舊金山灣區(qū)是美國(guó)西岸僅次于洛杉磯的最大都會(huì)區(qū)，也是全美人均所得最高的地區(qū)之一,，這里聚集了一半以上的精英創(chuàng)新人才,，可謂人杰地靈,。位于舊金山灣區(qū)南部的硅谷,，是高科技事業(yè)云集的寶地，耳熟能詳?shù)奶O果,、谷歌,、Facebook、惠普等都聚集于此,。

持續(xù)不斷的人才涌進(jìn),，和大量的就業(yè)機(jī)會(huì)，也就成為了舊金山硅谷地區(qū)房?jī)r(jià)常年居高不下的重要原因之一,。那么,，投資硅谷房產(chǎn)，這種看似“追漲不追跌”的投資行為是否明智,？如何挑選合適的房源,？房屋買賣中應(yīng)該注意哪些方面？

5月21日,，美國(guó)房產(chǎn)專家Mike Pan,、Celina Ni來(lái)到移投路直播間與大家分享了，舊金山硅谷置業(yè)的投資潛能,。

以下內(nèi)容為講座錄音整理的文本,，包括講師主講內(nèi)容、在線交流兩部分,，特此與各位分享：

——主講環(huán)節(jié)

提到舊金山硅谷,  給人的印象：周圍都是碼農(nóng),，教育程度高，氣候不錯(cuò),，但是房?jī)r(jià)貴,，買不起。 聽(tīng)到這些話你有同感嗎？ 我相信任何東西如果貴,，都有貴的道理,，今天我們來(lái)八一八為什么舊金山房產(chǎn)貴，原因在哪,，還值得投資嗎,？

看圖比較全美房?jī)r(jià)走勢(shì)：

比一比，哪個(gè)城市最抗跌,，增幅最快,。

可以看到： 硅谷的帕羅奧圖palo alto，以及東岸的波士頓跌幅最少,，洛杉磯跌幅最多,。

再來(lái)看看好學(xué)區(qū)，如：西雅圖的貝爾維尤,，波士頓的雷克星頓,，紐約的杰瑞科，漲跌如何,？

綜合以上圖表可見(jiàn)：舊金山跌幅在金融危機(jī)時(shí)跌了19% ,，Palo alto 4%，洛杉磯跌了37%,，超過(guò)平均跌幅,， 爾灣27% ，那時(shí)候全美平均跌幅30%,。洛杉磯爾灣,，西雅圖貝爾維尤、以及舊金山的Palo alto僅僅跌了4%,，還有Boston也只跌了4%,。

那么，假如說(shuō)要做投資,，我們需要參考哪些數(shù)據(jù),？

投資有風(fēng)險(xiǎn)，首先考慮抗跌,。地產(chǎn)有周期十年左右一個(gè)周期,，既然有周期，自然要考慮抗跌,。

其次,，是生活方便度， 氣候,，學(xué)區(qū),。

再次,，如果要投資，抗跌+升值是必須考慮的數(shù)據(jù),。

美國(guó)租金排名,，Zumper網(wǎng)站對(duì)全美租金最高的評(píng)分。

全美租金前五位城市為：

舊金山,，加州

紐約市,，紐約州， 

圣荷西,，加州,，

波士頓，馬薩諸塞州,

洛杉磯,，加州

舊金山,，圣荷西常年位于全美租金排行前五位。值得注意的是,，圣荷西,，是硅谷中心發(fā)源地。

中美房產(chǎn)比較：

以上圖表已經(jīng)將中美房產(chǎn)差異說(shuō)得很清楚了,，大家可以對(duì)照?qǐng)D標(biāo)了解,。

我主要講一下,，房地產(chǎn)稅,，圖表中大家看到的美國(guó)房地產(chǎn)稅，加州：1.1% ,，其中爾灣1.1-1.9%,，華盛頓州1.06%，這個(gè)百分比從何而來(lái),？這個(gè)百分比是評(píng)估價(jià)的百分比,，評(píng)估價(jià)則是在買房后的兩個(gè)月內(nèi)，由收稅的officer來(lái)評(píng)估,。除房產(chǎn)稅之外,，還有supplemental tax，第一年買房的客戶,，需要附一個(gè)supplemental tax 增值稅,。

舊金山硅谷概況：

硅谷是世界科技中心。

氣候,，全年陽(yáng)光普照,，20度左右，氣候很重要,。 曾經(jīng)有個(gè)客戶,，說(shuō)只要學(xué)區(qū)好,，就算氣候再不好，我都愿意去那里,。但是其實(shí)我們長(zhǎng)期住在那里,，不是游客，氣候是十分重要的,。 

