在房屋買賣交易中，即便“老司機”也會容易翻車,。有人感嘆,，城市套路深，不如回農(nóng)村,?？梢姡瑹o論新手房還是二手房,，交易過程中難免被“套路”,。

買房套路留不住，交易透明得人心,。想要成功避坑,，交易流程需摸清。為此,，Q房探袁非特來助你一臂之力,。

一手房交易

五大流程五大證

新房交易主要分為期房跟現(xiàn)房。期房就是預(yù)售,，指開發(fā)商將正在建設(shè)中但是已取得預(yù)售許可證房屋賣給購房者?，F(xiàn)售就是現(xiàn)房出售，不管是否建好,，物業(yè)是已經(jīng)取得房地產(chǎn)權(quán)證書的,，出售對象是現(xiàn)房。

一手房交易流程

簡單而言,，一手房交易分為五大步,，熟記五大步驟，缺一不可：

第一步,，交定金,，簽認(rèn)購書。

第二步,，交手續(xù)款或一次性付款的房款,，簽署房地產(chǎn)買賣合同。

第三步,，現(xiàn)房或期房可以贖樓的時候,，開發(fā)商通知客戶贖樓,。

第四步，交稅費,。

第五步,，拿房地證。

注意事項

1五大證缺一不可

①建設(shè)用地的規(guī)劃許可證

②建設(shè)工程規(guī)劃許可證

③建筑工程施工許可證

④國有土地使用權(quán)證

⑤商品房預(yù)售許可證

這五證中最重要的兩證就是商品房預(yù)售許可證和國有土地使用權(quán)證,，重點要查閱這兩兩本證書,，而且都要看原件。

2避開現(xiàn)房誤區(qū)

很多人容易走進的一個誤區(qū),，就是現(xiàn)房是有人住或是已建好的房子,，其實這是片面的。所謂的現(xiàn)房是已經(jīng)取得了房產(chǎn)證的,、不動產(chǎn)權(quán)證書的現(xiàn)房,，一定要避開這樣的誤區(qū)，避免誤判很多東西,。

3收房環(huán)節(jié)多把關(guān)

☆接到開發(fā)商收房通知書和入伙通知書，去到現(xiàn)場之后要確定房屋是否達到交付條件,?！犊⒐を炇諅浒副怼?《住宅質(zhì)量保證書》《住宅使用說明書》《建設(shè)工程質(zhì)量認(rèn)定證書》《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目竣工綜合驗收合格證》《實測面積登記表》。這些文件如果差一份,，就可以拒絕贖樓,。

☆關(guān)于房屋面積，正常房屋面積實測和簽訂買賣合同的面積,，不超過3%的誤差,。如果超過3%的誤差，可以要求開發(fā)商整改,。

☆在房屋質(zhì)量上也應(yīng)多把關(guān),。水，管道,，電,，線路以及墻體有沒有裂縫，收房的時候都要注意,。如果簽訂裝修合同,，贖樓的時候，可以對著裝修合同標(biāo)準(zhǔn),，用材,，品牌等等來看。

總體而言,，一手房交易牢記五大流程五大證,，收房環(huán)節(jié)多把關(guān),。

二手房交易

規(guī)避風(fēng)險最重要

二手房交易是指已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過案、完成初始登記和總登記的,、再次上市進行交易,。

二手房交易流程

二手房交易流程簡單分為幾個步驟：

第一步：交定金，簽署房地產(chǎn)買賣合同,。

第二步：做監(jiān)管,，監(jiān)管是規(guī)避買家風(fēng)險很重要的一項。國家政策規(guī)定除定金外所有款項必須全部監(jiān)管到銀行,。執(zhí)行監(jiān)管,，不管是一次性付款，還是貸款,、手續(xù)款,，都必須到銀行進行。

第三步：承諾款出來之后去落戶,，如果業(yè)主紅本不在手,，銀行還處于按揭狀態(tài)，會有一個贖樓的過程,。贖樓過程中切記不能用墊錢幫賣方贖樓,，否則一旦發(fā)生不可預(yù)知的事情，會非常麻煩和被動,。地完建之后五個工作日進行交稅取新房產(chǎn)證,，取完交樓。如果是抵押則需要辦抵押登記,，如果是一次性支付,，可以直接帶著紅本交樓。

注意事項

1產(chǎn)權(quán)清晰無瑕疵

在交定金之前,，必須經(jīng)過查檔并得到確定答案（中介義務(wù)）,，產(chǎn)權(quán)清晰(無查封，無產(chǎn)權(quán)共有人等）,。目前深圳二手房清晰的產(chǎn)權(quán)有兩種,，一種是紅本在手不欠銀行任何按揭款。第二種是抵押,，目前還在銀行正常按揭,。存在抵押查封等情況，屬于有瑕疵的產(chǎn)權(quán),，應(yīng)馬上停止交易,。

