如果你還在為選擇前往哪座城市發(fā)展而徘徊，不妨看看這些年資本在城市間是如何流動的,。尋找某個地方的發(fā)展?jié)摿?，資本的眼睛往往是最雪亮的。

房地產(chǎn)發(fā)展作為城鎮(zhèn)化進程和城市發(fā)展?jié)摿Φ囊粋€縮影,，從房地產(chǎn)開發(fā)投資增減狀況,，通常也最能夠窺見城市的吸引力。

近日,，中國指數(shù)研究院發(fā)布《2017年中國地級以上城市房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力研究報告》(以下簡稱《報告》),，對全國297個地級以上城市房地產(chǎn)投資吸引力進行排位?！秷蟾妗凤@示,，上海、北京,、深圳位列前三,，第4至10位分別是天津、廣州,、杭州,、南京、成都,、武漢,、重慶。

媒體記者對比國家統(tǒng)計局公布的全國35個主要城市2011年和2015年房地產(chǎn)開發(fā)投資額數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn),，32個城市出現(xiàn)增長,，其中9個城市投資額超過1倍,。沈陽、大連,、長春三城則出現(xiàn)下降,。

上述《報告》分析，2016年持續(xù)走高的中國房地產(chǎn)市場,，從區(qū)域的角度也可以用"分化"來概括--核心大城市仍然是房地產(chǎn)市場最主要的需求集中區(qū)域;而在另一方面,，核心大城市周邊的三四線城市正成為溢出需求的主要承載地，都市圈與城市群的形態(tài)在房地產(chǎn)市場也漸成趨勢,。

9城市開發(fā)投資5年增1倍

2016年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速為6.9%,，而今年前4個月的增速則達到9.3%。但在全國房地產(chǎn)開發(fā)投資整體提速的背景下,，從不同的城市來看則出現(xiàn)了明顯的分化,。

媒體記者梳理發(fā)現(xiàn),，在國家統(tǒng)計局公布的35個主要城市中,，2011年，北京,、上海和重慶房地產(chǎn)開發(fā)投資額占據(jù)著前三位;到了2015年和2016年,，北京、重慶,、上海房地產(chǎn)開發(fā)投資額同樣位列前三位,。

部分熱點二線城市雖然無緣前三甲，但是近年來房地產(chǎn)開發(fā)投資額快速上升,，在35個城市排位中不斷上臺階,。

以河南省會城市鄭州為例，2011年房地產(chǎn)開發(fā)投資額達926.31億元,，僅在35個城市中排13位,。但到2015年時，鄭州房地產(chǎn)開發(fā)投資額已升至2000.2億元,，排第8位,。2016年，鄭州該數(shù)據(jù)升至2779億,，僅次于北京,、重慶和上海，在35個城市中占第4,。

從房地產(chǎn)開發(fā)投資額增長速度來看,，杭州、鄭州,、武漢,、深圳,、海口,、貴陽,、昆明、蘭州,、西寧9個城市2015年投資額比2011年增長了1倍以上,。

有上升就有下降--與5年前相比，個別城市房地產(chǎn)開發(fā)投資額減少近半,。2011年時,，35個城市中沈陽房地產(chǎn)開發(fā)投資額1684.72億元，位列第4位,。但是2015年,，沈陽房地產(chǎn)開發(fā)投資額1337.66億元，降至第14位,。2016年,，沈陽房地產(chǎn)開發(fā)投資額下降的局面仍在繼續(xù)，降至709.7億元,，排在35個城市的第24位,。

大連房地產(chǎn)開發(fā)投資額同樣呈現(xiàn)下滑態(tài)勢。2011年,，大連房地產(chǎn)開發(fā)投資額為1107.46億元,，在35個城市中排第9位。2015年減少到897.46億元,，跌破千億元,，在35個城市中僅排第23;2016年又繼續(xù)下降到535.2億元。

如果按房地產(chǎn)開發(fā)投資額規(guī)模將35個城市分為三個梯隊,，2016年,，3000億元以上的北京、重慶,、上海無疑是第一梯隊;1000億元以上3000億元以下的鄭州,、成都、杭州,、廣州,、武漢、天津,、西安,、南京、深圳,、福州,、昆明,、青島、合肥,、寧波,、長沙、濟南,、石家莊為第二梯隊;1000億元以下的貴陽,、南寧、廈門,、沈陽,、南昌、?？?、大連、呼和浩特,、哈爾濱,、銀川、蘭州,、西寧,、烏魯木齊,、太原,、長春為第三梯隊。