硅谷有兩所世界級(jí)大學(xué)：斯坦福和伯克利,。  斯坦福大學(xué)的校訓(xùn)就是：讓自由之風(fēng)吹拂校園。有了這些人,，就會(huì)有資本過(guò)來(lái)風(fēng)投,。全美1/3的風(fēng)投都在硅谷。那些公司都在斯坦福后面Sand hill那條路上,。  有人,，有錢，就意味著一定會(huì)有新的公司出來(lái),。只要Stanford,， Berkeley 不到，硅谷一定會(huì)后浪推前浪,，即使現(xiàn)在大公司不行了,，還會(huì)有不同產(chǎn)業(yè)的新的公司出來(lái)。 

而且中國(guó)的高科技公司都在硅谷有分公司,。

硅谷的人口和就業(yè)率,。硅谷大概是800多萬(wàn)人口，失業(yè)率3.4%,， 紐約5.7,， 洛杉磯7.5， 硅谷就業(yè)率一直非常高,。工作機(jī)會(huì)多,，就業(yè)率才高。人也就多了,。舊金山薪資也是高于全美水平,。硅谷差不多57.3%年收入超過(guò)7.5萬(wàn)。而全美師30%,，硅谷差不多是兩倍,。 

有名的學(xué)校除了Stanford, Berkeley, 還有san Jose state. 硅谷這里很多大公司都招san Jose state的校友，還有很多高管,，也都是這個(gè)學(xué)校畢業(yè)的,。 還有De Anza college,這是一個(gè)社區(qū)大學(xué)，也就是大專,，如果15.16歲過(guò)來(lái),，高中畢業(yè)很困難,，申請(qǐng)大學(xué)來(lái)不及。建議孩子可以去社區(qū)大學(xué),，讀兩年寄出課程,，轉(zhuǎn)入四年制大學(xué)。很多孩子都能轉(zhuǎn)入好的大學(xué),。

De Anza是全家州排名最好的社區(qū)大學(xué)之一,，是全美排名前10的。硅谷的大學(xué)資源非常好,。

Berkeley錄取學(xué)生14個(gè)標(biāo)準(zhǔn),。

特別優(yōu)秀的大學(xué)招學(xué)生有什么標(biāo)準(zhǔn)？很多客戶為了孩子教育,，所以我這里提一下,。

GPA 高中4年平均成績(jī)，Test Score, SAT等考試成績(jī),。除了這兩個(gè)和成績(jī)有關(guān),，其他都和成績(jī)沒(méi)什么關(guān)系。 有沒(méi)有獲獎(jiǎng),？有沒(méi)有特別特長(zhǎng),？有沒(méi)有讀過(guò)大學(xué)預(yù)科AP？有沒(méi)有讀過(guò)和報(bào)讀專業(yè)有關(guān)的課程,？有沒(méi)有義工,？有沒(méi)有推薦信？這些都能顯示出來(lái),。 

很多客戶說(shuō),，k-12教育還是東部好， 西部不好,。如果你要讀住宿學(xué)校，東部更多,，選擇更多,，歷史悠久，更好,，如果選公立學(xué)校,，那不見(jiàn)得。加州的的公立學(xué)校絕對(duì)不差,。獲得金獎(jiǎng)的高中加州64所,。加州獲得金獎(jiǎng)的總數(shù)很多，第三名,。 所以加州的高中質(zhì)量也是很高的,。

按照US news 2016年最佳高中,，10個(gè)最佳高中，硅谷有4所,。San Diego 有2所,。 其中硅谷的4所，2所在Palo alto,。Palo alto 有兩所,，henry Gunn high, Palo Alto high,是加州最優(yōu)秀的高中之一。

醫(yī)療：

兩所最優(yōu)秀的醫(yī)院就在你身邊,， 舊金山大學(xué)醫(yī)院,，斯坦福醫(yī)院，都是全美排名前十的醫(yī)院,。更加上周圍的Palo alto medical foundation. El Camino 醫(yī)院等,，非常方便，服務(wù)優(yōu)質(zhì),，醫(yī)生水平高,。

學(xué)區(qū)房推薦：

Palo alto 兩所高中都是最好的。Palo Alto,， 均價(jià)大概250萬(wàn),，比別的地方是貴，但是這里的房子貴有貴的道理,。 學(xué)區(qū),，兩所公立高中， 最好的私立Menlo school 在斯坦福大學(xué)旁邊,。李嘉誠(chéng)孩子以前在那里,。 蘋果，F(xiàn)acebook,， Google 老板都住在那里,，鄰里層次高。