2定金合同沒毛病

定金的金額，之前是不超過20%,，現(xiàn)在政府規(guī)定,，縮減到不超過總成交價的5%,。并且無論和賣方是什么關(guān)系，不管賣方紅本在手,，還是正在按揭,，定金都要要交由雙方制定的第三方（相信的中介公司或銀行）進行監(jiān)管，注意首期款必須在銀行的二手樓資金監(jiān)管帳戶中監(jiān)管,。定金監(jiān)管協(xié)議規(guī)定,，交由第三方監(jiān)管則視為賣家收到定金，因此合同一定要注明“交由第三方監(jiān)管則視為賣家收訖,，賣家以未收到定金為由拒絕履行合同的,，視為賣家違約”。

在合同環(huán)節(jié),，租約也是一個比較容易發(fā)生的問題,，由于租客享受優(yōu)先購買權(quán)，因此一定要讓業(yè)主出示租客所簽訂的放棄優(yōu)先購買權(quán)的證明,，如果業(yè)主沒有簽,，即便發(fā)生狀況業(yè)主賠償雙倍定金，也會貽誤購房時間,。

交房保證金一定要預(yù)留,，這是對賣家交樓的基本約束。定金預(yù)留金額多少視情況而定,。比如房子裝修特別漂亮，可能刮掉一塊漆都要花幾千至幾萬修補,，可以留多一點,。如果毛坯房，擔(dān)心的只是物業(yè),，水電等費用,，可以少留一點。

3簽約定房要分金

在買房簽訂《認(rèn)購書》時,，務(wù)必留意認(rèn)購書中寫的是“定金”還是“訂金”,。定金具有法律約束性。如果對方違約,，得雙倍賠償,。如果是訂金，只是意向金是不具有約束力的,，如果說賣家有其他的買家的話,，也可以賣給其他人。意向金的作用在于看中一套二手房,，好多人搶著要,，早交意向金可以獲得跟賣家優(yōu)先談判的機會,。雙方談成，意向金變定金,；沒談成,，意向金退回。

4共有權(quán)人拎得清

如果賣家是個人產(chǎn)權(quán),，只需要個人簽字,。但如果是已婚狀態(tài)，必須出示配偶同意出售證明,。這就涉及到,，如果房產(chǎn)證上有兩個人或三個人的名字，但只有一個人到場簽了字,，是沒有效益的,。必須所有的產(chǎn)權(quán)人權(quán)利都到場把字簽好了之后，合同才生效,，如果另外兩個人沒辦法到現(xiàn)場簽字,，就需要出具國家公證處全權(quán)委托工作書，夫妻關(guān)系也不例外,。

如果業(yè)主是離異狀態(tài),，需要提供離婚協(xié)議書，即財產(chǎn)分割證明,。證明上會明晰其處分權(quán),，有百分之百的處分權(quán)，一個人簽字的交易合同才是生效的,。

網(wǎng)友提問

1買房產(chǎn)權(quán)70年到期了,，需要交錢嗎？

按照目前物權(quán)法,，70年產(chǎn)權(quán)到期了,，國家會對這棟樓的質(zhì)量進行全面檢驗，如果房屋的產(chǎn)權(quán)質(zhì)量可以續(xù)沿,，業(yè)主需要到國土局或稅務(wù)局補交一定比例地價,，當(dāng)然這個數(shù)字可能不大，是需要補的,。當(dāng)然以前的40年50年的部分,，比如說像現(xiàn)在的寶安，老城區(qū)的某一部分是40年50年的住宅產(chǎn)權(quán),，都自己延長70年了,，那當(dāng)然70年之后如果說你還想繼續(xù)使用國家又允許你繼續(xù)使用,，依然要交錢。

2想換房的話是先換房還是先買房,？

如果購房者資金充足，建議不要先賣，可以先買，其實整個房地產(chǎn)的走勢是健康向上的。所以先買,，如果說需要這筆錢，來支付手續(xù)款的話,，那就建議先賣了再買,，你否則先買了萬一錢回不來，容易造成違約,。

3如何知道買房交易手續(xù)齊全沒有后患,？

買房的交易手續(xù)齊全，如果是開發(fā)商,，就驗證看資料,。看政府國家發(fā)給開發(fā)商的資質(zhì)和許可證等原件,。如果是二手的話,，產(chǎn)權(quán)是重點。如果紅本在手,，核實產(chǎn)權(quán)就好,，如果說是在按揭狀態(tài)，建議購房者邀請業(yè)主及中介把業(yè)主的買房的供樓記錄打出來,，他處于有效的抵押狀態(tài),，產(chǎn)權(quán)清晰，就沒有問題,。還有一個逾期問題,，逾期會在贖樓的時候造成一定的阻礙，可能會有相對應(yīng)的罰息等等,。可以要求中介把工作記錄打出來,。其他的手續(xù)包括簽合同,，現(xiàn)在合同又重新規(guī)范了，整個行業(yè)全部規(guī)范了,，全部都在電腦上網(wǎng)遷,，深圳統(tǒng)一的版本，網(wǎng)遷完了之后,，銀行的版本也是統(tǒng)一的,。在接下來取證，過戶的過程,，由國土局經(jīng)辦,，不需要特別擔(dān)心,，主要還是產(chǎn)權(quán)這一塊。