怎么理解特色小鎮(zhèn),？

特色小鎮(zhèn)是一種開發(fā)運(yùn)營一體化、投資一體化的結(jié)構(gòu),，它是城市開發(fā)的最高階段,。是一種生活追求,、理念追求、哲學(xué)追求,、精神追求的社會化呈現(xiàn),。但目前特色小鎮(zhèn)還缺少必要的規(guī)劃基礎(chǔ)與開發(fā)理論指導(dǎo)，單個企業(yè)或單純依靠政府難以獨(dú)立完成特色小鎮(zhèn)的建設(shè),、開發(fā),、運(yùn)營。 政府巨大的轉(zhuǎn)移付,、政策扶持將被濫用 ,、亂用 、錯用,，無法有效地引導(dǎo)社會資本與社會力量,。特色小鎮(zhèn)將成為形象工程，不能實現(xiàn)有效發(fā)展與經(jīng)濟(jì)帶動,。

特色小鎮(zhèn)必需符合特色產(chǎn)業(yè),、創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新、市政設(shè)施,、公共服務(wù),、宜居環(huán)境、開發(fā)主體,、城鄉(xiāng)聯(lián)動,、創(chuàng)新體制。

1,、特色產(chǎn)業(yè)：突出特色,，建造產(chǎn)業(yè)發(fā)展新平臺，加快發(fā)展特色優(yōu)勢產(chǎn)業(yè),，延伸產(chǎn)業(yè)鏈、提升產(chǎn)業(yè)價值,、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)跨界融合發(fā)展,；強(qiáng)化校企合作、產(chǎn)研合作,、產(chǎn)教合作,。

2、創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新：培育經(jīng)濟(jì)發(fā)展新動能,，打造大眾創(chuàng)業(yè),、萬眾創(chuàng)新的有效平臺。

3,、市政設(shè)施：從市政,、信息、交通等方面，完善特色小鎮(zhèn)的基礎(chǔ)設(shè)施,；鼓勵綜合開發(fā),、提高土地使用效率。

4,、公共服務(wù)：根據(jù)居民的日常需求,，提升社區(qū)服務(wù)功能；提升醫(yī)療,、教育的水平,，縮小特色小鎮(zhèn)與大城市的差距。

5,、宜居環(huán)境：有條件的建立特色旅游風(fēng)景區(qū),；保護(hù)獨(dú)特風(fēng)貌，深挖文化內(nèi)涵,，彰顯鄉(xiāng)味特色,。

6、開發(fā)主體：統(tǒng)籌多方關(guān)系,，政府負(fù)責(zé)制定政策,、設(shè)施配套、生態(tài)環(huán)境保護(hù)等管理服務(wù),，充分發(fā)揮社會資本力量,，最大限度的激發(fā)市場經(jīng)濟(jì)的活力，調(diào)動企業(yè)的創(chuàng)新能動性,。

7,、城鄉(xiāng)聯(lián)動：統(tǒng)籌小鎮(zhèn)的基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，推動農(nóng)業(yè)與旅游,、教育,、文化、健康養(yǎng)老育幼的產(chǎn)業(yè)深度融合,，大力發(fā)展農(nóng)業(yè)新型業(yè)態(tài),。

8、創(chuàng)新體制：放開特色小鎮(zhèn)的落戶制度,，不斷的拓寬公共服務(wù)范圍,；盤活存量土地，激勵土地的在開發(fā)利用,，創(chuàng)新建立健全特色小鎮(zhèn)的投融資政策,。

特色小鎮(zhèn)的盈利模式

A、政府

政府是特色小鎮(zhèn)發(fā)展的最主要推動者,，特色小鎮(zhèn)的發(fā)展不僅可以推動地方經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展升級和就業(yè)人口的聚集,，也給政府帶來了巨大收益,。

1、稅收收入,。特色產(chǎn)業(yè)作為特色小鎮(zhèn)的核心,，以特色產(chǎn)業(yè)為核心而發(fā)展聚集的產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)將給政府帶來巨大的稅收收益和就業(yè)人口，從而帶動地方的發(fā)展,。