如果是舊房子,，花一年時(shí)間可以變很新,，但是鄰里可以改變嗎？能讓斯坦副教授和世界級(jí)公司大佬住在你家附近嗎,？所以palo alto的房子抗跌保值,。

Cupertino  蘋果公司所在，五所高中,，三所900分以上,。公立教育資源非常發(fā)達(dá)。亞裔比較多,。Monta vista Api 分?jǐn)?shù)高達(dá)956,， 是加州最高的,。

Saratoga，學(xué)校的學(xué)生種族平衡,。那里房子通常地皮比較大,，有1萬(wàn)尺左右。地是值錢的,。硅谷新建的房子都沒(méi)有大地皮了,。所以saratoga住的很舒服，周圍樹(shù)木多,。 地大,，房子大，學(xué)區(qū)好,，有歐洲風(fēng)情,，均價(jià)200萬(wàn)。

100-150萬(wàn)預(yù)算能買到好學(xué)區(qū)嗎,？

San Ramon  東灣三谷地區(qū),，白人為主， API 937,， 均價(jià)才96萬(wàn),。類似爾灣，san Ramon 硅谷往北45分鐘,。最近非常受歡迎,。

Fremont  東灣，但靠著南灣,，特斯拉工廠在那里,，有一個(gè)API 951的高中mission san jose  非常高。 好的獨(dú)棟150-160萬(wàn),。性價(jià)比高,，學(xué)區(qū)好。

投資房如何做選擇：

最重要的點(diǎn)：地段,，還有城市規(guī)劃發(fā)展趨勢(shì),。

redwood city紅木城，斯坦福大學(xué)往北的一個(gè)城市,。地段很重要。Oracle甲骨文公司總部,。

Mountain View 山景城,，斯坦福大學(xué)往南一個(gè)城市。

Sunnyvale 最近很火,，yahoo,，亞馬遜,，LinkedIn。三年前建議客戶買94087郵編,，緊挨蘋果新的Cupertino總部,。

Newark，房?jī)r(jià)便宜,，中位價(jià)60幾萬(wàn),，雖然在東灣，但是開(kāi)過(guò)84號(hào)橋,，就到達(dá)了Facebook總部,。

——問(wèn)答環(huán)節(jié)：?

Q1、舊金山硅谷買舊房子拆掉可以嗎,？需要花多少時(shí)間,？

A：地的使用權(quán)給住宅，可以拆掉,。但是必須了解城市規(guī)劃的法律,。比如層次高度多少，容積率多少,。蓋房子只需要6-8個(gè)月時(shí)間,，一般情況下預(yù)算1年，但也要看設(shè)計(jì)裝修的時(shí)間,。流程：先選地段,， 每個(gè)地段的價(jià)錢不同。 硅谷房?jī)r(jià)500-1200美元/平方尺,。先設(shè)計(jì),，了解地段和法案的設(shè)計(jì)師，設(shè)計(jì)好,，市政府審批下來(lái)動(dòng)工,。 先把老的房子拆掉，再來(lái)做地基,。 美國(guó)審批檢查細(xì)節(jié)非常重要,，地基做好，市政府會(huì)來(lái)檢查,，檢查通過(guò)才下一步,。如果連續(xù)幾步，就先改好了,，市政府看不到,，會(huì)叫你拆掉。必須一步步來(lái)。比如,，搭架子,，鋪管道等等。?

Q2,、申請(qǐng)?jiān)S可證什么流程,？ 

A：有很多許可證。如果只是拆房子,，只要經(jīng)過(guò)建造部門,。必須請(qǐng)一個(gè)了解城市的當(dāng)?shù)卦O(shè)計(jì)師。 雖然有些設(shè)計(jì)師非常有名,，但是對(duì)當(dāng)?shù)胤刹磺宄?，還要花時(shí)間去調(diào)查。找到設(shè)計(jì)師以后開(kāi)始設(shè)計(jì),。平面圖畫好后,，給規(guī)劃局審批。審批通過(guò)后,，之后審批水電結(jié)構(gòu),，包括節(jié)能法案，材料,，都要寫進(jìn)去,。?

