(quán),，A房置換成B房時，甲僅支付了一萬余元,，并不是以市場價格購買B房的,，所以“其取得訴爭房屋產(chǎn)權(quán)的依據(jù)還是甲享有的公房使用權(quán)”；另一方面,，“甲婚前的個人財產(chǎn)在婚后雖然形態(tài)上發(fā)生變化,，但是其所有權(quán)并不會發(fā)生變化，仍然屬于甲的個人財產(chǎn)” ,。

筆者贊同二審法院的判決結(jié)果,，但對判決理由有不同看法。首先,，甲取得訴爭房屋產(chǎn)權(quán)的依據(jù)是其享有的公房使用權(quán)的說法,，缺乏法律依據(jù)。根據(jù)《物權(quán)法》的原理,，不動產(chǎn)物權(quán)變動可以分為基于法律行為的不動產(chǎn)物權(quán)變動與非基于法律行為的不動產(chǎn)物權(quán)變動,。在本案中，甲取得B房所有權(quán)的原因是甲與土地整治儲備中心簽訂的《解危解困安置協(xié)議書》的約定,，且B房所有權(quán)在甲獲得登記時發(fā)生了變動,。公房使用權(quán)與一萬余元的房款，屬于協(xié)議書的合同內(nèi)容，即甲為獲得B房而支付的對價,。至于該對價是否符合市場價格,，或者對價的數(shù)額高低，均不影響協(xié)議書的合同效力,，也不影響甲取得B房的所有權(quán),。故甲與土地整治儲備中心均正常履行該項協(xié)議書，甲經(jīng)登記后可以依據(jù)該協(xié)議書取得B房的房屋所有權(quán),。

其次,，甲取得B房只是“形態(tài)上發(fā)生變化，但是所有權(quán)并不會發(fā)生變化”的說法,，缺乏法律依據(jù),。一方面，根據(jù)一物一權(quán)主義,，A房與B房屬于兩個分別獨立的不動產(chǎn),，其上分別成立兩個所有權(quán)，故置換前后,，不僅房屋形式上發(fā)生了變化,，而且“中房所”（及甲）的所有權(quán)的內(nèi)容和歸屬也發(fā)生了變化。另一方面,，甲對A房享有的權(quán)利是租賃權(quán),，但對B房享有的權(quán)利是按份共有（在登記簿上是單獨所有）的權(quán)利，性質(zhì)不同,。

在筆者看來,，甲取得的B房所有權(quán)之所以屬于其個人財產(chǎn)，理由在于：其一,，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國婚姻法 〉若干問題的解釋（二）》（以下簡稱《婚姻法解釋二》）第19條,，由一方婚前承租、婚后用共同財產(chǎn)購買的房屋,，房屋權(quán)屬證書登記在一方名下的,，應(yīng)當(dāng)認定為夫妻共同財產(chǎn)。從該條的表述上看,，房屋之所以是夫妻共同財產(chǎn),，最重要的原因就是這里的房屋是婚后用共同財產(chǎn)購買的。因此,，按照反對解釋,，如果是一方婚前承租、婚后用個人財產(chǎn)購買,，又登記在一方名下的,，應(yīng)當(dāng)認定為個人財產(chǎn),。其二，本案中甲之所以可以以一萬余元的低價就獲得B房的按份共有權(quán),，是因為甲享有公房使用權(quán),。實際上，B房是以甲個人享有的公房使用權(quán)為對價而獲得的,，因此屬于甲的個人財產(chǎn),。其三，或許有人會認為,，《婚姻法》第17條規(guī)定夫妻共同財產(chǎn)的要件僅是“在婚姻存續(xù)期間取得”,，而沒有規(guī)定是通過一方個人財產(chǎn)取得，還是通過共同財產(chǎn)取得,，因此從第17條來看,，B房是在甲與乙婚姻存續(xù)期間取得的,，應(yīng)當(dāng)認定為夫妻共同財產(chǎn),。但是，《婚姻法》第17條所規(guī)定的“獲得”不應(yīng)當(dāng)理解為《物權(quán)法》上的物權(quán)變動,。因為該條列舉的情形包括：工資,、獎金；生產(chǎn),、經(jīng)營的收益,；知識產(chǎn)權(quán)的收益等，它們的共同特征是均屬收益,，即財產(chǎn)的增加,。因此，用甲享有的公房使用權(quán)為對價獲得的房產(chǎn),，不宜歸入《婚姻法》第17條所列舉的收益,，而是以個人財產(chǎn)交易所得，仍應(yīng)當(dāng)認定為個人財產(chǎn),。同理,，如果甲在1999年取得的是A房的所有權(quán)，置換后的B房也應(yīng)當(dāng)認定為甲的個人財產(chǎn),。