2,、土地溢價。特色小鎮(zhèn)的發(fā)展成熟必將帶來周邊土地的溢價,，政府通過土地財政可以獲得大量收入,。

除了這些財政收益以外，特色小鎮(zhèn)將為地方帶來更多無形的收益,，如城市環(huán)境的優(yōu)化,、民生的改善、城市影響力的提升,、產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈的形成,、就業(yè)增加和更多高素質(zhì)人才的聚集等等，這些難以用金錢衡量的社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境改善,，是政府大力推動特色小鎮(zhèn)開發(fā)的重要動力,。

B、開發(fā)商

開發(fā)商是特色小鎮(zhèn)的開發(fā)主體,，涉及小鎮(zhèn)開發(fā)的前中后全鏈條,，從土地整理就開始介入，往往一直延伸到小鎮(zhèn)運(yùn)營,。對于開發(fā)商來說,，可以從以下幾點(diǎn)收益：

1、政策性資金,。對于舊工業(yè)區(qū),、舊城改造，政府往往有一定的政策性資金補(bǔ)貼和土地優(yōu)惠政策,，這將大大降低企業(yè)的前期投入成本,。而企業(yè)在引入相關(guān)產(chǎn)業(yè)和項目落地小鎮(zhèn)時，往往政府也有相應(yīng)的招商獎勵補(bǔ)貼,。

2、基礎(chǔ)建設(shè)收益,。這里主要是指土地整理和公共基礎(chǔ)設(shè)施的工程建設(shè)收益,。如華夏幸福受政府委托對小鎮(zhèn)范圍內(nèi)的土地進(jìn)行統(tǒng)一的征地、拆遷,、安置,、補(bǔ)償,，并進(jìn)行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，變毛地為熟地后,，通過政府回購,，獲得盈利。

3,、項目運(yùn)營收益,。對于開發(fā)商來說，門票,、交通,、租金、經(jīng)營性物業(yè)的營業(yè)收入和部分產(chǎn)權(quán)物業(yè)的銷售收入以及關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的收益都是其長久運(yùn)營小鎮(zhèn)的收入來源,。

4,、地產(chǎn)收益：通過特色小鎮(zhèn)政策獲得土地是不少房地產(chǎn)等開發(fā)商進(jìn)入特色小鎮(zhèn)開發(fā)的原動力。通過一定程度的地產(chǎn)開發(fā)用地和產(chǎn)業(yè)用地的配比,，開發(fā)商可以以短平快的地產(chǎn)收益平衡見效慢的產(chǎn)業(yè)開發(fā)支出,，長短相濟(jì)，長遠(yuǎn)發(fā)展,。

C,、金融機(jī)構(gòu)

金融機(jī)構(gòu)介入特色小鎮(zhèn)開發(fā)，除了作為資金供給方,，還可根據(jù)自身特點(diǎn)通過以下方式盈利：

1,、產(chǎn)業(yè)循環(huán)收益

金融機(jī)構(gòu)通過基金的方式介入相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、項目的開發(fā)等,，通過企業(yè)自身產(chǎn)業(yè)與小鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)的互動,，既促進(jìn)小鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，又反哺其自身產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步提升,，互利互惠,，共同獲得溢價價值。

2,、消費(fèi)信托收益

消費(fèi)信托從小鎮(zhèn)開發(fā)的終端介入,，將地產(chǎn)、酒店等的使用權(quán),、購買權(quán),、服務(wù)消費(fèi)權(quán)等包裝成消費(fèi)信托產(chǎn)品出售，通過預(yù)付方式,，形成由大量小額預(yù)付金構(gòu)成的資金池,，并獲得其固定年限內(nèi)的無償使用權(quán)，再利用資金池進(jìn)行投資獲得收益,。同時,，也營銷了小鎮(zhèn)產(chǎn)品,，促進(jìn)了小鎮(zhèn)的發(fā)展。

政府,、開發(fā)商,、金融機(jī)構(gòu)因其介入角色的不同，在特色小鎮(zhèn)的開發(fā)中形成了不同的盈利點(diǎn)和盈利模式,，但只有互相攜手共進(jìn),，才能讓特色小鎮(zhèn)真正煥發(fā)生機(jī)，長久發(fā)展,。

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