Q3、固定收入的商業(yè)地產(chǎn)怎么做,？是否選可以建造的地方,？

A：做地產(chǎn)投資不僅要等慢慢升值，和住宅地產(chǎn)一樣,。 固定的商業(yè)地產(chǎn),，不但升值，也可以創(chuàng)造新的價(jià)值,。 第一,，看商業(yè)地產(chǎn)周邊的租金情況。是不是在正常租金還是低于市場(chǎng)租金,？管理如何,？房子狀況如何？如果非常一般,，很破舊,，租金就會(huì)很低。但是如果地段好,，還有潛力發(fā)展,。

比如我們幫客戶買了Fremont一個(gè)小商場(chǎng)，大約7000sqft,， 大概700平方米,。花了200萬(wàn)美金,。當(dāng)時(shí)租金為$1/sqft.大概7000一個(gè)月收入,。這樣租金回報(bào)率很低，只有4%,。之后我們準(zhǔn)備做一些裝修,，大概20萬(wàn)，增加了成本,，但是弄好以后的租金現(xiàn)在已經(jīng)是$2.5-3/sqft.每個(gè)月最近已經(jīng)變成1.4萬(wàn)一個(gè)月,。 

220萬(wàn)成本， 租金回報(bào)大約7%左右,。已經(jīng)翻倍了回報(bào)率,。如果賣掉這個(gè)商場(chǎng)， 如果用同樣4%租金回報(bào)率,，這個(gè)商場(chǎng)的價(jià)值已經(jīng)是240萬(wàn),，如果是5%回報(bào)率，是$350萬(wàn),。

Q4,、San Ramon 和Danville怎么樣？

A：屬于Tri valley,， 平均$400-500/平方尺,。 San  Ramon 更新，學(xué)區(qū)更好API900+,， Danville API 800+,。綠化更好，白人很多,，收入也很高,。整體環(huán)境很舒服。San Ramon比較新,，綠化還少,，在成長(zhǎng)中，但因?yàn)閷W(xué)區(qū)好api937分,，所以很多亞裔搬過(guò)去,。看個(gè)人喜歡什么環(huán)境,。

Q5,、伯克利周圍沒(méi)有很好的公立學(xué)校？

A：好的學(xué)校，除了看分?jǐn)?shù),，還要看學(xué)生和家長(zhǎng)的評(píng)價(jià),。網(wǎng)上可以查，學(xué)校的擅長(zhǎng),。比如Cupertino homestead學(xué)校student club,領(lǐng)導(dǎo)力很強(qiáng),，los Gatos high,體育特別好。每所學(xué)校升學(xué)率如何,，清單都可以查到,。不是僅僅看分?jǐn)?shù)

Q6.孩子和客戶移民了，老公沒(méi)有移民,，房產(chǎn)證寫誰(shuí)的名字比較好,？

A：首先，孩子沒(méi)滿18歲,， 不可以寫,。以太太的名字寫， 五年自住滿2年,，夫妻兩人25萬(wàn)免稅,。從遺產(chǎn)稅上來(lái)說(shuō)，美國(guó)居民的太太2017年來(lái)看有549萬(wàn)免稅額,，如果以后留給孩子,，可以留給孩子免遺產(chǎn)稅。如果是外國(guó)人,，如果是留給孩子,，只有6萬(wàn)免稅額。如果是100萬(wàn)的房子,，94萬(wàn)要交稅,。如果再婚姻狀態(tài)之內(nèi)，一方寫了名字,，另一方寫quit claim deed.不簽的話,，現(xiàn)金買房沒(méi)問(wèn)題，如果貸款買房,，不讓過(guò),。如果是賣房， 必須把另一方寫quit claim deed.

Q7: 美國(guó)購(gòu)房流程是怎樣,？

A：美國(guó)購(gòu)房流程可以參考這張圖表：

Q8：通過(guò)公司還是個(gè)人買房更好,？

A：如果已經(jīng)有很多房產(chǎn)或資產(chǎn)，最好用公司,，為了投資,，有限公司,，幫助你保護(hù)別的資產(chǎn)。 如果是第一次買房,，個(gè)人買房沒(méi)有問(wèn)題,，五年內(nèi)自住滿兩年，升值純利潤(rùn)單身25萬(wàn)免稅,，婚后兩人50萬(wàn)免稅,。 如果是公司，沒(méi)有優(yōu)惠,，要看增值多少，還有當(dāng)時(shí)稅率來(lái)做,。 如果為了自己住,，但是用公司買房，可以公司買了之后,，自己租給自己,，考慮稅的問(wèn)題，折舊,，公司收入稅等,，多方面考慮，咨詢會(huì)計(jì)師權(quán)衡,。

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