開發(fā)投資吸引力排名出爐

房地產(chǎn)開發(fā)投資資金在不同城市間流進流出,，既反映該城市人口對房地產(chǎn)的需求程度,，又體現(xiàn)城市對資金的吸引力水平，甚至體現(xiàn)出一個城市未來的發(fā)展速度,。

哪些因素又決定了一個城市的吸引力?上述《報告》從市場容量和增值潛能兩個維度出發(fā),，評判城市的房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力，前者包括人口基礎,、經(jīng)濟實力,、財富水平、資源優(yōu)勢,、交通通達性,、市場規(guī)模，后者包括供求關系,、需求滿足度,、價格支撐、市場熱度,。

中國指數(shù)研究院相關專家對媒體記者表示,，人作為房地產(chǎn)市場的消費終端,，是影響市場容量最重要的因素。未來市場容量能否保持甚至擴張,，取決于人口是否能夠保持增長,，城市經(jīng)濟、收入,、資源,、交通等因子將通過作用于人口增長來影響住房市場容量。另一方面,，市場熱度反映的是開發(fā)企業(yè)對當?shù)爻鞘械耐顿Y熱情,，可用房地產(chǎn)開發(fā)投資額規(guī)模和增速以及土地平均溢價率來進行衡量。

通過上述評價邏輯,，《報告》對全國297個地級以上城市進行打分排位,。評價結果顯示，上海,、北京,、深圳、天津,、廣州,、杭州、南京,、成都,、武漢、重慶位列2017年全國地級以上城市房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力前10位,。

《報告》稱,，從城市層級來看，一線城市排名領先,，上海,、北京、深圳投資吸引力仍保持全國前三位;天津排名首次進入前4,，杭州,、南京、成都,、武漢,、重慶等核心城市經(jīng)濟基礎強、人口流入多,、市場需求旺盛,。

另外，《報告》顯示,，在二線城市中,，鄭州,、廈門、合肥領銜排名,，分列12,、13、16位,，長春,、哈爾濱、大連則繼續(xù)延續(xù)上年的態(tài)勢,，排名靠后,。

五大城市群房地產(chǎn)增勢明顯

今年以來，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速繼續(xù)上升,。有業(yè)內(nèi)人士分析,，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速不降反升，是因為在前期房地產(chǎn)景氣局面下,，房地產(chǎn)企業(yè)加大投資力度并保持延續(xù),。但隨著需求端銷售增速下滑，供給端的房地產(chǎn)開發(fā)投資增速也有下滑的可能,。

但是細看各城市數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn),，部分二線城市在人口流入、房地產(chǎn)開發(fā)投資,、房地產(chǎn)銷售面積等方面依然保持著迅猛的增速,。

《報告》稱，一線城市中,，北京,、深圳土地稀缺導致供應規(guī)模大幅下降,，銷售面積增速放緩,，北京銷售面積同比僅增長6.7%，深圳銷售面積甚至出現(xiàn)負增長,，為-11.5%,，上海增速為11.3%，但是一線城市外溢效應明顯,，熱點二線城市商品房銷售面積增長顯著。

2016年，成都,、武漢,、鄭州和天津，商品房銷售面積在3000萬平方米左右,，遠超全國其他城市,，同比增速均在20%以上,，其中鄭州和天津增速超過50%。

從區(qū)域來看,，房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力排名靠前的城市主要位于長三角,、珠三角、京津冀,、長江中游,、成渝五大城市群內(nèi)。廣東東莞,、佛山保持在全國前20名,，中山排名提升至23名;三四線城市中，珠海,、汕頭,、鎮(zhèn)江、保定等城市具備承接核心城市產(chǎn)業(yè),、人口及置業(yè)需求外溢的區(qū)位優(yōu)勢,，排名靠前。

中山大學銀行研究中心副主任李宇嘉分析,，目前隨著產(chǎn)業(yè)結構升級分化,，就業(yè)條件好的幾大都市圈已成為人口流入的目的地，在人口紅利減退,、城市化速度放緩的背景下,，都市圈將成為未來釋放人口結構性紅利的重要區(qū)域。